Alguien con alquiler vacacional?

Cita de SuKe_5

Hola, yo estuve barajándolo ya que tengo uno en Málaga y si no lo gestionas tú apenas hay diferencia con el alquiler de larga temporada.

Cita de Ominous

También lo he mirado muy a fondo y diría que incluso peor, si no lo gestionas tú las empresas que se dedican a este negocio te sablan un 25% de media, juntas eso con la enorme diferencia en el tratamiento fiscal y sales peor parado.

Cita de SuKe_5

Hola, yo estuve barajándolo ya que tengo uno en Málaga y si no lo gestionas tú apenas hay diferencia con el alquiler de larga temporada.

Cita de Price

Hola shurs.

Llevo un tiempo valorando adquirir un estudio en una ciudad muy turística, muy posiblemente Granada.
La idea sería un estudio pequeño pero en situación inmejorable, de cara a rentabilizarlo como alquiler turístico.

Ya sabemos que el papel lo aguanta todo, pero luego temas como la dedicación que requiera o la ocupación seguramente no los tengas una visión real hasta que te lanzas.

Algún shur que cuente su experiencia y si merece la pena la rentabilidad extra respecto al alquiler convencional?

Cita de Yeyu76

Hola, aquí alguien con 5 viviendas en alquiler


Somos una empresa familiar entre otras actividades y puedo decirte que el alquiler vacacional, bien gestionado, no debería darte dolores de cabeza


1- Alquiler de poca duración vs larga duración:
En un alquiler vacacional la duración es menor con lo cual es menos probable que te encuentres destrozos o desperfectos por el hecho de que no les ha dado tiempo (vacaciones también implica mayor tiempo fuera de casa para turistear) frente al que utiliza la vivienda como vivienda personal


2- Rentabilidad
Evidentemente al alquilar a corto plazo y por vacacional ganas más dinero y podrás poner precios más altos cuanto menos sea el tiempo alquilado


3- Dedicación
Aquí tendrás que trabajar, no es un pasivo, tendrás que estar implicado y encargarte de las labores de marketing, posicionar tu vivienda y lidiar con la limpieza de la vivienda cada vez que la dejen unos huéspedes, ademas de llevar una gestión de reservas


4- Selección
Solo si estás bien posicionado te puedes tomar la libertad de coger a huéspedes de forma selectiva, si quieres menos dolores de cabeza es mejor alquilar al perfil de familia pequeña/matrimonio/pareja evita a grupos de amigos, turismo de borrachera, y por supuesto ciertas etnias poco respetables

De okupación no hay problema, no es normal porque para empezar para confirmar una reserva y como garantía estás en tu derecho de pedir una tarjeta de crédito válida (con fondos) y preautorizarla desde un datáfono para comprobar si tiene fondos, es importante esto porque de esta manera te quitas de encima a mugrosos que no tengan tarjeta con dinero y quien esté sabe que no puede liarla porque tienes su tarjeta pillada




Por supuesto te hablo desde la experiencia ganada con los años y no desde un manual, puede que alguien te cuente lo contrario a lo que yo aunque lo dudo

Cita de Price

Interesantísimo. Muchas gracias!

Que porcentaje de ocupación crees que es razonable suponer de escenario base?

Cita de Yeyu76

No lo sé, a mi nunca me han ocupado en 15 años de negocios inmobiliarios, hemos tenido situaciones difíciles con personas que se han ido al paro en alquileres a largo plazo pero se han terminado arreglando

La peor fue hace unos 10 años, al final se quedó un poco dinero a deber pero al menos se fueron y dejaron la casa bien


Deberias estudiar la situación de tu ciudad, del apartamento en concreto y de si es accesible para un okupa, si lo preguntas sobre alguien que te alquile vacacionalmente, un okupa no se va a calentar tanto la cabeza y lo de pedir una tarjeta de credito es importante

Cita de Ominous

Creo que el shur quería saber qué ocupación, i.e. cuantas noches/año, hace falta para tener x rentabilidad

Cita de Yeyu76

Joder, estaba pensando en el rollo de los okupas que había leído y me he quedado pillado

Disculpas por mi comprensión lectora


Para saber eso hay que tener en cuenta muchas variables, cada zona y tipo de vivienda es única en esto, los comienzos suelen ser más complicados hasta que tienes cierto posicionamiento y ahí, lo que dice el shur de un estudio céntrico en una ciudad como Granada, no debería tener problemas para alquilarse

Cita de alimon

Yo tengo uno desde hace unos meses, aunque algún amigo tiene 3.


