¿Beneficios alquilar una segunda vivienda?
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 17:58
#1
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Buenas, estoy pensando en invertir en una segunda vivienda. Pero no tengo claro el beneficio que tendría, así que pongamos números a ver si me podéis ayudar. La idea es que el piso en el que estoy actualmente se nos va a quedar pequeño, así que la idea es comprar una segunda vivienda y dentro de 5-10 años irnos a vivir a ella. Mientras alquilarla. Pongamos que la alquilo a 350€ al mes. Sé que tengo que pagar IBI -> unos 300€ al año. Sé que tengo que pagar seguro de la vivienda -> no sé, unos 250€ al año. Sé que tengo que pagar la comunidad, que suele estar pagada cuando alquilas - > 600€ al año. Hipoteca -> unos 300€ al mes. No sé si tengo más gastos. Luego a la hora de la renta no sé si me quitan de lo ingresado de alquiler. O más gastos. Por ahora serían unos 4200 € al año de ganancias y 4750€ de pérdidas, pero se iría pagando el piso nuevo casi. Entiendo que a esto hay que sumar posibles averías que tenga el inquilino, pero eso no se sabe. Sobre todo la duda es si tengo que añadir más gastos, que me quite algo más hacienda, o algo así, para hacer un cálculo aproximado. Muchas gracias. |
Olfateo y me voy
18-dic-2019 18:06
#2
| Te va a salir el pan por unas tortas si ya vas en negativo desde el comienzo. |
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 18:09
#3
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A ver, en negativo sé que voy, pero me voy pagando poco a poco el piso nuevo, por ahora no hay problema con ir en negativo. Si tienes una sola vivienda también vas en negativo. No he contando sueldos ni nada de eso. Obviamente trabajo. Lo que quiero saber es cuanto en negativo iría aproximadamente. |
Especulador amateur
18-dic-2019 18:13
#4
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Si vas a alquilar como mínimo que te quedes en suma 0. Dicho esto, tema hacienda será sencillo, ingresos-gastos, ojo porque de la hipoteca solo deduces la parte de intereses, no la de capital. A nivel de facturas IBIs, comunidad, seguros, basuras, amortización del inmueble etc para sacar un rendimiento neto y aplicar la reducción si alquilas vivienda habitual. Luego ya a nivel inquilino pues hablad como queda a nivel muebles electrodomésticos y tal porque lo sensato hoy en día es dejar el piso vacío y tienes menos problemas de "se estropea X o Y" Y nada shur, busca buen seguro de impago, que siempre te hace una criba y es más difícil que te hagan el cabrito y mucha suerte |
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 18:21
#5
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Si vas a alquilar como mínimo que te quedes en suma 0.
Dicho esto, tema hacienda será sencillo, ingresos-gastos, ojo porque de la hipoteca solo deduces la parte de intereses, no la de capital. A nivel de facturas IBIs, comunidad, seguros, basuras, amortización del inmueble etc para sacar un rendimiento neto y aplicar la reducción si alquilas vivienda habitual. Luego ya a nivel inquilino pues hablad como queda a nivel muebles electrodomésticos y tal porque lo sensato hoy en día es dejar el piso vacío y tienes menos problemas de "se estropea X o Y" Y nada shur, busca buen seguro de impago, que siempre te hace una criba y es más difícil que te hagan el cabrito y mucha suerte Lo del seguro apuntado queda, tienes toda la razón. Lo de dejar el piso vacío es buena idea, lo que pasa que supongo que costará más alquilarlo así. Respecto a lo de "la hipoteca solo deduces la parte de intereses, no la de capital" no he terminado de entenderlo. Tengo entendido que desde el 2013 no se deduce nada con las nuevas hipotecas, no sé si te he entendido mal. ¿Del dinero que ingresara del alquiler tendría que dar algo ha hacienda? |
Especulador amateur
18-dic-2019 18:54
#7
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Ya, lo ideal sería suma 0, sin tener en cuenta sueldos, que el nuevo piso se fuera pagando con lo que ponga el inquilino, pero no es que me preocupe en exceso, porque es para vivir el día de mañana yo, no es por el tema de sacarme dinero con esto, es que me cueste lo menos posible.
