Compra vivienda invertir
ForoCoches: Miembro
12-ene-2022 13:14
#1
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Hola shures, os cuento. Actualmente tengo invertido en indexados msci world, sp500 y nasdaq, hago aportaciones de 500€ mensuales (dca puro y duro). También tengo criptos (BTC, eth, sol). Estaba pensando en meter parte en ladrillo, resido en Madrid pero en base a mirar y mirar me he dado cuenta de que Madrid muy rentable no es en relación (inversión-retorno). He estado buscando por Gran Canaria y Salamanca y la verdad que hay alguna cosa por 80k muy decente, y los alquileres en esas mismas zonas están en torno a 600-700/mes. La idea sería pedir otra hipoteca a 10 años que se me quedaría en 565€/mes y utilizar el alquiler para pagar la hipoteca más gastos (con que se cubra esto me sirve). ¿Qué zonas os parecen mejor en esas dos ciudades? ¿Cosas a tener en cuenta? (soy novato en esto) ¿Alguna ciudad interesante que se os ocurra? (se aceptan especulador de mierda blablabla) Gracias de antemano |
ForoCoches: Miembro
12-ene-2022 14:29
#2
| Yo tb edtoy con la misma duda de diversificar asi. Mi capavidad de ahorro es similar a la tuya |
*ba dum tsss*
12-ene-2022 14:55
#3
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Hombre, en esa exposición todavía hay muchos cabos sueltos: situación personal, tienes vivienda en propiedad (piensas comprar una), estabilidad laboral, ahorros para poner en la entrada + impuestos (calcula un 30%). A partir de ahí también tendrás que estudiar que tipo de vivieda buscas y que tipo de inquilino. Y qué se mueve en cada zona. No es lo mismo buscar estudiantes que una pareja jóven. También tendrás que calcular y si hay una reforma que hacer para adecuar el uso (por ejemplo, unir 2 habitaciones pequeñas o tener que reformaro un baño). En cuanto a la selección de las cuidades, una a 200km y otra a bastante más. ¿Cómo vas gestionar eso? ¿Vas a delegar (gasto adicional)? Y ya el tema de la hipoteca, ¿por qué eliges un plazo "tan corto"? Aquí también entra la situación personal y puede que quieras (y puedas) liquidar la hipoteca tan pronto, pero esa cuota + gastos asociados es bastante alta. Si la pones a 25-30 años, la cuota de la hipoteca sería 50% de una mensualidad, lo cual te da más tranquilidad porque por cada mes que cobres, puede pagar 2 de hipoteca. Y más cosas que queda, como la zona, los vecinos, elección de inquilinos, seguros, etc. Es menos pasivo de lo que parece, pero si tienes suerte y encuentras buena gente, puedes tener años muy tranquilos. Nosotros tenemos una casa que hay estado sobre 25 años alquilada, 5 inquilinos. Cero problemas salvo con el último, que le quebró la empresa y dejó como 3 meses a deber (se le dijo que dejará la casa como estaba y se fuera, y fin del asunto). Obviamente entre unos y otros ha habido que arreglar cosas, pintar, etc, pero en general no ha habido que hablar con ellos 2 veces al año. Ahora, también te puede venir por el otro lado, salirte ranas y entonces el hastío es fino (ahí te das cuenta lo fácil que es darle a un botón y vender una acción / fondo y fin de los dolores de cabeza). |
ForoCoches: Miembro
12-ene-2022 16:02
#4
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Hombre, en esa exposición todavía hay muchos cabos sueltos: situación personal, tienes vivienda en propiedad (piensas comprar una), estabilidad laboral, ahorros para poner en la entrada + impuestos (calcula un 30%).
A partir de ahí también tendrás que estudiar que tipo de vivieda buscas y que tipo de inquilino. Y qué se mueve en cada zona. No es lo mismo buscar estudiantes que una pareja jóven. También tendrás que calcular y si hay una reforma que hacer para adecuar el uso (por ejemplo, unir 2 habitaciones pequeñas o tener que reformaro un baño). En cuanto a la selección de las cuidades, una a 200km y otra a bastante más. ¿Cómo vas gestionar eso? ¿Vas a delegar (gasto adicional)? Y ya el tema de la hipoteca, ¿por qué eliges un plazo "tan corto"? Aquí también entra la situación personal y puede que quieras (y puedas) liquidar la hipoteca tan pronto, pero esa cuota + gastos asociados es bastante alta. Si la pones a 25-30 años, la cuota de la hipoteca sería 50% de una mensualidad, lo cual te da más tranquilidad porque por cada mes que cobres, puede pagar 2 de hipoteca. Y más cosas que queda, como la zona, los vecinos, elección de inquilinos, seguros, etc. Es menos pasivo de lo que parece, pero si tienes suerte y encuentras buena gente, puedes tener años muy tranquilos. Nosotros tenemos una casa que hay estado sobre 25 años alquilada, 5 inquilinos. Cero problemas salvo con el último, que le quebró la empresa y dejó como 3 meses a deber (se le dijo que dejará la casa como estaba y se fuera, y fin del asunto). Obviamente entre unos y otros ha habido que arreglar cosas, pintar, etc, pero en general no ha habido que hablar con ellos 2 veces al año. Ahora, también te puede venir por el otro lado, salirte ranas y entonces el hastío es fino (ahí te das cuenta lo fácil que es darle a un botón y vender una acción / fondo y fin de los dolores de cabeza).  Te cuento, mi situación actual es Indefinido, vivienda pagada con mi mano, capacidad de ahorro bastante alta (pero la mayoría va a inversiones), no tengo creditos ni nada que me cueste lastre mensualmente. Tenía pensado delegar en una empresa que gestione todo y yo desentenderme. Había pensado en tan poco tiempo para pagarla antes y que genere ingresos pasivos rápidamente, aunque viéndolo como dices, podría ponerla a 30 años e ir amortizando en función de lo que genere, que parece más razonable. La idea es 80k con reforma incluida, tengo contactos que me lo harían muy bien calidad/precio. Lo que comentas de inquilinos problematicos pues bueno... Puede pasar... Es simplemente diversificar un poco lo que tengo y aprovechar a sacar el valor del piso digamos que gratis (hipoteca rentabilizada por alquiler). Gracias de nuevo por tu tiempo shur |
