Rentabilidad alquiler de vivienda
SI! el de la foto soy yo
02-oct-2021 18:45
#1
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Buenas shurs Habia puesto este hilo en el general pero es dificil obtener opiniones interesantes y constructivas. Resulta que he alquilado mi vivienda, tipico piso Paco de 3 hab totalmente reformado excepto gotele. Totalmente me refiero a todo, electricidad, fontaneria, carpinterias int y ext y por supuesto aseos y cocina. Suelo de tarima. Ascensor, Garaje para moto y coche (malo) No lo compre como inversion, pero la vida cambia me he ido a un adosado por falta de espacio. Sin ser experto, llevo unos días preparando un excel para meter los gastos de cara a la declaracion de la Renta, y lo he desarrollado un poco mas para ver la rentabilidad que da. Al final lo alquilé por 650€ primando eleccion de inquilino que me dio confianza  Si alguien tiene sugerencias, que me avise! |
ForoCoches: Miembro
02-oct-2021 18:55
#2
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Eres un crack! Veo que dominas el excel! Buenas remtabilidadea vas a sacar. Salu2 |
SI! el de la foto soy yo
02-oct-2021 18:58
#3
| Son solo operaciones basicas. Como ves la rentabilidad? |
ForoCoches: Miembro
02-oct-2021 18:58
#4
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Buena macro shur! Ahora en serio...la renta se calcula sobre los meses alquilados, que son de los que obtienes rentabilidad. A eso restale gastos de mantenimiento(seguros, IBI, suministros que pagues tú, intereses de hipoteca...) Si lo has reformado también cuenta. |
ForoCoches: Miembro
02-oct-2021 19:00
#5
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Rentabilidad de un 5%? Con cocheras te sacas mayor rentabilidad , menor riesgo y menor inversiin |
SI! el de la foto soy yo
02-oct-2021 19:03
#6
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Es lo que me queda por cambiar en la hoja, digamos que ahora esta en un año normal totalmente alquilado. Tengo que hacer una pestaña nueva con solo lo de este año (3 meses alquilado y 1 vacio) |
SI! el de la foto soy yo
02-oct-2021 19:08
#7
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No se si sera alta pero mas que otras de conocidos seguro. El IBI es muy bajo para la zona |
ForoCoches: Miembro
02-oct-2021 19:53
#8
| Está en la media, lo veo correcto si es una segunda vivienda y lo puedes alquilar. Como inversor hay que buscar rentabilidades netas del 6%-8% y únicamente se consigue comprando gangas. |
ForoCoches: Miembro
02-oct-2021 19:54
#9
| No te ralles por la rentabilidad, si buscas rentabilidad hay acciones del IBEX como Enagás o REE que dan algo más y son casi tan seguros como comprar deuda del Estado. |
Geeko
04-oct-2021 17:42
#10
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7% bruto esta muy bien shur, puedes dormir tranquilo. Aunque para el calculo de la rentabilidad bruta le sacaría primero, por un lado, gastos recurrentes como comunidades, seguros y otros para saber la rentabilidad bruta del activo (estos gastos van ligados al hehco que sea un piso) luego tienes rentabilidad bruta "de explotación", luego le sacas los impuestos y te quedas con la rentabilidad después de impuestos. Solo así lo podrás comparar con otra posible inversión y ver que te conviene más. Por aquí hablan de acciones... hahaha asegurate de añadir el riesgo y volatilidad al comparar alternativas... |
ForoCoches: Miembro
04-oct-2021 18:25
#11
| A lo que añado: Además de las periódicas rentabilidades siempre que esté alquilado, tienes la revalorización que los inmuebles suelen tener con el paso de los lustros (con altibajos como todo) y el día de mañana cuando te hartes o cualquier otro motivo, lo podrás vender. |
ForoCoches: Usuario
05-oct-2021 09:47
#13
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Veo que lo compraste sin ser una inversión y ahora lo alquilas. Pues tienes dos salidas, aguantarte con la rentabilidad y los problemas que te pueda dar el alquiler o venderlo y apostar por inversiones más atractivas y menos problemáticas. Edit: Por lo que te retienen de renta veo que tienes pocos ingresos, así que eso es un plus pues te van a clavar menos de impuestos. S2 |
Editado: 05-oct-2021 09:53 -
ForoCoches: Miembro
05-oct-2021 10:06
#14
