Expertos en inversiones immobiliaria venid a mi. INVERSION INMOBILIARIA [TEMA SERIO]
ForoCoches: Miembro
30-jul-2019 23:37
#1
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Buenos días Necesito consejo de gente que domine sobre el tema inmobiliario. Por tema familiar, en la ciudad donde vivimos tenemos 3 pisos, y por lo tanto sé que a la larga voy a tener que llevar yo esas propiedades. Vista la situación mi primera inversión quiero que vaya a este sector, para aglutinar más patrimonio, y como voy a tener que estar encima de 3, no me importará tener que controlar 1 más. Tengo la suerte de que alguien conocido trabaja en un banco y tengo acceso a viviendas de bancos a unos precios bastante buenos, ningún chollo, pero si mejor que el mercado. Puesto en antecedentes, tengo la opción de comprar un piso. Piso en zona centro de un pueblo cercano con MUCHA demanda de vivienda anual, y muy poca oferta. Cerca de una zona nueva, con chalets adosados y bastante nuevo. El piso tiene 13 años, unos 50m2 habitables (hab matrimonio, una normal, baño y cocina comedor) y el tejado de unos 50m2 de uso privado con el piso. El piso esta tasado por el banco por unos 140k, que creo que no es real. Su precio real estará en torno los 110k, pero lo puedo comprar por 90k + impuestos (unos 6k). Pros: - Actualmente puedo tener unos 50k sin hipoteca, por lo que la hipoteca no sería ni del 50% y de unas cuotas muy assumibles. - Trabajo fijo que no me va a faltar nunca, y unos padres que pueden ser un aval sin problema. - Los inquilinos actuales han dado el OK a seguir en la casa con un alquiler de 550€. - Oferta muy escasa de pisos en la zona. - El atico esta muy bien, es algo que vende bastante. - Precio de la zona algo por encima del precio de compra. - Edificio nuevo y bastante cuidado. Contra - Piso realmente pequeño, da la sensación de ser muy pequeño. No obstante creo que la decoración que tenia es una mierda y no ayudaba nada. - El mobiliario es de los inquilinos y en caso de irse me quedaría sin casi nada. - Rentabilidad neta en torno al 5.5% solo en alquiler, bastante normalita como para meter todos los huevos de mis ahorros en esta operación. Teniendo esta exposición, que haríais? Alguna duda? Todo lo que me haya dejado lo añado. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 06:53
#2
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Si realmente es todo como comentas, es una buena operación. No es el chollazo, que ya no existen, pero es buena. Un detalle que no indicas es que la rentabilidad real es el doble sobre el capital que arriesgas. Ya que realmente tú estás poniendo a trabajar 50k euros. Lo otro, te apalancas. Es decir, a la hora de calcular cuánto va a rendir tu capital lo deberias calcular sobre los 50k, como si fuera un depósito. Otro tema a meter en la ecuación, son los posteriores impuestos a pagar. Ojo pq te merman el tema... |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 10:09
#3
| Hazte un seguro de impagos shur, yo a finales de año tengo pensado comprar 2 pisos pequeños también para alquilar. |
Kawawa
31-jul-2019 10:37
#4
| Rentabilidad del 5.5% bruto. Descuenta impuestos, seguro del hogar, comunidad, mantenimiento, posibles impagos o destrozos. Vamos que no te queda ni para pipas . Y luego que no te toque el típico tocapelotas que te llama a las 11 de la noche porque se le ha roto el grifo. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 12:18
#5
| Y que problema hay en que el mobiliario sea de los inquilinos? El inquilino de calidad es el que busca un piso sin amueblar |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 14:16
#6
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550 x 12 = 6600 € Seguro de vivienda = 500€ Seguro impago = ? Comunidad = 400 Mantenimiento casa anual 500 + Intereses de los 50k= 2000 anuales? Limpios unos 3000€ anuales hasta pagar préstamo. Bueno... Es una miseria al principio pero en un futuro con el resto de propiedades es un suma y sigue para sacarte un buen pico de tus rentas. |
Kawawa
31-jul-2019 16:39
#7
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Llevas toda la razón.
