Consejo compra piso(inversión) teniendo ya Hipoteca
Professional Driver
27-sep-2020 08:57
#1
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Buenas! os cuento un poco la situación a ver si podéis darme vuestra opinión. Tengo la posibilidad de invertir en un inmueble, el precio es muy atractiva ya que al vendedor le urge la venta, necesita hacerla ya. El caso es que no tengo el 20% (o no me interesa descapitalizarme) que suelen pedir los bancos para conceder hipotecas, pero mi idea es plantearlo como inversión que al fin de cuentas es la realidad. Actualmente tengo ya una hipoteca con unas condiciones que creo no son malas, TAE 0,9 Interés de 1,25 +EURIBOR. Ahora mismo tendría que solicitar unos 300k € que por lo que he visto son unos 900€ mensuales de hipoteca, con la intención de alquilar el inmueble sobre unos 1500€ mensuales. Veis posible que me aprueben esta operación? Sería mejor ir a mi banco actual? Ir un ING o BBVA que he visto que no tienen malas condiciones? proponer mover mi hipoteca actual sería un incentivo para ellos? Gracias |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 09:00
#2
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Pero avalas con tu propiedad todavía hipotecada? Sin mucha idea te puedo decir que segunda hipotecas son más difíciles de conceder y el 100% complicado shur |
Professional Driver
27-sep-2020 10:06
#4
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Aún asumiendo el coste de la nueva hipoteca estaría sobre el 30% de mis ingresos mensuales (sumando las 2 y sin contar el ingreso del alquiler del futuro piso) |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 10:35
#5
| Permiteme que te diga que me parece una locura, es buena idea pero todavía no parece tu momento shur, a ver que te comentan los que dominan por aquí |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 11:11
#6
| ¿Como te afectaría si te quedarás sin curro un par de años y no alquilarás el inmueble? ¿Podrías permitírtelo? Si la respuesta es no, entonces no lo hagas. ( si me vas a decir que es imposible, también era un posible un medio colapso mundial por una pandemia) Si la respuesta es si, ahora tu problema es que el banco no te concederá el 100% para una segunda vivienda, por lo que al final también la respuesta es no. Las “inversiones” con apalancamiento para gente sin poderío económico mejor dejarlas de lado. |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 11:33
#7
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los bancos estan muy cautelosos. Y si encima no es para vivienda principal .. creo que dan el 70% como vivienda principal pueden darte el 80%. cuantos años te queda hipoteca actual? tambien depende en que trabajas.. Funcionarios creo que se puede conseguir mejores condiciones. si tan gangas y estas seguro.. dale vueltas.. |
Professional Driver
27-sep-2020 11:37
#8
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No digo que no claro, todo es posible, incluso puede tener mucho sentido tu comentario, más que mi idea de inversión. Pero lo que planteó a mi favor es: El inmueble cuesta hoy por hoy sobre 100k más de lo que lo voy a pagar, podría venderlo por el precio a cancelar hipoteca con un precio muy por debajo de mercado. Hace años que esa finca en concreto, hay “cola” para alquilar. Puede que esto cambie, pero a futuro es todo incierto. Llevo 2 años en este trabajo, me hab fichado de otra empresa, he tenido 2 revisiones salariales y un ascenso en el último año. Empresa solvente (estoy en el comité de dirección y conozco los números). Me pueden despedir o quebrar? Si, pero me pasará toda la vida hasta q no te ni imperio ☺️. |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 12:12
#9
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Ojo, que el inmueble vale “100k” más de lo que voy a pagar es como la mayoría de la gente te dice que compra. Luego a la hora de vender resulta que te tiras 2 Años para venderlo a “precio de cancelar hipoteca” que me comentas. En esa venta perderás los gastos de compra/venta que en segunda vivienda no son pecata minuta. O dos años que se te puede quedar un inquilino coñon que le hayan venido mal dadas y no veas un duro de alquiler. Te lo repito: si tienes colchón para estar dos años con una mano delante y otra detrás ( porque el inquilino no te pague, por si te quedas sin trabajo, porque te detectan un cancer de mierda, por lo que sea) y no tienes problema en seguir pagando tus dos hipotecas como un señor, te lo podríais plantear. Si el castillo de naipes se te puede caer por un traspiés, mejor pasa hasta que tengas el colchón que te digo. |
Professional Driver
27-sep-2020 12:30
#10
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Gracias por tu punto de vista. Sin duda tienes parte de razón. Aunque el seguro de desempleo va implícito en la operación (cubre 2 años de hipoteca en caso de no tener trabajo) y el seguro de alquiler es una Gara o que no negocio... También pienso que si solo inviertes en condiciones como las que describes, se venderían 10 pisos al año. |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 12:32
#11
| Esperate a que se acabe de hundir el barco. En el 2022 tendrás buenas oportunidades de compra. Además, tendrás + dinero ahorrado. |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
27-sep-2020 13:01
#12
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Yo estoy planteando la compra y lo mismo, a esperar unos añitos |
Since 2003
27-sep-2020 20:43
#14
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No digo que no claro, todo es posible, incluso puede tener mucho sentido tu comentario, más que mi idea de inversión.
