¿Me rindo y compro piso o aguanto?

Cita de Veltman

Si mañana hubiera un momento Lehman de catacrok como en 2008....tardaría varios AÑOS en llegar al precio de los pisitos.

En España tocamos fondo en 2015 más o menos (dependiendo de la zona), crisis de 2008 y 2011 mediante.

Yo creo que ya se está empezando a enfriar por el euribor, pero que hasta dentro de 3-5 años mínimos no va a haber un cambio de tendencia acusado.

Espera.

Cita de Veltman

Si mañana hubiera un momento Lehman de catacrok como en 2008....tardaría varios AÑOS en llegar al precio de los pisitos.

En España tocamos fondo en 2015 más o menos (dependiendo de la zona), crisis de 2008 y 2011 mediante.

Yo creo que ya se está empezando a enfriar por el euribor, pero que hasta dentro de 3-5 años mínimos no va a haber un cambio de tendencia acusado.

Espera.

Cita de jockosz

Hola,

Vengo a contar el "drama" de mi vida.


Sois de los "imbéciles" que se creyó su propia mentira en 2018... Que si la burbuja iba a reventar, que si el COVID, que si el envejecimiento de la población que si de nuevo la burbuja, que si las hipotecas por las nubes.


Y seamos honestos, donde vivo, Palma (de Mallorca) los precios están en niveles de la incedencia.


De 250k para abajo no hay casi nada... Y hablamos de pisos de los 80. Pisos de mierda.


Es desolador. Y lo peor, ya no es una cuestión de recursos para afrontar el pago sino es una cuestión de orgullo, ética o lo que sea...


El caso es que el panorama es el siguiente:
- 34 tacos
- 100k en el banco
- Sueldo 50-60k brutos anuales
- Actualmente en piso alquiler en buena zona por 750 euros (el valor es menor a la media xq llevo muchos años en él) que pagamos entre 2


Me dan ganas de pirarme a la península y con esos 250k comprarme casoplon en mitad de la montaña pero no termino de verlo, mi familia está aquí y creo que lo de la montaña me gusta mucho pero para estar 15 días de vacaciones.


No sé qué hacer... Los pueblos están algo más baratos pero me tira más la ciudad (quizás ha medida q me haga mayor voy cambiando de idea).


Otra cosa q me lleva rondando mucho la cabeza es pillar algo en Asturias o Cantabria. Los veranos aquí son cada vez más insoportables y tengo la sensación que en los próximos años se va a disparar el mercado inmobiliario en aquella zona. Pero quizás me equivoco. Y creo que tampoco me veo viviendo allí todo el año.


En fin. Que sólo venía a deshagorme.

Cita de RoxyMusic

Ahora mismo tienes la vivienda cara y las hipotecas caras. No creo que sea un buen momento si no te importa esperar un año o dos más a que bajen los tipos.

Cita de Ishimura

Me entristece que en Inverforo se tome un tema tan serio como este como en General. Que los pisos no van a bajar? Porque no van a bajar? Porque me lo dice mi instinto? Vamos a ir por partes:- Año 2019: tipos a 0%, precio de vivienda alto, 0 inflacion, bonos negativos
- Año 2023: tipos al 4%, precios de vivienda siguen altos, inflacion 4-5%, bonos rindiendo a 3,6% y probablemente pronto al 4%


Venga, vamos a coger lo que sabemos:
- Vivienda en Palma, 300k (no nos vamos a meter en un zulo), que rinde al 750€ al mes: 3% de rendimiento anual. Vamos a quitar gastos: IBI, Mantenimiento, Reparaciones, otros gastos asociados a la casa, y ademas riesgos de destruccion de propiedad, okupacion, morosidad. Esto es antes de impuestos, una vez cobrado el alquiler lo tendremos que declarar a Hacienda pero no lo tendremos en cuenta. Si sustraemos de esos 750€ los gastos asociados que van implicitos con la casa, y los gastos para amortiguar los riesgos (una alarma para la okupacion por ejemplo, una reserva en caso de morosidad, etc...), podemos tener un rendimiento de 1-2% anual.


