Amortización de capital en hipoteca de negocio ¿Hasta cuando?

Cita de Fermin

Buenas shurs,

En 2013 firmé la hipoteca de mi negocio. 127.000€ a pagar en 30 años con un 3,75% bonificado que se queda 3,25% + euribor.
Mi letra mensual ronda los 545€ y desde el 1º año he ido adelantando mes a mes el capital del siguiente recibo con el consiguiente ahorro en intereses.

Por poner unos datos:
- El siguiente recibo de agosto serían 241€ de interés y 303 de capital.
- No tengo penalizacion por adelanto de capita.

Mi duda está en si hay un tiempo estimado en el que ya no es rentable el adelanto de capital y es mejor ahorrar o invertir ese dinero en otra cosa.

Gracias.

Cita de solidus47

Al final yo creo que depende simplemente de si tu le puedes sacar una rentabilidad superior al dinero que adelantas que el interés te cobran por la hipoteca, independientemente de la cantidad que te quede pendiente de amortizar, puesto que el interés se calcula sobre la cantidad pendiente normalmente.

Cita de Fermin

Buenas shurs,

En 2013 firmé la hipoteca de mi negocio. 127.000€ a pagar en 30 años con un 3,75% bonificado que se queda 3,25% + euribor.
Mi letra mensual ronda los 545€ y desde el 1º año he ido adelantando mes a mes el capital del siguiente recibo con el consiguiente ahorro en intereses.

Por poner unos datos:
- El siguiente recibo de agosto serían 241€ de interés y 303 de capital.
- No tengo penalizacion por adelanto de capita.

Mi duda está en si hay un tiempo estimado en el que ya no es rentable el adelanto de capital y es mejor ahorrar o invertir ese dinero 5en otra cosa.

Gracias.

Cita de Leppenraub

Qué negocio y para qué el local. Depende de tu flujo de caja. Si me dices que es un bar de tapas... pues te puedes imaginar lo que voy a decirte.

Cita de Stop and Go

Con ese tipo de interés yo creo que te va a salir a cuenta seguir amortizando durante mucho tiempo, que más del 40% de la cuota mensual sean intereses es muchísimo, al menos en el último lustro. No se si podrías buscar una subrogación.

Cita de Apotheker1975

has intentado mejorar las condiciones en tu banco actual o en otro ?
si el negocio te va bien ( dices que adelantas dinero ), y ahora tendrías que pedir menos capital, puede que las condiciones que te ofrezcan sean mejores que lo que tienes ahora mismo

para que te duela menos, tambien ten en cuenta que supongo que los intereses del prestamo te los desgravas en impuestos

Cita de Manamajin

Solicita una novación a tu banco y si te la niega acude a otro banco a solicitar una subrogación para mejorar esas condiciones. Amortizar anticipadamente sin penalización es un buen negocio para ti, la rentabilidad de una amortización anticipada es la de tu tipo de interés menos la inflación futura sin tener en cuenta el coste de oportunidad.

Si ahora mismo puedes permitírtelo y no ves mejores opciones para invertir (qué puede ser en tu mismo negocio, maquinaria, personal, etc.) pues amortiza préstamo que pagar intereses es lo peor que hay incluso por detrás de pagar impuestos.

Cita de Trinchador

AL 3.75% ? Haz el favor de negociar ese diferencial y cambiarlo a variable o te marchas de la entidad.....estás perdiendo dinero cada día que pasa, bueno, le estás haciendo ganar dinero al director de tu banco jajaja

Cita de Julian1985

euribor + 3,75 ?? o te has equivocado o te estan tomando el pelo, ves ya al banco a decir que tienes otras ofertas de euribor + 1 o te lo bajan a algo parecido o te cambias de entidad.

Cita de Julian1985

euribor + 3,75 ?? o te has equivocado o te estan tomando el pelo, ves ya al banco a decir que tienes otras ofertas de euribor + 1 o te lo bajan a algo parecido o te cambias de entidad.

Cita de Leppenraub

Acorta plazo. Cuando hayas reducido a 15 o 20 años, trata de de hacer una novación o un traspaso. Ese plazo es demasiado largo para un negocio. Es pan para hoy. O incluso vuelve a intentar la subrogación a un plazo menor y una cuota más alta. Intenta acceder a un plan de ayudas o créditos blandos para mejorar las condiciones.

Cita de Leppenraub

Acorta plazo. Cuando hayas reducido a 15 o 20 años, trata de de hacer una novación o un traspaso. Ese plazo es demasiado largo para un negocio. Es pan para hoy. O incluso vuelve a intentar la subrogación a un plazo menor y una cuota más alta. Intenta acceder a un plan de ayudas o créditos blandos para mejorar las condiciones.

Cita de Leppenraub

Acorta plazo. Cuando hayas reducido a 15 o 20 años, trata de de hacer una novación o un traspaso. Ese plazo es demasiado largo para un negocio. Es pan para hoy. O incluso vuelve a intentar la subrogación a un plazo menor y una cuota más alta. Intenta acceder a un plan de ayudas o créditos blandos para mejorar las condiciones.

Cita de Ulalioli

No es tan fácil conseguir una hipoteca al 1% para un negocio... Un 3'25% parece caro, pero depende de su perfil quizás es aprox lo que le van a dar allá donde vaya.

El comentario más sabio del hilo.

Cita de Fermin

Llevo adelantado unos 3 años, me quedan por pagar menos de 20 años, si sigo adelantando el capital de la siguiente cuota me podría quitar la hipoteca en menos de 10 años. Mi duda viene si hay una recomendación o un "punto de inflexión" en el que a partir de un tanto por ciento ya no es rentable reducir capital y destinar ese importe a otros menesteres.


