Comprar, reformar y vender piso
ForoCoches: Miembro
29-may-2021 14:53
#1
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Buenas, me suena había algún hilo sobre esto pero no lo encuentro. Alguien se dedica a esto!? Voy a coger un dinero en unos días y había pensado meterme a este tema para mover la pasta. Mi idea es algún piso de 200k€....reformita de unos 30k€ para ponerlo bonito y darle salida por 280k€. Logicamente los 200k€ corresponderían a un precio muy ajustado debido a que compraría alguna ganga de gente con prisa con vender. Dudas.... Mejor constituir sociedad o hacerlo a nombre particular? Posibles chollos me pueden venir por inmobiliarias? O ellos preferirán venderlo más caro por su comisión? O patear idealista? Como encontrar ñapas de confianza que no me la líen con la reforma? Hay algún sitio donde puedo acceder a datos de compraventa según los registros de la propiedad o zonas? Alguien se dedica a esto? En fin.... Me encanta este mundillo, le daremos una vuelta, cualquier observación es bienvenida... Sería en Madrid. |
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29-may-2021 16:46
#3
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Piso, gastos de compra y reforma 250k.
El estado se lleva por el beneficio de la venta tirando por lo bajo 6k. Beneficio limpio TEÓRICO poco más de 20k. ¡Ni un 10% suponiendo que tu idea se hace realidad! Y ojito no se tuerza algo. ¿Cuánto tiempo, dolores de cabeza y riesgos tiene esta supuesta operación? ¿Y si te surge un imprevisto eres consciente de la iliquidez del piso? Es MUCHO más rentable la bolsa diversificando bien aún sin tener ni idea, a no ser que seas tú el ñapas, te dediques a reformar y no sepas hacer otra cosa más rentable. No has metido en la ecuación los gatos corrientes del tiempo que tuvieras el piso. IBI, agua, luz, basuras, comunidad, posibles derramas... Por cierto, ahora mismo hay una gran escasez de buenos reformistas y la mano de obra cualificada se paga cara. Materiales como la madera han triplicado en un año, algunos metales han duplicado... Invertir en pisos suele ser un detector de poca cultura financiera. Muchos gastos, problemas y riesgos sobre todo en este país. |
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29-may-2021 17:27
#5
| Joder shur que ideaza. Con lo listo que eres, debes ser rico |
ForoCoches: Miembro
29-may-2021 19:02
#6
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Hay gente que se dedica a ello, por eso estoy investigando. Te animo a que pongas un hilo desinteresadamente con todos tus magníficos trades o himbersiones para que podamos aprender los demás. Gracias!! |
ForoCoches: Miembro
29-may-2021 20:55
#9
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Sin tener idea del negocio, sin pensar en hacer tu la reforma que es como más beneficio sacas, como te metes en una inversión tan grande? Yo esto mismo me lo he planteado pero manejando otras cantidades 30k, 40k, y haciendo yo todo lo que pueda! |
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29-may-2021 21:10
#10
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Buenas, me suena había algún hilo sobre esto pero no lo encuentro.
Alguien se dedica a esto!? Voy a coger un dinero en unos días y había pensado meterme a este tema para mover la pasta. Mi idea es algún piso de 200k€....reformita de unos 30k€ para ponerlo bonito y darle salida por 280k€. Logicamente los 200k€ corresponderían a un precio muy ajustado debido a que compraría alguna ganga de gente con prisa con vender. Dudas.... Mejor constituir sociedad o hacerlo a nombre particular? Posibles chollos me pueden venir por inmobiliarias? O ellos preferirán venderlo más caro por su comisión? O patear idealista? Como encontrar ñapas de confianza que no me la líen con la reforma? Hay algún sitio donde puedo acceder a datos de compraventa según los registros de la propiedad o zonas? Alguien se dedica a esto? En fin.... Me encanta este mundillo, le daremos una vuelta, cualquier observación es bienvenida... Sería en Madrid. No creo que encuentres un piso por 200k que con una reforma de 30k luego lo vendas por 280k. Pero ni de coña. |
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29-may-2021 21:21
#12
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En cuanto al precio de los inmuebles aún no he hablado con las dos inmobiliarias con las que tengo trato por temas profesionales.... El tema es ver si pueden pasarme posibles chollos... Pero si, estoy de acuerdo que es complicado encontrar esos precios. Además luego hay que sumar impuestos y demás como bien ha comentado el shur de arriba.... |
ForoCoches: kawaii
29-may-2021 22:14
#13