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@yoclio Da gusto ver a gente que se lo curra un poquito para calcular su rentabilidad  Sin ser un experto ni mucho menos, creo que estás justo en lo recomendable. En mi opinión, un 5% limpio, es el límite inferior por el que merece la pena alquilar. Así tienes ese rendimiento recurrente más la revalorización de la propia vivienda. Si quieres ir más allá y entretenerte, podrías calcular el tiempo de amortización. Si no te surge ninguna derrama de envergadura, creo que tu inversión es acertada 
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Editado: 05-oct-2021 10:10 -
SI! el de la foto soy yo
05-oct-2021 10:59
#15
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@yoclio
Da gusto ver a gente que se lo curra un poquito para calcular su rentabilidad Sin ser un experto ni mucho menos, creo que estás justo en lo recomendable. En mi opinión, un 5% limpio, es el límite inferior por el que merece la pena alquilar. Así tienes ese rendimiento recurrente más la revalorización de la propia vivienda. Si quieres ir más allá y entretenerte, podrías calcular el tiempo de amortización. Si no te surge ninguna derrama de envergadura, creo que tu inversión es acertada Ahora mismo esta libre de derramas. Cuando vivia alli he tenido varias gordas, una de ellas de 900€… Lo de la amortización ni idea, si tengo tiempo lo investigo. Sl2s |
Capo de los Foreti
05-oct-2021 11:26
#16
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Si pero hay que añadir que la gracia de la inversión inmobiliaria para quien esta empezando es que permite apalancamiento a muy bajo interés. |
ForoCoches: Miembro
05-oct-2021 11:47
#17
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Buenas shur, algunos comentarios. 1. Creo que deberías de incluir los costes de la reforma para el cálculo de la rentabilidad bruta y neta. Esas rentabilidades serán algo menores. 2. Por otro lado para la rentabilidad neta, no deberías de incluir los costes de IRPF. Para cualquier inversión vas a tener que pagar IRPF. 3. Por último, no incluyes los costes de los intereses de la hipoteca como deducibles? Aún así, si el alquiler se puede garantizar, lo veo buena inversión. |
ForoCoches: Miembro
05-oct-2021 14:26
#18
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Buenas shurs
Habia puesto este hilo en el general pero es dificil obtener opiniones interesantes y constructivas. Resulta que he alquilado mi vivienda, tipico piso Paco de 3 hab totalmente reformado excepto gotele. Totalmente me refiero a todo, electricidad, fontaneria, carpinterias int y ext y por supuesto aseos y cocina. Suelo de tarima. Ascensor, Garaje para moto y coche (malo) No lo compre como inversion, pero la vida cambia me he ido a un adosado por falta de espacio. Sin ser experto, llevo unos días preparando un excel para meter los gastos de cara a la declaracion de la Renta, y lo he desarrollado un poco mas para ver la rentabilidad que da. Al final lo alquilé por 650€ primando eleccion de inquilino que me dio confianza Si alguien tiene sugerencias, que me avise! Por circunstancias de la vida tengo una vivienda en alquiler (chalet) y es una pena negra. Cuando no es una cosa es otra. Dicho esto un piso debe ser algo más sencillo pero yo siempre estoy más a favor de bienes más líquidos. |
ForoCoches: Miembro
05-oct-2021 15:23
#19
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Madre mia espero que seas troll, esa excell es un 3/10 Ni capex Ni imprevistos Ni tasa de descuento a 15 años Ocupación de cálculo al 100% Pero bueno, que iras aprendiendo |
insight
08-oct-2021 10:28
#20
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Ahora bien, como no sé qué es capex, tasa de descuento a 15 años y tal, seguiré en mis 13. A falta de conocer esos maravillosos productos financieros que dan más beneficio y son más seguros que la inversión ladrillo. Buen día, shurmanos! |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 10:58
#21
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Seré también ingenuo como yoclio pero también tengo alquilado un apartamento, comprado para ese fin, que está alquilado a 700 euros, de los que hay que restar comunidad, IBI, seguro continente etc. Ahora se va el inquilino (después de 4 años). Es cierto que tuve que cambiar el aparato de aire acondicionado. Antes de buscar a otro inquilino, pondré toldos y alguna chorrada más.