Pero lo que planteó a mi favor es: El inmueble cuesta hoy por hoy sobre 100k más de lo que lo voy a pagar, podría venderlo por el precio a cancelar hipoteca con un precio muy por debajo de mercado. Hace años que esa finca en concreto, hay “cola” para alquilar. Puede que esto cambie, pero a futuro es todo incierto. Llevo 2 años en este trabajo, me hab fichado de otra empresa, he tenido 2 revisiones salariales y un ascenso en el último año. Empresa solvente (estoy en el comité de dirección y conozco los números). Me pueden despedir o quebrar? Si, pero me pasará toda la vida hasta q no te ni imperio ☺️. Saldrá mal, evidentemente. |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 20:45
#15
| haz lo que sea para pillar esa segunda hipoteca, si se te quedan 600€ limpios al mes... ni te lo plantees... |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 21:00
#16
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Bueno no se el porcentaje de compra ventas de vivienda habitual vs inversión la verdad, esa última afirmación que haces habría que cogerla con pinzas. Básicamente aquí estás “apalancándote”, véase, utilizando un dinero que no es tuyo, si no del banco, para sacar rentabilidad X. Me imagino que habrás mirado como “calcular” la rentabilidad que te da un inmueble de alquiler pagado con hipoteca ( intereses, gastos de compraventa, seguro de hipoteca más productos vinculados, IBI, comunidad, derramas, reparaciones, seguro de impago de alquiler si lo tienes, meses entre cambio de inquilino que no alquiles y mantenimiento del piso). Apalancarse para sacar rentabilidad no está mal, siempre que si te vienen mal dadas puedas salir del atolladero ( que no es “seguramente lo pueda vender por el importe de la hipoteca”)c por eso siempre a la gente que se apalanca “doblemente” ( como tu con tu primera hipoteca y ahora con la segunda que buscas) les digo que se pongan en la peor situación, y si no pueden salir airosos mejor que no se metan en el embolao. Es tu dinero y no conozco tu situación exacta, pero viendo la que se viene encima económicamente en todos los aspectos, meterte en comprar un bien apalancándote sin saber que va a valer este bien en menos de dos años es un tema cuanto menos complejo y que deberias pensar antes del famoso “tirarse a la piscina” que se estila en el himbersor español. |
Editado: 27-sep-2020 21:05 -
ForoCoches: Miembro
27-sep-2020 22:57
#18
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Bueno no se el porcentaje de compra ventas de vivienda habitual vs inversión la verdad, esa última afirmación que haces habría que cogerla con pinzas.
Básicamente aquí estás “apalancándote”, véase, utilizando un dinero que no es tuyo, si no del banco, para sacar rentabilidad X. Me imagino que habrás mirado como “calcular” la rentabilidad que te da un inmueble de alquiler pagado con hipoteca ( intereses, gastos de compraventa, seguro de hipoteca más productos vinculados, IBI, comunidad, derramas, reparaciones, seguro de impago de alquiler si lo tienes, meses entre cambio de inquilino que no alquiles y mantenimiento del piso). Apalancarse para sacar rentabilidad no está mal, siempre que si te vienen mal dadas puedas salir del atolladero ( que no es “seguramente lo pueda vender por el importe de la hipoteca”)c por eso siempre a la gente que se apalanca “doblemente” ( como tu con tu primera hipoteca y ahora con la segunda que buscas) les digo que se pongan en la peor situación, y si no pueden salir airosos mejor que no se metan en el embolao. Es tu dinero y no conozco tu situación exacta, pero viendo la que se viene encima económicamente en todos los aspectos, meterte en comprar un bien apalancándote sin saber que va a valer este bien en menos de dos años es un tema cuanto menos complejo y que deberias pensar antes del famoso “tirarse a la piscina” que se estila en el himbersor español. |
Professional Driver
27-sep-2020 23:01
#19
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Gracias por los mensajes! Sinceramente creo, y con datos, que es una buena operación, pero si es cierto y como dice el compañero, que si todo va mal, sería una situación complicada para mi (algo que tampoco creo que sea lo más probable, y hablo Con datos) Por lo que creo que el posible beneficio no me compensa el riesgo aunque sea poco. Gracias |
Professional Driver
29-sep-2020 07:41
#20
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Los pisos de ticket más bajo suelen ser los que más rentabilidad (entendida como ROCE) puedes obtener. Eso sí, suelen dar más trabajo y mayor índice de rotación de inquilinos. También son difíciles de encontrar. Un piso tan caro como el que comenta la rentabilidad real efectiva seguramente se te quede por debajo del 3-4%. Para ese tipo de inversión, salvo que lo hagas intencionadamente por diversos motivos, es probablemente mejor invertir en un fondo indexado mundial de bajo coste. Un saludo.
