Inversión inmboliaria: ¿Cómo veis estos conceptos?
ForoCoches: Miembro
29-sep-2020 19:16
#1
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Hola shures. Estoy empezando a formarme para invertir en bienes raíces, me gustaría empezar el año que viene o el próximo si el proceso de aprendizaje se alarga. Me gustaría ir sobre seguro. Actualmente tradeo los mercados financieros, concretamente índices americanos en el mercado de futuros. El caso es que siempre me ha llamado la atención la inversión inmobiliaria así que he pillado un curso (muy barato) y creo que tiene muy buen contenido (bajo la ignorancia). El problema que le veo es que el curso es de una empresa de Medellín, por lo que no sé si todo o si nada aplica a España. Os adjunto el índice del curso, la finalidad es que si podáis decirme si los conceptos que veis lo consideráis válidos y necesarios, si creéis que faltan cosas importantes o si hay cosas que no aplican a España como por ejemplo el intercambio equivalente. El curso es de Mr. Monopoly, si no lo conocéis tienen cuentas en IG que se llaman Sociedad de Caballeros y Como jugar Monopolio. De momento la información del curso me parece útil ya que parto de cero y no estoy contrastándola con información de aquí (España). Una vez asimile bien todo me gustaría empezar a investigar por mi cuenta sobre lo aprendido. En resumen, como os he dicho antes, os adjunto el índice y a ver si los expertos me pudiesen decir si es el camino correcto o si estoy perdiendo el tiempo. PD: Cualquier recomendación de consejo, lectura, blog, documental, curso... es bienvenido. Muchísimas gracias de antebrazo. Saludos Módulo 1 – Introducción a la inversión en bienes raíces 1. Famosos que juegan Monopoly en el mundo real. 2. Por qué invertir en bienes raíces 2.1. Flujo de efectivo 2.2. Control 2.3. Apreciación 2.4. Apalancamiento 2.5. Depreciación 2.6. Refinanciamiento 2.7. Amortización 2.8. Intercambio equivalente 2.9. Protección contra la inflación 2.10. Inversión física 3. Retos en los bienes raíces. 3.1. Falta de liquidez 3.2. Administración 3.3. Selección y manejo de inquilinos 3.4. Demandas 3.5. Construir riqueza puede tomar tiempo 3.6. Puede consumir tu tiempo 3.7. Lidiar con personas difíciles 3.8. El papeleo es abrumador 3.9. Riesgo de fracaso 4. Tipos de bienes raíces 4.1. Casas unifamiliares 4.2. Bienes raíces multifamiliares 4.3. Condominios 4.4. Propiedades en ejecución hipotecaria 4.5. Propiedades en mal estado 4.6. Bienes raíces comerciales 4.7. ¿Qué tipo de propiedad quiero? 5. Tipos de vecindario 5.1. Clase A 5.2. Clase B 5.3. Clase C 5.4. Clase D Módulo 2 – Cálculos y conceptos de Mr. Monopoly 1. Hoja de Balance, Estado de Resultados y Patrimonio Neto 2. Precio de Compra Real (PCR) 3. Apreciación 4. Interés simple 5. Interés compuesto 6. Valor Futuro (VF) 7. Regla del 72 8. Valor Presente de un futuro flujo de efectivo 9. Multiplicador de Renta Bruta (MRB) 10. Ingreso Potencial Bruto (IPB) 11. Vacancia y Pérdidas 12. Ingreso Operativo Bruto (IOB) 13. Gastos Operativos (GO) 14. Ingreso Operativo Neto (ION) 15. Tasa de capitalización 16. Tasa de capitalización derivada 17. Multiplicador de Ingresos Netos (MIN) 18. Ingreso Gravable (IG) 19. Flujo de efectivo (Cash Flow) 20. Retorno efectivo sobre efectivo (ROI) 21. Ingresos por ventas 22. Flujo de efectivo descontado 23. Valor Presente Neto (VPN) 24. Índice de Rentabilidad (IR) 25. Tasa Interna de Retorno (TIR) 26. Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM) 27. Precio, Ingresos y Gastos por unidad 28. Relación de Gastos Operativos (RGO) 29. Proporción de Cobertura de Deuda (PCD) 30. Relación de Equilibrio de Efectivo (REE) 31. Equity 32. Retorno sobre la Equity (ROE) 33. Relación Préstamo / Valor (RPV) 34. Puntos 35. Pago de la Hipoteca 36. Balance, Principal e Intereses de la Hipoteca 37. Monto Máximo del Préstamo (MMP) 38. Base Ajustada (BA) 39. Depreciación 40. Ganancia de Capital (GC) 41. Periodo de Amortización (PA) Módulo 3 – Los bienes raíces son un deporte de equipo 1. Miembros de tu equipo 1.1. Corredor inmobiliario 1.2. Contador 1.3. Administrador 1.4. Abogado 1.5. Prestamista o banquero 1.6. Contratista 1.7. Tasador 1.8. Agente de seguros Módulo 4 – Invirtiendo en los mejores mercados 1. ¿Cómo analizar un mercado? 