Transmisión / donación entre cónyujes...$$
ForoCoches: Miembro
15-feb-2021 14:20
#1
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Hola Shurmanos, os propongo un caso a ver qué se os ocurre.. Yo compré una vivienda cuando estaba soltero, y tengo mi hipoteca sobre ella...hasta ahí bien. Años después, casado (separación de bienes) y con hijos, hemos decidido que mi mujer se haga cargo del 50% de la propiedad. De esta manera, va a pagarme una cantidad para compensar lo que yo ya he pagado hasta ahora y además vamos a constituir un crédito nuevo con los dos titulares. Opción 1; escritura de compraventa por el 50% de la vivienda a mi mujer. Porblema; hay que liquidar ITP y plusvalía. ME TOCA LOS COJONES....hablamos de más de 12.000 eur. Opción 2; Donación por mi parte del 50% de la vivienda. En la comunidad de Madrid las donaciones entre cónyujes están exentas de impuesto al 99%. Problema: Como cojones se me hace llegar el dinero sin que nuestros amigos de la AEAT se enteren... Alguien da luz? Qué haríais? Os leo |
Forero "Premium"
15-feb-2021 14:40
#2
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Hola Shurmanos, os propongo un caso a ver qué se os ocurre..
Yo compré una vivienda cuando estaba soltero, y tengo mi hipoteca sobre ella...hasta ahí bien. Años después, casado (separación de bienes) y con hijos, hemos decidido que mi mujer se haga cargo del 50% de la propiedad. De esta manera, va a pagarme una cantidad para compensar lo que yo ya he pagado hasta ahora y además vamos a constituir un crédito nuevo con los dos titulares. Opción 1; escritura de compraventa por el 50% de la vivienda a mi mujer. Porblema; hay que liquidar ITP y plusvalía. ME TOCA LOS COJONES....hablamos de más de 12.000 eur. Opción 2; Donación por mi parte del 50% de la vivienda. En la comunidad de Madrid las donaciones entre cónyujes están exentas de impuesto al 99%. Problema: Como cojones se me hace llegar el dinero sin que nuestros amigos de la AEAT se enteren... Alguien da luz? Qué haríais? Os leo Es en la escritura de donación del 50% donde se debe decir que ella asume el pago del préstamo, como coprestataria solidaria contigo, o sea que ya en la misma escritura quedareis obligados ambos a ese pago. No es que haya que constituirse un nuevo crédito, sino que es el mismo crédito inicial al que se habrá añadido el hecho de contar ahora con dos coprestatarios o codeudores. Sería importante que el banco firmara en la escritura de donación, a efectos de consentir la asunción o subrogación de deuda por parte de ella. Y en cuanto al dinero que te ha de compensar, si no es una cantidad exagerada, podría ir ella aportando en mayor medida y tu en menos, bien para pago del préstamo o bien de los gastos comunes de la pareja, hasta que la total compensación quede regularizada. |
ForoCoches: Miembro
15-feb-2021 15:15
#3
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La operación la tienes en principio bien planteada. Acabo de comprobar y efectivamente la Comunidad de Madrid tiene prevista la exención al 99% incluso entre cónyuges.
Es en la escritura de donación del 50% donde se debe decir que ella asume el pago del préstamo, como coprestataria solidaria contigo, o sea que ya en la misma escritura quedareis obligados ambos a ese pago. No es que haya que constituirse un nuevo crédito, sino que es el mismo crédito inicial al que se habrá añadido el hecho de contar ahora con dos coprestatarios o codeudores. Sería importante que el banco firmara en la escritura de donación, a efectos de consentir la asunción o subrogación de deuda por parte de ella. Y en cuanto al dinero que te ha de compensar, si no es una cantidad exagerada, podría ir ella aportando en mayor medida y tu en menos, bien para pago del préstamo o bien de los gastos comunes de la pareja, hasta que la total compensación quede regularizada. El caso es que todo viene a raíz de un cambio de hipoteca. Me interesa cancelar la que tengo y constituir una nueva porque las condiciones ahora son mucho mejores que las que tenía originalmente. Entiendo que en el mismo acto se podría: Cancelar el prestamo original. Escriturar la donación del 50% Constituir en el nuevo con el nuevo banco. Por otra parte, aunque la donación esté exenta al 50%, yo tendría que liquidar plusvalía municipal de ese 50% en el momento de donarlo. Al ser una donación entiendo que se liquida por el valor catastral, en cuyo caso es muy inferior al valor de compra original, con lo que habría minusvalía...no? Menudo jaleo....gracias por las respuestas! |
Forero "Premium"
15-feb-2021 16:00
#4
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Gracias por tu respuesta.
