Comprar o alquilar....cuentas lo más realistas posibles
Curvas = Diversión
29-sep-2019 18:30
#1
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En unos meses me toca cambiar de casa actualmente vivo de alquiler y se me termina el contrato y la casera quiere disponer del piso estoy mirando uno que me cuadra : y estas son las cuentas ojo : las cuentas , son las cuentas para este inmueble en concreto, no pretendo generalizar precio 130.000 alquiler 450 comunidad :60 seguro 250 IBI 350 el caso es que la casa me cuadra para estar unos 6 años, ( en 6 años me iría a otro piso ya con vistas a ser el piso definitivo ) visto lo cual, y haciendo cuentas.... una casa de 130.000 : implicaría aportar una entrada de unos 30.000 + unos gastos de unos 15.000 con una cuota de unos 385 euros, o como no tengo esos 30.000, aportar solo los gastos y pedir los 130.000 que a 30 años, se quedan con una cuota de 480 euros haciendo numeros hablando estrictamente en 6 años: si compro : gastos de compraventa : 15.000 comunidad : 60x12x6 = 4320 seguro : 250x6 = 1500 IBI = 350*6 = 2400 menusalidad :480x12x6=34560 sumando todos estos gastos, salen 42.780 mas los 15.000 de gastos iniciales : 57.780 euros calculando con un fijo de un 2%, a los 72 meses, segun el cuadro de amortizacion, queda de capital vivo por pagar del prestamo : 110.000 euros Si alquilo : 450x12x6 = 32.000 euros está claro que pueden cambiar tanto intereses del prestamo, como subir algo el alquiler , subir ( o bajar) el precio de la vivienda ), posibles derramas e inversiones en el piso, etc, pero, despreciando/compensando esas fluctuaciones.... aunque a 6 años parece que te puede merecer la pena comprar..... hemos pagado 25.000 euros mas (57-32 ), de los cuales 15.000 al principio para los gastos, que los tienes que tener ), hemos pagado mas cada mes, 480+60 de comunidad + seguro + IBI, que si lo "prorrateamos", suponen 155 euros mas al mes de lo que pagariamos si estamos de alquiler, Y, a los 6 años, debemos solo 20.000 euros menos de piso, por lo que las cuentas salen a favor del alquiler ( por 5000-6000 euros ), Esto seguiria asi hasta estar 9 años que sería el punto en el que se igualan las dos cosas ( a partir de los 9 años saldría mejor comprar ) los calculos a los 9 años quedan compra :78630 Vs alquiler :48600 y quedarían 99.000 de capital vivo que son justo esos 30.000 de mas que hemos pagado comprando respecto a alquilando En las cuentas que he planteado veis alguna cosa que falte ? un saludo |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2019 15:49
#2
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El seguro e IBI creo que está bastante inflado para un piso de 130K. Si al 6º año te quieres ir del piso y la vivienda está en bajada de precios o vendes por menos de 130k o bien la alquilas por menos de 450€/mes. En caso de vender perderás pasta y en caso de alquilar tambien ya que la cuota de hipoteca 480 + comunidad + (seguro anual/12) + IBI/12 será superior siempre a la renta que percibirías por el alquiler. Sabiendo que no sería tu vivienda definitiva yo para 6 años no me complicaría. |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2019 15:55
#3
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Pues asi a botepronto, que cuando terminas de pagar el piso, tienes un piso en propiedad susceptible de generar rentas. Cuando "terminas" de pagar el alquiler, no tienes nada, solo un boquete de 48k en la cuenta del banco. La clave para mi sería decidir si es buena compra o no. |
Curvas = Diversión
30-sep-2019 21:23
#4
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El seguro e IBI creo que está bastante inflado para un piso de 130K.
