Inversión inmobiliaria...es realista?

Cita de Moussambani

Mírate bien lo de Uryvice que yo no digo que no controle o que lo que cuente no sea verdad, pero si no me falla la memoria solo tiene un inmueble en propiedad, al menos como inversión. Y es normal, porque a los residentes fiscales fuera de la UE (él vive en Suiza) las inversiones inmobiliarias en España no le convienen por los impuestos que le suponen. Dicho esto, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser mala idea y conseguir más de un 3% no es tan difícil. Pero piénsalo bien, porque como hagas mucho caso a todos estos youtubers terminas con un tercero sin ascensor en un edificio en el que nunca vivirías. Puedes invertir para conseguir cash flow o para tener un buen patrimonio dentro de unos años y en tu caso tiraría por la segunda opción. Echat un ojo al canal de Invernomics.

Cita de ToqueroDio2

Buenos días Shurs...

He recibido una donación de 100k de la cual voy a utilizar 30k más parte de mis ahorros (otros 20k) y ahorros de mi mano para pagar la entrada del que será nuestro piso en propiedad.


Pero luego, tendré unos 60-70k restantes más una cantidad mensual de mi salario que destinaré al ahorro (400-500€). Le estoy dando vueltas al tema de cada x años, comprar casas para alquilar y generar un cashflow. He seguido un poco lo que dice un chico llamado urivyce, en el que dice que cada 4 años se hipoteca en la adquisición de un nuevo bien inmueble, con una entrada de 25k (lo ahorrado durante 4 años). Pero no llego a ver, lo factible y realista que es ese modelo de inversión. Primero, que el banco te conceda tantas hipotecas con el argumento de que son para alquilar. Segundo, le restas ibi, seguros, mantenimiento y otros impuestos, y se te queda una rentabilidad bajisima. La cuestión es, para que se te quede una rentabilidad neta del 3%, merece la pena meterse en tanto fregado?


Decir que tambien tengo algo metido en fondos indexados, pero realmente, no veo que se genere un interés compuesto, ya que el importe valor del fondo oscila entre un mismo rango.


Que opinais?

Cita de Casteaus

Lo que quieres hacer es prácticamente en lo que estoy yo tratando de realizar, para mi también el cashflow es lo más importante y según cuentas, tienes ya partes con 100k, medio camino hecho.

El tema de las hipotecas, hasta donde yo sé, puedes tener las que sean, siempre y cuando cumplas con las "tipicas" reglas:

- No endeudarte mas del 30/35% de tus ingresos mensuales

- Aportar el 20% + gastos de lo que vale el inmueble

- Una bonita nómina

- En algunos casos, aval

Luego ya todo es comprar bien, para alquilar mejor, es cierto que uryvice dice de comprar segundos sin ascensor por evitar más gastos de comunidad y futuras derramas, aquí yo pienso lo contrario

Hagas lo que hagas, te agradecería que lo contases en el foro, que de cualquier experiencia se aprende

Un saludo shur

Cita de ToqueroDio2

Pero entonces el requisito de que la hipoteca no suponga mas del 30-35% de tu nomina, con 2 hipotecas (tu piso en propiedad mas otro que compres para alquilar) ya practicsmente superas ese umbral. Imagínate si vas sumandole hipotecas.

Cita de charlio

una hipoteca de:
- compra piso 100.000E
- entrada 30.000E
- plazo 30 años
- interés 1.5% tipo fijo

resulta en una cuota de unos 281E

alquilando esta propiedad fácilmente generas ingresos mayores a este valor, de ahí que puedes pedir varias hipotecas entiendo (desde barra del bar)

Cita de Tricki

A ver, no os flipeis... que esto ya no es el 2006 donde los bancos te daban hipotecas mostrando el carnet del videoclub... si tienes una buena nomina y antiguedad en una empresa sólida aun se pueden estirar, pero no te van a dar tres hipotecas... los ingresos por alquileres se la pela, porque esos los tienes hoy, pero igual mñn no...


DIcho esto... estoy yo tentado de lanzarme a saco y en breves poder vivir de las rentas, ya tengo cositas y seria completar... pero... sinceramente, me da miedo ya que todos estamos tirando a lo mismo, pisicos para alqular... ¿como lo veis?¿cuanto durara esto?

Cita de charlio

una hipoteca de:
- compra piso 100.000E
- entrada 30.000E
- plazo 30 años
- interés 1.5% tipo fijo

resulta en una cuota de unos 281E

alquilando esta propiedad fácilmente generas ingresos mayores a este valor, de ahí que puedes pedir varias hipotecas entiendo (desde barra del bar)

Cita de Casteaus

Lo que quieres hacer es prácticamente en lo que estoy yo tratando de realizar, para mi también el cashflow es lo más importante y según cuentas, tienes ya partes con 100k, medio camino hecho.

