Compra local comercial
ForoCoches: Usuario
31-jul-2021 20:45
#1
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Buenas himbersores, me ha salido una posible compra de un local comercial y me gustaría saber vuestra opinión y que se me puede estar escapando, porque a priori me parece un buen negocio, pero lo cierto es que tengo 0 experiencia en este tipo de compras y necesito consejo. 1. Localización. Se encuetra en el pasaje de una calle comercial de un barrio de una ciudad de unos 200k habitantes. 2. Características. 40m2, aseo, reformado y con un negocio en funcionamiento desde hace más de 10 años. Concretamente una peluquería. No hay locales vacios por la zona y solo uno a la venta con el triple de m2. 3. Precio. Entorno a 40k €, 1000€/m2, aunque podría conseguir rebajarlo o al menos facilidades de pago. 3. Retorno. Ahora mismo está pagando 400€ por el alquiler del local. Estamos hablando de un retorno bruto del 10%. Pero ha llegado a pagar más de 500€ en años anteriores bajándole el precio del alquiler debido a la pandemia, por lo que mi margen podría incrementarse en un futuro. Mi idea es comprar para que siga el negocio en marcha y no subirle el alquiler mínimo hasta Enero de 2023 para empezar con buen pie y que pueda desahogarse. Busco estabilidad. 4. Gastos Aún no los he analizado, pero a priori parecen bajos. Inferiores a 250€ anuales. Agua, Luz y basura correspondería al arrendatario. 5. Fortalezas - El comercio contiguo está interesado en el local, aunque ofrece un precio de compra inferior. - La actual arrendataria está interesada en la compra, pero ahora mismo no tiene posibilidad de compra. - Negocio con más de 10 años en activo y clientela fija. Un cambio podría de localización podría perjudicarlo. 6. Debilidades - El precio del m2 comercial ha bajado en la zona en los últimos años. - Mal pagadora. Aunque siempre ha cumplido con el alquiler siempre está llorando. Quiere pagar una parte en B y no lo entiendo. - Siempre existirá la posibilidad de que cambie a otro local. Aunque por el momento es improbable. Por ampliar información. Al actual vendedor le urge vender, a mi en cambio me sobra liquidez, podría realizar el pago completo, pero mi idea es la de financiar el 50% de la compra para seguir teniendo liquidez. Tengo poder de negociación pero no querría abusar por lazos afectivos. La actual arrendataria ha pedido al propietario que por favor no lo venda, que sería un problema para ella ahora que se ha formado una clientela fija y le empieza a ir bien después de la pandemia. El negocio tengo claro que funciona. Lleva en activo unos 12 años, antes hubo otra peluquería. Conozco a 3 personas que lo frecuentan y al propietario y siempre tienen problemas para que les de cita, aunque la dirección no me parece la mejor. Su nota en las reseñas de Google es de 4,8 con 25 comentarios aunque tiene un problema de visibilidad cuando realizas una búsqueda general. Tiene fácil remedio, si se deja ayudar, aunque no sé si es lo que más me conviene. Los principales incovenientes son que se marche y el local pierda valor al estar vacio y sobretodo esto de que quiera pagar una parte en B a lo que no le encuentro ningún sentido. Gracias de antebrazo. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2021 20:56
#2
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La rentabilidad es justita tirando a baja. En los gastos has incluido lo que pagarás a Hacienda por el alquiler? En qué estado está la finca? Que luego vienen las reformas de fachada,instalación de ascensor,etc y son derramas gordas. Otra cosa a estudiar sería averiguar si es posible modificarlo para hacerlo vivienda.Nunca se sabe si el día de mañana necesitas vender y quizá sea más fácil vender un bajo habitable a precio razonable que un local de los que puede haber decenas vacíos cerca. |
Editado: 31-jul-2021 21:00 -
ForoCoches: Usuario
31-jul-2021 21:34
#3
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La rentabilidad es justita tirando a baja.