Hay otros pisos en venta en esa finca, el más barato está en 455K.... Obviamente sé que eso no quiere decir que se vaya a vender a ese precio, peros que los 290K del que digo está muy por debajo del precio de la zona, que aún así creo que está inflada en general. Pisos de ese tamaño en esa urbanización se alquilan entre 1600 y 1900€. Es una finca donde suele haber Futbolistas, famosillos, gente con "posibilidades", y como digo, hay cola para alquilar. Estoy convencido que después de gastos de IBI, derramas, hipoteca y demás la rentabilidad podría ser bastante mejor que un 4%, sin duda sería de 2 dígitos. Además, cosa que no entiendo el porque nunca se tiene en cuenta a la hora de hablar de rentabilidades pero, además de esa rentabilidad estoy pagando un inmueble que se suma a mi capital, no es comparable hablar de un 4% en alquiler Vs 4% en un fondo indexado.... |
ForoCoches: Miembro
29-sep-2020 11:34
#21
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El problema es que no te van a dar mas del 70% al ser segunda residencia, a parte de que al tener ya una hipoteca, si te la conceden, cosa que dudo, las condiciones pueden ser una auténtica losa para tus pretensiones. Yo no lo veo por ningún lado, yo creo que con las hipotecas no se juega...... |
ForoCoches: Miembro
29-sep-2020 19:56
#22
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Creo que estás haciendo mal las cuentas. Es muy poco probable que consigas rentabilidad de doble dígito -pese al apalancamiento- con una compra de un inmueble de ese ticket tan elevado. Si te sirve, pégale una escucha al episodio que hicimos al respecto en Píldoras del Conocimiento (https://pildorasdelconocimiento.com/podcast/inmuebles/). Si no te urge vamos a sacar un curso dentro de poco, con todas las hojas de cálculo que factores que hay que tener en cuenta para invertir en inmuebles. Si quieres investigar por ti mismo, no te hagas trampas con la TIR, el ROCE, el NOI, los Cap Rates, o los flujos nominales netos anuales.... me parece muy complicado que haciendo bien las cuentas vayas a conseguir un TIR del 15% desembolsando tanto capital. Además, que un inmueble no es lo mismo que indexarte al mundo... es un tema de ergodicidad, hacer house picking individual tienes unas distribución de probabilidades enormes.
Un abrazo. Escuché ese podcast el otro día, en general me dejó bastante buen sabor de boca aunque no hubo cosas en las que no coincidía en nada ( creo que fue la opinión de un invitado, no recuerdo bien) Agradecería que te pasaras por el hilo que acabo de crear ya que valoro mucho tu opinión como lo que considero una voz autorizada en la materia https://www.forocoches.com/foro/sear...chid=155235309 |
Forocochia84
29-sep-2020 23:25
#23
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supongo que se referira a su ultimo tema https://www.forocoches.com/foro/show...755&highlight= Me guardo tu link para escucharlo mañana 
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ForoCoches: Miembro
30-sep-2020 00:04
#24
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supongo que se referira a su ultimo tema https://www.forocoches.com/foro/show...755&highlight=
Me guardo tu link para escucharlo mañana |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2020 00:15
#25
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2 hipotecas es un gran apalancamiento, además de la rentabilidad o tienes un muy buen colchón si la cosa se tuerce o es jugartela muchísimo. Lo de por cuánto se venden como te han dicho eso es lo que piden, y nunca se sabe si esos famosillos buscarán otra zona más de moda en unos años y esto supone una bajada. De hecho si tanta demanda hubiera un ahorro de más de 100k no es muy creíble, hay gente que se dedica a la compra venta y es raro que se les escape una oportunidad así. Se puede saber qué ciudad es? Pisos de esos precios en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia...no suelen ser demandados por futbolistas, famosillos... |
Professional Driver
30-sep-2020 07:54
#26
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Creo que estás haciendo mal las cuentas. Es muy poco probable que consigas rentabilidad de doble dígito -pese al apalancamiento- con una compra de un inmueble de ese ticket tan elevado. Si te sirve, pégale una escucha al episodio que hicimos al respecto en Píldoras del Conocimiento (https://pildorasdelconocimiento.com/podcast/inmuebles/). Si no te urge vamos a sacar un curso dentro de poco, con todas las hojas de cálculo que factores que hay que tener en cuenta para invertir en inmuebles. Si quieres investigar por ti mismo, no te hagas trampas con la TIR, el ROCE, el NOI, los Cap Rates, o los flujos nominales netos anuales.... me parece muy complicado que haciendo bien las cuentas vayas a conseguir un TIR del 15% desembolsando tanto capital. Además, que un inmueble no es lo mismo que indexarte al mundo... es un tema de ergodicidad, hacer house picking individual tienes unas distribución de probabilidades enormes.
Un abrazo. Gracias por tu aporte! Un Abrazo |