Consejo hipoteca en mi condición
Siempre saludaba
16-jul-2023 20:18
#1
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Muy buenas, Tengo 28 años, abogado, trabajo fijo con un sueldo de 2.000 al mes en 12 pagas + bonus del 10% y estoy pensando en comprar un piso destinado al alquiler turístico, como ha hecho mi hermano, ya que los rendimientos netos son superiores al 10% descontando la gestión externalizada las gestoras de este tipo de inmuebles. Actualmente tengo unos +10.000 en cash en cuenta remunerada al 5% +10.000 en un fondo del S&P500 y otros 11.000 en cartera de acciones con una rentabilidad ligeramente superior al 3.5%, bastante conservadora. Digamos que al margen de pasar por caja al liquidar el fondo y las acciones, tendría al rededor de unos 35k disponibles para afrontar la operación, o lo que es lo mismo, el 20% de la entrada cubierta. El precio de la vivienda sería de unos 150K. Como veis, estaría bastante limitado en cuanto a los gastos del ITP, Registro, Notaria, gestaría y dependiendo, la tasación ( en torno a unos 380 euros) que supondría el 10% restante ( puedo cubrirlo con un préstamo al 0% entre particulares ( familia), pero quiero conseguirlo por mi mismo. Mi pregunta es si veis factible solicitar una financiación del 90% del importe de la hipoteca de cara a afrontar los gastos del ITP (10% en Valencia, 8% bonificada) de forma mas holgada. Consultado con los brokers hipotecarios y los bancos, no es posible. Supongo que es una de las desventajas de no ser funcionario. ¿Se puede negociar en las propias oficinas del banco? entiendo que en grandes patrimonios y banca privada si, pero siendo un simple mortal, no lo creo. Opiniones y experiencias, bienvenidas. A modo de consulta, me gustaría saber que tan factible sería solicitar una pignoración sobre las acciones como garantía del principal, que me puedan seguir aportando los dividendos. |
ForoCoches: Usuario
16-jul-2023 22:18
#3
| No se donde serán esos rendimientos netos del 10%....pero lo que tienes que tener por seguro es que pagarás un buen pellizco de hipoteca con/sin inquilino. |
ForoCoches: Usuario
16-jul-2023 22:50
#4
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Muy buenas,
Tengo 28 años, abogado, trabajo fijo con un sueldo de 2.000 al mes en 12 pagas + bonus del 10% y estoy pensando en comprar un piso destinado al alquiler turístico, como ha hecho mi hermano, ya que los rendimientos netos son superiores al 10% descontando la gestión externalizada las gestoras de este tipo de inmuebles. Actualmente tengo unos +10.000 en cash en cuenta remunerada al 5% +10.000 en un fondo del S&P500 y otros 11.000 en cartera de acciones con una rentabilidad ligeramente superior al 3.5%, bastante conservadora. Digamos que al margen de pasar por caja al liquidar el fondo y las acciones, tendría al rededor de unos 35k disponibles para afrontar la operación, o lo que es lo mismo, el 20% de la entrada cubierta. El precio de la vivienda sería de unos 150K. Como veis, estaría bastante limitado en cuanto a los gastos del ITP, Registro, Notaria, gestaría y dependiendo, la tasación ( en torno a unos 380 euros) que supondría el 10% restante ( puedo cubrirlo con un préstamo al 0% entre particulares ( familia), pero quiero conseguirlo por mi mismo. Mi pregunta es si veis factible solicitar una financiación del 90% del importe de la hipoteca de cara a afrontar los gastos del ITP (10% en Valencia, 8% bonificada) de forma mas holgada. Consultado con los brokers hipotecarios y los bancos, no es posible. Supongo que es una de las desventajas de no ser funcionario. ¿Se puede negociar en las propias oficinas del banco? entiendo que en grandes patrimonios y banca privada si, pero siendo un simple mortal, no lo creo. Opiniones y experiencias, bienvenidas. A modo de consulta, me gustaría saber que tan factible sería solicitar una pignoración sobre las acciones como garantía del principal, que me puedan seguir aportando los dividendos. Danos más info de esa vivienda que da un 10% Zona? |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
16-jul-2023 23:52
#5