ForoCoches: Miembro
12-ene-2022 22:58
#6
En torno a 700 euros de alquiler con una hipoteca de 600 le perderias dinero  ten en cuenta que a eso tienes que restarle los impuestos al comprar, ibi, seguro de hogar, comunidad, posibles gastos. Cualquier otra inversion superior al 0% te saldria mas rentable, y a 10 años vista ya es que es de risa. |
ForoCoches: Miembro
12-ene-2022 23:58
#7
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En torno a 700 euros de alquiler con una hipoteca de 600 le perderias dinero
ten en cuenta que a eso tienes que restarle los impuestos al comprar, ibi, seguro de hogar, comunidad, posibles gastos. Cualquier otra inversion superior al 0% te saldria mas rentable, y a 10 años vista ya es que es de risa. Si paga 600€ de hipoteca de los cuales hay 100€ de intereses, según tú es dinero perdido, El inmueble vale 0€ entonces. |
*ba dum tsss*
13-ene-2022 00:07
#8
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Tenía pensado delegar en una empresa que gestione todo y yo desentenderme. Había pensado en tan poco tiempo para pagarla antes y que genere ingresos pasivos rápidamente, aunque viéndolo como dices, podría ponerla a 30 años e ir amortizando en función de lo que genere, que parece más razonable.
La idea es 80k con reforma incluida, tengo contactos que me lo harían muy bien calidad/precio. Lo que comentas de inquilinos problematicos pues bueno... Puede pasar... Es simplemente diversificar un poco lo que tengo y aprovechar a sacar el valor del piso digamos que gratis (hipoteca rentabilizada por alquiler). Gracias de nuevo por tu tiempo shur En el tema de la hipoteca, viendo como están los tipos de interés, alarga todo lo q puedas y ten la cuota lo más baja posible. Si ya tienes tu vivienda (y no buscas cambiar), cuanto menos dinero aportes, mas cashflow tendrás, hay que contatar con gastos habituales + habrá un % de tiempo vacio + reformas cuando se vayan los inquilinos. |
ForoCoches: Miembro
13-ene-2022 00:37
#9
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En esto de las empresas que lleven eso no tengo mucha experiencia, pero he odio de todo: desde las que si ledas bastantes pisos curran bien hastas las que meten a cualquiera pq cobran cada vez q ase cambia de inquilino y hay que hacer otro contrato, o que las reparaciones las tiene a una empresa y sacan su parte.
En el tema de la hipoteca, viendo como están los tipos de interés, alarga todo lo q puedas y ten la cuota lo más baja posible. Si ya tienes tu vivienda (y no buscas cambiar), cuanto menos dinero aportes, mas cashflow tendrás, hay que contatar con gastos habituales + habrá un % de tiempo vacio + reformas cuando se vayan los inquilinos. Intentaré pedir el 80-90% que en alguno habrá suerte y el resto aportarlo yo. Gracias shur. |
ForoCoches: Usuario
13-ene-2022 00:48
#10
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Existen dos estrategias para invertir en vivienda: comprar pisos baratos que te den un buen flujo de caja o comprar pisos en mejor zona que te van a dar menos rentabilidad pero se pueden revalorizar a futuro y te los va pagando el inquilino con su mensualidad. Si vas a pedir hipoteca y con los tipos actuales, elige renta fija. Infórmate y contrata un seguro contra impagos. Existe en la Play Store una app llamada Comprar para alquilar que te ayuda a calcular la rentabilidad de un piso para alquilar. También existen multitud de youtubers y podcasters que invierten en inmueble, te pueden dar ideas. Un saludo. |
ForoCoches: Miembro
13-ene-2022 01:53
#11
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Edit: porque entendi que el shur metia 80k del tiron En cualquier caso buscaria un rendimiento neto minimo del 4-5 % en una inversion inmobiliaria. De no hacerlo estamos en una inversion que no genera interes y que puede llegar a tener muchos riesgos. |
Editado: 13-ene-2022 02:01 -
ForoCoches: Miembro
13-ene-2022 02:07
#12
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Teniendo en cuenta que tirando por lo MUY bajo, un piso conlleva unos gastos anuales de 2000 euros (seguro hogar, ibi, comunidad, derramas, gastos) y que el shur paga unos 600 de hipoteca. Estaria perdiendo pongamos unos 100 euros al mes por esa inversion. Ok, está consiguiendo poco a poco el valor del piso. Pero con esos 30k que va a necesitar tirando por lo bajo (20k del 20% de entrada mas 10k de gastos) indexados, a 10 años si la media historica se cumple y a un plazo tan alto es probable que asi sea. Al terminar el periodo de 10 años tendra, aportando mensualmente esos 100 euros que perderia de igual forma teniendo el piso, 74k libre de impuestos al terminar el periodo. |
ForoCoches: Miembro
13-ene-2022 02:55
#13
Poner la hipoteca de un piso para invertir a 10 años.  La hipoteca la tienes que poner al máximo de años que te permita el banco, ni uno menos, para pagar más siempre se puede amortizar. 
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