Ahora bien, como no sé qué es capex, tasa de descuento a 15 años y tal, seguiré en mis 13. A falta de conocer esos maravillosos productos financieros que dan más beneficio y son más seguros que la inversión ladrillo. Buen día, shurmanos! Claro que hay otras opciones, pero ninguna es perfecta y cuanto más expectativa de beneficio, más riesgo. El alquiler está muy bien para diversificar. Y tiene ventajas e inconvenientes, como todo. Un particular que alquila una vivienda no es un holding inmobiliario, el capex se la pela. El capex es el gasto en inmovilizado para mantener un activo. El capex en algo así no sirve para nada, ya que se evalúa mínimo por encima de un año y se sigue su evolución; aquí no procede por motivos obvios. Luego se puede dividir en apartados, como el de expansión o el de reposición. El primero se refiere a la inversión en mejoras para sacar más rendimiento; por ejemplo tus toldos. Y el segundo al dinero que has de emplear en reparaciones y mantenimiento, como tu Aire acondicionado. No hace falta tener un master en economía, ni saber lo que es el capex, para alquilar un piso  El cálculo básico y efectivo es sumar toda la renta recibida, restar todos los gastos que genera esa vivienda, y si te queda un 5% limpio, vas por buen camino. Saludos |
Editado: 08-oct-2021 11:04 -
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 11:16
#22
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Buenas shurs, navegando he llegado hasta este hilo y vengo a buscar informacion sobre la compra de un piso para alquilar. He estado buscando algun tipo de libro/guia que me aporte mas luz. Si alguien recomiendo alguno, pensar que es para la compra de una (1) vivienda, no de un bloque. Me gustaria saber todos los gastos que hay al tener un piso alquilado ( Ibi, comunidad, basuras?) Luego tengo una duda, si quiero contratar un seguro de impagos, entiendo que tendria que suscribir 2 seguros, el del hogar y el de impagos. Mi objetivo que esta futura compra para alquilar es que con lo que ingrese con el alquiler, pagando la cuota de hipoteca y los gastos me confirmaría si al mes me van quedando limpios 40-50 euros para posibles reparaciones en el piso. Aun estoy en el periodo de hacer numerosos es por ello si alguien me puede guiar en esta búsqueda estaria muy agradecido. Un saludo |
insight
08-oct-2021 11:18
#23
| Gracias, G. Bravo, por la explicación, clara, concisa e, incluso, individualizada! |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 12:07
#24
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Sobre la amortización, hacienda indica esto: https://www.agenciatributaria.es/AEA...rtizacion.html No saben estos de hacienda.. jejeje Buenas shurs
Habia puesto este hilo en el general pero es dificil obtener opiniones interesantes y constructivas. Resulta que he alquilado mi vivienda, tipico piso Paco de 3 hab totalmente reformado excepto gotele. Totalmente me refiero a todo, electricidad, fontaneria, carpinterias int y ext y por supuesto aseos y cocina. Suelo de tarima. Ascensor, Garaje para moto y coche (malo) No lo compre como inversion, pero la vida cambia me he ido a un adosado por falta de espacio. Sin ser experto, llevo unos días preparando un excel para meter los gastos de cara a la declaracion de la Renta, y lo he desarrollado un poco mas para ver la rentabilidad que da. Al final lo alquilé por 650€ primando eleccion de inquilino que me dio confianza Si alguien tiene sugerencias, que me avise! |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 12:34
#25
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Seré también ingenuo como yoclio pero también tengo alquilado un apartamento, comprado para ese fin, que está alquilado a 700 euros, de los que hay que restar comunidad, IBI, seguro continente etc. Ahora se va el inquilino (después de 4 años). Es cierto que tuve que cambiar el aparato de aire acondicionado. Antes de buscar a otro inquilino, pondré toldos y alguna chorrada más.
Ahora bien, como no sé qué es capex, tasa de descuento a 15 años y tal, seguiré en mis 13. A falta de conocer esos maravillosos productos financieros que dan más beneficio y son más seguros que la inversión ladrillo. Buen día, shurmanos! |
ForoCoches: Miembro
08-oct-2021 12:46
#27
| Me tengo que acostumbrar a que en este subforo apenas os citais. |
insight
08-oct-2021 12:48
#28
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Buenas shurs, navegando he llegado hasta este hilo y vengo a buscar informacion sobre la compra de un piso para alquilar. He estado buscando algun tipo de libro/guia que me aporte mas luz. Si alguien recomiendo alguno, pensar que es para la compra de una (1) vivienda, no de un bloque.
Me gustaria saber todos los gastos que hay al tener un piso alquilado ( Ibi, comunidad, basuras?) Luego tengo una duda, si quiero contratar un seguro de impagos, entiendo que tendria que suscribir 2 seguros, el del hogar y el de impagos. Mi objetivo que esta futura compra para alquilar es que con lo que ingrese con el alquiler, pagando la cuota de hipoteca y los gastos me confirmaría si al mes me van quedando limpios 40-50 euros para posibles reparaciones en el piso. Aun estoy en el periodo de hacer numerosos es por ello si alguien me puede guiar en esta búsqueda estaria muy agradecido. Un saludo Lo que he tenido que pagar por el apartamento alquilado (sin declarar, lo confieso): - amueblar la cocina con: frigo, lavavajillas, lavadora, microondas - dos mosquiteras - la comunidad del piso, del garaje, de la piscina - el IBI (lo pago mensualmente, así duele menos) - cambio del aparato de aire acondicionado (sospecho que puesto que el apartamento estuvo 10 años vacío algún listo me hizo el cambiazo) - seguro de continente (también lo pago mensualmente) - pintar el apartamento cuando cambia el/la inquilino/a - las mejoras que me apetezca hacer Desconozco el tema del seguro de impago (es que la nómina del inquilino era alta y su trabajo seguro). insight |