Pasar de vivienda en propiedad a alquiler pagando con la rentabilidad de la liquidez.
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26-sep-2019 12:31
#1
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A ver si lo que propongo es una locura. Casa valorada en 700.000€. Tenemos intención de cambiar de casa, pero se me está ocurriendo que en vez de vender y comprar una nueva, podría ser una buena idea alquilar. Mi planteamiento es el siguiente: -Consigo 700.000€ de liquidez. -Alquilo una casa para vivir por 2.000€, vamos a ponernos estupendos. Gasto total: 24.000€/año. -Me ahorro los gastos vivienda (IBI, Seguro, Comunidad, no sé si alguno más): 2.500€. A esto sumar derramas imprevistas. Y me ahorro también todos los costes asociados a la compra de una vivienda nueva. En resumen: -700k en cuenta corriente -Gastos anuales aumentados en 24.000-2.500=21.500€ ¿Podría conseguir con inversiones más o menos conservadoras ese 3,1% de rentabilidad que necesitaría de forma recurrente? Estoy familiarizado con fondos, no me interesan instrumentos más complejos ni acciones ya que no proporcionan la diversificación necesaria. ¿Cómo lo veis? |
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26-sep-2019 12:40
#2
| Si tu casa tiene ese valor de mercado y te vas a otra de 2.000 €, probablemente la nueva sea una vivienda inferior a la que tienes |
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26-sep-2019 12:46
#3
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No te creas, en la zona donde vivo la vivienda está muy muy cara pero los alquileres no tienen esa elasticidad. Ya he mirado en idealista y por 2.000€ tienes más de 250m² con jardín. Y mi casa no es un chaletazo, simplemente esta en una zona MUY cara. |
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26-sep-2019 12:59
#4
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A ver si lo que propongo es una locura.
Casa valorada en 700.000€. Tenemos intención de cambiar de casa, pero se me está ocurriendo que en vez de vender y comprar una nueva, podría ser una buena idea alquilar. Mi planteamiento es el siguiente: -Consigo 700.000€ de liquidez. -Alquilo una casa para vivir por 2.000€, vamos a ponernos estupendos. Gasto total: 24.000€/año. -Me ahorro los gastos vivienda (IBI, Seguro, Comunidad, no sé si alguno más): 2.500€. A esto sumar derramas imprevistas. Y me ahorro también todos los costes asociados a la compra de una vivienda nueva. En resumen: -700k en cuenta corriente -Gastos anuales aumentados en 24.000-2.500=21.500€ ¿Podría conseguir con inversiones más o menos conservadoras ese 3,1% de rentabilidad que necesitaría de forma recurrente? Estoy familiarizado con fondos, no me interesan instrumentos más complejos ni acciones ya que no proporcionan la diversificación necesaria. ¿Cómo lo veis? 2- El éxito de tu idea dependerá de muchas cosas, pero sobretodo de la evolución futura del precio de la vivienda. Yo pienso que es un buen movimiento a muy largo plazo, porque el precio de la vivienda podría descender muchísimo. A medio plazo (5-10 años) puede pasar cualquier cosa con ese mercado. Si quieres una casa, pienso que deberías comprarla. Estás hablando de invertir muchísimo dinero en renta variable, para pulirte su rentabilidad (perdiendo el poder de la capitalización compuesta), jugando con tu capacidad para vivir en el tipo de casa que quieres. ¿Qué haría yo en tu situación? Probablemente vivir de alquiler, pero en una casa muchísimo más humilde, e invertir a muy largo plazo. Ahí sí que puedes hacer un dineral. Eso sí, atravesando mucha volatilidad por el camino. |
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26-sep-2019 13:30
#5
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1- No creo que encuentres inversiones conservadoras con un 3% de rentabilidad en el mercado actual. Tienes que irte a acciones con dividendos relativamente 'generosos', y el valor de esas acciones oscilará. Tienes que estar dispuesto a ver caídas puntuales del 30% en dichas acciones.
