Financiar compra de un piso con el alquiler de dos apartamentos
insight
08-oct-2021 11:44
#1
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Buenas, Una consulta: Tengo dos apartamentos en propiedad, uno está alquilado por unos 600 euros netos, en el otro vivo (posible alquiler: 600 €). Siguiente supuesto: * Me apetece vivir en un piso más grande, y con determinadas características. Y este es el plan: * Compro un piso por unos 230.000 €. Aporto unos 45.000 €. * Contrato (junto con mi hija) un préstamo hipotecario de unos 200.000 € a 20 años, al 1,65% de interés FIJO. * Me sale una cuota de unos 1.000 €. * Financio esta cuota con los dos alquileres (ingresos mensuales +/- netos, ya restada la comunidad: 600 € + 600 €). Riesgos: * Me muero => no pasa nada, se alquila el piso => más ingresos * Tengo que ir a una residencia => no pasa nada, se alquila el piso recien comprado Ventajas: * Mejor vivienda, sin coste de adquisición * Incremento de la herencia/patrimonio (de la única heredera) Se me está olvidando algo? Haríais lo mismo (suponiendo que eso, que queréis incrementar la calidad "residencial". |
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08-oct-2021 12:00
#2
| Y no has pensado en uno hacerlo habitaciones para putas y en el otro invernadero de maría? Con la rentabilidad que le sacas te vas a un chalet |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 12:29
#3
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Esto no es el general.... Riesgos: .- Pierdes inquilinos unos meses. ¿Puedes soportar la letra de la hipoteca? |
insight
08-oct-2021 12:51
#4
| Pendón, debería haber escrito en el General? No es un tema de Inver(sión)foro? |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 12:52
#5
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Para mí es muy buen plan, riesgos todos los del alquiler, inquilinos problemáticos, que no paguen, etc...pero ya tienes experiencia alquilando y en general no suele haber problemas, si como ya han dicho arriba puedes soportar las cuotas durante un tiempo que no te paguen pues adelante!!! Tienes que calcular como te queda el IRPF pero poca diferencia será, más renta de alquiler mas % de IRPF. Ahora tu hija al estar en una hipoteca tendrá más dificultades para hacerse otra si le interesase, eso debe valorarlo ella. |
insight
08-oct-2021 12:55
#6
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Para mí es muy buen plan, riesgos todos los del alquiler, inquilinos problemáticos, que no paguen, etc...pero ya tienes experiencia alquilando y en general no suele haber problemas, si como ya han dicho arriba puedes soportar las cuotas durante un tiempo que no te paguen pues adelante!!!
Tienes que calcular como te queda el IRPF pero poca diferencia será, más renta de alquiler mas % de IRPF. Ahora tu hija al estar en una hipoteca tendrá más dificultades para hacerse otra si le interesase, eso debe valorarlo ella. |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 12:57
#7
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El shur con lo del General se refería a que la respuesta de la pole (lo de la María y demás) no es apta en este subforo. A ver, lo fundamental es que tengáis dinero para pagar los 1.000€ al mes si por X vuestros inquilinos no pagan / se van del piso y tardáis un tiempo en volver a tener arrendatario. Si es así, es buena idea. |
insight
08-oct-2021 13:04
#8
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El shur con lo del General se refería a que la respuesta de la pole (lo de la María y demás) no es apta en este subforo.
A ver, lo fundamental es que tengáis dinero para pagar los 1.000€ al mes si por X vuestros inquilinos no pagan / se van del piso y tardáis un tiempo en volver a tener arrendatario. Si es así, es buena idea. A ver, que 2 (o 3) inquilinos dejen de pagar al mismo tiempo, sería Murphy elevado a la 3ª potencia y no me suena que eso se dé a menudo. Luego, mi hija y su arrejuntado tendrían dos sueldos para hacer frente a un/os mes/es de hipoteca sin inquilino/s. No soy experto en riesgos ni un pollo sin cabeza (arriesgado) pero no lo veo tan, tan negro. |
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08-oct-2021 13:16
#9
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Gracias, shur, por la aclaración acerca del post de las putas y la maría!
