Coste donación piso y traspaso hipoteca?
Oficial ®
30-jul-2022 19:24
#1
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Por motivos familiares, mis padres no son capaces de llegar a un acuerdo para pagar la hipoteca y convivir en el mismo piso. Cómo alternativa y aunque no vivo en la misma ciudad (en Castilla La Mancha) alguien podría orientarme de cuál sería el coste de poner el piso y subrogar la hipoteca a mi nombre? Queda pendiente unos 100k de hipoteca y el piso estará tasado sobre 140k (90m2) con trastero. He encontrado esta calculadora, pero no sé si está actualizada (aunque aparentemente sí) https://javiersevillano.es/Calculado...Donaciones.php Gracias de antemano. |
Oficial ®
30-jul-2022 19:27
#2
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Pregunta por si alguien tiene idea: ¿Si escrituro el piso a mi nombre por donación es necesario subrogar la hipoteca a mi nombre? ¿o podría quedar a nombre de mis padres y yo pagarla en su nombre? Entiendo los riesgos y es que la hipoteca recae sobre el bien real (la vivienda) y que si no pagase el titular la hipoteca, se ejecutaría la vivienda. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2022 06:07
#3
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Pues tus padres pagarán IRPF por la donación de la vivienda y dará igual que seas hijo. Hacienda considera que tienen una ganancia patrimonial por donártelo (ladrones). Tendrán que pagar plusvalía municipal y plusvalía estatal. Esto en caso de que el piso se revalorice. Posteriormente, tienes el impuesto de donaciones que variará según tu comunidad autónoma. Además tendrás que pagar notaría e inscripción en registro de la propiedad. Todo esto te lo digo porque acabo de hacer la misma operación con mi madre solo que era un piso sin hipoteca. Y con un valor catastral de 127.000 y teniendo la suerte que tuve de que la semana que fui al notario declarasen nula la plusvalía municipal (me ahorré 6500 euros) tuve que pagar finalmente 27.500€. PD justo esta semana vi una noticia de que el Gobierno ha subido o quiere subir un 17% todas las transmisiones e impuestos. |
Oficial ®
02-ago-2022 13:10
#4
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Pues tus padres pagarán IRPF por la donación de la vivienda y dará igual que seas hijo. Hacienda considera que tienen una ganancia patrimonial por donártelo (ladrones). Tendrán que pagar plusvalía municipal y plusvalía estatal. Esto en caso de que el piso se revalorice. Posteriormente, tienes el impuesto de donaciones que variará según tu comunidad autónoma. Además tendrás que pagar notaría e inscripción en registro de la propiedad.
Todo esto te lo digo porque acabo de hacer la misma operación con mi madre solo que era un piso sin hipoteca. Y con un valor catastral de 127.000 y teniendo la suerte que tuve de que la semana que fui al notario declarasen nula la plusvalía municipal (me ahorré 6500 euros) tuve que pagar finalmente 27.500€. PD justo esta semana vi una noticia de que el Gobierno ha subido o quiere subir un 17% todas las transmisiones e impuestos. En mi caso, el valor catastral es de 100.800€ y la hipoteca pendiente es mayor (unos 106.000€ de hipoteca pendiente de pago). ¿En este caso, no habría ganancia patrimonial no? El piso era de VPO y lo compraron en el '98 por unos 90.000€, por lo que entiendo que la plusvalía sería de 100.000€ - 90.000€ (aprox) que fue el precio de adquisición. ¿Ésta sería la única ganancia patrimonial verdad? He calculado impuesto de donaciones en CLM y serían unos 600-700€ teniendo en cuenta el valor del catastro. Plusvalía municipal y estatal tampoco habría según mis cálculos, ¿Estoy equivocado y me dejo algo? ¿Podrías ayudarme con el procedimiento para iniciar la donación? Formato a firmar, coste de notario y registro de la propiedad. Me gustaría iniciar ya los trámites esta semana, pero no sé si la donación es mediante un documento que firmamos nosotros tres y se presenta en algún lugar o debemos acudir presencialmente ante notario. Mi otra duda que no encuentro respuesta, es si la hipoteca podría quedar a su nombre y pagarla yo (para ahorrarme costes de novación y que no me cambien sus condiciones que son muy buenas). Un abrazo y de nuevo gracias |
Editado: 02-ago-2022 14:12 -
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 15:58
#5
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Muchas gracias por tu respuesta lo primero, me interesa mucho tu experiencia.