Si al 6º año te quieres ir del piso y la vivienda está en bajada de precios o vendes por menos de 130k o bien la alquilas por menos de 450€/mes. En caso de vender perderás pasta y en caso de alquilar tambien ya que la cuota de hipoteca 480 + comunidad + (seguro anual/12) + IBI/12 será superior siempre a la renta que percibirías por el alquiler. Sabiendo que no sería tu vivienda definitiva yo para 6 años no me complicaría. y el seguro, pues si, puedes pillar uno mas basico, pero tampoco es tanta la diferencia el precio no creo que baje, el precio está bastante bien para la zona que es, y es una zona que va a cambiar por las viviendas que hay el alquilarlo y que me supusiera tener que pagar algo de mi bolsillo porque la renta sea inferior a la letra de la hipoteca no me supone ningun problema en un principio, porque estariamos hablando de dentro de 6-8 años : ahora mismo tengo ya un piso pagado ( que está alquilado ), y dentro de ese plazo, tendré el otro piso pagado tambien ( que tambien está alquilado ahora mismo ) esos dos pisos ( uno que tengo pagado, y el otro al que le queda poco ), son faciles de alquilar y aparte estarían los sueldos la opcion que dices sería despues de 30 años, y aquí, como ves, hasta los 9 años no se igualan las cosas y solo a partir de ese punto se empezaría a generar "el agujero" ese que dices, que no es tanto hablando de estas cifras en concreto, y en las que no se tiene en cuenta que a 30 años, empiezan a aumentar la inversion que tienes que hacer para mantener la vivienda en condiciones |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2019 23:12
#5
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En tu situación con un piso pagado y otro casi no lo veo para nada descabellado. Si perdieses pasta alquilando esa vivienda dentro de 6 años sera siempre una cantidad menor a lo que dejarias de alquiler si no comprases y alquilases otra vivienda durante 6 años. Yo tengo actualmente un piso pagado y con lo que percibo pago la cuota de hipoteca y el 30% de la cuota de un préstamo personal que he pedido para reformar. Me toca amortizar a tope para quitarme el préstamo cuanto antes para estar mas relajado. Es el precio a pagar para salir de la rueda de los alquileres... |
ForoCoches: Miembro
30-sep-2019 23:39
#6
| Has hecho los cálculos con hipoteca variable. Para ese plazo... |
ForoCoches: Miembro
01-oct-2019 00:55
#7
| No te van a dar el 100% del valor de compraventa. Dan 75-80% de la tasación. Creo que te falta dinero. |
Curvas = Diversión
01-oct-2019 07:18
#8
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En tu situación con un piso pagado y otro casi no lo veo para nada descabellado. Si perdieses pasta alquilando esa vivienda dentro de 6 años sera siempre una cantidad menor a lo que dejarias de alquiler si no comprases y alquilases otra vivienda durante 6 años.
Yo tengo actualmente un piso pagado y con lo que percibo pago la cuota de hipoteca y el 30% de la cuota de un préstamo personal que he pedido para reformar. Me toca amortizar a tope para quitarme el préstamo cuanto antes para estar mas relajado. Es el precio a pagar para salir de la rueda de los alquileres... Si, he puesto ese plazo, pero no quiere decir ni mucho menos que la intención sea pagarlo en ese tiempo los calculos estan hechos con una hipoteca fija al 2% de todos modos si lo que hubiera que poner son 20k-30k-40k porque no me los dan, tengo posibilidad de disponer de ellos Y otra opcion, es conseguir que el propietario me haga un alquiler con opcion a compra, cosa que sería para los dos un winwin, porque a mi me permitiría no tener que enrevesar el tema, y é,l de momento empezaría a cobrar ( el propietario es amigo de la familia, sin necesidades economicas y que ha decidido poner el piso ahora en venta porque le "sobra", ya que sus hijos, por unas cosas u otras, han decidido vivir en otros sitios ) |
ForoCoches: Miembro
01-oct-2019 08:03
#9
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[QUOTE=leoper;346265139 Si, he puesto ese plazo, pero no quiere decir ni mucho menos que la intención sea pagarlo en ese tiempo los calculos estan hechos con una hipoteca fija al 2% )[/QUOTE] Lo sé, pero una forma de abaratar es con una fija. Luego haría lo más importante. No solo debes calcular el flujo de caja sino el valor patrimonial en ese periodo. Los puntos de equilibrio de comprar vs alquilar sielen ser 2-3 años y no 9 |
Piloto Comercial
01-oct-2019 08:23
#10
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Aunque te salga más caro compra, al final tendrás algo. Saludos. |
ForoCoches: Miembro
01-oct-2019 08:41
#11
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Que cuentas mas raras. Metes el IBI y comunidad en el alquiler? No deberías pagar esos gastos, corresponden al propietario. No tienes el 20% y te planteas comprar? Mejor no cuentes con que te vayan a financiar el 100%. Si ves un piso interesante tendrás que señalarlo para que ni te lo quiten, y si no te dan la hipoteca pierdes la señal. Pagar más hipoteca que renta? Esto me llama la atención por como está el mercado en mi ciudad, con dos hipotecas pagas un alquiler. Deberías contar con esos años de alquiler para ahorrar esos 30-35 mil euros para entrada y gastos. Cuando los tengas ya haces los números. |
ForoCoches: Miembro
01-oct-2019 13:46
#12
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Que cuentas mas raras.