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Hola shur. Tengo dos viviendas vacacionales y las agencias que hacen las gestiones son una sangrada. En ningun caso te va a quedar un 10% neto sobre la inversión. Si la vivienda cuesta 150.000 con gastos, amueblar y menaje se te va a 178k muy rapido. Rendimientos netos por encima del 10% son 18.000 limpios. Las agencias nunca se quedan menos de un 20% mas iva (iva que tu no deduces porque no eres empresa) o sea un 24.2% Además de esto, los Beneficios netos tributan sobre tu base imponible de irpf. Asi que con tu sueldo te van a cepillar fácil un 15%. Tenemos que, para tener 18k limpios debiste ganar 18.000/0,85=21.176€ Luego tu facturación bruta antes de agencia ha de ser 21.176/0,758=27.937€ La comisión de airbnb es del 3.6% si no recuerdo mal. 27.937/0.97=28.801€ Es surrealista pensar en superar una ocupación del 80% anual. Segun la zona oscilará entre 18% y ese 80% suponiendo que sea un alojamiento killer en un punto hipercaliente (donde jamás costaría 150.000€) Vamos a otorgarte un acojonante 65% de ocupación, que será casi imposible de alcanzar. Eso son 237 noches. Si crees que puedes llenar tu alojamiento 237 noches al año por un precio de 121€ la noche entonces los números te encajarían, si lo pagaras a tocateja. Ahora resta a esos 18.000 netos los 3500€ de intereses hipotecarios anuales y sería lo que te quedaría. Mi consejo: estima una ocupación del 35% y cuenta con un rendimiento neto del 4%. Saludos! |
Cuota pagada ✔
17-jul-2023 08:42
#7
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Hola shur. Tengo dos viviendas vacacionales y las agencias que hacen las gestiones son una sangrada. En ningun caso te va a quedar un 10% neto sobre la inversión.
Si la vivienda cuesta 150.000 con gastos, amueblar y menaje se te va a 178k muy rapido. Rendimientos netos por encima del 10% son 18.000 limpios. Las agencias nunca se quedan menos de un 20% mas iva (iva que tu no deduces porque no eres empresa) o sea un 24.2% Además de esto, los Beneficios netos tributan sobre tu base imponible de irpf. Asi que con tu sueldo te van a cepillar fácil un 15%. Tenemos que, para tener 18k limpios debiste ganar 18.000/0,85=21.176€ Luego tu facturación bruta antes de agencia ha de ser 21.176/0,758=27.937€ La comisión de airbnb es del 3.6% si no recuerdo mal. 27.937/0.97=28.801€ Es surrealista pensar en superar una ocupación del 80% anual. Segun la zona oscilará entre 18% y ese 80% suponiendo que sea un alojamiento killer en un punto hipercaliente (donde jamás costaría 150.000€) Vamos a otorgarte un acojonante 65% de ocupación, que será casi imposible de alcanzar. Eso son 237 noches. Si crees que puedes llenar tu alojamiento 237 noches al año por un precio de 121€ la noche entonces los números te encajarían, si lo pagaras a tocateja. Ahora resta a esos 18.000 netos los 3500€ de intereses hipotecarios anuales y sería lo que te quedaría. Mi consejo: estima una ocupación del 35% y cuenta con un rendimiento neto del 4%. Saludos! Muchas gracias por la info tan detallada shur 
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ForoCoches: Usuario
17-jul-2023 08:48
#8
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Hola shur. Tengo dos viviendas vacacionales y las agencias que hacen las gestiones son una sangrada. En ningun caso te va a quedar un 10% neto sobre la inversión.
Si la vivienda cuesta 150.000 con gastos, amueblar y menaje se te va a 178k muy rapido. Rendimientos netos por encima del 10% son 18.000 limpios. Las agencias nunca se quedan menos de un 20% mas iva (iva que tu no deduces porque no eres empresa) o sea un 24.2% Además de esto, los Beneficios netos tributan sobre tu base imponible de irpf. Asi que con tu sueldo te van a cepillar fácil un 15%. Tenemos que, para tener 18k limpios debiste ganar 18.000/0,85=21.176€ Luego tu facturación bruta antes de agencia ha de ser 21.176/0,758=27.937€ La comisión de airbnb es del 3.6% si no recuerdo mal. 27.937/0.97=28.801€ Es surrealista pensar en superar una ocupación del 80% anual. Segun la zona oscilará entre 18% y ese 80% suponiendo que sea un alojamiento killer en un punto hipercaliente (donde jamás costaría 150.000€) Vamos a otorgarte un acojonante 65% de ocupación, que será casi imposible de alcanzar. Eso son 237 noches. Si crees que puedes llenar tu alojamiento 237 noches al año por un precio de 121€ la noche entonces los números te encajarían, si lo pagaras a tocateja. Ahora resta a esos 18.000 netos los 3500€ de intereses hipotecarios anuales y sería lo que te quedaría. Mi consejo: estima una ocupación del 35% y cuenta con un rendimiento neto del 4%. Saludos! Crack. Vamos que para eso un alquiler tradicional |
ForoCoches: Miembro
17-jul-2023 10:22
#9
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Hola shur. Tengo dos viviendas vacacionales y las agencias que hacen las gestiones son una sangrada. En ningun caso te va a quedar un 10% neto sobre la inversión.