En los gastos has incluido lo que pagarás a Hacienda por el alquiler? En qué estado está la finca? Que luego vienen las reformas de fachada,instalación de ascensor,etc y son derramas gordas. Otra cosa a estudiar sería averiguar si es posible modificarlo para hacerlo vivienda.Nunca se sabe si el día de mañana necesitas vender y quizá sea más fácil vender un bajo habitable a precio razonable que un local de los que puede haber decenas vacíos cerca. La finca se encuentra en buen estado. Mi pareja tiene una plaza de garaje en el edificio y cero problemas. No hay prevista ninguna reforma. Hasta donde yo sé imposible conseguir cédula de habitabilidad, pero podría mirarlo, aunque no creo que merezca la pena. Mi única salida en caso de querer vender rápido sería a la misma arrendataria o al propietario del local vecino, que están interesados. |
Monte Limar
01-ago-2021 02:15
#4
| A largo plazo, los locales van a ir bajando su valor debido a la irrupción de las ventas online. Yo no lo compraría. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2021 11:25
#5
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Ahora la tendencia es a reducir comercio y banca, pero quién sabe qué nuevos negocios serán tendencia en el futuro. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2021 11:39
#6
| Esos 40k a fondos indexados, invertir en locales ya pasó, mucho riesgo. |
ForoCoches: Usuario
01-ago-2021 13:49
#7
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En la zona donde me ha surgido la compra lo cierto que hay un solo local a la venta, donde había un kebab que siempre estaba vacío, daba igual la hora a las que pasaras. El resto de comercios se componen de negocios de consumo local. Un par de bares con décadas de funcionamiento, alguna cafetería, oficinas de seguros, correos, un centro de tratamiento, óptica, farmacia, tienda de informática, papelería, tiendas de ropa solo hay una, pero es un nicho de mercado. En mi opinión negocios estables que van a seguir teniendo demanda con el 90% de posibilidades. Gracias por la recomendación. Me parece tan buena idea que ya estoy metido en ello a través de Indexa y Degiro, donde tengo acciones y etfs. En el último año ha ido el 100% de mi inversión al mercado de valores, así que mi idea ahora mismo es diversificar y estaba pensando en algo relaccionado con el ladrillo, ya tengo un apartamento turístico. El riesgo siempre va a existir, cierto. Al desarrollarse ya una actividad económica en el local y ser estable a lo largo de más de una década me parece que este es menor, pero siempre va a existir la posibilidad de que se marche a otro local de la zona con mejores condiciones que quede vacío. A falta de hablar con ella pienso que su idea es quedarse en el local a medio plazo y comprar a largo. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2021 13:51
#8
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Pienso similar. En la zona centro de la ciudad no paro de ver locales en venta. Precisamente son los locales premium que antes pertenecían a entidades bancarias y tiendas de ropa. Es el principal motivo por el que no valoraba la compra de un local, pero al ser un negocio ya en funcionamiento que desde el momento cero me ofrecería un retorno me ha llamado la atención.
En la zona donde me ha surgido la compra lo cierto que hay un solo local a la venta, donde había un kebab que siempre estaba vacío, daba igual la hora a las que pasaras. El resto de comercios se componen de negocios de consumo local. Un par de bares con décadas de funcionamiento, alguna cafetería, oficinas de seguros, correos, un centro de tratamiento, óptica, farmacia, tienda de informática, papelería, tiendas de ropa solo hay una, pero es un nicho de mercado. En mi opinión negocios estables que van a seguir teniendo demanda con el 90% de posibilidades. Gracias por la recomendación. Me parece tan buena idea que ya estoy metido en ello a través de Indexa y Degiro, donde tengo acciones y etfs. En el último año ha ido el 100% de mi inversión al mercado de valores, así que mi idea ahora mismo es diversificar y estaba pensando en algo relaccionado con el ladrillo, ya tengo un apartamento turístico. El riesgo siempre va a existir, cierto. Al desarrollarse ya una actividad económica en el local y ser estable a lo largo de más de una década me parece que este es menor, pero siempre va a existir la posibilidad de que se marche a otro local de la zona con mejores condiciones que quede vacío. A falta de hablar con ella pienso que su idea es quedarse en el local a medio plazo y comprar a largo. |