Elegir piso para alquilar
ForoCoches: Miembro
02-jul-2020 13:59
#1
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Estoy mirando pisos para invertir y alquilar y tengo tres a tiro que son los que más me apetecen: - 1º sin ascensor, 3hab, en barrio pobre pero con todos los servicios de colegio, instituto, centro de salud, parque, en menos de 100m alrededor, 45.000 precio total (ya incluidos impuestos, reformas, muebles, etc), precio de alquiler de la zona 350, en pisos sin arreglar. Los vecinos se llaman Brayan, Edwin, Wilson y Ahmed. - 3º sin ascensor, 2hab., en barrio universitario, 70.000 precio total. 400 euros precio típico de la zona, y con muchísima competencia de alquileres. Además una empresa va a poner ya este año un edificio entero reformado para alquilar por pisos. - 3º con ascensor, 2hab., cerca de hospital, barrio con ambiente, 60.000 en total. 400 precio típico de la zona, pero con infinita competencia en alquileres incluso en el mismo edificio (hay 4 pisos para vender igualitos, y otros 2 que ya están para alquilar). Estoy hasta pensando en pillar 2, hipotecándolos. (comprar uno, alquilarlo, y entonces pedir hipoteca para comprar el otro) ¿Opiniones? Edito sept-20 Al final no compré ninguno de esos. Esperaba hacerlo dentro de unos meses a ver si bajaba el mercado según todo el mundo, pero se me puso a tiro uno y no dudé. Compré un 2º sin ascensor en la entrada de un barrio "bien": 60m2, calle amplia, con bancos y el bus a menos de 50m, y justo detrás el centro de salud. Tras reformar y amueblar me saldrá por unos 52000-55000 para intentar sacar 400/mes (precio estándar de la zona y de casi todo Oviedo). Sé que en FC todo el mundo saca mañana mismo esa rentabilidad de la bolsa, pero yo no tengo esa suerte (al menos no todos los años). |
Editado: 09-sep-2020 14:32 -
Copa de Higía
03-jul-2020 08:18
#5
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y el 2º y el 3º no tienen pinta de ser ninguna buena inversion ninguno de los 3 |
ForoCoches: Miembro
09-sep-2020 14:33
#6
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Al final no compré ninguno de esos. Esperaba hacerlo dentro de unos meses a ver si bajaba el mercado según todo el mundo, pero se me puso a tiro uno y no dudé. Compré un 2º sin ascensor en la entrada de un barrio "bien": 60m2, calle amplia, con bancos y el bus a menos de 50m, y justo detrás el centro de salud. Tras reformar y amueblar me saldrá por unos 52000-55000 para intentar sacar 400/mes (precio estándar de la zona y de casi todo Oviedo). Sé que en FC todo el mundo saca mañana mismo esa rentabilidad de la bolsa, pero yo no tengo esa suerte (al menos no todos los años). |
ForoCoches: Miembro
09-sep-2020 15:00
#7
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Al final no compré ninguno de esos. Esperaba hacerlo dentro de unos meses a ver si bajaba el mercado según todo el mundo, pero se me puso a tiro uno y no dudé.
Compré un 2º sin ascensor en la entrada de un barrio "bien": 60m2, calle amplia, con bancos y el bus a menos de 50m, y justo detrás el centro de salud. Tras reformar y amueblar me saldrá por unos 52000-55000 para intentar sacar 400/mes (precio estándar de la zona y de casi todo Oviedo). Sé que en FC todo el mundo saca mañana mismo esa rentabilidad de la bolsa, pero yo no tengo esa suerte (al menos no todos los años). Mucha suerte shur. |
ForoCoches: Miembro
09-sep-2020 21:32
#8
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Tardarás unos 15 años en amortizarlo para empezar luego a ganarte dinero. A mi no me parece mala opción, yo soy de los que piensan que está bien tener propiedades. Las rentabilidades son muy bajas, pero además de darte dinero lo tienes ahí por si en un futuro lo quieres usar o vender.
Mucha suerte shur. Yo no pienso así en la amortización. Si lo pusiera a la venta nada más arreglarlo le perdería 5000 como mucho, así que en cuanto recupere esa cantidad para mi empieza a estar amortizado, solo que en vez de billetes tengo ladrillos. |
ForoCoches: Miembro
09-sep-2020 22:26
#9
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Tardarás unos 15 años en amortizarlo para empezar luego a ganarte dinero. A mi no me parece mala opción, yo soy de los que piensan que está bien tener propiedades. Las rentabilidades son muy bajas, pero además de darte dinero lo tienes ahí por si en un futuro lo quieres usar o vender.
Mucha suerte shur. |
ForoCoches: Miembro
10-sep-2020 09:40
#10
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Hombre, el piso te ha costado 55.000 euros y lo vas a alquilar por 400 euros al mes. Eso, al año, son 4800 euros. Lo que quiere decir que, anualmente, estás obteniendo un rendimiento del 8,7% a tu inversión de 55.000 euros. Eso no está nada mal creo yo, en la bolsa los dividendos no creo que lleguen a ser tan altos. Luego entre IVI y otros gastos tendrás un rendimiento real inferior al 8,7% pero aun así creo que te sigue rentando más que tenerlo invertido en bolsa en acciones que repartan dividendos.