550 x 12 = 6600 € Seguro de vivienda = 500€ Seguro impago = ? Comunidad = 400 Mantenimiento casa anual 500 + Intereses de los 50k= 2000 anuales? Limpios unos 3000€ anuales hasta pagar préstamo. Bueno... Es una miseria al principio pero en un futuro con el resto de propiedades es un suma y sigue para sacarte un buen pico de tus rentas. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 16:43
#8
El tamaño da igual si hay demanda. Si el m2 rinde bien y puedes comprar barato no de donde ves la pega. Sino pasamelo a mi 
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Coordinador de Galera
31-jul-2019 16:46
#9
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Llevas toda la razón.
550 x 12 = 6600 € Seguro de vivienda = 500€ Seguro impago = ? Comunidad = 400 Mantenimiento casa anual 500 + Intereses de los 50k= 2000 anuales? Limpios unos 3000€ anuales hasta pagar préstamo. Bueno... Es una miseria al principio pero en un futuro con el resto de propiedades es un suma y sigue para sacarte un buen pico de tus rentas. pero tu tienes algun piso en propiedad? mantenimiento de la casa 500 euros? en base a que? un electrodomestico/caldera dura 15 años de media, y si te toca reponer, vas a lo barato. lo caro es la caldera, en caso de no existir, termo electrico vale 100 euros. 2000 euros de intereses? por pedir 50.000 euros a tipos actuales? haberte quedado callado que vaya sarta de tonterias has soltado. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 16:49
#10
| Pues depende, ¿que otras opciones de inversión tienes?, osea puedes hacerlo y sacar aun que sea poco, pero esos 50.000€ en otro lado te podrían rentar mas que en ladrillo, pero bueno, si buscas algo casi seguro y de rentabilidad moderada no esta mal. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 17:54
#13
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seguro de la vivienda 500 euros?
pero tu tienes algun piso en propiedad? mantenimiento de la casa 500 euros? en base a que? un electrodomestico/caldera dura 15 años de media, y si te toca reponer, vas a lo barato. lo caro es la caldera, en caso de no existir, termo electrico vale 100 euros. 2000 euros de intereses? por pedir 50.000 euros a tipos actuales? haberte quedado callado que vaya sarta de tonterias has soltado. |
Olfateo y me voy
31-jul-2019 21:10
#14
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Buenos días
Necesito consejo de gente que domine sobre el tema inmobiliario. Por tema familiar, en la ciudad donde vivimos tenemos 3 pisos, y por lo tanto sé que a la larga voy a tener que llevar yo esas propiedades. Vista la situación mi primera inversión quiero que vaya a este sector, para aglutinar más patrimonio, y como voy a tener que estar encima de 3, no me importará tener que controlar 1 más. Tengo la suerte de que alguien conocido trabaja en un banco y tengo acceso a viviendas de bancos a unos precios bastante buenos, ningún chollo, pero si mejor que el mercado. Puesto en antecedentes, tengo la opción de comprar un piso. Piso en zona centro de un pueblo cercano con MUCHA demanda de vivienda anual, y muy poca oferta. Cerca de una zona nueva, con chalets adosados y bastante nuevo. El piso tiene 13 años, unos 50m2 habitables (hab matrimonio, una normal, baño y cocina comedor) y el tejado de unos 50m2 de uso privado con el piso. El piso esta tasado por el banco por unos 140k, que creo que no es real. Su precio real estará en torno los 110k, pero lo puedo comprar por 90k + impuestos (unos 6k). Pros: - Actualmente puedo tener unos 50k sin hipoteca, por lo que la hipoteca no sería ni del 50% y de unas cuotas muy assumibles. - Trabajo fijo que no me va a faltar nunca, y unos padres que pueden ser un aval sin problema. - Los inquilinos actuales han dado el OK a seguir en la casa con un alquiler de 550€. - Oferta muy escasa de pisos en la zona. - El atico esta muy bien, es algo que vende bastante. - Precio de la zona algo por encima del precio de compra. - Edificio nuevo y bastante cuidado. Contra - Piso realmente pequeño, da la sensación de ser muy pequeño. No obstante creo que la decoración que tenia es una mierda y no ayudaba nada. - El mobiliario es de los inquilinos y en caso de irse me quedaría sin casi nada. - Rentabilidad neta en torno al 5.5% solo en alquiler, bastante normalita como para meter todos los huevos de mis ahorros en esta operación. Teniendo esta exposición, que haríais? Alguna duda? Todo lo que me haya dejado lo añado. Los pisos de soltero son los que mejor rentabilidad dan y ese edificio tiene poco tiempo, pero ojo, se construyó en un época en la que no se esmeraban con las calidades. |
Coordinador de Galera
31-jul-2019 22:35
#15
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Un seguro de vivienda tirando por lo caro con continente y contenido son 100 euros. A tipos actuales estoy pagando 40 euros mensuales por un credito de 69.000 euros a 20 años me quedan 16 años y ahora estoy en un 0.80 imaginate pedir 50.000 al banco ahors encima con un euribor - 0.32 Un seguro de impagos es algo inferior a una mensualidad cada año. Una nevera cuesta 300 euros un lavaplatos 200 una lavadora otros 200. Tirando por lo barato. Y duran años y años. Una caldera barata 800 900 euros si tienes termo los tienes desde 80 100 euros. De donde sacas esos 500 euros en mantenimiento? Y si yo tengo un piso. Tu lo tienes? Lo dicho antes de decir tonterías y de hablar sin tener ni puta idea mejor quedarse callado, en boca cerrada no entran moscas |
Editado: 31-jul-2019 22:39 -
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:29
#16
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Si realmente es todo como comentas, es una buena operación. No es el chollazo, que ya no existen, pero es buena.
