Encontrar ayuda para adquirir piso y sacar rentabilidad

Cita de Blackman2

Hola, Me estoy planteando el tema, pero no tengo el conocimiento suficiente para hacer dicha inversión.
Me supongo que como en todo, habrá profesionales que me pudiedan guiar en todo el proceso, tanto de elección, hipoteca, papeleos etc.
Como se denominan estas empresas? Alguna recomendación?

Cita de archiperre

Dichos profesionales, resumiendo y generalizando...no existen, y si existen se van a comer tal mordida del posible beneficio que vas a odiarte.

Mi consejo: qué leas, veas videos de youtbe,escuches a todos y a ninguno "incluido a mi" y al lio.

Muy muy muy por encima....busca algo barato con buena zona "transportes públicos, comercios, lejos de zonas de copas" con comunidades económicas y bajo ibi y no demasiado viejo. Y una vez que lo encuentres busca alquileres parecidos para ese tipo de inmuebles. Y haz tus cuentas:

Ej1: Piso de 2 o 3 habitaciones en zona donde se alquilan "y hay no demasiada oferta" por 700 € y precio de venta 90 k...viable

Ej1: Piso de 2 o 3 habitaciones en zona donde se alquilan "y hay no demasiada oferta" por 600 € y precio de venta >120 k...ni de coña. ROI<5%

Entiendo que cada opinión es un mundo y que hay muuucho mas de lo que hablar, pero espero haberte ayudado. Si quieres profundizar mas puedo intentar profundizar mas.

Cita de Blackman2

Hola,
Me quedo con lo último que has dicho, si quieres profundizar un poco más y no es demasiada molestia, soy todo ojos. Es un tema que como bien digo, me interesa mucho pero de momento no me puedo lanzar a la piscina sin los conocimientos.
También estaría genial algún consejo con el tema hipoteca, bancos recomendables, y cuál sería un TAE aproximado rentable ó como calcularlo para saber cuándo no interesa una hipoteca.
Muchas gracias!!

Cita de archiperre

Empiezo por el final. En el asunto de cuando interesa y cuando no una hipoteca....hay dos corrientes de pensamientos. Los que piensan que inviertas con tu dinero "llamémosles tigres" y los que piensan que es mejor pedir hipoteca, o arriesgar el dinero del banco en vez del propio "leones".

Si no tienes el dinero vas a ser leon si o si. Si lo tienes tienes que sopesar tu caso.

Si pones eres tigre y pones tu todo el dinero digamos que la cosa es mas fácil de calcular. Te pongo un ejemplo facilito.

CASO EN EL QUE PONGAS TU TODA LA PASTA, TIGRE

La casa, con los gastos y muebles "o adecentedo de la misma" te cuesta en total 100 K.
Esa misma casa la alquilas por 600 € al mes. 7.200 anuales. A los que restando "comunidad, seguros, desperfectos, ibi, lo que te pide hacienda por declararlo" digamos 1200 €. Tendríamos que has invertido 100 k que te rentan "7200 - 1200" 6.000 € al mes. Pues fácil, estás obteniendo una rentabilidad del 6% "que estaría en la media del mercado".

Si eres Leon intendo basarme en el mismo ejemplo, pero en el caso de los gastos digamos que tienes una hipoteca de 400 € y que por tanto solo has invertido 30.000 €

A: cuanto ingresas "los mismo 7200 € anuales que antes".
B: cuanto gastas "a los 1200€ de antes, en realidad también tendrías que sumarle el seguro de vida de la hipoteca, que no suele ser mucho, le sumamos la hipoteca 400x12=4800 €"

Luego gano, me renta, dinero pa la buchaca, llámalo como quiera: 7200 - 1200 - 4800= 1200 € al año.

INVIERTES 30.000 € QUE TE RENTAN 1200 €, UN 4%, menos que en el caso anterior pero tienes menos riego y mas cash en el bando o invertido en otros activos y/o inmuebles

Ten en cuenta que el ejemplo es medio inventado,y que tendrías que ver bien el tema de años de la hipoteca, tu animadversión al riesgo, etc, etc....

Insistir una vez mas que son datos dados muy rápido y por encima.

Cita de archiperre

Qué has pensado hacer finalmente ? @Blackman2

Cita de archiperre

Empiezo por el final. En el asunto de cuando interesa y cuando no una hipoteca....hay dos corrientes de pensamientos. Los que piensan que inviertas con tu dinero "llamémosles tigres" y los que piensan que es mejor pedir hipoteca, o arriesgar el dinero del banco en vez del propio "leones".