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Ya hay demasiados flippers, está muy trillado el mercado. En idealista no hay chollos. Los chollos se venden antes de llegar a la web. Si no tienes una relación buena con inmobiliarias, ¿por qué te iban a avisar? Muchos compradores ya saben cómo funciona el tema, prefieren comprar pisos sin reformar y arreglarlos ellos que comprar uno recién reformado con el precio inflado por la ganancia del flipper. |
ForoCoches: Miembro
29-may-2021 22:42
#15
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La gente prefiere pagar menos y reformarla a su gusto que pagar el sobreprecio por la reforma. Sale a cuenta si la reforma la haces tú o con los gastos mínimos para darle un cambio de aspecto. Sale a cuenta comprar pisos cuéntame y reformarlo para alquilarlo a un sobreprecio. |
ForoCoches: Miembro
29-may-2021 22:59
#16
| Ya te lo han dicho varias personas por aquí. Yo en tu caso desistiría de la idea. Eso es rentable para gente muy metida en el mercado inmobiliario con mucho conocimiento, pero para un novato, se trasca. Si quieres meterte en el sector, mejor empezar por comprar para alquilar. No sé en qué zona piensas hacer la operación, pero con 200.000€ en casi cualquier ciudad de España compras mínimo dos pisos para alquilar. |
ForoCoches: Miembro
29-may-2021 23:07
#17
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Creo que lo enfocas mal. No te quiero quitar la idea de la cabeza, pero yo voy a reformar mi casa que vienen a ser unos 100 metros aprox y se te van los 40.000 € echando leches y sin irte a calidades de la hostia. En primer lugar, me plantearía si quieres o no disponer de ese dinero a corto o largo plazo y si es a largo plazo y generar rentas mensuales lo mismo te sale más rentable, buscando pisos económicos en zonas populares, haciendo reformas sencillas y vistosas y alquilando a precio de mercado a largo plazo. El piso se revalorizará acorde a la vida suba o baje pero siempre que lo tengas alquilado te estará rentando. Como te han dicho más arriba, con ese dinero en según qué ciudades te da para varias viviendas y si tienes paciencia incluso para algún edificio no muy grande (y obviamente no en una capital tipo Madrid o Barcelona). |
Editado: 29-may-2021 23:09 -
ForoCoches: Miembro
30-may-2021 10:07
#18
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Creo que lo enfocas mal. No te quiero quitar la idea de la cabeza, pero yo voy a reformar mi casa que vienen a ser unos 100 metros aprox y se te van los 40.000 € echando leches y sin irte a calidades de la hostia.
En primer lugar, me plantearía si quieres o no disponer de ese dinero a corto o largo plazo y si es a largo plazo y generar rentas mensuales lo mismo te sale más rentable, buscando pisos económicos en zonas populares, haciendo reformas sencillas y vistosas y alquilando a precio de mercado a largo plazo. El piso se revalorizará acorde a la vida suba o baje pero siempre que lo tengas alquilado te estará rentando. Como te han dicho más arriba, con ese dinero en según qué ciudades te da para varias viviendas y si tienes paciencia incluso para algún edificio no muy grande (y obviamente no en una capital tipo Madrid o Barcelona). Si hubiese que hacer mucha reforma se descontaría del precio de compra. Todo pasaría por comprar con mucho descuento, y meterme ahí solo si fuese así. Pero si, por lo que le leo veo complicado meter la cabeza ahí máxime cuando vivo en Madrid y mi idea era hacerlo en zonas donde hubiese movimiento en el mercado inmobiliario y que los precios no esten Disparados .... El problema es que tengo mi trabajo y para ciertos temas pues igual tendría complicaciones para cuadrar horarios con los ñapas, visitas de clientes, etc.... Comprar para alquilar pues no se..... Ya tuvimos un inmueble alquilado y el inquilino era un coñazo.... En Madrid no creo que compense.... Supone enterrar 300k€ para cobrar me sualmente apenas 800 o 900€.....le daremos una vuelta. |
Deberia estar trabajando
30-may-2021 10:17
#19
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Las reformas son cuestiones personales de cada uno o cada familia. El suelo por ejemplo que tú pongas puede o no gustarme y x muy nuevo que esté, posiblemente me eche atrás. Al igual los WC, cocinas, etc. Luego lo veo una pasta el precio de compra, no sé cómo será el precio general en las zonas que tú estás mirando, pero yo x lo que veo son clientes que compran algo más sencillo, reforman y venden pero por precios Max de 200k. Quizás optar por zonas obreras y reformar ahí que tiene más salida. Pero claro eso depende de cada zona y ciudad Y el tema sociedad ni idea |
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30-may-2021 10:51
#20
