Hipotecas - invertir en segunda vivienda para alquilar

Cita de tributoscedido

Tienes en el foro de compra-ventas varios broker de hipotecas, yo le echaría un vistazo.

Cita de shur_17

Muchas gracias por contestar, ¿donde puedo encontrarlo exactamente? estoy mirando pero hay varios de compraventa y no veo ninguno inmobiliario.

Perdona pero es que llevo todos estos años solo en el General y me pierdo jajaja
De hecho he abierto este hilo en inversiones al ser lo mas parecido al tema pero aqui no parece la gente hablar mucho.

Cita de tributoscedido

Mismamente, pon en el buscador "bróker hipotecas".

Cita de shur_17

Buenas,

Ando mirando un poco que hacer con el dinero que genero y me asaltan dudas.

-¿Hay algun banco que bajo alguna circunstancia especial financie mas del 60-70% para segunda vivienda destinada a alquiler?

Este año he comprado mi primera vivienda de 150k y tras unos meses he generado ya algo de dinero para entrar a una segunda y alquilarla pero me encuentro que la entrada ya no es del 20% si no del 30 o 40%.

-¿Es rentable/viable? me refiero tras impuestos, que solo te financien el 60-70 y algunas te pidan aval de tu vivienda, etc

Gracias por la ayuda de antemano shurs!

Pd:
Como info extra en caso de ser util para consejos:
-Ingresos: +5k aprox netos
-Ahorros: unos 25k
-Inversiones: 17k en indexados que quiero sacar para como entrada ya que este ultimo año va fatal los indexados y creo que iria mejor en un alquiler.
-Piso a comprar para alquilar: 100k aprox.

Cita de CrIu

Contrata a un broker, te dira que digas que sí cuando te pregunten si es primera residencia y te cobrará 6-8k pero te daran el 90%

Cita de Mustang

Pero si dices que es primera residencia, ¿no tienen como comprobarlo?

Cita de CrIu

Si la operación conviene aqui nadie mira nada, hace unos meses cuando compré mi segunda residencia primero fue el broker el que me lo dijo y luego por mi cuenta fui a la caixa y la misma gestora me dijo de hacerlo para conseguir mejores condiciones

Cita de shur_17

Joder justo el tipo de opiniones que necesitaba y no encontaba en ningun lado, mil gracias.

La verdad es que manera de comprobarlo no se si tendran o como dices si les interesa miran para otro lado, aunque no me gusta del todo mentir o que se me vea el plumero en algun momento jajaja.

Si me piden extractos de este año podrian ver movimientos grandes de la compraventa que hice a primeros de año

¿te cobro eso el broker solo por ese consejo?
El piso en concreto no lo tengo enfilado estoy buscando, si me puedo evitar inmobiliaria y sus gastos pues mejor tambien.

Cita de CrIu

El broker solo cobra si firmas la compra, hasta entonces nada. A mi pareja no le hizo gracia que nos ofreciera hacer la vaina de esa manera y luego ya cuando nos lo propuso la de la oficina ya flipamos. Al final no nos hizo falta hacer la jugada porque nos cuadraban las para pedir menos e ir al 70%. Lo que te digo, la misma inmobiliaria donde vayas a comprar deberian de conocer a algun broker de confianza. En cuanto a los 6-8k que te piden suelen meterlos en la hipoteca si no quieres pagarlos al momento.

Si pasas de inmobiliaria igualmente puedes irles a preguntar, seguro que alguno conocen y sino por internet hay miles de “asesores financieros”

Cita de shur_17

Joder justo el tipo de opiniones que necesitaba y no encontaba en ningun lado, mil gracias.

La verdad es que manera de comprobarlo no se si tendran o como dices si les interesa miran para otro lado, aunque no me gusta del todo mentir o que se me vea el plumero en algun momento jajaja.

Si me piden extractos de este año podrian ver movimientos grandes de la compraventa que hice a primeros de año

¿te cobro eso el broker solo por ese consejo?
El piso en concreto no lo tengo enfilado estoy buscando, si me puedo evitar inmobiliaria y sus gastos pues mejor tambien.

Cita de vaskiu

Al banco realmente le da igual las propiedades que tengas mientras seas solvente, lo que si comprueban seguro es las deudas que tengas y si tienes la otra vivienda con hipoteca pues lo van a saber.

Cita de shur_17

Entonces no tiene demasiado sentido mentir, no se porque ese broker dijo de decir que es primera vivienda si van a verlo igualmente.

Cita de archiperre

Yo compré una vivienda para alquilar diciendo que era primera y no he tenido problema alguno.

El tema de los broker a mi no me gusta mucho y en su día lo hice por mi cuenta. Hace poco han salido esta gente https://colibid.com/ la idea tiene buena pinta, échales un ojo.

Suerte.

Cita de archiperre

Yo compré una vivienda para alquilar diciendo que era primera y no he tenido problema alguno.

El tema de los broker a mi no me gusta mucho y en su día lo hice por mi cuenta. Hace poco han salido esta gente https://colibid.com/ la idea tiene buena pinta, échales un ojo.

Suerte.

Cita de shur_17

No entiendo como habeis conseguido decir que es primera vivienda si realmente como dice el shur comprueban tus deudas antes. A no ser que la primera vivienda ya la tuvieseis pagada no lo entiendo.

Gracias por el link, aunque soy muy paranoico (curro en seguridad informática) y eso de enviar documentos personales por internet a fuentes que no conozco , en este caso que piden mandar el dni no me mola un pelo.