2- El éxito de tu idea dependerá de muchas cosas, pero sobretodo de la evolución futura del precio de la vivienda. Yo pienso que es un buen movimiento a muy largo plazo, porque el precio de la vivienda podría descender muchísimo. A medio plazo (5-10 años) puede pasar cualquier cosa con ese mercado. Si quieres una casa, pienso que deberías comprarla. Estás hablando de invertir muchísimo dinero en renta variable, para pulirte su rentabilidad (perdiendo el poder de la capitalización compuesta), jugando con tu capacidad para vivir en el tipo de casa que quieres. ¿Qué haría yo en tu situación? Probablemente vivir de alquiler, pero en una casa muchísimo más humilde, e invertir a muy largo plazo. Ahí sí que puedes hacer un dineral. Eso sí, atravesando mucha volatilidad por el camino. Gracias por la detallada respuesta. Te voy comentando cada punto: 1-No me parecía tan descabellado ese 3%. Muchos fondos de renta fija andan por el 4% de forma más o menos sostenida. Si nos vamos a fondos de RV se ven valores superiores al 10% a 5 años. Es cierto que el SP500 y las tecnológicas en general han hecho que la rentabilidad sea así de alta y que en algún momento la fiesta se acabará, pero un 3% no parece algo inalcanzable. El tema acciones/dividendos no me lo planteo porque tiene una diversificación mucho menor, sobre todo si te ciñes al IBEX35. Estoy pensando siempre en fondos. 2-El precio de la vivienda es muy poco transparente y nunca lo sabes en el momento de vender. Estoy planteando un escenario plano con mantenimiento del valor. Es decir, que no me he planteado obtener ni ahora ni en el futuro plusvalías con la venta de mi vivienda. 3-Tengo la ventaja que realmente no "tengo que pulirme la rentabilidad". Mis ingresos me dan para pagar sin problema ese posible alquiler y seguir aportando a los fondos una cantidad considerable, por lo que el interés compuesto seguiría su camino. De hecho entre tener 700k€ inmovilizados (sólo con la posibilidad de revalorización) y tenerlos generando dinero para pagar los nuevos gastos originados por el alquiler y que además te sobre (si consigues rentabilidades por encima del 3%) creo que es lo mejor financieramente hablando. Pero tienes razón, hay que atreverse. Por plantearlo de otra forma, piensa que alquilo una vivienda por 2.000€ con mi sueldo, que tengo 700.000€ en una c/c y que cada año crece en digamos 50k€. ¿En qué invertirías el dinero para conseguir rentabilidad por encima del 3%? Y no vale decir en plazas de garaje, que os conozco. |
*ba dum tsss*
26-sep-2019 13:30
#6
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Bueno, primero tienes que encontrar un comprador, que ya veremos lo fácil que es (eso lo sabrás tú mejor). Luego tienes que restarle los impuestos que vas a pagar... Por curiosidad, el tipo de casa que alquilarías, ¿por qué precio se venden? |
ForoCoches: Miembro
26-sep-2019 13:42
#7
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Impuestos, prácticamente ninguno si juego bien mis cartas. Seria al mismo precio de compra por lo que no generaría plusvalía. El precio de las casas que miro para alquilar rondan el precio de la mía, quizá ligeramente más bajo. En todo caso para un arrendador sería el inquilino perfecto, familia con buena posición con vocación de alquiler a largo plazo. Seguro que conseguiría negociar a la baja el alquiler. |
Olfateo y me voy
26-sep-2019 13:44
#8
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Yo primero de todo me aseguraría del valor del inmueble y de todo lo que tendrás que pagar de impuestos al venderlo. Además de gastos de agencia si lo vendes con agencia, plusvalías, gastos de mudanza... Pero igualemente lo veo mucha locura Si te lanzas a vender tengo un pequeño manual que te podría ayudar. |
ForoCoches: Miembro
26-sep-2019 13:52
#9
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Yo primero de todo me aseguraría del valor del inmueble y de todo lo que tendrás que pagar de impuestos al venderlo. Además de gastos de agencia si lo vendes con agencia, plusvalías, gastos de mudanza...