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Lo que voy a decir es de perogrullo pero será un buen negocio siempre que tengas claro estas variables: -precio compra -precio venta -precio reformas y sorpresas -la administración, que querrá su buen trozo de la tarta tanto en la compra como en la venta. Parece fácil pero no lo es. Te lo dice uno que en los últimos 3 años ha comprado, saneado y vendido 2 viviendas con un margen neto después de impuestos de 34k y 31k respectivamente. En mi caso la relación coste-beneficio merece y mucho la pena. |
ForoCoches: Miembro
30-may-2021 12:11
#22
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Lo que voy a decir es de perogrullo pero será un buen negocio siempre que tengas claro estas variables:
-precio compra -precio venta -precio reformas y sorpresas -la administración, que querrá su buen trozo de la tarta tanto en la compra como en la venta. Parece fácil pero no lo es. Te lo dice uno que en los últimos 3 años ha comprado, saneado y vendido 2 viviendas con un margen neto después de impuestos de 34k y 31k respectivamente. En mi caso la relación coste-beneficio merece y mucho la pena. Vaya, pues es una rentabilidad interesante. Ya sabía yo que alguien de por aquí se dedicaría a esto o lo habría hecho en algún momento. Se puede saber a qué precio compraste? Como encontraste las viviendas? Idealista, subasta, contactos.....? Tienes empresa de confianza para reformas o vas contratando por partidas? O lo haces tú? He mirado en idealista en Madrid, en la zona del barrio del pilar y es descorazonador..... No hay viviendas de 2 dormitorios y 2 baños por menos de 340k. El shur que comenta lo de no sumar impuestos... Son cantidades aproximadas... Tengo claro que hay impuestos de compra y venta, por eso preguntaba lo de hacerlo a nombre de una sociedad. |
ForoCoches: Miembro
30-may-2021 13:04
#23
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Vaya, pues es una rentabilidad interesante. Ya sabía yo que alguien de por aquí se dedicaría a esto o lo habría hecho en algún momento.
Se puede saber a qué precio compraste? Como encontraste las viviendas? Idealista, subasta, contactos.....? Tienes empresa de confianza para reformas o vas contratando por partidas? O lo haces tú? He mirado en idealista en Madrid, en la zona del barrio del pilar y es descorazonador..... No hay viviendas de 2 dormitorios y 2 baños por menos de 340k. El shur que comenta lo de no sumar impuestos... Son cantidades aproximadas... Tengo claro que hay impuestos de compra y venta, por eso preguntaba lo de hacerlo a nombre de una sociedad. En cuanto a reformas se trata de invertir lo menos posible para sanear el activo y que sea atractivo para un potencial comprador. Yo no compro y vendo tal cual, yo compro, saneo, limpio, regularizo servicios y arreglo con calidades sencillas pero decentes para que un potencial comprador vea la vivienda y diga, me gusta, compro y puedo meter mis cosas de forma inmediata para entrar a vivir. También cuenta mucho tener una red de APIs que sepa que eres un cliente que además de pagar al contado en notario en menos de 5 días sepa que le vas a dar una jugosa comisión extra si te informa antes de que la vivienda salga en los portales que comentas. |
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30-may-2021 15:24
#24
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- Clásico pueblo dormitorio: Torrejón de Ardoz. Van a abrir un CC llamado Open Sky que va a ser de lo más en toda la CAM y el 75% de empleos van para empadronados en el pueblo. Te buscas una vivienda de 80k, reformas y alquilas. En 10 años la tienes amortizada y encima los alquileres subirán porque se ha hecho mucha vivienda nueva en la zona del Soto pero no hay mucho más terreno para construir, lo que quiere decir que el precio de la vivienda su buscas una zona bien situada, subirá. Ahí el objetivo sería un segundo piso sin ascensor y a ser posible exterior y con terraza, entre 2 y 3 habitaciones. Te aseguras una comunidad barata y piso que vas a alquilar con relativa facilidad a un precio que pueden ser entorno a los 750€/mes. La opción B es adquirir un local y transformarlo en vivienda. Pero es que la reforma es cara y tienes que dejarlo muy bien para que resulte atractivo. Esto es lo que he mirado hace tiempo, pero tengo que reformar mi propia casa, y no nos da para tanto, si no... |
Editado: 30-may-2021 15:28 -
ForoCoches: Miembro
30-may-2021 18:51
#25
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Cuando una vivienda bancaria o procedente de ejecución hipotecaria, herencia o similar sale en Idealista hay por lo menos 50-100 perfiles que han tenido constancia del activo y lo han descartado como inversión.
