Consulta contrato compraventa e IRPF.
Сухой Су-35
20-jun-2023 21:07
#1
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Buenas tardes.Quería consultaros un tema inmobiliario/fiscal que me afecta. Hace un año (mayo 2022), realicé un contrato de alquiler con derecho a compra para un inmueble de mi propiedad. El caso es que fijamos por contrato (entre particulares) una prima de compraventa de 10000€ y mensualidades de 500€ durante 3 años (18000€), debiendo el arrendatario comprar la casa en mayo de 2025. Tal y como estaba el mercado y las previsiones de subidas importantes de tipos (que desgraciadamente, se están cumpliendo), decidí falicitar la venta, descontando el 100% de la prima y de las mensualidades del precio total de la vivienda. El arrendatario hace uso de la vivienda durante esos 3 años, pagando todos los servicios, suministros, seguros e IBI, pero me reservo la titularidad de la misma hasta la formalización de la compraventa (escrituras/notaría). Este año, al realizar la declaración de IRPF, un gestor al que acudí me dijo que, tal y como tenía el asunto planteado, no era estrictamente un alquiler con derecho a compra, ya que en las mensualidades no había ningún % destinado a "alquiler", (ya que su totalidad se restaba del precio final de compraventa) y que más bien, parecía un contrato de compra a plazos o pago aplazado. En 2022 percibí por la operación 14000€ (10000€ de prima + 4000 de mensualidades 2022) y he realizado la declaración ateniéndome al art. 14.2.d de la Ley de IRPF, declarando esa cantidad en la casilla 389 (otras ganancias patrimoniales a integrar en base imponible del ahorro), no como un alquiler, y me ha salido a pagar un buen pico. Mis dudas son dos: 1) ¿Debería haberlo declarado de otra manera? 2) Esta es más compleja. El gestor me propuso cambiar el contrato de alquiler con derecho a compra por uno de reserva de compraventa con arras penitenciales, ya que dijo parecerse más al acuerdo que teníamos suscrito. ¿Las arras podrían consistir en un primer pago (los 10000€) y sucesivos de 500€/mes hasta los 18000€ en mayo de 2025, tal y como tengo ahora con el contrato de alquiler con derecho a compra? El inquilino no ha declarado sus gastos de 2022 como alquiler y no habría problema en rehacer el contrato ya firmado, manteniendo las condiciones. Gracias de antemano por vuestras respuestas, sé que es algo complejo el tema, pero ando algo despistado con esto. Un saludo. |
ForoCoches: Miembro
21-jun-2023 19:30
#3
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Lo has declarado entonces como incremento de patrimonio? Es que estoy en situación parecida pero todavía sin firmar nada, estudiando la mejor opción. |
discreto y elegante
21-jun-2023 20:46
#5
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Buenas tardes.Quería consultaros un tema inmobiliario/fiscal que me afecta.
Hace un año (mayo 2022), realicé un contrato de alquiler con derecho a compra para un inmueble de mi propiedad. El caso es que fijamos por contrato (entre particulares) una prima de compraventa de 10000€ y mensualidades de 500€ durante 3 años (18000€), debiendo el arrendatario comprar la casa en mayo de 2025. Tal y como estaba el mercado y las previsiones de subidas importantes de tipos (que desgraciadamente, se están cumpliendo), decidí falicitar la venta, descontando el 100% de la prima y de las mensualidades del precio total de la vivienda. El arrendatario hace uso de la vivienda durante esos 3 años, pagando todos los servicios, suministros, seguros e IBI, pero me reservo la titularidad de la misma hasta la formalización de la compraventa (escrituras/notaría). Este año, al realizar la declaración de IRPF, un gestor al que acudí me dijo que, tal y como tenía el asunto planteado, no era estrictamente un alquiler con derecho a compra, ya que en las mensualidades no había ningún % destinado a "alquiler", (ya que su totalidad se restaba del precio final de compraventa) y que más bien, parecía un contrato de compra a plazos o pago aplazado. En 2022 percibí por la operación 14000€ (10000€ de prima + 4000 de mensualidades 2022) y he realizado la declaración ateniéndome al art. 14.2.d de la Ley de IRPF, declarando esa cantidad en la casilla 389 (otras ganancias patrimoniales a integrar en base imponible del ahorro), no como un alquiler, y me ha salido a pagar un buen pico. Mis dudas son dos: 1) ¿Debería haberlo declarado de otra manera? 2) Esta es más compleja. El gestor me propuso cambiar el contrato de alquiler con derecho a compra por uno de reserva de compraventa con arras penitenciales, ya que dijo parecerse más al acuerdo que teníamos suscrito. ¿Las arras podrían consistir en un primer pago (los 10000€) y sucesivos de 500€/mes hasta los 18000€ en mayo de 2025, tal y como tengo ahora con el contrato de alquiler con derecho a compra? El inquilino no ha declarado sus gastos de 2022 como alquiler y no habría problema en rehacer el contrato ya firmado, manteniendo las condiciones. Gracias de antemano por vuestras respuestas, sé que es algo complejo el tema, pero ando algo despistado con esto. Un saludo. Creo recordar que el incremento patrimonial al vender una casa es el valor de venta menos el de compra, menos los gastos. |
ForoCoches: Miembro
21-jun-2023 20:57
#6
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No estoy muy al día en estos temas pero, se tributa por la ganancia total que se produce en la venta del inmueble que es el valor de enajenación menos el de adquisición. Al ser un pago aplazado habría que tributar por la parte proporcional de la ganancia de patrimonio, es decir la que le corresponde a los 14.000 que has cobrado con respecto al precio de venta total. Normativa: Art. 14.2.c), d), g), i), j) y k) Ley IRPF A. Operaciones a plazos o con precio aplazado En estos casos, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las ganancias o pérdidas patrimoniales producidas, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. |
Сухой Су-35
21-jun-2023 23:33
#7
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No estoy muy al día en estos temas pero, se tributa por la ganancia total que se produce en la venta del inmueble que es el valor de enajenación menos el de adquisición.
Al ser un pago aplazado habría que tributar por la parte proporcional de la ganancia de patrimonio, es decir la que le corresponde a los 14.000 que has cobrado con respecto al precio de venta total. Normativa: Art. 14.2.c), d), g), i), j) y k) Ley IRPF A. Operaciones a plazos o con precio aplazado En estos casos, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las ganancias o pérdidas patrimoniales producidas, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. ¿Podría también hacer un contrato de arras penitenciales siendo estas la prima de compraventa original + mensualidades? Lo digo por garantizarme de alguna forma esos pagos si el comprador desistiera... Gracias por las respuestas. |
Editado: 21-jun-2023 23:39 -
ForoCoches: Miembro
21-jun-2023 23:42
#8
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Por ejemplo, si lo vendes por 100.000 y el valor de adquisición es 75.000 la ganancia seria 25.000. Al haber cobrado 14.000 la ganancia que declararías ese año seria 25.000 * (14.000/100.000) = 3.500 |
Сухой Су-35
21-jun-2023 23:59
#9
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Yo he entendido que declaras 14.000 como Ganancia de Patrimonio y si es así no seria eso.
Por ejemplo, si lo vendes por 100.000 y el valor de adquisición es 75.000 la ganancia seria 25.000. Al haber cobrado 14.000 la ganancia que declararías ese año seria 25.000 * (14.000/100.000) = 3.500 |