PREGUNTA: Porque meterme a una vivienda que rinde a un 1-2% anual, y luego tenemos unos bonos que rinden al 3,5% anual practicamente sin riesgo (el unico riesgo es el de Default del Gobierno Espanol y eso significaria la caida de la Union Europea), y sin gastos extras.


Vale, Ishimura, vamos a aumentar el rendimiento de la vivienda, teniendo todos los gastos, y vamos a suponer que una vivienda merece mas la pena si rindiese al 6-7%.
- Opcion A: Precio se mantiene a 300k pero sube el alquiler: nos sale a un alquiler de 1600€. En mi opinion, no es realista, a ver quien paga eso.
- Opcion B: Alquiler se mantiene a 750€ y el precio baja acorde a un rendimiento de 6,5%: nuevo precio es de 140k. Una bajada de un 55-60%
- Opcion C: Alquiler sube y precio baja. Sabemos que una hipoteca se puede pagar a digamos 1200€ entre dos, y cogemos eso como limite. Un alquiler de MAS de 1200€ no tiene sentido, porque la gente compraria. Cogemos un alquiler de 1100€ y calculamos el precio con un rendimiento del 6,5%: nuevo precio de vivienda de 200k, una rebaja de un 30%

Venga Ishimura, solo 3 casos? No tienes mas? Si, por supuesto. Vamos a suponer que se nos va a ir la olla a todos. Como me decia un profesor de universidad, "vamos a contar mentiras". Y SI.... y si el alquiler sube y el precio tambien? Vamos alla:
- Opcion D: Cogemos el precio, y lo aumentamos un poco, por la inflacion, a 330k (un 10%) y con el alquiler igual, a 850€. Vamos a ver que rentabilidad nos sale: un 3%, como hasta ahora. Cual es aqui nuestra tesis? La siguiente:

1. Suponemos que el alquiler se va a estancar, y subira menos o igual que la inflacion: los salarios aumentaran menos que la inflacion, asi que nuestro alquiler va a subir menos que la inflacion, usemos un 2% anual.
2. Nuestro inmueble va a subir con la inflacion, a un 3-4% anual, asi que tendremos en cuenta no solo la rentabilidad del alquiler sino la revalorarizacion del inmueble. Esto es mejor que unas letras del tesoro, porque ni el cupon se incrementa, ni el dinero aportado (si metemos 1000€ al cabo de 10 años recibimos 1000€)
3. Usamos un marco temporal de 10 años y vemos a ver que pasa: dentro de 10 años, nuestra casa vale 465k, y el alquiler habra subido a 1036€. Calculamos la rentabilidad anual: 2,6% NOTA: esto es sin tener en cuenta NINGUN gasto.
4. Usamos el dato anterior, y vemos que partimos de una rentabilidad del 3% ahora y en 10 años obtendremos un poco menos, del 2,6%. Lo comparamos con los bonos, y tenemos que hoy podemos comprar letras a 10 años a 3,5% sin gastos ni sorpresas. Que tipo de inversion preferimos?

Podemos sacar unas CONCLUSIONES y es que la realidad es la siguiente: El mercado no se traga que haya una inflacion durante los proximos 10 años del 4%, ni se cree que los tipos se mantendran altos durante 10 años. El mercado se cree que los tipos van a bajar y vamos a volver a la epoca dorada donde las hipotecas estaban a 1% o menos. Si lo que estamos viviendo ahora es temporal, porque deberia bajar los precios de las viviendas? Solo tengo que esperar a que pase la tormenta.