Lo del seguro apuntado queda, tienes toda la razón. Lo de dejar el piso vacío es buena idea, lo que pasa que supongo que costará más alquilarlo así. Respecto a lo de "la hipoteca solo deduces la parte de intereses, no la de capital" no he terminado de entenderlo. Tengo entendido que desde el 2013 no se deduce nada con las nuevas hipotecas, no sé si te he entendido mal. ¿Del dinero que ingresara del alquiler tendría que dar algo ha hacienda? A Hacienda le declaras tanto el ingreso total como los gastos que tú realizas, y de ahí te saca un "neto" por el que tributas en la base general. De la parte de hipoteca, tienes los intereses de préstamo como un "gasto" (la cuota la forman intereses+devolución de parte del capital que has pedido) Lo de los muebles no creas, a mi casi me daba más problemas tener los muebles antiguos que quitarlos porque mucha gente ya tiene los suyos propios. En todo caso, el quitar muebles no es sinónimo para que les bajes el precio de alquiler (típico de oye me quitas los muebles y me bajas 25-50€/mes de alquiler) |
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 19:32
#8
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Porque el que tengo es un VPO, que tonto fui cuando lo compré, porque fue en plena burbuja y para ser VPO costó igual que uno no VPO. Los VPO los tienes ligados a primera vivienda, los 10 primeros años no puedes casi ni mirarlos, vamos, un montón de tonterías que tienen detrás. |
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 19:36
#9
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A Hacienda le declaras tanto el ingreso total como los gastos que tú realizas, y de ahí te saca un "neto" por el que tributas en la base general.
De la parte de hipoteca, tienes los intereses de préstamo como un "gasto" (la cuota la forman intereses+devolución de parte del capital que has pedido) Lo de los muebles no creas, a mi casi me daba más problemas tener los muebles antiguos que quitarlos porque mucha gente ya tiene los suyos propios. En todo caso, el quitar muebles no es sinónimo para que les bajes el precio de alquiler (típico de oye me quitas los muebles y me bajas 25-50€/mes de alquiler) |
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 21:19
#10
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Salvo que te puedas permitir el lujo de vivir con el piso sin alquilar yo no me arriesgaría. Hace años en un piso que tengo alquilado los inquilinos dejaron de pagar.... justo en plena crisis, cuando mas falta me hacia el dinero y lo pasé realmente mal. Los numeros son muy bonitos pero... El inquilino se va y se queda el piso vacio 2 o 3 meses en los que no ves un duro y seguro que algo tienes que arreglar para volver a alquilar. El inquilino se "olvida" de pagar. El inquilino te deja los azulejos de la cocina como un gruyere para colgar fotos, por un extraño motivo por mucho que se lo adviertas desconocen el uso de los cuelgafacil y similares. Hay mil cosas que en un piso alquilado pueden salir mal, yo tengo uno alquilado y en cuanto se marchen los inquilinos lo vendo y compro plazas de garaje o amplio cartera. |
Editado: 18-dic-2019 21:22 -
ForoCoches: Miembro
18-dic-2019 23:00
#11
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Salvo que te puedas permitir el lujo de vivir con el piso sin alquilar yo no me arriesgaría. Hace años en un piso que tengo alquilado los inquilinos dejaron de pagar.... justo en plena crisis, cuando mas falta me hacia el dinero y lo pasé realmente mal.
Los numeros son muy bonitos pero... El inquilino se va y se queda el piso vacio 2 o 3 meses en los que no ves un duro y seguro que algo tienes que arreglar para volver a alquilar. El inquilino se "olvida" de pagar. El inquilino te deja los azulejos de la cocina como un gruyere para colgar fotos, por un extraño motivo por mucho que se lo adviertas desconocen el uso de los cuelgafacil y similares. Hay mil cosas que en un piso alquilado pueden salir mal, yo tengo uno alquilado y en cuanto se marchen los inquilinos lo vendo y compro plazas de garaje o amplio cartera. Eso no lo cubriría un seguro para estas cosas? |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 08:11
#12
| ¿Qué % te retiene hacienda en los alquileres? Y..., ¿sobre las ganancias o sobre los beneficios? |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 09:26
#13