En mi caso, el valor catastral es de 100.800€ y la hipoteca pendiente es mayor (unos 106.000€ de hipoteca pendiente de pago). ¿En este caso, no habría ganancia patrimonial no? El piso era de VPO y lo compraron en el '98 por unos 90.000€, por lo que entiendo que la plusvalía sería de 100.000€ - 90.000€ (aprox) que fue el precio de adquisición. ¿Ésta sería la única ganancia patrimonial verdad? He calculado impuesto de donaciones en CLM y serían unos 600-700€ teniendo en cuenta el valor del catastro. Plusvalía municipal y estatal tampoco habría según mis cálculos, ¿Estoy equivocado y me dejo algo? ¿Podrías ayudarme con el procedimiento para iniciar la donación? Formato a firmar, coste de notario y registro de la propiedad. Me gustaría iniciar ya los trámites esta semana, pero no sé si la donación es mediante un documento que firmamos nosotros tres y se presenta en algún lugar o debemos acudir presencialmente ante notario. Mi otra duda que no encuentro respuesta, es si la hipoteca podría quedar a su nombre y pagarla yo (para ahorrarme costes de novación y que no me cambien sus condiciones que son muy buenas). Un abrazo y de nuevo gracias |
Editado: 02-ago-2022 16:15 -
Focochoquero
02-ago-2022 16:03
#6
| No tengo ni idea. Cabe alguna posibilidad de que te ahorres dinero con una venta "normal" entre particulares? |
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 16:06
#7
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El piso no se puede transmitir al tener una carga, resumiendo no puedes tener el piso a tu nombre y la hipoteca a nombre de tus padres ya que entonces el banco se quedaría sin la garantía del préstamo. Podrías intentar una novación hipotecaria pero los bancos no suelen estar por la labor, van a lo fácil que es cancelar y constituir una hipoteca nueva a tu nombre. Todo eso tiene un coste claro. Ten en cuenta que los impuestos que pagaron en el momento de adquirir esa vivienda también suman a la hora de computar el beneficio de la operación, cosa que redunda en vuestro favor. |
Forero "Premium"
02-ago-2022 16:34
#8
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1º.- Habla con el Banco para ver si acepta o no la subrogación en el préstamo en su día concedido a tus padres. 2º.- Y habla luego con un notario para que te calcule los costes sobre los supuestos que deben estimarse. En las notarias saben sobradamente de ello. |
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 16:37
#9
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Pues tus padres pagarán IRPF por la donación de la vivienda y dará igual que seas hijo. Hacienda considera que tienen una ganancia patrimonial por donártelo (ladrones). Tendrán que pagar plusvalía municipal y plusvalía estatal. Esto en caso de que el piso se revalorice. Posteriormente, tienes el impuesto de donaciones que variará según tu comunidad autónoma. Además tendrás que pagar notaría e inscripción en registro de la propiedad.