Pero igualemente lo veo mucha locura Si te lanzas a vender tengo un pequeño manual que te podría ayudar. Los impuestos deberían ser tendentes a 0, y la mudanza 500€-1000€, no es algo significativo en el cuadro global. Y no pago a una agencia por vender mi casa ni loco. Ten en cuenta además que esos gastos me los comería igual si compro otra casa. En este supuesto tendría que pagar tambien ITP (que sería un buen pico, seguro que cerca de los 20k), notario, registrador, y luego todas las reformas del piso nuevo para dejarlo a mi gusto. Alquilando le quitaría todo eso, aunque claro, ya no estaría totalmente a mi gusto. |
Olfateo y me voy
26-sep-2019 14:04
#10
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Tengo experiencia relativamente reciente.
Los impuestos deberían ser tendentes a 0, y la mudanza 500€-1000€, no es algo significativo en el cuadro global. Y no pago a una agencia por vender mi casa ni loco. Ten en cuenta además que esos gastos me los comería igual si compro otra casa. En este supuesto tendría que pagar tambien ITP (que sería un buen pico, seguro que cerca de los 20k), notario, registrador, y luego todas las reformas del piso nuevo para dejarlo a mi gusto. Alquilando le quitaría todo eso, aunque claro, ya no estaría totalmente a mi gusto. |
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26-sep-2019 16:59
#11
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A ver si lo que propongo es una locura.
Casa valorada en 700.000€. Tenemos intención de cambiar de casa, pero se me está ocurriendo que en vez de vender y comprar una nueva, podría ser una buena idea alquilar. Mi planteamiento es el siguiente: -Consigo 700.000€ de liquidez. -Alquilo una casa para vivir por 2.000€, vamos a ponernos estupendos. Gasto total: 24.000€/año. -Me ahorro los gastos vivienda (IBI, Seguro, Comunidad, no sé si alguno más): 2.500€. A esto sumar derramas imprevistas. Y me ahorro también todos los costes asociados a la compra de una vivienda nueva. En resumen: -700k en cuenta corriente -Gastos anuales aumentados en 24.000-2.500=21.500€ ¿Podría conseguir con inversiones más o menos conservadoras ese 3,1% de rentabilidad que necesitaría de forma recurrente? Estoy familiarizado con fondos, no me interesan instrumentos más complejos ni acciones ya que no proporcionan la diversificación necesaria. ¿Cómo lo veis? |
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26-sep-2019 17:19
#14
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En todo caso menos volátil que la RV pura. |
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26-sep-2019 17:22
#15
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Primero, no es lo mismo el 3% de 24.000€ que de 700.000€. Segundo, el que tengo la posición de fuerza en este caso soy yo, si me tocan las narices... pues cojo y me voy a otro sitio, con 2.000€ al mes no creo que me cueste encontrar otra cosa. |
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26-sep-2019 17:39
#17
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Intento que este sea un hilo serio donde se mantengan las formas. Si te he faltado al respeto en algún momento te pido perdón y te pediría a su vez que nos mantuviéramos en los límites de una discusión educada. Con respecto a tu pregunta: EN NINGÚN SITIO. Se trata de buscar las mejores opciones de rentabilidad con el menor riesgo posible. Todo en esta vida conlleva un riesgo, mayor cuanto más beneficio esperes. Pero hay bastante fondos de RV con rendimientos muy positivos en los últimos 5 años, y cierta renta fija (no esperes bonos alemanes) que teniendo también cierto riesgo llevan 10 años dando rentabilidades positivas (con sus altibajos). Y en algún momento seguro que los mercados se la pegarán, pero con una buena elección de fondos y la diversificación adecuada, el impacto no tiene por que ser tremendamente negativo. Se puede dejar el dinero en el colchón o en la C/C, pero la inflación se lo acaba comiendo. |
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26-sep-2019 18:36
#18
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Es la rentabilidad anualizada. http://www.morningstar.es/es/news/31...nualizada.aspx |
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26-sep-2019 20:42
#19
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A ver si lo que propongo es una locura.