1.1. Oferta 1.2. Demanda 1.3. Empleos 1.4. Localización 1.5. Población Módulo 5 – Casos de estudio avanzados 1. Ejercicios avanzados #1: Análisis de varias propiedades en un mismo sector #2: Análisis del Valor Presente Neto de un flujo de ingresos #3: Valor de un arriendo #4: Ingreso gravable y flujo de efectivo #5: Valor en el tiempo del dinero #6: Tasa Interna de Retorno #7 Resolviendo flujos de efectivos negativos 2. Casos de estudio #1: Vivienda unifamiliar #2: Vivienda unifamiliar reconvertida #3: Complejo de apartamentos #4: Propiedad de uso mixto Módulo 6 – Financiando tus inversiones en bienes raíces 1. Pago en efectivo 2. Préstamo tradicional 3. Préstamo para una propiedad de inversión 4. Financiamiento creativo 5. Mezclar residencia personal con propiedad de inversión 6. Invirtiendo con socios 7. Patrimonio de la residencia 8. Prestamistas privados 9. Levantar capital privado 10. Leasing 11. Financiamiento del vendedor 12. Bienes raíces al por mayor Módulo 7 – El arte de negociar & cerrar el trato 1. Introducción a la negociación 2. Principios de negociación 3. Precio y términos 4. Concesiones 5. Diligencia debida 6. Preguntas para hacerle al vendedor 7. Define tu punto de destino y tu OMA 8. ¿Quién debe hacer la primera oferta? 9. Los 6 componentes más importantes de una oferta 10. Oferta inicial cuando trabajas directamente con vendedores 11. Oferta inicial cuando hay agentes involucrados 12. Términos y contingencias 13. Términos a negociar a parte del precio 14. #15 tips para que acepten tu oferta 15. #13 tips para negociar exitosamente 16. El tip más importante de todos Módulo 8 – Administra tu imperio de bienes raíces 1. Tareas de un casero 2. Desventajas de usar una compañía inmobiliaria 3. Cómo te afecta una compañía inmobiliaria al flujo de efectivo 4. Entrevista con una compañía inmobiliaria 5. ¿Administras o contratas? 6. Atributos de un administrador exitoso 7. Antes de firmar el primer arrendamiento 8. Inquilinos heredados 9. La renta del inmueble 10. El deposito de seguridad 11. Leyes a seguir 12. Marketing inmobiliarios 13. Preselecciona a tus inquilinos 14. Estándares mínimos para calificar 15. Mostrando la propiedades 16. Materiales para mostrar la propiedad 17. Preguntas más comunes de los inquilinos 18. Procesos de aplicación 19. Rechazando una aplicación 20. Aceptando un inquilino 21. Contrato de arrendamiento 22. Administrando inquilinos 23. Protégete de las demandas 24. Aumentando el ION 25. Reduciendo los gastos 26. Solucionando problemas 27. Despidiendo malos inquilinos 28. Lidiando con contratistas 29. ¿Qué hacer cuando se muda tu inquilino? 30. Sistema de negocios y organización 31. Principios de un casero exitoso Módulo 9 – Estrategias para comenzar 1. Estrategias importantes #1: Cuatro casas verdes… un hotel rojo #2: Renuncia a tu empleo con propiedades para la renta #3: Combina tu residencia con tus inversiones #4: CRRRR Módulo 10 – Secciones de regalo 1. Métodos rápidos e inexactos para descartar malas propiedades 1.1. La regla del 50% 1.2. El examen del 2% 2. Cómo invertir en un área costosa 3. Invierte a larga distancia 4. Cómo encontrar propiedades para la renta 5. ¿Cuáles son las mejores propiedades para rentar? 6. Problemas que debes buscar al invertir 7. Problemas que debes evitar al invertir Módulo 11 – Anexos y documentos |
Editado: 29-sep-2020 19:57 -
*****istrador
29-sep-2020 20:59
#2
| Y no es mejor que contrates a alguien que se encargue específicamente de esto? A mi me interesaría también |
ForoCoches: Miembro
29-sep-2020 22:52
#3
| Hola shur. Eso sería como ser socio comercial, no tengo dinero aún para eso jeje... Quiero empezar por pisos unifamiliares para la renta, ir poco a poco desde abajo. Además aunque pagase a alguien para que lo hiciera, no suelo invertir en nada que no entienda yo mismo. Es una manía y también un seguro al fin y al cabo. |
ForoCoches: Miembro
29-sep-2020 23:25
#4