El caso es que todo viene a raíz de un cambio de hipoteca. Me interesa cancelar la que tengo y constituir una nueva porque las condiciones ahora son mucho mejores que las que tenía originalmente. Entiendo que en el mismo acto se podría: Cancelar el prestamo original. Escriturar la donación del 50% Constituir en el nuevo con el nuevo banco. Por otra parte, aunque la donación esté exenta al 50%, yo tendría que liquidar plusvalía municipal de ese 50% en el momento de donarlo. Al ser una donación entiendo que se liquida por el valor catastral, en cuyo caso es muy inferior al valor de compra original, con lo que habría minusvalía...no? Menudo jaleo....gracias por las respuestas! Has mirado la opción de subrogar la hipoteca anterior con el nuevo banco, ya que esa operación puede salir más barata y además te ahorras los gastos de la cancelación ? Sería lo que se llama "subrogación de acreedor", la cuál no tributa impuestos y tiene bonificados los honorarios de notario y registro de la propiedad. Paralelamente, si es el caso, también puedes ampliar el capital del préstamo en escritura a continuación. Esta escritura si que tributa AJD (Actos Jurídicos Documentados), creo que en Madrid es al 0,75% y la base sería el incremento de la total responsabilidad hipotecaria. Te explico: tienes un préstamo cuya hipoteca garantiza principal + intereses + costas = 100.000 euros (es un ejemplo) y lo amplias en xxxx euros de principal, que con los intereses y las costas queda garantizando 130.000 euros, pues es por la diferencia de 30.000 euros sobre la que pagarías el 0,75%. Lo mismo sucede con los honorarios de notario y registro de la propiedad, que se estimarían sobre la ampliación de 30.000 y no por el total de una nueva hipoteca Si haces un nuevo préstamo tributaria ese 0,75% pero por el total del nuevo préstamo hipotecario, o sea esos hipotéticos 130.000 euros, lo entiendes? En este caso y sobretodo si el nuevo banco va a pagar el impuesto le sale más a cuenta la subrogación/ampliación. En cuanto a los gastos o, mejor dicho, la diferencia entre un modo u otro, habría que ver que gastos asume el banco y que gastos habrías de asumir tú y te recomiendo comentarlo tanto con el banco como en la notaria para que puedas hacerte mejor idea. Para la plus valía te dejo aquí un enlace con más información. Seguro que por google encuentras alguna ayuda para calcularlo o igual en el mismo portal, pero no tengo mucho tiempo ahora y no he podido localizarlo. https://sede.madrid.es/portal/site/t...extfmt=default |
ForoCoches: Miembro
15-feb-2021 19:35
#5
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Has mirado la opción de subrogar la hipoteca anterior con el nuevo banco, ya que esa operación puede salir más barata y además te ahorras los gastos de la cancelación ?