Casa valorada en 700.000€. Tenemos intención de cambiar de casa, pero se me está ocurriendo que en vez de vender y comprar una nueva, podría ser una buena idea alquilar. Mi planteamiento es el siguiente: -Consigo 700.000€ de liquidez. -Alquilo una casa para vivir por 2.000€, vamos a ponernos estupendos. Gasto total: 24.000€/año. -Me ahorro los gastos vivienda (IBI, Seguro, Comunidad, no sé si alguno más): 2.500€. A esto sumar derramas imprevistas. Y me ahorro también todos los costes asociados a la compra de una vivienda nueva. En resumen: -700k en cuenta corriente -Gastos anuales aumentados en 24.000-2.500=21.500€ ¿Podría conseguir con inversiones más o menos conservadoras ese 3,1% de rentabilidad que necesitaría de forma recurrente? Estoy familiarizado con fondos, no me interesan instrumentos más complejos ni acciones ya que no proporcionan la diversificación necesaria. ¿Cómo lo veis? |
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26-sep-2019 20:59
#20
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Yo vendo mi casa por 700k y me voy a vivir de alquiler a otra casa por 2k al mes. |
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26-sep-2019 20:59
#21
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a priori parece buena operación, por supuesto, y más teniendo en cuenta la proxima crisis. si quieres bordarlo, espera a ver si gana el PSOE de nuevo. |
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26-sep-2019 21:05
#22
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con suerte lo que te reporten las inversiones cubra el aumento de los precios de alquiler asi que con 700k y considerando 2k de alquiler mensual, tienes para alquilar 29 annos. yo no me meteria en ese negocio si tengo menos de 60 annos. yo lo que haria ser'ia alquilar tu casa de 700k, y con lo que me saque pagar un alquiler en donde me apetezca vivir. De hecho ese es mi plan, comprar una piso en un sitio que tenga mucha demanda de alquiler, y vivir yo de alquiler con lo que saque. asi tengo libertad de cambiar de sitio o de ciudad cuando me apetezca sin estar encadenado a una casa y teniendo un techo donde cobijarme el dia de mannana |
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26-sep-2019 21:35
#23
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Aunque donde yo pretendo invertir el compañero Sánchez no podria meter demasiada mano. |
ForoCoches: Miembro
26-sep-2019 21:41
#24
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con suerte lo que te reporten las inversiones cubra el aumento de los precios de alquiler
asi que con 700k y considerando 2k de alquiler mensual, tienes para alquilar 29 annos. yo no me meteria en ese negocio si tengo menos de 60 annos. yo lo que haria ser'ia alquilar tu casa de 700k, y con lo que me saque pagar un alquiler en donde me apetezca vivir. De hecho ese es mi plan, comprar una piso en un sitio que tenga mucha demanda de alquiler, y vivir yo de alquiler con lo que saque. asi tengo libertad de cambiar de sitio o de ciudad cuando me apetezca sin estar encadenado a una casa y teniendo un techo donde cobijarme el dia de mannana En cuanto a alquilar mi casa, no me lo planteo. Familiares directos han tenido muy malas experiencias de hecho o han vendido o alquilan a entidades autonómicas a precios bastante por debajo del mercado pero con seguridad y sin preocupaciones. |
0==[]::::::::::::>
26-sep-2019 22:01
#25
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Si la compraste por menos de 700 mil, una parte se te va a ir en IRPF por ganancias patrimoniales con lo que en realidad necesitas una rentabilidad incluso mayor para compensar. Por lo demás ninguna rentabilidad sostenida te va a dar un 3% limpio en esta era económica. La única forma de que la jugada te funcionase es que ocurriese tal batacazo en el precio de la vivienda que recomprases en unos añitos por muchísimo menos dinero, pero eso ya entra en los límites de la especulación. |
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26-sep-2019 22:08
#26
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¿Y comprarte una de 400 o 500k e invertir lo demás? ¿No lo planteas? Por otro lado, ¿Precio de venta estimado de la casa que alquilarías por 2k al mes? Lo "normal" (5% anual) sería 480k su precio de venta. ¿No te plantearías comprarla en este caso? |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2019 08:21
#27
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Si la compraste por menos de 700 mil, una parte se te va a ir en IRPF por ganancias patrimoniales con lo que en realidad necesitas una rentabilidad incluso mayor para compensar.