Sin embargo, los bonos soberanos cuentan otra historia: letras del Tesoro pronto al 4% durante 10 años. Joder que chollo, inflacion al 2% y bonos al 4%, negocio redondo, pensaran algunos. Pues chico, igual es que los bonos cotizan a lo que cotizan porque se espera lo contrario, inflacion justo al 4% y tipos reales negativos, en torno al 3-3,5% (hipotecas al 4-4,5%).


Asi que yo, como inversor, creo que la opcion D es MENTIRA. Una mentira que se esta creyendo todo el mundo. Me quedo como escenario mas probable, la opcion C, y asumire que una bajada del precio del 30% es realista.


Esto señores, es un analisis con perspectiva empresarial, y no especulativa. Usen el sentido comun y como consejo: usen los bonos soberanos como referencia. Nunca mienten.

Cita de guancho_82

Yo es que creo que no estás teniendo en cuenta la globalización, ni los airbnb, ni cualquiera de estos factores. En Mallorca los precios están por las putas nubes pero en Castellón no. Igual es que en Mallorca las rentabilidades del 3% que comentas no son las que se persiguen... Igual es que tú no puedes pagar 850€ al mes por un piso pero Adolff Deferssën sí puede pagar 3500€ por dos meses como nómada digital. Pero Adolff no quiere irse a Alicante o a Extremadura, quiere estar en Mallorca.


E ya.

Cita de Ishimura

Me entristece que en Inverforo se tome un tema tan serio como este como en General. Que los pisos no van a bajar? Porque no van a bajar? Porque me lo dice mi instinto? Vamos a ir por partes:- Año 2019: tipos a 0%, precio de vivienda alto, 0 inflacion, bonos negativos
- Año 2023: tipos al 4%, precios de vivienda siguen altos, inflacion 4-5%, bonos rindiendo a 3,6% y probablemente pronto al 4%


Venga, vamos a coger lo que sabemos:
- Vivienda en Palma, 300k (no nos vamos a meter en un zulo), que rinde al 750€ al mes: 3% de rendimiento anual. Vamos a quitar gastos: IBI, Mantenimiento, Reparaciones, otros gastos asociados a la casa, y ademas riesgos de destruccion de propiedad, okupacion, morosidad. Esto es antes de impuestos, una vez cobrado el alquiler lo tendremos que declarar a Hacienda pero no lo tendremos en cuenta. Si sustraemos de esos 750€ los gastos asociados que van implicitos con la casa, y los gastos para amortiguar los riesgos (una alarma para la okupacion por ejemplo, una reserva en caso de morosidad, etc...), podemos tener un rendimiento de 1-2% anual.


PREGUNTA: Porque meterme a una vivienda que rinde a un 1-2% anual, y luego tenemos unos bonos que rinden al 3,5% anual practicamente sin riesgo (el unico riesgo es el de Default del Gobierno Espanol y eso significaria la caida de la Union Europea), y sin gastos extras.


Vale, Ishimura, vamos a aumentar el rendimiento de la vivienda, teniendo todos los gastos, y vamos a suponer que una vivienda merece mas la pena si rindiese al 6-7%.
- Opcion A: Precio se mantiene a 300k pero sube el alquiler: nos sale a un alquiler de 1600€. En mi opinion, no es realista, a ver quien paga eso.
- Opcion B: Alquiler se mantiene a 750€ y el precio baja acorde a un rendimiento de 6,5%: nuevo precio es de 140k. Una bajada de un 55-60%
- Opcion C: Alquiler sube y precio baja. Sabemos que una hipoteca se puede pagar a digamos 1200€ entre dos, y cogemos eso como limite. Un alquiler de MAS de 1200€ no tiene sentido, porque la gente compraria. Cogemos un alquiler de 1100€ y calculamos el precio con un rendimiento del 6,5%: nuevo precio de vivienda de 200k, una rebaja de un 30%