Sería lo que se llama "subrogación de acreedor", la cuál no tributa impuestos y tiene bonificados los honorarios de notario y registro de la propiedad. Paralelamente, si es el caso, también puedes ampliar el capital del préstamo en escritura a continuación. Esta escritura si que tributa AJD (Actos Jurídicos Documentados), creo que en Madrid es al 0,75% y la base sería el incremento de la total responsabilidad hipotecaria. Te explico: tienes un préstamo cuya hipoteca garantiza principal + intereses + costas = 100.000 euros (es un ejemplo) y lo amplias en xxxx euros de principal, que con los intereses y las costas queda garantizando 130.000 euros, pues es por la diferencia de 30.000 euros sobre la que pagarías el 0,75%. Lo mismo sucede con los honorarios de notario y registro de la propiedad, que se estimarían sobre la ampliación de 30.000 y no por el total de una nueva hipoteca Si haces un nuevo préstamo tributaria ese 0,75% pero por el total del nuevo préstamo hipotecario, o sea esos hipotéticos 130.000 euros, lo entiendes? En este caso y sobretodo si el nuevo banco va a pagar el impuesto le sale más a cuenta la subrogación/ampliación. En cuanto a los gastos o, mejor dicho, la diferencia entre un modo u otro, habría que ver que gastos asume el banco y que gastos habrías de asumir tú y te recomiendo comentarlo tanto con el banco como en la notaria para que puedas hacerte mejor idea. Para la plus valía te dejo aquí un enlace con más información. Seguro que por google encuentras alguna ayuda para calcularlo o igual en el mismo portal, pero no tengo mucho tiempo ahora y no he podido localizarlo. https://sede.madrid.es/portal/site/t...extfmt=default De nuevo gracias por la respuesta, intuyo que eres del ramo... Efectivamente, la opción de subrogación es más barata, pero el banco que me ofrecía buenas condiciones me dice ahora que no se puede modificar el titular del préstamo (deudor) y pasar a dos cotitulares en una subrogación....que hay que hacer cancelación y constitución de una nueva. Ahora mismo se me está ocurriendo la opción de una subrogación y posterior novación. La novación sí permite variación de los deudores... Gracias por el enlace sobre la plusvalía...lo he estado mirando detenidamente y no se paga por la diferencia entre el valor por el que se compró y el valor por el que se vende...simplemente te aplican un coeficiente en función de los años que has tenido el bien y su valor catastral actual. Vamos, otro sacacuartos más... |
Forero "Premium"
15-feb-2021 20:13
#6
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De nuevo gracias por la respuesta, intuyo que eres del ramo...
Efectivamente, la opción de subrogación es más barata, pero el banco que me ofrecía buenas condiciones me dice ahora que no se puede modificar el titular del préstamo (deudor) y pasar a dos cotitulares en una subrogación....que hay que hacer cancelación y constitución de una nueva. Ahora mismo se me está ocurriendo la opción de una subrogación y posterior novación. La novación sí permite variación de los deudores... Gracias por el enlace sobre la plusvalía...lo he estado mirando detenidamente y no se paga por la diferencia entre el valor por el que se compró y el valor por el que se vende...simplemente te aplican un coeficiente en función de los años que has tenido el bien y su valor catastral actual. Vamos, otro sacacuartos más... Muchas veces te encuentras con "cabezonerías" de los bancos o simplemente que ellos enfocan las cosas a su manera y cuesta convencerles de lo contrario. En esos casos conviene pasar por la notaria, estudiar su viabilidad y luego que se pongan el notario y el banco de acuerdo para la solución final, ese sería mi primer consejo, además de que el notario no te cobrará nada a mayores por la consulta. Dicho esto y aunque haya otras opciones, se podría resolver haciendo primero la donación en la que la donataria asumiría contigo la deuda hipotecaria inicial en una primera escritura, y seguidamente -una vez que ya seáis los dos deudores- hacéis en otra escritura la subrogación del nuevo acreedor y la novación del préstamo. Si por cubrir gastos o por otra razón necesitas ampliar el capital del préstamo, podéis resolverlo en una tercera escritura a continuación, aunque preferiría que lo comentaras y tuvieras claro con el notario y con el banco. En cuanto al plus valía lo que grava es el incremento del valor del terreno entre la fecha de compra y la de venta y se aplica un porcentaje según los años transcurridos, no gravando o afectando al valor de la edificación. Ese valor del terreno o del suelo, viene en el recibo del I.B.I. y se corresponde con la parte proporcional o cuota que a tu vivienda le corresponde en el solar del edificio. Te dejo un enlace para que puedas calcular el Plus Valia y que alguna vez he utilizado. El valor que has de poner es el que te figure como valor del suelo, dividido por dos, ya que por donación transmites sólo el 50% y figura en el último recibo del IBI. Puede que no te de un valor exacto pero será bastante aproximado como ya lo tengo contrastado varias veces. |