Por lo demás ninguna rentabilidad sostenida te va a dar un 3% limpio en esta era económica. La única forma de que la jugada te funcionase es que ocurriese tal batacazo en el precio de la vivienda que recomprases en unos añitos por muchísimo menos dinero, pero eso ya entra en los límites de la especulación. |
Kawawa
27-sep-2019 09:04
#28
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Intento que este sea un hilo serio donde se mantengan las formas. Si te he faltado al respeto en algún momento te pido perdón y te pediría a su vez que nos mantuviéramos en los límites de una discusión educada.
Con respecto a tu pregunta: EN NINGÚN SITIO. Se trata de buscar las mejores opciones de rentabilidad con el menor riesgo posible. Todo en esta vida conlleva un riesgo, mayor cuanto más beneficio esperes. Pero hay bastante fondos de RV con rendimientos muy positivos en los últimos 5 años, y cierta renta fija (no esperes bonos alemanes) que teniendo también cierto riesgo llevan 10 años dando rentabilidades positivas (con sus altibajos). Y en algún momento seguro que los mercados se la pegarán, pero con una buena elección de fondos y la diversificación adecuada, el impacto no tiene por que ser tremendamente negativo. Se puede dejar el dinero en el colchón o en la C/C, pero la inflación se lo acaba comiendo. Con respecto al tema, es buena idea siempre que la renta variable siga como hasta ahora dando un 7% anual en índices como sp500 o MSCI world. El problema vendría si en un momento de crisis necesitas sacar dinero para pagar el alquiler cuando el total de ru inversión haya bajado un 40 o 50%.. otra persona que tenga casa propia puede reducir gastos pero tu no podrías dejar de pagar los 2000e de alquiler. Comentas que con tu trabajo puedes pagar sin problemas pero eso pensaba mucha gente también en 2008 hasta que se quedaron sin trabajo. Lo peor de la crisis no es que tus inversiones bajen, sino la posibilidad de n poder ganar dinero. Por otra parte meter todo a renta variable es estar poco diversificado. Una casa en propiedad te da algo de diversificación en tu zona. Yo lo haria en el caso de que te guste viajar o vayas a cambiar de lugar de residencia a menudo. Si no es el caso yo compraría una casa de 500k con gastos como han comentado y el resto lo invertiria en índices globales |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2019 09:54
#29
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El precio del alquiler no es exactamente proporcional al valor de la casa, las casas baratas dan rentabilidades mucho mayores. |
ForoCoches: Miembro
27-sep-2019 10:29
#30
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Pero es que no pretendo fundirme el patrimonio en el alquiler, precisamente lo que quiero es pagar el alquiler con parte de la rentabilidad que obtenga de invertir el dinero proveniente de la venta de la casa.
En cuanto a alquilar mi casa, no me lo planteo. Familiares directos han tenido muy malas experiencias de hecho o han vendido o alquilan a entidades autonómicas a precios bastante por debajo del mercado pero con seguridad y sin preocupaciones. comprando apartamentos baratos y reformandolos puedes sacar una buena rentabilidad. podrias destinar 520k en comprar 4 apartamentos que te salgan por 130k con reforma incluida y alquilarlos facil por 600 euros al mes, sacandote limpios unos 2k despues de impuestos y pagar con esos 2k el alquiler donde quieras vivir, o incluso meterte en una hipoteca aprovechando que los tipos de interes estan por los suelos y te quedarian otros 180k en cash para invertir en bolsa o en fondos y diversificar. los apartamentos puede gestionartelos una agnecia como apartamentos vacacionales y sacar bastante mas dinero yo no dormiria tranqilo metiendo 700k en fondos o en bolsa y tener que pagar un alquiler de 2k |