Venga Ishimura, solo 3 casos? No tienes mas? Si, por supuesto. Vamos a suponer que se nos va a ir la olla a todos. Como me decia un profesor de universidad, "vamos a contar mentiras". Y SI.... y si el alquiler sube y el precio tambien? Vamos alla:
- Opcion D: Cogemos el precio, y lo aumentamos un poco, por la inflacion, a 330k (un 10%) y con el alquiler igual, a 850€. Vamos a ver que rentabilidad nos sale: un 3%, como hasta ahora. Cual es aqui nuestra tesis? La siguiente:

1. Suponemos que el alquiler se va a estancar, y subira menos o igual que la inflacion: los salarios aumentaran menos que la inflacion, asi que nuestro alquiler va a subir menos que la inflacion, usemos un 2% anual.
2. Nuestro inmueble va a subir con la inflacion, a un 3-4% anual, asi que tendremos en cuenta no solo la rentabilidad del alquiler sino la revalorarizacion del inmueble. Esto es mejor que unas letras del tesoro, porque ni el cupon se incrementa, ni el dinero aportado (si metemos 1000€ al cabo de 10 años recibimos 1000€)
3. Usamos un marco temporal de 10 años y vemos a ver que pasa: dentro de 10 años, nuestra casa vale 465k, y el alquiler habra subido a 1036€. Calculamos la rentabilidad anual: 2,6% NOTA: esto es sin tener en cuenta NINGUN gasto.
4. Usamos el dato anterior, y vemos que partimos de una rentabilidad del 3% ahora y en 10 años obtendremos un poco menos, del 2,6%. Lo comparamos con los bonos, y tenemos que hoy podemos comprar letras a 10 años a 3,5% sin gastos ni sorpresas. Que tipo de inversion preferimos?

Podemos sacar unas CONCLUSIONES y es que la realidad es la siguiente: El mercado no se traga que haya una inflacion durante los proximos 10 años del 4%, ni se cree que los tipos se mantendran altos durante 10 años. El mercado se cree que los tipos van a bajar y vamos a volver a la epoca dorada donde las hipotecas estaban a 1% o menos. Si lo que estamos viviendo ahora es temporal, porque deberia bajar los precios de las viviendas? Solo tengo que esperar a que pase la tormenta.


Sin embargo, los bonos soberanos cuentan otra historia: letras del Tesoro pronto al 4% durante 10 años. Joder que chollo, inflacion al 2% y bonos al 4%, negocio redondo, pensaran algunos. Pues chico, igual es que los bonos cotizan a lo que cotizan porque se espera lo contrario, inflacion justo al 4% y tipos reales negativos, en torno al 3-3,5% (hipotecas al 4-4,5%).


Asi que yo, como inversor, creo que la opcion D es MENTIRA. Una mentira que se esta creyendo todo el mundo. Me quedo como escenario mas probable, la opcion C, y asumire que una bajada del precio del 30% es realista.


Esto señores, es un analisis con perspectiva empresarial, y no especulativa. Usen el sentido comun y como consejo: usen los bonos soberanos como referencia. Nunca mienten.

Cita de jockosz

Hola,

Vengo a contar el "drama" de mi vida.


Sois de los "imbéciles" que se creyó su propia mentira en 2018... Que si la burbuja iba a reventar, que si el COVID, que si el envejecimiento de la población que si de nuevo la burbuja, que si las hipotecas por las nubes.


Y seamos honestos, donde vivo, Palma (de Mallorca) los precios están en niveles de la incedencia.


De 250k para abajo no hay casi nada... Y hablamos de pisos de los 80. Pisos de mierda.


Es desolador. Y lo peor, ya no es una cuestión de recursos para afrontar el pago sino es una cuestión de orgullo, ética o lo que sea...


El caso es que el panorama es el siguiente:
- 34 tacos
- 100k en el banco
- Sueldo 50-60k brutos anuales
- Actualmente en piso alquiler en buena zona por 750 euros (el valor es menor a la media xq llevo muchos años en él) que pagamos entre 2


Me dan ganas de pirarme a la península y con esos 250k comprarme casoplon en mitad de la montaña pero no termino de verlo, mi familia está aquí y creo que lo de la montaña me gusta mucho pero para estar 15 días de vacaciones.


