Escenario simulación: Indexados vs Inmobiliario. ¿Con cuál te quedas?
Encuesta del tema
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ForoCoches: Usuario
15-mar-2023 22:45
#1
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ESCENARIOS MÁS DESARROLLADOS EN EL PRIMER COMENTARIO Buenas shures, estoy haciendo un excel rápido para tenerlo y tomar mejores decisiones de inversión a largo plazo. Mi principal vehículo de inversión es la renta variable, pero me gustaría ver si me sale rentable meter a inmueble y para ello he hecho estos escenarios de simulación. Como bien se dice: el excel lo aguanta todo. Pero ya os digo, es una versión primaria que me sirve un poco para definir objetivos a largo plazo, irá mejorando (espero que me deis consejos y correcciones en el hilo) y se adaptará con el tiempo. Pero vamos a establecer unas suposiciones:
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Editado: 15-mar-2023 22:59 -
ForoCoches: Usuario
15-mar-2023 22:46
#2
Escenario 1: Escenario del quieto. No se invierte. Todo debajo del colchón (escenario solo comparativo, evidentemente no es lo deseable). Escenario 2. Todo a renta variable: Aqui lo he ajustado suponiendo que siempre voy a ahorrar lo mismo en liquido y lo que me sobre lo voy metiendo a más fondos a final de año, lo demás usando DCA. Una mejora sería alguna regla de liquidez que hiciera un DCA más dinámico pero por ahora no vamos a complicar las cosas. Nos plantamos en los 65 con casi 2 kilos y apenas calentarnos la cabeza, quizás diversificar en bancos para estar tranquilo con el FOGAIN y algún ataque de ansiedad por momentos de crisis donde el mercado bajaba sin parar. Pero los tenemos de acero y hemos seguido metiendo. Incluso aportando más en los peores momentos de crisis.  Escenario 3:  Aquí sigo aportando a los fondos, el resto lo dejo en líquido y compro la casa al taco. Suponemos una rentabilidad del 4,5 sobre inmuebles de 100k. Aquí se añaden suposiciones muy fuertes: 1 - Las casas han estado operativos el 100% del tiempo y generando ingresos. Lo cual es algo imposible. 2 - El mismo año que se compran, se alquilan  3 - Me he ido inventando un poco las compras, bajo un pseudo criterio de liquidez y transcurso de años. 3 - No se ha derrumbado ningún edificio. Un escenario optimista. Nos plantamos con 1.866.994,62 € (Líquido, acciones + patrimonio) El escenario inmobiliario con los números en la mano no me parece tan atractivo visto así. Si que es verdad que con que la cartera de viviendas se revalorice un 10% superará al escenario 2, pero las gestiones que se deben a hacer y los factores a tener en cuenta para que esos números se cumplan me parecen un poco titánicos. Si que es verdad que los ingresos pasivos son bastante altos. Por otra parte hay que pensar que la palabra en sí misma ya lo dice: inmobiliario. No se puede mover, lo cual me sujeta a España, con los pros y contras que eso conlleva y la incertidumbre que siento por desgracia sobre este país. El escenario 2 es bastante más flexible. Ya lo tengo casi todo en bancos internacionales. Sería cambiar de residencia y fuera, exponiendo solo la casa en propiedad. |
Editado: 15-mar-2023 23:02 -
ForoCoches: Miembro
16-mar-2023 12:48
#3
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Conste que no soy capaz de seguir el rastro a tus excel, pero bueno, doy por hecho que tu esfuerzo le has dedicado y que los números son buenos. Yo estoy en una tesitura parecida. Tengo unos ahorros actualmente trabajando en fondos indexados de RV. El montante me empieza a dar como para una entrada de un inmueble, por lo que me estoy planteando la opción de repartir el capital o seguir a fuego con los fondos. Personalmente, la parte de inmobiliario creo que te has quedado muy en la superficie. Me explico... tu has dicho, la rentabilidad del inmueble medio es un 4.5%. Le meto 100k y gano 4.5k. Mentira no es, pero es hacer números muy gordos. El estudio de inversión de un inmueble hay que hacerlo con punta fina pq no hay 2 casos iguales. Precio de compra, impuestos, reforma, gastos de mantenimiento, apalancamiento con hipoteca... no es para nada difícil, pero hay que ser un poco meticuloso. De hecho para una métrica vital en una inversión inmobiliaria es el ROCE (Return On Capital Employed). En otras palabras, si voy a hacer una operación de 100k, pero yo solo le meto 30k (pq el resto me lo financio), miro la rentabilidad sobre esos 30k, que son los que han salido de mi bolsillo, el resto no lo he puesto