Para negocios es complicado, al menos hablo de mi caso. Tuvimos que hipotecar la casa de mis padres ya que nosotros compramos un negocio completo, local + maquinarias e instalaciones. El banco solo valora el local no lo que había dentro.
A decir verdad no teníamos más opciones y el tiempo jugaba en nuestra contra xq la pareja propietaria del negocio y local se les había venido el negocio abajo y estaban a pique de embargo, nosotros en ese momento se lo teníamos alquilado con derecho a compra.

Cita de Leppenraub

La idea es que una vez quede solo el principal, sería indiferente acortar el plazo, porque el grueso de los intereses ya estaría amortizado. Pero eso solo va a suceder en los últimos 5 - 6 años. ¿Qué es lo que sucede? Pues que no se trata de amortizar solo el inmueble, sino de que el negocio mantenga esa rentabilidad durante 10 años.

Para que se entienda, es una de las razones de que muchas empresas grandes vendan sus inmuebles al mismo tiempo que pactan un alquiler del mismo - Sale & Leaseback - (Como el Santander y su ciudad financiera, Planeta, etc).

En un momento dado, puede que te interese vender el inmueble o local a buen precio a un gestor inmobiliario a cambio de un alquiler mucho más reducido que la cuota, de esa forma sacas un pasivo de la cuentas y te libras de los intereses y obtienes más caja. Los inmuebles con hipoteca no ayudan a las empresas, son un pasivo que lastran la rentabilidad.

https://www.expansion.com/empresas/i...12c8b473b.html

Para un pequeño negocio, que puede verse atrapado por una recesión y un futuro incierto, puede ser un salida. Un local sin negocio vale poca cosa.

Cita de Leppenraub

Enlace del BBVA, sin recomendar uno u otro. Solo para que lo conozcas "Porsi".
https://www.bbva.es/finanzas-vistazo...ease-back.html

Cita de Fermin

Esto de la venta y posterior alquiler quizás esté más enfocado a grandes empresas, no?
Para negocios familiares pequeños en pueblos de menos de 1000hbt no creo que salga rentable. A parte prefiero que el local sea mío antes que tener un alquiler de un fondo X que el día de mañana decida echarme, subir cuota o vete tu a saber.

Gracias.

Cita de Fermin

Buenas shurs,

En 2013 firmé la hipoteca de mi negocio. 127.000€ a pagar en 30 años con un 3,75% bonificado que se queda 3,25% + euribor.
Mi letra mensual ronda los 545€ y desde el 1º año he ido adelantando mes a mes el capital del siguiente recibo con el consiguiente ahorro en intereses.

Por poner unos datos:
- El siguiente recibo de agosto serían 241€ de interés y 303 de capital.
- No tengo penalizacion por adelanto de capita.

Mi duda está en si hay un tiempo estimado en el que ya no es rentable el adelanto de capital y es mejor ahorrar o invertir ese dinero en otra cosa.

Gracias.

Cita de Leppenraub

Todo eso se pacta antes de la venta. El BBVA lo tiene para autónomos, etc. Por lo que yo sé, normalmente, los locales de negocio que pertenecen a familias y no están en un lugar bien ubicado acaban criando polvo, una vez que el negocio original deja de ser rentable. Es mejor venderlo cuando puedes hacer caja con él.

A veces, el momento de la venta es más importante que cuanto tiempo lo vas a tener en propiedad, o intentando alquilarlo, dentro de 10 o 15 años. Si algún shurforero tiene experiencia en locales de pequeños negocios familiares podrá darte su opinión

Cita de Darkmadrid

Hay q Amortizar siempre en plazo (años) no cuota.. Cagada gorda

Cita de Fermin

Ahora te entiendo mejor. Pensándolo de cara al futuro no es una mala opción... pero es un negocio familiar en el sector de la alimentación. Aun estando las grandes superficies seguimos funcionando del día a día, no es un negocio que pueda caer por una crisis, la alimentación es 1ª necesidad. Pero como te digo no es una mala opción.

Gracias.


Ah si? Cuál es el motivo? Lo desconozco por completo, pense que daba igual hacerlo mes a mes que una vez al año.
Gracias

Cita de Darkmadrid

No no, cusndo pagas plazo pagas solo capital a cuota, reduces importe pero no capital es decir capital + intereses

Cita de Fermin

Ahora mismo te digo que no porque no tengo conocimientos ningunos en temas de inversión

Cita de Furothar

Entonces tú mismo te has respondido

Cita de Fermin

Por eso he acudido aquí, a aprender!

Cita de Fermin

A ver yo los días 10 de cada mes me pasan el importe que me corresponde de la hipoteca 500 y pico y llamo al banco para que me cobre el capital que correspondería a la siguiente cuota, ahora mismo son unos 300€ de capital que se resta del capital que le debo al banco.

Cita de Darkmadrid

Te han timado, simplemente has ido adelantado cuota al banco es decir estás igual que si hubieras pagado mes a mes

Cita de Furothar

Yo hablaba por la parte de inversión (que es de lo que sé), si inviertes sin tener ni idea vas a perder segurísimo, a no ser que estés asesorado por gente bastante top. De las otras cosas que se habla en el hilo, temas burocráticos, no tengo ni puta idea.

Cita de Darkmadrid

Te han timado, simplemente has ido adelantado cuota al banco es decir estás igual que si hubieras pagado mes a mes

Cita de A12

Eso no es cierto. Para empezar el shur no ha indicado si está amortizando cuota o plazo. Y en todo caso, amortizar cuota también hace que se ahorren intereses, aunque algo menos que si amortizas plazo.