No sé qué hacer... Los pueblos están algo más baratos pero me tira más la ciudad (quizás ha medida q me haga mayor voy cambiando de idea).


Otra cosa q me lleva rondando mucho la cabeza es pillar algo en Asturias o Cantabria. Los veranos aquí son cada vez más insoportables y tengo la sensación que en los próximos años se va a disparar el mercado inmobiliario en aquella zona. Pero quizás me equivoco. Y creo que tampoco me veo viviendo allí todo el año.


En fin. Que sólo venía a deshagorme.

Cita de RoxyMusic

Olvidas que la mitad de las viviendas se compran en efectivo, a esos compradores los tipos de interés le dan igual.

O que en la costa mediterránea e islas un gran porcentaje de los compradores son extranjeros, con capacidad para pagar los precios que los españoles consideramos altos.

O que ahora mismo hay récord de personas trabajando en España, y eso hace que aunque hayan subido las hipotecas no haya aumentado la morosidad prácticamente nada.


O que los bancos han aumentado considerablemente los requisitos de concesión de hipotecas, reduciendo el riesgo de impago.


Etc, etc........hay muchísimos factores que entran en juego más allá de hacer unas cuentas simples. Factores que ahora mismo están evitando la caída nominal de precios de la vivienda.



¿Que la situación se puede deteriorar en los próximos meses?. Quien sabe. A ver cómo evoluciona el desempleo, el turismo, las economías de los países del norte de Europa, ...

Cita de Ishimura

Ojo, que eso de que compren a tocateja es medio mentira. Lo que hacen muchos es coger una segunda hipoteca de la vivienda del pais de origen (Alemania por ejemplo) y con ese dinero pagan a tocateja. Pero a cambio tienen una deuda que tienen que ir pagando, asi que es lo mismo al final.


Record de personas trabajando = crisis inminente. Por ejemplo un grafico de USA (mas facil de encontrar). La razon es que las crisis son ciclicas y se dan despues de que haya record en empleo. Es como la calma antes de la tormenta.



Requisitos de hipotecas ha subido para reducir el riesgo de impago? Lo llevan haciendo desde el 2008, pero cada crisis es diferente. Ahora mismo en minimos, pero la morosidad es un factor atrasado. (Primero habra despidos, luego habra morosos. Para cuando lo haya, estaremos en crisis unos años ya). Creo que con la inflacion y la subida de tipos, el riesgo de impago sigue existiendo: Precios suben, hipotecas existentes suben, pero los salarios se estancan. Y en Espana no se cobra 4000€


Mencionas otros factores? Bueno, habra que computarlos en una tesis de inversion. Lo que digo es que no se puede decir: compra que la vivienda siempre sube. Sino que una persona tiene que tener su propia tesis. Creo que mi tesis esta suficientemente trabajada como para tomar algun tipo de decision.


Igual crees que la vivienda no va a bajar? Si crees en eso, en que argumentos de apoyas?

Cita de RoxyMusic

No digo que no vaya a bajar. Digo que por ahora no veo trazas de que baje. Ya he puesto algunos motivos en el mensaje anterior.

Mi tesis es que en España el precio de la vivienda está correlacionado no con los tipos de interés sino con el desempleo.
Si te bajas datos del ine de precio de la vivienda y datos de persona empleadas verás que la correlación es muy alta.


No así con los tipos de interés. En los años 2006 a 2008 los tipos de interés de las hipotecas estaban más altos que en la actualidad y sin embargo cada año de batían récords de ventas. ¿Por qué? Porque había pleno empleo.

¿Cuándo fue el suelo del precio de la vivienda? En 2013 coincidiendo con el pico de desempleo.

Cita de jockosz

Hola,

Vengo a contar el "drama" de mi vida.