Cita de archiperre

Cuando yo pedíe esta hipoteca sobre la que te hablo tenía dos viviendas hipotecadas y alquiladas y vivía en una tercera de alquiler. Les dije que iba a comprar la nueva para irme a ella a vivir, cosa que nunca hice.

De lo otro...entiendo tus reticencias pero tendrás que poner una balanza lo que quieres y lo que estás dispuesto a hacer. Lo puse porque sobre el papel me parece una buena idea. Y yo personalmente me harté un poco de ir a bancos a tratar con incompetentes calientasillas

Cita de eduruni

Eres funcionario?


En cualquier caso, por qué dices que no compensa con fuerte endeudamiento? Yo estoy haciendo cuentas y si financio más del 80%, estando los tipos como están ahora, se me come el posible alquiler que pudiera sacar.

Cita de eduruni

Gracias por tu mensaje. Revisaré mis cuentas, se ve que le has dado muchas vueltas a tus números.


Pero me consuela ver que hay entidades que si tienes un buen perfil sí se animan a darte incluso el 100%.

Cita de Marrones

Mi opinión, apalancarse con tipos variables (según está el tema del euribor), cuanto más mejor, sin ningún tipo de conocimiento no es lo más viable.

Entiendo que la deuda buena, es una mejor forma de escalar esos ingresos. Pero a veces leo este tipo de comentarios y debo ser el único que me vienen a la cabeza los aspectos negativos del apalancamiento.


Vamos a poner un caso práctico.Dinero en efectivo disponible 150k, vivienda de 150k a tocateja o dos viviendas de 150k con financiación.


Con financiación (variable 0.60+Euribor) en el caso que se mantuviera durante 30 años de plazo igual, pensando que 15 años pueden ser mejores que el actual y 15 años peores que el actual.
Acabaríamos pagando 242.485€, sin contar con algunos productos vinculados "obligatorios", de la parte financiada, más 150.000€ de nuestro capital disponible, 196k cada piso nos sale. TOTAL 392.485€.
Los riesgos que asumimos, serían que con el Euribor actual pagaríamos de cuota 673,57€ en caso del Euribor se pusiera mas elevado (5 por ejemplo) la cuota sería de 861,12€.


Y todo esto son "supuestos", mira comentarios de hace apenas 7/9 meses a ver, si alguien indicaba que la financiación iba a subir de esta manera en menos de 6 meses... Esto, casi literalmente según los ejpertos, era "imposible".


Estos supuestos pisos para alquilar, según también la época que estamos viviendo se podría alquilar entre 750/850€ "con suerte".


Debe ser que el mercado del alquiler, solo sube también, por los comentarios que escucho de todo el mundo, pero creo, que el alquiler está también en máximos históricos (ni en 2007) estaban a estos precios los alquileres, estando la vivienda en esa época más inflada de lo que está hoy día.


Osea que, si te hipotecas sin conocimiento, no veo muy descabellado, que en 2/3 años, puedas estar pagando 800/850€ de hipoteca y recibiendo un alquiler menor del que recibirías hoy.


INGRESOS POR ALQUILER 850€ X 2 = 1700€ - 673,47€ = 1026,53€ *limpios.


O algo se me escapa o la rentabilidad esta gente no la hace bien o yo no la logro entender, porque hacen el porcentaje del valor de compra, no de lo que realmente les cuesta la vivienda. La rentabilidad contando que realmente el piso nos cuesta 196k, sale alrededor del 5,2% (alquilándolo a 850€)


Ahora haremos números comprando ese mismo piso de 150k a tocateja.


Valor total del piso 150k aportados del capital.
Alquilarlo por 850€ *limpios.
Rentabilidad de esos 150k me sale a 6,8% alquilándolo a 850€.


De tener 2 pisos con financiación a tener uno a tocateja la diferencia de cashflow es de 176€ mensuales. Lo que es lo mismo a 10.560€ más en 5 años, en contrapartida, asumes un riesgo mucho mayor, 2 hipotecas, en caso de venta por necesidad o porque ya no te salen los números o por lo que sea, generalmente tienes gastos de amortización total, parcial o ambos, etc.




Sin embargo pagando a tocateja, ese riesgo, desaparece, puede bajar tu rentabilidad al dinero aportado, pero no corres el riesgo de toda la problemática anterior.


Si quisieras tener más pisos, coges esos 850€ mensuales *limpios y en 10 años tienes 102k de capital para comprar el segundo piso, solo hipotecandote un 30%.


Los números del apalancarse, salían con un 0.7 + Euribor ( 0% ), como era hasta hace 1 año o con una hipoteca fija del 1,4%, porque echabas cuentas y no había factores variables, pero ahora, hoy por hoy, yo no lo veo.


*limpios ( no he descontado, gastos, impuestos, seguros, y un largo etc, porque en los 2 casos todo eso habría que sumarlo o restarlo)


Sí habéis llegado hasta aquí, gracias, porque me ha salido un tocho de cuidado, pero de verdad que pregunto, haber si alguien me puede ayudar, a verlo como lo ve, la mayoría de gente y no como yo lo veo, por que quizás, esté equivocado.


Un saludo.

Cita de REUSENC

Para apalancarte siempre con hipoteca fija.
Yo tengo dos, una al 2,95% y otra al 2,15% y las rentabilidades que obtengo son bastante más altas que sin apalancarme.