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"A Hacienda le declaras tanto el ingreso total como los gastos que tú realizas, y de ahí te saca un "neto" por el que tributas en la base general. De la parte de hipoteca, tienes los intereses de préstamo como un "gasto" (la cuota la forman intereses+devolución de parte del capital que has pedido)" Pero con número exactos no sabría decirte, eso es lo que tengo que calcular. Es decir: + 350 € alquiler - 300 € hipoteca - 25 € seguro (al mes) - 50 € comunidad - 25 € IBI (al mes) No sé de esos 350 € cuanto se queda exactamente hacienda. En internet pone: "como casero cobras un dinero por el alquiler al que puedes restar una serie de gastos que veremos más adelante. Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda. El resultado lo integras en la base imponible general donde también va tu salario" Y pone el siguiente ejemplo: Ingresos por el alquiler: 13.200 € Hipoteca: intereses de 1440 € Seguro de la casa: 250 € Gastos de comunidad: 900 € (75 €/mes) IBI: 550 € Gastos de conservación: 250 € Amortización del inmueble: 45 € Con estos datos, los ingresos de Juan suman 13.200 euros a los que restará un total de 3.435 euros en gastos deducibles. El resultado es que su ganancia neta será de 9.765 euros. Sobre este capital Juan puede aplicar una reducción del 60%, por lo que esa cifra pasará a ser de 3.906 euros, que será el dinero que finalmente integrará en la declaración de la renta dentro de la base imponible general. Es decir, que ese será el dinero que sume al salario y otros ingresos que no sean inversiones. -------------- Es decir, que los ingresos, menos los gastos, se suman a lo que cobro para incluirlos a la renta. O eso entiendo. En este caso, como creo que me sale hasta negativo, pues creo que no tendría que pagar nada. |
Editado: 19-dic-2019 09:33 -
Olfateo y me voy
19-dic-2019 09:43
#14
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A ver, en negativo sé que voy, pero me voy pagando poco a poco el piso nuevo, por ahora no hay problema con ir en negativo.
Si tienes una sola vivienda también vas en negativo. No he contando sueldos ni nada de eso. Obviamente trabajo. Lo que quiero saber es cuanto en negativo iría aproximadamente. Yo esperaría a ver cómo se mueve el mundo inmobiliario y económico antes de comprar nada. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 10:08
#15
| Pero yo no quiero hacer negocio, quiero que no me cueste mucho dinero. Es decir, la idea es que esa vivienda sea más grande que la que tengo actualmente, para el día de mañana (5-10 años) irme a vivir allí. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 10:47
#16
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Tienes que mirar en cuanto se te quedan los interese de la hipoteca no esos 300€ totales, en los primeros años es más, lo sumas a los gastos y lo restas de los 350€ de alquileres te quedarán unos 200€ al mes unos 2400€ al año si sois 2 dueños de la nueva vivienda unos 1200€ para cada uno, y eso lo tienes que sumar a tus ingresos como trabajador ajeno si es el caso y es cuando te retienen, si te corresponde el 20% por ejemplo , pues 240€ de los 1200€ que te corresponde no sé si me he explicado En ningún caso entiendo yo que te va a salir negativo Luego si pones tú muebles o electrodomésticos puedes desgravar el 10% del valor del frigorífico por ejemplo durante 10 años, ejemplo, frigorífico de 1000€ puedes poner en gastos 100€ al año durante 10 años y así amortizas el valor total, esto siempre con facturas a tu nombre y con domicilio el piso que vayas a alquilar =BanHop;353092904]Pues eso es lo que no sé exactamente, un shur ha dicho: "A Hacienda le declaras tanto el ingreso total como los gastos que tú realizas, y de ahí te saca un "neto" por el que tributas en la base general. De la parte de hipoteca, tienes los intereses de préstamo como un "gasto" (la cuota la forman intereses+devolución de parte del capital que has pedido)" Pero con número exactos no sabría decirte, eso es lo que tengo que calcular. Es decir: + 350 € alquiler - 300 € hipoteca - 25 € seguro (al mes) - 50 € comunidad - 25 € IBI (al mes) No sé de esos 350 € cuanto se queda exactamente hacienda. En internet pone: "como casero cobras un dinero por el alquiler al que puedes restar una serie de gastos que veremos más adelante. Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda. El resultado lo integras en la base imponible general donde también va tu salario" Y pone el siguiente ejemplo: Ingresos por el alquiler: 13.200 € Hipoteca: intereses de 1440 € Seguro de la casa: 250 € Gastos de comunidad: 900 € (75 €/mes) IBI: 550 € Gastos de conservación: 250 € Amortización del inmueble: 45 € Con estos datos, los ingresos de Juan suman 13.200 euros a los que restará un total de 3.435 euros en gastos deducibles. El resultado es que su ganancia neta será de 9.765 euros. Sobre este capital Juan puede aplicar una reducción del 60%, por lo que esa cifra pasará a ser de 3.906 euros, que será el dinero que finalmente integrará en la declaración de la renta dentro de la base imponible general. Es decir, que ese será el dinero que sume al salario y otros ingresos que no sean inversiones. -------------- Es decir, que los ingresos, menos los gastos, se suman a lo que cobro para incluirlos a la renta. O eso entiendo. En este caso, como creo que me sale hasta negativo, pues creo que no tendría que pagar nada.[/QUOTE] |
Editado: 19-dic-2019 10:50 -
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 10:51
#17
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Buenas, estoy pensando en invertir en una segunda vivienda.