A ver, que 2 (o 3) inquilinos dejen de pagar al mismo tiempo, sería Murphy elevado a la 3ª potencia y no me suena que eso se dé a menudo. Luego, mi hija y su arrejuntado tendrían dos sueldos para hacer frente a un/os mes/es de hipoteca sin inquilino/s. No soy experto en riesgos ni un pollo sin cabeza (arriesgado) pero no lo veo tan, tan negro. Ten en cuenta que a efectos prácticos te estás apalancado, así que ve con un margen de seguridad. Por cierto, ¿Por qué no ponerlo a 30? |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 13:17
#10
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El plan es muy correcto, hacer algo más de patrimonio, elevar vuestros ingresos, mejorar calidad de vida, hay gente que necesita que alguien les alquile un piso, así que también cumplís una función imprescindible en estos tiempo que es ampliar la oferta de vivienda. Y que tu hija participe y sepa como se gestionan los alquileres, propiedades, etc... es un valor muy importante. |
insight
08-oct-2021 13:57
#11
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Lo que dices es cierto, pero lo lógico es tener un colchón adecuado y saber que a malas podrás hacer frente a 6meses con los dos pisos vacíos sin demasiada preocupación.
Ten en cuenta que a efectos prácticos te estás apalancado, así que ve con un margen de seguridad. Por cierto, ¿Por qué no ponerlo a 30? 30 años me parece muuuuucho tiempo. Mi hija tiene 35 años. Cierto, si ella no hubiera heredado (la otra mitad se la doné), estaría pagando su propia hipoteca. Pero hipotecarla hasta los 65 ..... |
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08-oct-2021 14:03
#12
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Buenas,
Una consulta: Tengo dos apartamentos en propiedad, uno está alquilado por unos 600 euros netos, en el otro vivo (posible alquiler: 600 €). Siguiente supuesto: * Me apetece vivir en un piso más grande, y con determinadas características. Y este es el plan: * Compro un piso por unos 230.000 €. Aporto unos 45.000 €. * Contrato (junto con mi hija) un préstamo hipotecario de unos 200.000 € a 20 años, al 1,65% de interés FIJO. * Me sale una cuota de unos 1.000 €. * Financio esta cuota con los dos alquileres (ingresos mensuales +/- netos, ya restada la comunidad: 600 € + 600 €). Riesgos: * Me muero => no pasa nada, se alquila el piso => más ingresos * Tengo que ir a una residencia => no pasa nada, se alquila el piso recien comprado Ventajas: * Mejor vivienda, sin coste de adquisición * Incremento de la herencia/patrimonio (de la única heredera) Se me está olvidando algo? Haríais lo mismo (suponiendo que eso, que queréis incrementar la calidad "residencial". Por lo demas no es mal plan. |
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08-oct-2021 17:06
#13
| Yo emepzaria por lo sencillo, con esos 45k de entrada te estas quedando con colchón de imprevistos o te quedas pelao? Si te quedas con colchon y todos teneis ingresos (casi) asegurados, yo no miraría atrás. |
InSeNsAtO
08-oct-2021 17:13
#14
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No se cuanto cueste alquilar un piso en tu ciudad, pero si es en Madrid, con los ojos cerrados lo haría. Si el piso está en 600€ y se te va el inquilino, lo alquilas al día siguiente y si lo pones a 500€, a la hora está alquilado. Creo que los pros superan en mucho los contras. |
insight
08-oct-2021 17:19
#15
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Colchón (justo pero con posibilidades de incremento) me quedaría (también por parte de mi hija). Mis ingresos están garantizadísimos. Los otros dos, no tanto pero, supuestamente, más altos y más garantizados en el futuro. |
insight
08-oct-2021 17:25
#17
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Bingo geográfico! Una ración de patatas fritas para ti. El apartamento menos céntrico pero muy bien equipado (construido en 2008) sí que se alquiló de manera rápida hace 4 años, pudiendo escoger al inquilino más solvente (de hecho, el hombre me mandó un SMS (no tiene WhatsApp!) al poco rato de poner el anuncio y me prometió que, una vez de vuelta de su viaje a su tierra de ese finde, estaría interesado en ver el apartamento porque más de una vez ya se había llevado una desilusión). Y el otro (construido en 2005), buena zona pero menos equipado, tampoco tendría problemas de alquilarse en caso de fuga de un inquilino. |