En cuanto a reformas se trata de invertir lo menos posible para sanear el activo y que sea atractivo para un potencial comprador. Yo no compro y vendo tal cual, yo compro, saneo, limpio, regularizo servicios y arreglo con calidades sencillas pero decentes para que un potencial comprador vea la vivienda y diga, me gusta, compro y puedo meter mis cosas de forma inmediata para entrar a vivir. También cuenta mucho tener una red de APIs que sepa que eres un cliente que además de pagar al contado en notario en menos de 5 días sepa que le vas a dar una jugosa comisión extra si te informa antes de que la vivienda salga en los portales que comentas. Gracias por las aportaciones. Vale, te pongo otra perspectiva:
- Clásico pueblo dormitorio: Torrejón de Ardoz. Van a abrir un CC llamado Open Sky que va a ser de lo más en toda la CAM y el 75% de empleos van para empadronados en el pueblo. Te buscas una vivienda de 80k, reformas y alquilas. En 10 años la tienes amortizada y encima los alquileres subirán porque se ha hecho mucha vivienda nueva en la zona del Soto pero no hay mucho más terreno para construir, lo que quiere decir que el precio de la vivienda su buscas una zona bien situada, subirá. Ahí el objetivo sería un segundo piso sin ascensor y a ser posible exterior y con terraza, entre 2 y 3 habitaciones. Te aseguras una comunidad barata y piso que vas a alquilar con relativa facilidad a un precio que pueden ser entorno a los 750€/mes. La opción B es adquirir un local y transformarlo en vivienda. Pero es que la reforma es cara y tienes que dejarlo muy bien para que resulte atractivo. Esto es lo que he mirado hace tiempo, pero tengo que reformar mi propia casa, y no nos da para tanto, si no... Miraré a ver también....demasiado me parece 750 euros para 80k euros de piso... Pero vamos.... Que lo lrqrw porque en la zona norte lo normal son 400k y 1300 de alquiler.... Mucha diferencia. |
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31-may-2021 01:20
#26
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Yo tengo una idea similar , compre un piso con mi chica y nos lo hemos reformado entero ... no hemos gastado en la reforma como decís pero si es verdad que la mano de obra la hice yo ... En madrid somos muchos los que nos dedicamos a las reformas ... lo mejor??? Buscar personal para cada oficio ... |
ForoCoches: Miembro
31-may-2021 11:41
#27
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Yo tengo una idea similar , compre un piso con mi chica y nos lo hemos reformado entero ... no hemos gastado en la reforma como decís pero si es verdad que la mano de obra la hice yo ...
En madrid somos muchos los que nos dedicamos a las reformas ... lo mejor??? Buscar personal para cada oficio ... Hoy hablo con dos inmobiliarias a ver que me cuentan |
ForoCoches: Miembro
31-may-2021 12:24
#28
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Todo es cuestión de organizarte , tú puedes ir después de trabajar a la casa y ver cómo va avanzando y llamar al encargado para ir dándole las pautas , yo la mayoría lo hicimos nosotros los fines de semana pero si que deje algún día a unos chicos y les dejaba el trabajo “ organizado” Sería que encontraras a alguien que te lleve la obra de encargado ( para que no se pierdan los albañiles ) y luego ir buscando el personal para todos los oficios. Siempre busca precios por trabajo terminado no por días |
No lo entenderías
31-may-2021 12:36
#29
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En España NO es rentable, porque el gobierno se queda con el IVA de cuando compras, el IVA de las reformas y el rendimiento de cuando vendes. Cuánto daño ha hecho el Divinity. Y tampoco sirve que lo hagas para alquilar: Compras una casa hecha mierda, la reformas con materiales resistentes y la alquilas... Un plan perfecto hasta que te impagan y te comes unas pérdidas brutales. |