Pero no tengo claro el beneficio que tendría, así que pongamos números a ver si me podéis ayudar. La idea es que el piso en el que estoy actualmente se nos va a quedar pequeño, así que la idea es comprar una segunda vivienda y dentro de 5-10 años irnos a vivir a ella. Mientras alquilarla. Pongamos que la alquilo a 350€ al mes. Sé que tengo que pagar IBI -> unos 300€ al año. Sé que tengo que pagar seguro de la vivienda -> no sé, unos 250€ al año. Sé que tengo que pagar la comunidad, que suele estar pagada cuando alquilas - > 600€ al año. Hipoteca -> unos 300€ al mes. No sé si tengo más gastos. Luego a la hora de la renta no sé si me quitan de lo ingresado de alquiler. O más gastos. Por ahora serían unos 4200 € al año de ganancias y 4750€ de pérdidas, pero se iría pagando el piso nuevo casi. Entiendo que a esto hay que sumar posibles averías que tenga el inquilino, pero eso no se sabe. Sobre todo la duda es si tengo que añadir más gastos, que me quite algo más hacienda, o algo así, para hacer un cálculo aproximado. Muchas gracias. Luego esa cantidad la divides entre el precio del piso a día de hoy, la multiplicas por 100 y te sale el porcentaje de beneficio anual. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 11:24
#19
Como te pongas a "rumiar" todo lo chungo... en vez de comprar esa casa vendes la tuya y te vas debajo de un puente Tienes los números más o menos hechos, necesitas esa casa más grande, tienes un trabajo más o menos estable que te permite pagarla... pues coño, compra la casa y punto. Deja un colchón de dinero por si tienes medio año malo o una derrama muy gorda (ascensor) y adelante. ¿Qué es lo peor que te puede ocurrir, que pilles con chusma que no te pague el alquiler? Pues contrata seguro de impagos, que te sangrará, pero dormirás tranquilo. Lo que no puedes hacer es ir justo con las cuentas, porque entonces seguro que no llegas. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 11:39
#20
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Como te pongas a "rumiar" todo lo chungo... en vez de comprar esa casa vendes la tuya y te vas debajo de un puente
Tienes los números más o menos hechos, necesitas esa casa más grande, tienes un trabajo más o menos estable que te permite pagarla... pues coño, compra la casa y punto. Deja un colchón de dinero por si tienes medio año malo o una derrama muy gorda (ascensor) y adelante. ¿Qué es lo peor que te puede ocurrir, que pilles con chusma que no te pague el alquiler? Pues contrata seguro de impagos, que te sangrará, pero dormirás tranquilo. Lo que no puedes hacer es ir justo con las cuentas, porque entonces seguro que no llegas. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2019 17:01
#21
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Recuerda que debes meter en la ecuacion los gastos de compra de la vivienda. Deberías tener una cantidad importante para no estar en negativo desde el principio como te han dicho ahi arriba. Yo no termino de verlo |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2019 02:00
#22
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Luego si se alquila algo se recupera o vas pagando la hipoteca. Pero yo intento ir con la idea de los cálculos sin alquilar. Que siempre puede pasar. Si en este caso puedo permitirmelo no lo veo mal para el día de mañana cambiarme a este nuevo piso. |
Recentralizador
20-dic-2019 21:31
#23
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Buenas, estoy pensando en invertir en una segunda vivienda.