Metes el IBI y comunidad en el alquiler? No deberías pagar esos gastos, corresponden al propietario. No tienes el 20% y te planteas comprar? Mejor no cuentes con que te vayan a financiar el 100%. Si ves un piso interesante tendrás que señalarlo para que ni te lo quiten, y si no te dan la hipoteca pierdes la señal. Pagar más hipoteca que renta? Esto me llama la atención por como está el mercado en mi ciudad, con dos hipotecas pagas un alquiler. Deberías contar con esos años de alquiler para ahorrar esos 30-35 mil euros para entrada y gastos. Cuando los tengas ya haces los números. Además algunas entidades no te dejan sacar la doble garantía de la operación hasta que termines de pagar el principal del préstamo otras en cambio si te dejan pero deberás volver a tasar la vivienda para ver si la tasación cubre el principal pendiente del prestamo en ese momento. Un pollo vamos.  Si estoy de acuerdo contigo en que normalmente con un alquiler pagas dos meses de hipoteca.Yo precisamente me he comprado y pago de hipoteca justo la mitad de lo que pagaba de alquiler. |
Curvas = Diversión
01-oct-2019 14:43
#13
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Que cuentas mas raras.
Metes el IBI y comunidad en el alquiler? No deberías pagar esos gastos, corresponden al propietario. No tienes el 20% y te planteas comprar? Mejor no cuentes con que te vayan a financiar el 100%. Si ves un piso interesante tendrás que señalarlo para que ni te lo quiten, y si no te dan la hipoteca pierdes la señal. Pagar más hipoteca que renta? Esto me llama la atención por como está el mercado en mi ciudad, con dos hipotecas pagas un alquiler. Deberías contar con esos años de alquiler para ahorrar esos 30-35 mil euros para entrada y gastos. Cuando los tengas ya haces los números. no tengo el 20% al contado, pero conseguirlo no me supone problema, tirando de la familia, por lo que en caso de que no saliera la opcion del 100% tiraría por esta opción, aunque prefiero tirar de mi mismo sin tener que meter a mas gente en la operación Soy un buen cliente para el banco con un buen historial de prestamos pagados, sin ningun impago y con ingresos regulares bastante por encima de la media, además en A, nada de negro : no creo que fuera dificil conseguir el 100% para ese tipo de vivienda y hablando de las cantidades que hablamos ( otra cosa sería para un chalet de 800.000 euros, pero no es el caso ) No tiene el 20% pero tiene una vivienda libre de cargas y otra con poco capital pendiente. Sería bastante normal que le financiasen el 100%. Otra cosa es que interese o no. Yo probé a aportar como doble garantía una vivienda que tengo pagada para conseguir mas cantidad (para pagar piso y reforma). Finalmente lo descarté porque los gastos de hipoteca son superiores, necesitas tasar otra vivienda mas, mas pasta de notario, registro, etc....
Además algunas entidades no te dejan sacar la doble garantía de la operación hasta que termines de pagar el principal del préstamo otras en cambio si te dejan pero deberás volver a tasar la vivienda para ver si la tasación cubre el principal pendiente del prestamo en ese momento. Un pollo vamos. Si estoy de acuerdo contigo en que normalmente con un alquiler pagas dos meses de hipoteca.Yo precisamente me he comprado y pago de hipoteca justo la mitad de lo que pagaba de alquiler. |
Curvas = Diversión
01-oct-2019 14:47
#14
| ya tengo dos casas y un local, y luego de herencia puede venir otra casa o un chalet...tampoco quiero montar una inmobiliaria..... |
ForoCoches: Miembro
01-oct-2019 22:20
#15
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si lees el mensaje, esos gastos los pongo en comprar, no en alquilar ( supongo que te habrás confundido con el listado inicial ) pero si ves el desglose posterior, están bien sumados en la compra y no en la opcion de alquilar
no tengo el 20% al contado, pero conseguirlo no me supone problema, tirando de la familia, por lo que en caso de que no saliera la opcion del 100% tiraría por esta opción, aunque prefiero tirar de mi mismo sin tener que meter a mas gente en la operación Soy un buen cliente para el banco con un buen historial de prestamos pagados, sin ningun impago y con ingresos regulares bastante por encima de la media, además en A, nada de negro : no creo que fuera dificil conseguir el 100% para ese tipo de vivienda y hablando de las cantidades que hablamos ( otra cosa sería para un chalet de 800.000 euros, pero no es el caso ) aqui el alquiler no está tan inflado y la relacion está cercana al 1 Además en caso de impago el Banco se queda la a casa por el 70% de tasación y cuanto más pidas prestado más riesgo tienes. Ing por ejemplo, que tiene un abuela hipoteca naranja, te dan el 80 de tasación, pero hasta que no hases no sabes cuanto te darán. Sin ahorros y con una reserva hecha es bastante estresante. |