Compra casa 2a mano con más metros de los registrados ¿qué implica?
♠HomeStar Runner♠
27-may-2023 18:28
#1
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Hola shurs, ando detrás de una vivienda a la que se le han hecho varias mejoras/añadidos con respecto a su construcción original: - el porche se ha cerrado completamente, añadiéndole cerramiento acristalado y metros cuadrados útiles al salón. - la buhardilla originalmente estaba cerrada, pero la actual propietaria la acondicionó para hacerla habitable, incluso con un cuarto de baño. Son casi 57m de buhardilla. Los metros que figuran en catastro son 300m. Con todo esto, me surje la duda de qué podría pasarme a mí, como posible comprador, si todo esto no estuviera correctamente registrado y reflejado en la escritura (nota simple). ¿Qué implicaciones tiene a la hora de comprar una casa? ¿Quién debería hacerse cargo de la regularización, si es que es necesaria? gracias, |
ForoCoches: Usuario
29-may-2023 10:25
#4
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De la legalización de las ampliaciones y cambios se han de ocupar los actuales propietarios. Si pasas de todo y la compras el problema lo tendrás tu en caso de inspección. Y lo que te podría pasar es que te obligasen a restaurar la situación original si los cambios no son legalizables. |
Editado: 29-may-2023 10:28 -
ForoCoches: Miembro
29-may-2023 10:42
#5
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Pues por un lado pasa que pagarás menos impuestos de los que tendrías que pagar. Y por otro, que ante una eventualidad, como por ejemplo un siniestro, tendrás problemas con el seguro, que se agarrará a eso como un clavo ardiendo para no compensarte absolutamente con nada o lo mínimo que pueda. Aventurando que es una casa unifamiliar independiente y no compartes ningún elemento común con nadie más, porque entonces sí tendrías más problemas... Si quieres hacer las cosas bien y para toda la vida, durmiendo tranquilo... como te dice el tuerto; está en tu mano precisamente ahora. |
♠HomeStar Runner♠
29-may-2023 16:44
#6
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gracias a todos por vuestra ayuda y respuestas. Me queda un poco más claro todo, aunque sigo teniendo dudas. Por ejemplo, a la hora de solicitar hipoteca (si, no puedo pagarla a tocateja, por desgracia) ¿esto me puede suponer un obstáculo para que me la concedan? Pongamos que la actual propietaria estuviera por la labor de regularizar todo (cosa que dudo, porque es una señora mayor que pasará de movidas): ¿qué documentación debería pedirle para asegurar que está todo en orden? Imagino que mínimo licencia de obra, permisos del ayuntamiento, escritura actualizada, etc....? algo más...? de nuevo gracias a todos...comprar casa es una putísima mierda, necesitas hacer un máster para entender todo |
100tifiko Premium ✔️
29-may-2023 17:11
#7
| Explícale la situación a la dueña y bájale el precio en tanto que tú consideres que te compensa hacer la compra. |
Miembro de oro
29-may-2023 17:17
#8
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Con respecto a la hipoteca esos metros de más se valorarán a precio de como aparezcan en el registro. Yo fui por ejemplo a comprar una casa en la que la segunda planta estaba en proceso de regularización y a la hora de ver la tasación me comentaron que solo me tasarían la primera planta. Es decir la casa eran 220 pero por catastro la casa eran solo 150 (al ser una sola planta) por lo que como máximo podía aspirar a un 80% de esos 150k. Además de esto si luego intentas regularizarlo y el ayuntamiento te lo niega puede llegar obligarte hasta tirar la construcción. Mi consejo es claro, o le sacas una buena rebaja o vete buscando otra casa, al menos eso te recomiendo yo. |
♠HomeStar Runner♠
29-may-2023 18:21
#9
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Con respecto a la hipoteca esos metros de más se valorarán a precio de como aparezcan en el registro.
Yo fui por ejemplo a comprar una casa en la que la segunda planta estaba en proceso de regularización y a la hora de ver la tasación me comentaron que solo me tasarían la primera planta. Es decir la casa eran 220 pero por catastro la casa eran solo 150 (al ser una sola planta) por lo que como máximo podía aspirar a un 80% de esos 150k. Además de esto si luego intentas regularizarlo y el ayuntamiento te lo niega puede llegar obligarte hasta tirar la construcción. Mi consejo es claro, o le sacas una buena rebaja o vete buscando otra casa, al menos eso te recomiendo yo. Es decir, llegaría el tasador del banco, si ve que hay más metros reales que los escriturados, tasará la vivienda a la baja, porque según he leído, prevalece en estos casos lo que dice la escritura del registro de la propiedad. Con lo cual, si la vivienda se tasa a la baja, el importe máximo que yo podría pedir de hipoteca también sería menor, aunque el valor de mercado de la vivienda o el precio final de venta sean muy superiores. ¿Crees que esto supondría un problema real a la hora de concederme la hipoteca, considerando que ahora mismo, sin haber negociado aún el precio de venta, tendría que solicitar hipoteca para aprox un 40% del valor de la casa gracias a los ahorros que tengo? Es la mitad de lo que los bancos suelen conceder de media (80%). |
ForoCoches: Miembro
30-may-2023 18:26
#10
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Si arreglas con lo de la hipoteca no digas nada, y te ahorras IBI, e impuestos si el precio es menor a la tasación. Si todo lo hecho fuera de licencia es legalizable después si quieres lo legalizas, y si no, esperas a que prescriba. |
ForoCoches: Miembro
31-may-2023 04:13
#11
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La situación que describes se llama “exceso de cabida” y viene a significar que existen más metros que los reales. El tasador cuando vaya comprará sus mediciones con las que aparecen en la nota simple y multiplicará el valor por metro cuadrado por el número de metros registrales. En los casos en que la desviación es pequeña , y haya solo algún metro más, no suelen poner pegas a usar la superficie real. El impacto que tiene esto en la hipoteca, es que solo te darán el 80% del valor de tasación, es decir , el 80% del valor de los metros registrales. Algunos bancos solo te darán el menor del valor del 80% del valor de tasación o delm80% del valor de compraventa. |
De pinga asere
31-may-2023 08:22
#12
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Hola shurs, ando detrás de una vivienda a la que se le han hecho varias mejoras/añadidos con respecto a su construcción original:
- el porche se ha cerrado completamente, añadiéndole cerramiento acristalado y metros cuadrados útiles al salón. - la buhardilla originalmente estaba cerrada, pero la actual propietaria la acondicionó para hacerla habitable, incluso con un cuarto de baño. Son casi 57m de buhardilla. Los metros que figuran en catastro son 300m. Con todo esto, me surje la duda de qué podría pasarme a mí, como posible comprador, si todo esto no estuviera correctamente registrado y reflejado en la escritura (nota simple). ¿Qué implicaciones tiene a la hora de comprar una casa? ¿Quién debería hacerse cargo de la regularización, si es que es necesaria? gracias, Pagarás más de ibi como es normal . |
O_o
31-may-2023 09:11
#13
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en la zona de mi 2ª residencia, uno arreglo la casa de su abuelo, pillando parte de la antigua cuadra y ganando unos metros de altura... como todo aqui sin registrar, avisar o lo q sea supongo q mirando gmaps, ortofotos o el ultimo vuelo del pnoa lo pillaron y le metieron una multa de varios ceros y tiene la obra parada a medio terminar desde el verano pasado los ayuntamientos estan caninos de pasta y van a por todo lo q se mueva... |