Sois de los "imbéciles" que se creyó su propia mentira en 2018... Que si la burbuja iba a reventar, que si el COVID, que si el envejecimiento de la población que si de nuevo la burbuja, que si las hipotecas por las nubes.


Y seamos honestos, donde vivo, Palma (de Mallorca) los precios están en niveles de la incedencia.


De 250k para abajo no hay casi nada... Y hablamos de pisos de los 80. Pisos de mierda.


Es desolador. Y lo peor, ya no es una cuestión de recursos para afrontar el pago sino es una cuestión de orgullo, ética o lo que sea...


El caso es que el panorama es el siguiente:
- 34 tacos
- 100k en el banco
- Sueldo 50-60k brutos anuales
- Actualmente en piso alquiler en buena zona por 750 euros (el valor es menor a la media xq llevo muchos años en él) que pagamos entre 2


Me dan ganas de pirarme a la península y con esos 250k comprarme casoplon en mitad de la montaña pero no termino de verlo, mi familia está aquí y creo que lo de la montaña me gusta mucho pero para estar 15 días de vacaciones.


No sé qué hacer... Los pueblos están algo más baratos pero me tira más la ciudad (quizás ha medida q me haga mayor voy cambiando de idea).


Otra cosa q me lleva rondando mucho la cabeza es pillar algo en Asturias o Cantabria. Los veranos aquí son cada vez más insoportables y tengo la sensación que en los próximos años se va a disparar el mercado inmobiliario en aquella zona. Pero quizás me equivoco. Y creo que tampoco me veo viviendo allí todo el año.


En fin. Que sólo venía a deshagorme.

Cita de jockosz

Hola,

Vengo a contar el "drama" de mi vida.


Sois de los "imbéciles" que se creyó su propia mentira en 2018... Que si la burbuja iba a reventar, que si el COVID, que si el envejecimiento de la población que si de nuevo la burbuja, que si las hipotecas por las nubes.


Y seamos honestos, donde vivo, Palma (de Mallorca) los precios están en niveles de la incedencia.


De 250k para abajo no hay casi nada... Y hablamos de pisos de los 80. Pisos de mierda.


Es desolador. Y lo peor, ya no es una cuestión de recursos para afrontar el pago sino es una cuestión de orgullo, ética o lo que sea...


El caso es que el panorama es el siguiente:
- 34 tacos
- 100k en el banco
- Sueldo 50-60k brutos anuales
- Actualmente en piso alquiler en buena zona por 750 euros (el valor es menor a la media xq llevo muchos años en él) que pagamos entre 2


Me dan ganas de pirarme a la península y con esos 250k comprarme casoplon en mitad de la montaña pero no termino de verlo, mi familia está aquí y creo que lo de la montaña me gusta mucho pero para estar 15 días de vacaciones.


No sé qué hacer... Los pueblos están algo más baratos pero me tira más la ciudad (quizás ha medida q me haga mayor voy cambiando de idea).


Otra cosa q me lleva rondando mucho la cabeza es pillar algo en Asturias o Cantabria. Los veranos aquí son cada vez más insoportables y tengo la sensación que en los próximos años se va a disparar el mercado inmobiliario en aquella zona. Pero quizás me equivoco. Y creo que tampoco me veo viviendo allí todo el año.


En fin. Que sólo venía a deshagorme.

Cita de Jack07

Y Valencia no la has valorado? Estas al lado por así decirlo porque con los vuelos te puedes plantar en la isla en menos de 1 hora.

Cita de Fenomenon

Aguanta campeón
se vienen cositas en 2024 - 2025
Ten paciencia y sigue de alquiler

Cita de reivak88

Mismo mensaje que él lo leyó en 2018, en 2019, en 2020, en 2021, en 2022 y en 2023.


Parece que muy contento no está.

Cita de Fenomenon

El futuro no es Alagueño

Cita de warf

Desarrolla como bien merece la ocasión, va.