El tema de las hipotecas, hasta donde yo sé, puedes tener las que sean, siempre y cuando cumplas con las "tipicas" reglas:

- No endeudarte mas del 30/35% de tus ingresos mensuales

- Aportar el 20% + gastos de lo que vale el inmueble

- Una bonita nómina

- En algunos casos, aval

Luego ya todo es comprar bien, para alquilar mejor, es cierto que uryvice dice de comprar segundos sin ascensor por evitar más gastos de comunidad y futuras derramas, aquí yo pienso lo contrario

Hagas lo que hagas, te agradecería que lo contases en el foro, que de cualquier experiencia se aprende

Un saludo shur

Cita de Tricki

A ver, no os flipeis... que esto ya no es el 2006 donde los bancos te daban hipotecas mostrando el carnet del videoclub... si tienes una buena nomina y antiguedad en una empresa sólida aun se pueden estirar, pero no te van a dar tres hipotecas... los ingresos por alquileres se la pela, porque esos los tienes hoy, pero igual mñn no...

Cita de Moussambani

Las hipotecas en principio no deberías tener problema en conseguirlas si tienes un perfil bueno y tu endeudamiento no supera el 35%, pero yo aún estoy esperando a que me digan qué bancos tienen en cuenta los ingresos de alquileres para sumarlos a tu nómina y así aumentar tu capacidad de endeudamiento. Yo aún no lo he encontrado y tengo un piso que da cerca de un 10% bruto y aunque lo tuviera con seguro de impago no tienen en cuenta esos ingresos.

Cita de astalapoya

Ninguna entidad financiera te va a dar tantas hipotecas…

Te dará una

Y la segunda como mucho con una aportación del 40%….

Y YA!

Cita de dixebriego

Eso no es así.

Cita de kurwo

Gestionar patrimonio inmobiliario es un trabajo al final. Yo estoy alquilado y no doy por culo apenas, pero imaginate tener que lidiar con X personas que no te pagan a tiempo, que si se ha roto algo, que si dan guerra y te avisan los vecinos, que si cambiar de inquilino y enseñar el piso...

Fondos indexados, como así no tienes rentabilidad? Si los ultimos 2 años han sido crema. Aparte estas inversiones están pensadas en el largo plazo.

Si lo que quieres es cashflow, mirate dividendos, mucho más líquido que alquilar un piso, menos inversion inicial.... Yo es que no le veo sentido a inmobiliario si quieres vivir "tranquilo", igual estoy sesgado

Cita de Tricki

Pero no son 8 horas al día.


A ver... la parte buena del alquiler es que 'ves' como te entran 500-700 euros en la cuenta todos los mes por un piso, que siempre lo tienes ahí, que si no lo alquilas por 700 pues lo alquilas por 450, que si lo tienes vacío pues que te puede costar... 100 euros al mes? Luego es verdad que la Excel lo canta todo... y empiezas a descontar gastos y hacienda y la cosa ya no queda tan bonita.


Pero es que para manejarse con fondos, tiene lo suyo tambien... es guay ver el top ten y que han subido un 40% en un año y cosas así... pero... y todos los que bajan? ostras, yo nunca termino de quedarme tranquilo con eso, o con acciones que suben o bajan (quien no tiene unas BBVA o Santander de hace unos cuantos años y estan en la tercera parte de su precio... ) etc.



Al final el piso es lo más 'facil' para la mayoria de los mortales.

Cita de kurwo

Gestionar patrimonio inmobiliario es un trabajo al final. Yo estoy alquilado y no doy por culo apenas, pero imaginate tener que lidiar con X personas que no te pagan a tiempo, que si se ha roto algo, que si dan guerra y te avisan los vecinos, que si cambiar de inquilino y enseñar el piso...

Fondos indexados, como así no tienes rentabilidad? Si los ultimos 2 años han sido crema. Aparte estas inversiones están pensadas en el largo plazo.

Si lo que quieres es cashflow, mirate dividendos, mucho más líquido que alquilar un piso, menos inversion inicial.... Yo es que no le veo sentido a inmobiliario si quieres vivir "tranquilo", igual estoy sesgado

Cita de Ominous

No es nada comparable.

Para generar 700/mes bruto en dividendos de un fondo de distribución, buen capital inicial has de tener, no al alcance de la gran mayoría de personas. En cambio 700/mes de un piso alquilado puede que requiera 1/6 o incluso 1/8 parte de la inversión inicial, algo a lo que sí pueden aspirar muchos.

Cita de kurwo

Con crédito

Cita de RoxyMusic

para ganar un 3% NETO........o un 6% incluso, prefiero fondos de inversión.


El inmobiliario es ilíquido, tardas mucho tiempo en vender y con costes.

Cita de Ominous

No es nada comparable.

Para generar 700/mes bruto en dividendos de un fondo de distribución, buen capital inicial has de tener, no al alcance de la gran mayoría de personas. En cambio 700/mes de un piso alquilado puede que requiera 1/6 o incluso 1/8 parte de la inversión inicial, algo a lo que sí pueden aspirar muchos.

Cita de pyke

También puedes hipotecar la casa de tus padres y meterlo todo a un fondo de distribución y así la inversión inicial también es muy baja. O apalancarte en con tu bróker.

Sobre todo no es comparable porque cuando tú inviertes en fondos/acciones sin más, tan solo apuestas la cantidad que has invertido directamente. Si compras una casa con hipoteca y fallas en los pagos, pierdes la casa, toda la cantidad que hayas devuelto, el ITP que pagaste, la notaría y aún así, puede que sigas debiendo dinero.

Me gustaría que se hiciera esta reflexión cuando se dice que la bolsa es arriesgada...