Un detalle que no indicas es que la rentabilidad real es el doble sobre el capital que arriesgas. Ya que realmente tú estás poniendo a trabajar 50k euros. Lo otro, te apalancas. Es decir, a la hora de calcular cuánto va a rendir tu capital lo deberias calcular sobre los 50k, como si fuera un depósito. Otro tema a meter en la ecuación, son los posteriores impuestos a pagar. Ojo pq te merman el tema... Tienes toda la razon, al final la rentabilidad en este caso es superior al poner bastante directamente, que por otra parte esta en el banco cogiendo polvo, algo que me da mucha rabia. Realmente la casa no me parecia la ostia, porque es un pueblo y tampoco es Madrid o Bcn dnd una casa de 50m2 va sobrado, pero no tuve buen feeling con el piso. Los números eran los que me tenían que convencer porque de primeras lo descarté. Gracias por la aclaración! |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:31
#17
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Como funcionan estos seguros? Gracias por la respuesta, una cosa más a valorar 
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ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:32
#18
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Acostumbrado a mirar pisos con amigos en nuestra época de estudiantes era algo importante, para alguien de calidad no creo que lo sea. Gracias por la respuesta! |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:33
#19
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Tengo el contacto del banco que en 1 mes y poco me ha enseñado 3 casas, por lo que no tengo "prisa" en meterme en un piso a no ser que sea realmente un "chollo", sabiendo que ya no existen. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:35
#20
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Como he dicho el tema es que a la larga sé que tendré que llevar 3 propiedades más en este pueblo, por lo que como ya voy a estar liado con ello, comprar otra propiedad tiene sentido como inversion "segura y de rentabilidad moderada" como tu bien dices. Otra opción más adelante es hacer estos pisos turísticos. Vivo en una zona muy turística y algunos de ellos podrían pasar a este tipo de propiedades, pero para sacar una buena rentabilidad he de estar muy encima, algo que no puedo hacer ahora mismo con mi actual trabajo. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:37
#21
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Como has dicho y como me ha dicho la persona que vende los pisos los pisos con 2 habitaciones son lo mejor. No te crean problemas y sacas buenas rentabilidades. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:38
#22
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Sé que hay otras opciones de inversiones más arriesgadas, pero llevo 2 años con el dinero en el banco viendo si me salía algo interesante, y la verdad que no ha sido así.