yo. Supongamos que la operación inmobiliaria me genera un retorno (después de restar todos los gastos, incluido los intereses de la hipoteca) de 3000€/año. Con tus números, si hubiera metido ese dinero en bolsa, me retornarían 1500€ (5%), de la otra forma me retorna un 10% (3/30). Si compras a tocateja, todo esto se va al garete y las gallinas que entran por las que salen... por eso mucha gente a la hora de invertir en inmueble solo lo contempla apalancando con financiación externa. Resumiendo, que no hay una fórmula mejor que otra (para mi al menos). Hay oportunidades en el mercado que dan muy buenas rentabilidades, encima de tener un flujo de caja positivo, pero también hay otras que se te pueden torcer y puede ser un dolor de estómago. Los fondos ya sabes lo que es, no tienes ni que moverte del sofá y tienes un rendimiento a largo plazo mas o menos asegurado. |
*ba dum tsss*
16-mar-2023 13:18
#4
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Como todo, hay variables y variables... pero si te compras una casa para vivir, aunque pagues hipoteca (y la logras pagar) llegas a los 65 con algo que necesitas al 100%: donde vivir. Es cierto que te ata o que igual por herencia puedes recibir algo (yo preferí comprar algo barato para reforma sin hipoteca que sabía lo que me venía por herencia). Eso tiene un valor importante. Otra cosa es cuidado con los cálculos de los X millones... porque tienes que meterle un % inflación. 2 millones ahora son una cosa y 2 millones en 40 años ni se le parecerán (en principio). De hecho, pensar en el FOGAIN a 40 años no sé si es una locura, pero espero que si lo hay, ajuste por inflación o nos va a dar la risa. Al final para mi lo de la vivienda es una necesidad que hay que cubrir y hay que acertar un poco cuando. Es cierto que está lo opción de alquilarla, pero no es lo mismo una casa en la sierra, en una finca perdida o un piso en el centro de una ciudad de 200k habitantes. |
ForoCoches: Miembro
16-mar-2023 14:22
#5
| Los inmuebles siempre van a superar a la bolsa porque te apalancas. Solo tienes que poner un 20% de tu dinero para conseguir la misma o mas rentabilidad que en bolsa. |
ForoCoches: Usuario
16-mar-2023 16:42
#6
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Lo bueno (y lo malo, según como te salga) de invertir en inmobiliario es el apalancamiento como te acaban de decir. Yo bajo mi humilde opinión no le veo más ventajas, salvo que tengas un conocimiento específico del sector por la razón que sea. Seguramente vaya a contracorriente porque muchísimas de la gente con pasta le da al inmobiliario, pero estas son las desventajas que le veo: -Nula diversificación: si has ahorrado, pongamos 500k, estás metiendo 500k en un solo activo (literalmente, ni siquiera clase de activo). Es como si metes 500k a coca-cola. Puede salir bien o mal, pero no hay diversificación y por tanto corres más riesgo. -Inversión ilíquida: si por el motivo que sea necesitas disponer de tu dinero no podrás hacerlo de inmediato. Tendrás que pasar por un proceso de venta que puede alargarse en el tiempo indefinidamente (contando con que encuentres a un comprador a buen precio). -Riesgo país, provincia, municipio e incluso barrio: el valor del activo (revalorización/alquiler) va de la mano a su localización. Si la provincia, ciudad y especialmente barrio en el que esté entra en decadencia (mil factores: inmigración, deslocalización de empresas, obras públicas…) sufrirás un golpe en tu rentabilidad y no podrás hacer nada contra ello. -Riesgo legislativo: al ser un bien situado en España e inamovible estás a merced del legislador. Te pueden colar legislación mas friendly para ocupas, restricciones al precio del alquiler e incluso en el peor de los casos una expropiación. -Riesgo fiscal: parecido al riesgo legislativo, en cualquier momento te pueden subir los impuestos asociados y encima al estar atado al país puedes tener más complicado cambiar residencia fiscal. Aparte de todo esto al operar en un mercado no público hay mayores asimetrías informativas y por tanto es más fácil cagarla o encontrar buenas oportunidades. ¿Tienes alguna ventaja en ese sentido? Es lo que me preguntaría. En fin, solo mi opinión. Como digo, pese a lo anterior todos conocemos también historias de éxito en el sector inmobiliario. |
Silent guardian
17-mar-2023 00:28
#7
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Tu lo has dicho, el excel lo aguanta todo. Historcamente lo que mas rentabilidad ha dado es la bolsa. |