Todo esto te lo digo porque acabo de hacer la misma operación con mi madre solo que era un piso sin hipoteca. Y con un valor catastral de 127.000 y teniendo la suerte que tuve de que la semana que fui al notario declarasen nula la plusvalía municipal (me ahorré 6500 euros) tuve que pagar finalmente 27.500€. PD justo esta semana vi una noticia de que el Gobierno ha subido o quiere subir un 17% todas las transmisiones e impuestos. en madrid la donacion esta bonificada al 99%, si ellos no tienen ninguna ganancia porque es donacion que irpf tienen que pagar? lo digo por estar en un situacion parecida |
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 16:54
#10
| Hacienda entiende la donación como una compraventa. El donante paga por IRPF 19% si es intervivos. Si falleciese no lo pagaríais, el impuesto de donaciones va a parte. |
Usuario Premium
02-ago-2022 17:07
#11
| Pero no entiendo porque quieres hacer una donacion, si el piso esta hipotecado aun por 100k y vale realmente poco mas de 100k porque no haceis una venta por 100k subrogandote tu a la hipoteca y santas pascuas ? |
Oficial ®
02-ago-2022 17:12
#12
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¿Sale más a cuenta una compraventa que una donación? ¿Cuáles serían las diferencias? |
Oficial ®
02-ago-2022 17:13
#13
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El piso no se puede transmitir al tener una carga, resumiendo no puedes tener el piso a tu nombre y la hipoteca a nombre de tus padres ya que entonces el banco se quedaría sin la garantía del préstamo.
Podrías intentar una novación hipotecaria pero los bancos no suelen estar por la labor, van a lo fácil que es cancelar y constituir una hipoteca nueva a tu nombre. Todo eso tiene un coste claro. Ten en cuenta que los impuestos que pagaron en el momento de adquirir esa vivienda también suman a la hora de computar el beneficio de la operación, cosa que redunda en vuestro favor. ¿Estas seguro de esto? He leído en internet que si se puede donar y avisar con 30 días de antelación a la financiera de dicha donación. Pudiendo dar su conformidad o no darla. Por supuesto, la hipoteca este a nombre de quién esté, siempre va a recaer sobre la vivienda (bien real que financia), por lo que no veo el problema. Pero pregunto, porque desconozco si es por ley obligatorio cambiar la hipoteca de nombre (subrogar), o no es necesario. Gracias por vuestras ayudas. Tengo la misma duda, no tengo claro si me conviene donación o compraventa y si esta última reporta algún beneficio para nosotros. |
Editado: 02-ago-2022 17:17 -
Oficial ®
02-ago-2022 17:19
#14
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Shur, por hacerme una idea, cuanto te costó en tu caso más o menos la notaría? |
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 17:25
#15
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¿Estas seguro de esto? He leído en internet que si se puede donar y avisar con 30 días de antelación a la financiera de dicha donación. Pudiendo dar su conformidad o no darla.
Por supuesto, la hipoteca este a nombre de quién esté, siempre va a recaer sobre la vivienda (bien real que financia), por lo que no veo el problema. Pero pregunto, porque desconozco si es por ley obligatorio cambiar la hipoteca de nombre (subrogar), o no es necesario. Gracias por vuestras ayudas. Tengo la misma duda, no tengo claro si me conviene donación o compraventa y si esta última reporta algún beneficio para nosotros. |
Oficial ®
02-ago-2022 17:29
#16
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Personalmente no me importaría subrogar en mi la hipoteca, pero si me cambian condiciones y cobran costes por ello, pues me gustaría explorar si existe la posibilidad de no hacerlo. Me haría yo cargo de la hipoteca y la vivienda seguiría siendo el bien real hipotecado, ya que así consta en el registro de la propiedad y aunque esté a mi nombre, eso no cambia hasta que se liquide. Gracias por los consejos |
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 17:33
#17
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Si, eso lo entiendo. Pero lo que he leído, es solo avisar del cambio de nombre a título informativo (no solicitando nada más), y que lo normal en ese caso es que nunca respondan ni de forma positiva ni negativa. Haciendo referencia a que la ley solo contempla el "aviso" del cambio de titular de la vivienda, no la solicitud de subrogación.