Editado: 08-oct-2021 17:35 -
insight
08-oct-2021 17:31
#18
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Sr. Murphy-Padrino! No me sea usted negatifo, siempre negatifo, nunca positifo! Justo el otro día leí un artículo que para que los okupas se tengan que ir porque sí son importantes las primeras 48 horas durante los que los puedes echar sin que tengan derechos de quedarse (que los tienen, a mí también me extrañó). Y ninguno de los dos apartamentos está en una zona o edificio (uno tiene conserje) lo suficientemente conflictiva como para correr ese peligro. En su caso, duermo en un colchón vigilando mi(s) propia(s) casa(s). O contrato a un amigo, para el 2º piso. Pero para que pase eso ..... mucho Murphy haría falta, querido Padrino! |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 17:44
#19
| Pues en ese caso y si te hace ilusión el cambio yo lo haría, al fin y al cabo, no puedes acabar de tenerlo todo (riesgos) controlado. |
insight
08-oct-2021 17:52
#20
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No lo había pensado. En algún momento tendrá que coger las riendas de mis/sus propiedades. Gracias! |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 18:02
#21
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Buenas,
Una consulta: Tengo dos apartamentos en propiedad, uno está alquilado por unos 600 euros netos, en el otro vivo (posible alquiler: 600 €). Siguiente supuesto: * Me apetece vivir en un piso más grande, y con determinadas características. Y este es el plan: * Compro un piso por unos 230.000 €. Aporto unos 45.000 €. * Contrato (junto con mi hija) un préstamo hipotecario de unos 200.000 € a 20 años, al 1,65% de interés FIJO. * Me sale una cuota de unos 1.000 €. * Financio esta cuota con los dos alquileres (ingresos mensuales +/- netos, ya restada la comunidad: 600 € + 600 €). Riesgos: * Me muero => no pasa nada, se alquila el piso => más ingresos * Tengo que ir a una residencia => no pasa nada, se alquila el piso recien comprado Ventajas: * Mejor vivienda, sin coste de adquisición * Incremento de la herencia/patrimonio (de la única heredera) Se me está olvidando algo? Haríais lo mismo (suponiendo que eso, que queréis incrementar la calidad "residencial". pon seguro de impagos y santas pascuas |
08-oct-2021 18:19
#22
| Interesa. Yo tengo pensado algo similar : 1 vivienda rural en alquiler que son unos 800-1,5k al mes + vivienda alquilada 600€ al mes. Estamos pensando en pillar otro piso y pagar la hipoteca con los otros ingresos. Aunque también estamos pensando en vender una vivienda para pillar otra más grande con hipoteca |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 19:13
#23
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Yo tengo algo similar por la cabeza: Opción 1: No vender la vivienda habitual (y por lo tanto no ahorrarme el incremento de valor (ganancia patrimonial le llama el Dios AEAT) que podrían ser unos 20.000€ de impuestos) e hipotecarme (ya voy teniendo una edad para no hacerla muy larga... ) Opción 2: Vender la vivienda habitual y quedarme la secundaria (está para comprar a mi hermano su parte y reformar) para así alquilar. De esta forma tendría que pedir hipoteca, pero en cuanto vendiese la vivienda habitual, aparte de ahorrarme los cerca de 20.000€ en impuestos por su revalorización, podría amortizar esa hipoteca total o parcialmente. Creo que me seduce más la 2ª opción, ya que para sacar 20.000€ de beneficio en alquiler + intereses de la hipoteca al no poder amortizar, tiene que pasar un tiempo bastante largo, por lo que haz números. |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 19:15
#24
| No veo el problema, los pagos serán más bajos, con lo que no es problemático y necesitas menos colchón y es que con los tipos tan bajos que dan hoy en día acabas ahorrando con la inflación. |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 19:54