Lo de los 15 años sería para duplicar. |
ForoCoches: Miembro
10-sep-2020 10:11
#11
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-Mantenimiento del piso (impuestos, seguro, si algo se estropea...) -Ocupación del inmueble, es complicado tenerlo siempre alquilado -Hacienda, vas a tener que pasar por hacienda para pagar sobre beneficios, creo que se paga como renta de capital. Así que al final con un poco de suerte la rentabilidad te rondará el 5-6% mas o menos. Que sinceramente no está nada mal, pero estamos hablando si todo va bien. Creo que no has hecho mala inversión, pero sinceramente yo ahora mismo soy un poco reticente al ladrillo por varios motivos: -Decrecimiento poblacional, si no llega mas inmigración, la población va a empezar a descender. -Teletrabajo, creo que el neletrabajo ha venido para quedarse, igual de momento no lo notamos del todo pero de aquí a unos años creo que se va a dar un gran paso adelante. Esto lo que hace es transformar el sector inmobiliario por completo. El motivo es que la gente que suele tener opción de teletrabajar son normalmente aquellos que tienen puestos con un valor añadido mas grande, es decir, mejores sueldos(Ingenieros, abogados, arquitectos, finanzas, auditorias...) por lo tanto creo que las viviendas de las zonas rurales es posible que empiecen a tener una revalorización, sobretodo las que están mas o menos cerca de los núcleos de población mas grandes. Esto lo que hará será que en las grandes ciudades los precios de la vivienda se mantenga o incluso bajen.Esto es una opinión mía que es posible que nunca ocurra. |
ForoCoches: Usuario
10-sep-2020 10:31
#12
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Hombre, el piso te ha costado 55.000 euros y lo vas a alquilar por 400 euros al mes. Eso, al año, son 4800 euros. Lo que quiere decir que, anualmente, estás obteniendo un rendimiento del 8,7% a tu inversión de 55.000 euros. Eso no está nada mal creo yo, en la bolsa los dividendos no creo que lleguen a ser tan altos. Luego entre IVI y otros gastos tendrás un rendimiento real inferior al 8,7% pero aun así creo que te sigue rentando más que tenerlo invertido en bolsa en acciones que repartan dividendos.
Entiendo que ese piso estará comprado sin hipoteca. No obstante la rentabilidad del inmueble nunca va a ser un 8,7%. De allí tienes que restarle al menos:
-Mantenimiento del piso (impuestos, seguro, si algo se estropea...) -Ocupación del inmueble, es complicado tenerlo siempre alquilado -Hacienda, vas a tener que pasar por hacienda para pagar sobre beneficios, creo que se paga como renta de capital. Así que al final con un poco de suerte la rentabilidad te rondará el 5-6% mas o menos. Que sinceramente no está nada mal, pero estamos hablando si todo va bien. ------- Yo el problema que le veo a los pisos es lo siguiente: - Fiscalidad muy desfavorable, hay que pagar impuestos al comprar, al vender y para mantenerlo. Los costes fiscales de la bolsa son muchísimos menores, y puedes retrasarlos muchísimo. - Legislación desfavorable para los caseros, en cuanto protección de ocupación y morosidad. - Escasa diversificación. Todos tus ingresos vendrán de un único piso en una zona geográfica concreta y en un país concreto, si ese piso te falla, todo se va al traste. La diversificación es mucho más complicada que en la bolsa. - Escasa liquidez, en caso de que necesitaras dinero rápidamente. Por lo demás están bien, compensan su riesgo con un mejor retorno que la bolsa. |
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10-sep-2020 10:36
#14
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El piso no va a estar alquilado los doce meses del año. De hecho, yo pondría 9/12 para equilibrar.
Te dejas ahí la revalorizacion del piso, que es en torno a un 3%. ------- Yo el problema que le veo a los pisos es lo siguiente: - Fiscalidad muy desfavorable, hay que pagar impuestos al comprar, al vender y para mantenerlo. Los costes fiscales de la bolsa son muchísimos menores, y puedes retrasarlos muchísimo. - Legislación desfavorable para los caseros, en cuanto protección de ocupación y morosidad. - Escasa diversificación. Todos tus ingresos vendrán de un único piso en una zona geográfica concreta y en un país concreto, si ese piso te falla, todo se va al traste. La diversificación es mucho más complicada que en la bolsa. - Escasa liquidez, en caso de que necesitaras dinero rápidamente. Por lo demás están bien, compensan su riesgo con un mejor retorno que la bolsa. Te dejas los problemas que dan, q hay inquilinos benditos pero hay cada uno que tela... los tienes que llevar hasta a hacer pipi... si todo el mundo fuera un poquico sensato (tanto inquilino como propietario), pues no habria problemas pero... Aun asi, como un punto mas de entrada no esta mal, eso si, plantarte con 10 pisos en alquiler puede ser desquiciante |