Personalmente no me importaría subrogar en mi la hipoteca, pero si me cambian condiciones y cobran costes por ello, pues me gustaría explorar si existe la posibilidad de no hacerlo. Me haría yo cargo de la hipoteca y la vivienda seguiría siendo el bien real hipotecado, ya que así consta en el registro de la propiedad y aunque esté a mi nombre, eso no cambia hasta que se liquide. Gracias por los consejos |
ForoCoches: Miembro
02-ago-2022 17:38
#18
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Pregunta por si alguien tiene idea:
¿Si escrituro el piso a mi nombre por donación es necesario subrogar la hipoteca a mi nombre? ¿o podría quedar a nombre de mis padres y yo pagarla en su nombre? Entiendo los riesgos y es que la hipoteca recae sobre el bien real (la vivienda) y que si no pagase el titular la hipoteca, se ejecutaría la vivienda. |
Oficial ®
02-ago-2022 18:23
#19
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A que ley te refieres? Así le puedo echar un vistazo porqué a lo que me dices no le veo el sentido, ni el notario ni el registro de la propiedad te van a aceptar ese cambio de propiedad habiendo una deuda sin liquidar solo presentando el papel conforme les has comunicado tu intención de hacer un cambio de nombre.
https://solucionesymediaciones.es/se...o-la-hipoteca/ https://www.oscar-cano.com/las-deuda...as-donaciones/ https://blogs.elconfidencial.com/vivienda/consultorio-inmobiliario/2020-07-28/donacion-hipoteca-vivienda_2697239/ En todos los artículos, mencionan que si la financiera está de acuerdo el subrogar o aceptar que el donatario pague las cuotas (de forma fehaciente), puedes deducir la deuda del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (lo cual en mi caso me interesa). Incluso un menor puede ser titular de una vivienda de sus padres, recibiéndola por donación, habiendo hipoteca viva (basándose en el código civil). Pero a su vez, también dejan abierta la puerta a que la financiera no acepte la subrogación y que la donación tenga efecto, aunque no te podrías beneficiar de en el ISD. https://realestateability.com/2021/04/19/donar-una-vivienda-en-2021/ Este último dice: ¿Qué pasaría si el banco no consiente en dicha subrogación? En este caso, la operación solo tributaría en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el impuesto lo pagaría el donatario. Tributaría por el valor del inmueble donado, y no podría deducir la deuda hipotecaria pendiente, al no haber asumido su pago por no consentirlo la entidad bancaria.
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Editado: 02-ago-2022 18:41 -
Oficial ®
03-ago-2022 20:12
#20
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El piso no se puede transmitir al tener una carga, resumiendo no puedes tener el piso a tu nombre y la hipoteca a nombre de tus padres ya que entonces el banco se quedaría sin la garantía del préstamo.
Podrías intentar una novación hipotecaria pero los bancos no suelen estar por la labor, van a lo fácil que es cancelar y constituir una hipoteca nueva a tu nombre. Todo eso tiene un coste claro. Ten en cuenta que los impuestos que pagaron en el momento de adquirir esa vivienda también suman a la hora de computar el beneficio de la operación, cosa que redunda en vuestro favor. Me confirman que no me conviene subrogar/novar la hipoteca, ya que tendríamos que renegociar condiciones. Como ya comenté las actuales son muy buenas, por lo que no tendría sentido para mí subrogar. No obstante, pierdo el derecho a desgravarme el impuesto de Sucesiones y Donaciones (0,6% en Castilla La Mancha sobre el valor catrastral). Pues tus padres pagarán IRPF por la donación de la vivienda y dará igual que seas hijo. Hacienda considera que tienen una ganancia patrimonial por donártelo (ladrones). Tendrán que pagar plusvalía municipal y plusvalía estatal. Esto en caso de que el piso se revalorice. Posteriormente, tienes el impuesto de donaciones que variará según tu comunidad autónoma. Además tendrás que pagar notaría e inscripción en registro de la propiedad.
Todo esto te lo digo porque acabo de hacer la misma operación con mi madre solo que era un piso sin hipoteca. Y con un valor catastral de 127.000 y teniendo la suerte que tuve de que la semana que fui al notario declarasen nula la plusvalía municipal (me ahorré 6500 euros) tuve que pagar finalmente 27.500€. PD justo esta semana vi una noticia de que el Gobierno ha subido o quiere subir un 17% todas las transmisiones e impuestos. No tiene sentido... |