| Parece un curso completo. Como teoría puede estar bien, pero al final, también es muy importante conocer el producto de forma práctica, saber lo que estás comprando, identificar derramas, etc... te recomiendo un hilo que hay por aquí llamado 'manual del inversor de vivienda' y un blog llamado inversor directivo (un ingeniero que compró 5 pisos en 3 años). Estoy elaborando un tabla de excel para estructurar y automatizar todo lo que leo por los hilos, siempre desde un enfoque práctico y valorando diferentes escenarios. Creo que dentro de un tiempo, habrá buenas oportunidades de compra, por eso es bueno que vayamos trabajándolo. |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2020 10:01
#5
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Parece un curso completo. Como teoría puede estar bien, pero al final, también es muy importante conocer el producto de forma práctica, saber lo que estás comprando, identificar derramas, etc... te recomiendo un hilo que hay por aquí llamado 'manual del inversor de vivienda' y un blog llamado inversor directivo (un ingeniero que compró 5 pisos en 3 años). Estoy elaborando un tabla de excel para estructurar y automatizar todo lo que leo por los hilos, siempre desde un enfoque práctico y valorando diferentes escenarios. Creo que dentro de un tiempo, habrá buenas oportunidades de compra, por eso es bueno que vayamos trabajándolo.
 Y estoy de acuerdo, el curso teóricamente puede estar bien pero la práctica es súper importante en este ámbito. Pero necesitaba una base medianamente sólida y creo que el curso es buena opción. |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2020 10:25
#6
A poco que desarrollen cada punto del temario, eso no es un curso, es "La Biblia Inmobiliaria" y cuando lo acabes serás abuelo Si lo que pretendes es comprar una vivienda y alquilarla, no necesitas ser el master del universo de esto, echa un vistazo a los anuncios de venta y alquiler de inmobiliarias y particulares, visita fincas, y te harás una composición de lugar de cómo están los mercados y que puedes obtener por lo que estás dispuesto a invertir y qué rentabilidad puedes esperar de esa inversión. Obviamente, toda la teoría que aprendas está bien y ese curso tiene un rato, pero ya te digo yo que en las inmobiliarias, los agentes no saben ni el 10% de eso, ni falta que les hace, porque tienen "tablas" y lo han aprendido sobre la marcha. Y para comprar una vivienda y luego alquilarla, no hace falta todo eso... Echa un vistazo a la estupenda guía del amigo @elsabueso seguro que te ayuda https://www.forocoches.com/foro/show...ersor+vivienda |
Editado: 30-sep-2020 10:34 -
ForoCoches: Miembro
30-sep-2020 13:01
#8
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A poco que desarrollen cada punto del temario, eso no es un curso, es "La Biblia Inmobiliaria" y cuando lo acabes serás abuelo
Si lo que pretendes es comprar una vivienda y alquilarla, no necesitas ser el master del universo de esto, echa un vistazo a los anuncios de venta y alquiler de inmobiliarias y particulares, visita fincas, y te harás una composición de lugar de cómo están los mercados y que puedes obtener por lo que estás dispuesto a invertir y qué rentabilidad puedes esperar de esa inversión. Obviamente, toda la teoría que aprendas está bien y ese curso tiene un rato, pero ya te digo yo que en las inmobiliarias, los agentes no saben ni el 10% de eso, ni falta que les hace, porque tienen "tablas" y lo han aprendido sobre la marcha. Y para comprar una vivienda y luego alquilarla, no hace falta todo eso... Echa un vistazo a la estupenda guía del amigo @elsabueso seguro que te ayuda https://www.forocoches.com/foro/show...ersor+vivienda Es cierto que el curso es muy extenso. Son 88h + anexos y a penas llevo 7h. Realmente no tengo prisa porque es un proyecto para el año que viene. Aun así creo que la finalidad del curso en sí no es imprescindible para invertir en bienes raíces, sino que es más la de minimizar riesgo en todos los sentidos posible de la inversión. Le echo un ojo al hilo! Gracias
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