Si no tienes el dinero vas a ser leon si o si. Si lo tienes tienes que sopesar tu caso.

Si pones eres tigre y pones tu todo el dinero digamos que la cosa es mas fácil de calcular. Te pongo un ejemplo facilito.

CASO EN EL QUE PONGAS TU TODA LA PASTA, TIGRE

La casa, con los gastos y muebles "o adecentedo de la misma" te cuesta en total 100 K.
Esa misma casa la alquilas por 600 € al mes. 7.200 anuales. A los que restando "comunidad, seguros, desperfectos, ibi, lo que te pide hacienda por declararlo" digamos 1200 €. Tendríamos que has invertido 100 k que te rentan "7200 - 1200" 6.000 € al año. Pues fácil, estás obteniendo una rentabilidad del 6% "que estaría en la media del mercado".

Si eres Leon intendo basarme en el mismo ejemplo, pero en el caso de los gastos digamos que tienes una hipoteca de 400 € y que por tanto solo has invertido 30.000 €

A: cuanto ingresas "los mismo 7200 € anuales que antes".
B: cuanto gastas "a los 1200€ de antes, en realidad también tendrías que sumarle el seguro de vida de la hipoteca, que no suele ser mucho, le sumamos la hipoteca 400x12=4800 €"

Luego gano, me renta, dinero pa la buchaca, llámalo como quiera: 7200 - 1200 - 4800= 1200 € al año.

INVIERTES 30.000 € QUE TE RENTAN 1200 € al año, UN 4%, es decir menos que en el caso anterior, pero claro tienes menos riego y mas cash en el banco o invertido en otros activos y/o inmuebles

Ten en cuenta que el ejemplo es medio inventado,y que tendrías que ver bien el tema de años de la hipoteca, tu animadversión al riesgo, etc, etc....

Insistir una vez mas que son datos dados muy rápido y por encima.

Cita de Blackman2

Si, quizás sea ese el término. Personal shopper.
Alguien que pueda arrojar algo más de luz sobre el asunto? Gracias.

Cita de Apotheker1975

corrígeme si me equivoco : en el segundo caso, ademas del rendimiento de esos 1200 euros que pones, tambien vas descontando deuda de la hipoteca, pongamos que sin pasarnos, 225 de los 400 de la mensualidad de la hipoteca son capital, por lo que el rendimiento global, no es el 4%, el rendimiento global en tu ejemplo, rondaria el 10% (sobre los 30k invertidos)

Cita de Apotheker1975

corrígeme si me equivoco : en el segundo caso, ademas del rendimiento de esos 1200 euros que pones, tambien vas descontando deuda de la hipoteca, pongamos que sin pasarnos, 225 de los 400 de la mensualidad de la hipoteca son capital, por lo que el rendimiento global, no es el 4%, el rendimiento global en tu ejemplo, rondaria el 10% (sobre los 30k invertidos)

Cita de CrIu

Ademas en este caso los gastos de la hipoteca (seguros) te los desgravas tambien

Cita de archiperre

Antes de nada gracias por comentar así aprendemos todos.

No se si te entiendo bien. Quieres decir que como esos 225€ euros de la cuota de 400€ se consideran capital los sumas en vez de restarlos del balance??? Insisto en que no soy un experto en estas cosas ni controlo de economía, pero el sentido común, o mi sentido común me dicen que si esos 400 € salen de mi bolsillo no puedo meterlos en el balance como ingreso, no? Otra cosa es que la parte de interes de la cuota tenga el tratamiento como tal y de cara a la renta cuente, pero para echar las cuentas de "CUANTO RENTA" creo que no.

Cita de Apotheker1975

no es que yo los sume o los reste :

cada año que pases con el piso alquilado........... en cuanto crece tu patrimonio neto ?

crece por los ingresos que hay de diferencia entre alquiler y recibo de la hipoteca, pero tambien se incrementa por la parte que es capital de esa letra

Al menos yo lo veo así

Cita de aklau

Querría preguntar, aprovechando que en este hilo hay propietarios:



1- ¿Qué rendimiento le soléis sacar a los pisos?,¿El famoso 4%?
2- El incremento de valor del activo, ¿va en línea con la inflación? ¿O se trata más bien de factores "locales" (tipo: situación del barrio)?


Querría corroborar básicamente "cómo de verdaderas" son estas supuestos que siempre se dicen.