Pero no tengo claro el beneficio que tendría, así que pongamos números a ver si me podéis ayudar. La idea es que el piso en el que estoy actualmente se nos va a quedar pequeño, así que la idea es comprar una segunda vivienda y dentro de 5-10 años irnos a vivir a ella. Mientras alquilarla. Pongamos que la alquilo a 350€ al mes. Sé que tengo que pagar IBI -> unos 300€ al año. Sé que tengo que pagar seguro de la vivienda -> no sé, unos 250€ al año. Sé que tengo que pagar la comunidad, que suele estar pagada cuando alquilas - > 600€ al año. Hipoteca -> unos 300€ al mes. No sé si tengo más gastos. Luego a la hora de la renta no sé si me quitan de lo ingresado de alquiler. O más gastos. Por ahora serían unos 4200 € al año de ganancias y 4750€ de pérdidas, pero se iría pagando el piso nuevo casi. Entiendo que a esto hay que sumar posibles averías que tenga el inquilino, pero eso no se sabe. Sobre todo la duda es si tengo que añadir más gastos, que me quite algo más hacienda, o algo así, para hacer un cálculo aproximado. Muchas gracias. Para una vivienda de 350 euros de alquiler, los importes aproximadamente son los siguientes_ Beneficio anual = (Ingresos mensuales de alquiler - cuota mensual de hipoteca - 15 euros del seguro de hogar - 15 del ibi - 50 euros de comunidad) x 12 Rentabilidad = Beneficio anual/(Importe de compra + gastos de compra + impuestos de compra) Para que sea una buena operación tienes que estar en torno al 7-8% |
Editado: 20-dic-2019 21:36 -
Recentralizador
20-dic-2019 21:37
#24
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A ver, en negativo sé que voy, pero me voy pagando poco a poco el piso nuevo, por ahora no hay problema con ir en negativo.
Si tienes una sola vivienda también vas en negativo. No he contando sueldos ni nada de eso. Obviamente trabajo. Lo que quiero saber es cuanto en negativo iría aproximadamente. |
ForoCoches: Usuario
20-dic-2019 21:42
#25
| Si quieres invertir en el mercado inmobiliario, compra acciones de REITs en el mercado americano. Inviertes en ladrillo, y con total liquidez cuando lo quieras vender. Puedes invertir en lo que te dé la gana; hasta hay REITs de prisiones, para que te hagas una idea...Si solicitas la devolución por doble imposición en tu declaración de la renta, puedes obtener unas rentabilidades del 4-5% facilmente por dividendo, si no más, dependiendo de tu perfil de riesgo. |
Recentralizador
20-dic-2019 21:42
#26
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La hipoteca no la incluyas en los gastos, suma todos los gastos (menos la hipoteca), quítale una mensualidad al menos por reparaciones y pequeñas chorradas: Es decir alquiler * 11 - IBI - Seguro - Comunidad ... y mira cuando te quedaría limpio al año. Repito no incluyas hipoteca.
Luego esa cantidad la divides entre el precio del piso a día de hoy, la multiplicas por 100 y te sale el porcentaje de beneficio anual. Así el beneficio es mayor... Lo que hay que leer en un subforo de inversión. |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2019 22:25
#27
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Mi mujer también. A ver, es que lo de invertir en este caso es algo relativo. Lo hago para irme a vivir el día de mañana a un piso más grande. Si fuera que quiero vivir de alquileres pues si tendría que meterme en los porcentajes que dices. Porque si no es tontería vivir de la inmobiliaria porque pueden salir mil cosas mal: Impagos, arreglar cosas del piso, no encontrar inquilinos... Lo que ya me mosquea es que hay hilos que dicen que los precios van a caer más y otros que no. Prisa excesiva no tengo. |
ForoCoches: Miembro
21-dic-2019 02:04
#28
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Ya que estamos, una duda. La hipoteca te dan un 65% -70% . Pero te la dan sobre el valor de la compra del piso o sobre la tasación? Es decir si compro un piso por 70 mil€, pero un tasador lo tasa en 90 mil€, sería la hipoteca sobre qué valor.? |
ForoCoches: Miembro
21-dic-2019 08:14
#29
| Sobre la tasacion, de ahi para ir seguro prevee tener el 40% tu |
ForoCoches: Miembro
21-dic-2019 10:38
#30
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Será que tenga el 40% de lo que me cuesta el piso, no de la tasación, supongo. Es decir, si el piso me cuesta por ejemplo 80 mil, y lo tasan a 100 mil, algunos bancos dan el 60 otros el 70% en segunda vivienda. En este caso pongamos lo peor, el 60%, me darían 60 mil, por lo que tendría que tener 20 mil euros para aportar, que es un 25% del valor del piso. Creo que he hecho bien las cuentas. Si me lo tasan menos de lo que me cuesta, como que no lo compraría Lo que no tengo claro si tengo que ir pagando un tasador para cada piso que me interese o es el banco. Lo digo por si me interesa uno, pero luego lo tasa a menos y lo descarto y busco otro... |