Dudas con hipoteca y amortizaciones
Graciasdenadayadios
28-sep-2020 19:29
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Buenas tardes, En primer lugar, disculpas si resulta que este no es el subforo adecuado para esta clase de asuntos, aunque me pareció el más apropiado viendo otros temas que hay. La cuestión en concreto hace referencia a las amortizaciones de una hipoteca, ya que estoy decidiendo entre contratar una para adquirir una vivienda o seguir viviendo de alquiler hasta tener más ahorrado. Os pongo mi caso: Para el rango de precios que estoy mirando, pediría una hipoteca por el 50% del valor de la vivienda como máximo, ya que tengo bastante ahorrado. Por el salario que estoy percibiendo en la actualidad dispongo de gran capacidad de ahorro, por lo que amortizaría lo antes posible para librarme de pagar parte de los intereses y quitarme la hipoteca de encima sin tener que esperar todos los años por los que la haya contratado. El problema que veo es la nueva ley hipotecaria que según veo es bastante reciente. Al preguntar por condiciones, los bancos me dicen lo siguiente para una hipoteca fija. Os pongo en negrita la parte específica que me interesa: Compensación por reembolso anticipado En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial, la parte prestataria deberá compensar al Banco . Dicha compensación consistirá: a) Un 2,00% del capital reembolsado anticipadamente, si la amortización anticipada tiene lugar durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo. b) un 1,50% del capital reembolsado anticipadamente, si la amortización anticipada se produce con posterioridad. En ambos casos, la compensación no podrá exceder en ningún caso del importe de la pérdida financiera sufrida por el Banco. La pérdida financiera sufrida por el Banco se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la fecha de su vencimiento. El tipo de interés de actualización será el resultado de sumar: (i) el tipo Interest Rate Swap (IRS) al plazo de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 o 30 años que publicará el Banco de España y que más se aproxime al plazo que reste desde la fecha de amortización anticipada hasta la fecha de su vencimiento y (ii) un diferencial resultante de restar, en el momento de la contratación de la operación, al tipo de interés de la operación el valor del tipo Interest Rate Swap (IRS) que más se aproxime, en ese momento, hasta la fecha de su vencimiento. Y esto es lo que no termino de entender, ya que el banco me dijo que no habría problema para amortizar, pero ahí me pone si no entiendo mal que el máximo es acorde a la pérdida financiera del banco. Luego me advirtieron conocidos que los bancos suelen poner una cláusula de que no puedo amortizar durante los primeros 5 años, pero ningún banco me ha comentado nada por el estilo. ¿Puede ocurrir que yo quiera amortizar hipoteca y el banco me diga que no puedo? Porque en ese caso, tendría que decidir entre comprar y tener hipoteca a unos 15 años o esperar 4-5 años más viviendo de alquiler y comprar sin hipoteca. Gracias a todos |
ForoCoches: Usuario
28-sep-2020 19:55
#2
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Hola shur, lo primero aunque no hayas preguntado eso, si tienes un buen sueldo es posible que puedas obtener una hipoteca variable con un diferencial bajo sin apenas o ninguna vinculación más que la nómina. El Euríbor está por los suelos y tiene pinta de que no va a remontar pronto, esto unido a que quieres amortizar la deuda rápidamente hace que te convenga más un tipo variable bajo mi punto de vista. En cuanto a la amortización anticipada, el banco en todo caso no te dirá que no puedes amortizar, sino que te cobrará por ello (sobre todo si amortizas dentro de esos primeros años), con el límite de los intereses que dejarán de percibir por haber amortizado anticipadamente. Hay bancos que no incluyen penalización por amortización anticipada en los contratos, búscate alguno para evitarte sorpresas. He visto que Bankia, ING y EVO ofrecen hipotecas sin comisión de amortización anticipada. Por mi experiencia los dos últimos son un dolor para tramitar estas cosas, y Bankia no sé como cambiarán las cosas con la fusión, aunque aún siguen ofreciendo las hipotecas sin comisiones. |