En mi caso, yo descartaría totalmente cualquier zona donde no tengas garantizada una ocupación anual del 90% (al menos 300 dias al año)


Ya con esa premisa, casi cualquier zona peninsular de España ya no cumple el requisito. Porque las zonas del sur, como Granada, pues si, desde la Semana Santa y hasta septiembre, posiblemente lo tengas bastante ocupado, pero ¿y el resto? Quizá alli el tema de Sierra Nevada pueda salvar algo la situación, pero no lo tengo claro.


Luego, si quieres tener ese ratio de ocupación, hay que gastarse pasta en que el apartamento sea top. Por supuesto, reforma integral completa (cocina nueva, baño nuevo completo....), y decoración de revista. Esto no quiere decir que haya que gastar una morterada, pero la gente busca estar mejor que en su casa (al menos la gente con cierto nivel económico). Para la decoración, te vale ikea perfectamente, pero hay que tener mucho gusto (yo no lo tengo) o contratar a alguien.


Con eso, podrás poner un precio mas alto, que ya te va a filtrar a mucha morralla, y además será de los que mas se alquile de la zona. Si lo pones sin reformar con un "lavado de cara", baño de mas de 5 años, muebles "semireciclados", pues ira la gente que irá, y el precio sera menor.

En Granada no se si sería posible, pero de serlo, lo mejor es alquilar por periodos mínimos de 7 dias (puedes bajar a 5 si se te quedan algunos colgados), aunque como digo, quizá en esa zona es dificil. La razón es que bastante mas fácil y barato de llevar.

Y si es posible, evitaría ponerlo en Airbnb y solo lo pondría en Booking. En la primera viene mucha gente con un perfil, digamos, mochilero......que lo mismo te regatean el precio o peor. En booking el perfil es mas de gente con un nivel mas alto, y mucho extranjero.



Llevarlo tu si no tienes experencia lo descartaría. La vas a cagar con total seguridad, vas a tener problemas seguro, los problemas llevaran a puntuaciones bajas o quejas e incluso reembolsos, y eso lleva a tener un apartamento vacio.

Mejor buscar una empresa, o personas que se dediquen a gestionar ap. turísticos, que tengan buena puntación en booking (por encima de 9,5) y que se encarguen de todo, incluida limpieza, porque la limpieza debe ser inmaculada y perfecta, como digo, mucho mejor que en tu casa. Es la principal fuente de quejas.

Cita de nano86

Hola. Rescato este hilo.


¿Booking vs Airbnb a pesar del 15% de diferencia en su comisión?


Gracias

Cita de RoxyMusic

En mi ayuntamiento los han prohibido y están denunciando a los que los propietarios que los anuncian en booking y airbnNo me extrañaría que más gobiernos locales de izquierdas tomen medidas similares por toda España

Cita de CrIu

Puedes cancelar licencias ya expedidas? No habran dejado de expedirlas?

Cita de Kitty_Kitty

Cualquier vivienda puede convertirse en apartamento turístico? No se puede alquilar sin esa licencia?
Me refiero, un particular que pone la casa en booking o donde sea y la alquila sin mas?

Cita de Jameson90

Hay muchos lugares, mayormente los más turísticos y rentables, que ya no otorgan nurvas licencias de alquiler turístico, hay moratoria.

Eso hace que sea más caro adquirir un apartamento con licencia turística.


Yo estoy en proceso de compra de inmueble y he pensado en uno pequeño con licencia pero en verano tendría que largarme para alquilarlo (sería 1a residencia). Así que es o eso, o uno normal pero algo más grande y para vivir, aunque no le sacaría rentabilidad. Aún he de decidirme y necesito más información o experiencias.