#25
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@insight shur el riesgo mas grande que veo ahora es el de impago. Si entramos en crisis por una subida de tipos y estanflación, da por hecho que veremos un paro muy grande, superior al 25% en el mejor de los casos. El valor subyacente de tu inversión es la seguridad del trabajo de tus inquilinos . Si ellos tienen buen trabajo, genial. La inversión en si es buena idea, solo avisar de ese riesgo. Porque a mi si la bolsa baja un 60% me la suda mucho porque tengo un trabajo muy bueno en alemania, pero en tu situación, planteate que pasaria si tus inquilinos no pagan porque pierden sus trabajos. Puedes seguir pagando la casa o tienes riesgo de que te desahucien o te quiten la casa? |
ForoCoches: Usuario
09-oct-2021 01:14
#26
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¿De verdad no puedes pagarte un alquiler en una casa más grande? 45k iniciales durante 20 años al 6% (un indexado típico) añadiendo 7k anuales de la que tienes alquilada = 420k (no tengo más que decir) |
ForoCoches: Miembro
09-oct-2021 01:24
#27
| Mira que no soy fan del ladrillo, pero estás dejando de lado que tiene 200€ al mes de sobra para invertir. Con tu mismo ejemplo (7% anual, 20 años) son ya son 100k€. Más revalorización de la propiedad, la diferencia empieza a ser cada vez más pequeña y viviendo en una casa que le guste más. |
insight
21-oct-2021 16:23
#28
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@insight shur el riesgo mas grande que veo ahora es el de impago. Si entramos en crisis por una subida de tipos y estanflación, da por hecho que veremos un paro muy grande, superior al 25% en el mejor de los casos.
El valor subyacente de tu inversión es la seguridad del trabajo de tus inquilinos . Si ellos tienen buen trabajo, genial. La inversión en si es buena idea, solo avisar de ese riesgo. Porque a mi si la bolsa baja un 60% me la suda mucho porque tengo un trabajo muy bueno en alemania, pero en tu situación, planteate que pasaria si tus inquilinos no pagan porque pierden sus trabajos. Puedes seguir pagando la casa o tienes riesgo de que te desahucien o te quiten la casa? . dos inquilinos dejen de pagar el alquiler . las 2 (incluso 3) personas involucradas no puedan soportar esos impagos durante un tiempo limitado . el banco me quite la casa financiada con esos alquileres Gracias por la repregunta. |
insight
21-oct-2021 16:34
#29
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Actualización (espero no aburrir; en todo caso, perdón): He visto ahora una vivienda que cumple bastantes de mis requisitos (garaje, trastero, piscina, terraza-jardín, ubicación). Y lo mejor es el precio: neto serían 199k, unos 30k menos de mi ejemplo de más arriba. Haciendo una simulación del pago de la hipoteca (que me gustaría limitar a 15-20 años): precio neto 199 k capital aportado 50k años 20 interés fijo 1,6% cuota 838€ a finaciar por 2 alquileres de unos 600 c/u precio neto 199 k capital aportado 50k años 16 interés fijo 1,6% cuota 1016€ a finaciar por 2 alquileres de unos 600 c/u No me disgusta y, sobre todo: vivienda nueva   
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ForoCoches: Miembro
21-oct-2021 16:40
#30
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Actualización (espero no aburrir; en todo caso, perdón):
He visto ahora una vivienda que cumple bastantes de mis requisitos (garaje, trastero, piscina, terraza-jardín, ubicación). Y lo mejor es el precio: neto serían 199k, unos 30k menos de mi ejemplo de más arriba. Haciendo una simulación del pago de la hipoteca (que me gustaría limitar a 15-20 años): precio neto 199 k capital aportado 50k años 20 interés fijo 1,6% cuota 838€ a finaciar por 2 alquileres de unos 600 c/u precio neto 199 k capital aportado 50k años 16 interés fijo 1,6% cuota 1016€ a finaciar por 2 alquileres de unos 600 c/u No me disgusta y, sobre todo: vivienda nueva Y si la cosa en el alquiler se pusiera mal (no tiene por qué), siempre puedes vender para coger cash si lo necesitases. |