Si la vivienda cuesta 150.000 con gastos, amueblar y menaje se te va a 178k muy rapido. Rendimientos netos por encima del 10% son 18.000 limpios. Las agencias nunca se quedan menos de un 20% mas iva (iva que tu no deduces porque no eres empresa) o sea un 24.2% Además de esto, los Beneficios netos tributan sobre tu base imponible de irpf. Asi que con tu sueldo te van a cepillar fácil un 15%. Tenemos que, para tener 18k limpios debiste ganar 18.000/0,85=21.176€ Luego tu facturación bruta antes de agencia ha de ser 21.176/0,758=27.937€ La comisión de airbnb es del 3.6% si no recuerdo mal. 27.937/0.97=28.801€ Es surrealista pensar en superar una ocupación del 80% anual. Segun la zona oscilará entre 18% y ese 80% suponiendo que sea un alojamiento killer en un punto hipercaliente (donde jamás costaría 150.000€) Vamos a otorgarte un acojonante 65% de ocupación, que será casi imposible de alcanzar. Eso son 237 noches. Si crees que puedes llenar tu alojamiento 237 noches al año por un precio de 121€ la noche entonces los números te encajarían, si lo pagaras a tocateja. Ahora resta a esos 18.000 netos los 3500€ de intereses hipotecarios anuales y sería lo que te quedaría. Mi consejo: estima una ocupación del 35% y cuenta con un rendimiento neto del 4%. Saludos! 
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ForoCoches: Usuario
17-jul-2023 10:24
#10
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Hola shur. Tengo dos viviendas vacacionales y las agencias que hacen las gestiones son una sangrada. En ningun caso te va a quedar un 10% neto sobre la inversión.
Si la vivienda cuesta 150.000 con gastos, amueblar y menaje se te va a 178k muy rapido. Rendimientos netos por encima del 10% son 18.000 limpios. Las agencias nunca se quedan menos de un 20% mas iva (iva que tu no deduces porque no eres empresa) o sea un 24.2% Además de esto, los Beneficios netos tributan sobre tu base imponible de irpf. Asi que con tu sueldo te van a cepillar fácil un 15%. Tenemos que, para tener 18k limpios debiste ganar 18.000/0,85=21.176€ Luego tu facturación bruta antes de agencia ha de ser 21.176/0,758=27.937€ La comisión de airbnb es del 3.6% si no recuerdo mal. 27.937/0.97=28.801€ Es surrealista pensar en superar una ocupación del 80% anual. Segun la zona oscilará entre 18% y ese 80% suponiendo que sea un alojamiento killer en un punto hipercaliente (donde jamás costaría 150.000€) Vamos a otorgarte un acojonante 65% de ocupación, que será casi imposible de alcanzar. Eso son 237 noches. Si crees que puedes llenar tu alojamiento 237 noches al año por un precio de 121€ la noche entonces los números te encajarían, si lo pagaras a tocateja. Ahora resta a esos 18.000 netos los 3500€ de intereses hipotecarios anuales y sería lo que te quedaría. Mi consejo: estima una ocupación del 35% y cuenta con un rendimiento neto del 4%. Saludos! |
ForoCoches: Miembro
17-jul-2023 13:00
#12
| Supongo que se referirá a un 10% neto sobre la inversión, que son 35K. No sobre el precio total de la vivienda.De no ser así, pasa zona que compro la de abajo. |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
17-jul-2023 13:17
#13
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Ojo, no he dicho que no se pueda. Pero para sacar rentabilidades buenas de verdad es clave la plaza y el coste de adquisición. Es un formato muy detallista donde 4 calles y dos ventanales te cambian drásticamente el retorno. Tengo pendiente abrir un post. A ver si saco tiempo. |
ForoCoches: Usuario
17-jul-2023 14:44
#14
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Y con un alquiler además de ese 4 te pagan la casa. No tiene comparación alguna. |
ForoCoches: Miembro
17-jul-2023 16:37
#16
| Deberías descontar de las rentabilidades de las acciones y los fondos el porcentaje que se lleva hacienda |