Como he dicho el tema es que a la larga sé que tendré que llevar 3 propiedades más en este pueblo, por lo que como ya voy a estar liado con ello, comprar otra propiedad tiene sentido como inversion "segura y de rentabilidad moderada" como tu bien dices. Otra opción más adelante es hacer estos pisos turísticos. Vivo en una zona muy turística y algunos de ellos podrían pasar a este tipo de propiedades, pero para sacar una buena rentabilidad he de estar muy encima, algo que no puedo hacer ahora mismo con mi actual trabajo. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:42
#23
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Gracias a todos por las respuestas! No me habiais citado y no me he dado cuenta! Deciros que he dejado pasar esta oportunidad. Los actuales inquilinos no me daban muy buena espina, la rentabilidad neta no iba a ser superior al 5%, y realmente no tenia "buen feeling" con el piso. Eso es algo que los futuros inquilinos valorarían, el piso era muy pequeño, y sí la terraza era la ostia, pero el acceso era una mierda y no sabía hasta que punto me daría valor extra a la casa. Por otra parte tengo la suerte de esta persona que me pasa pisos, y en 1 mes y poco he visto ya 3 casas, por lo que puedo esperar a una buena oportunidad, porque cosas de estas inversiones solo podré hacer una Por otra parte, comentaros que vivo en una zona MUY turística. Los pisos en según que zonas estan al 100% de ocupacion por airbnb todo el verano, pero en invierno se mueren del asco. Por tema de trabajo no puedo estar encima del alquiler turístico, pero si me lo manejará bien tal vez podría tener a todo bastante "delegado" y no perder mucha rentabilidad. Creéis que es interesante meterse en el jaleo de los pisos turísticos, teniendo un trabajo estable y nadie de mucha confianza que pueda estar encima? Saludos a todos y gracias por las respuestas! |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:44
#24
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Ando en sector inmobiliario y la gente con propiedades normales a no ser que tengan clientela de años no suele acabar muy bien con el vacacional, casi mejor todo el año con gente fiable, el vacacional salvo que sean chalets de los que valen 3500-4000€ la semana y lo gestiones tu no sale tan a cuenta.
Tengo un amigo que tiene una casa de alquiler turístico para parejas, y lo alquila unicamente a esto. Le esta yendo realmente bien y en 7 o 8 años lo tiene pagado. Eso si, tiene que estar ahí a recibir a la gente cada dos por tres y es mucho jaleo. |
ForoCoches: Miembro
31-jul-2019 23:57
#25
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Gracias por la respuesta. Justo ahora estaba escribiendo sobre el alquiler turístico.
Tengo un amigo que tiene una casa de alquiler turístico para parejas, y lo alquila unicamente a esto. Le esta yendo realmente bien y en 7 o 8 años lo tiene pagado. Eso si, tiene que estar ahí a recibir a la gente cada dos por tres y es mucho jaleo. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2019 00:46
#26
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Un seguro de vivienda tirando por lo caro con continente y contenido son 100 euros.
A tipos actuales estoy pagando 40 euros mensuales por un credito de 69.000 euros a 20 años me quedan 16 años y ahora estoy en un 0.80 imaginate pedir 50.000 al banco ahors encima con un euribor - 0.32 Un seguro de impagos es algo inferior a una mensualidad cada año. Una nevera cuesta 300 euros un lavaplatos 200 una lavadora otros 200. Tirando por lo barato. Y duran años y años. Una caldera barata 800 900 euros si tienes termo los tienes desde 80 100 euros. De donde sacas esos 500 euros en mantenimiento? Y si yo tengo un piso. Tu lo tienes? Lo dicho antes de decir tonterías y de hablar sin tener ni puta idea mejor quedarse callado, en boca cerrada no entran moscas Por lo demás creo que compras muy barato y contratas seguros demasiado economicos, y si es así me alegro mucho, mejor para tí. |
Coordinador de Galera
01-ago-2019 09:59
#27
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Es posible que tenga vivienda/as antes de que tú nacieras, lo primero que tienes que hacer es respetar a la gente, tu forma de escribir ofende al lector y vas de sobrado.
Por lo demás creo que compras muy barato y contratas seguros demasiado economicos, y si es así me alegro mucho, mejor para tí. no compro muy barato, los precios que te he dado de las cosas son los que hay en el mercado. puedes tu corroborar de alguna manera lo que comentas? el seguro de un piso de 50 metros normal y corriente te repito que vale 100 euros, con incluso contenido, que es por ejemplo lo que pago yo por el mio, encima siendo obligado por la hipoteca de ING porque me han ofrecido seguros de la casa mas economicos y con mas coberturas incluso, como por ejemplo con la mutua. osea que eso de 500 euros te lo has inventado. no se trata de ir de sobrado ni de falta de respeto, antes de nada pregúntate tu si no faltas el respeto a los demás cuando vienen personas a un subforo serio a consultar dudas de la vida real y tu vienes a contribuir con datos inventados cuando seguramente tu en tu vida te hayas comprado un electrodoméstico o hayas contratado un seguro doméstico, y mucho peor aún, ni siquiera tengas una vivienda en propiedad para corroborar esos datos que pones. y sino, te repito, corrobora todo lo que dijiste de alguna manera porque te has marcado un invent como una catedral. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2019 10:02
#28
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Una de los problemas que tenia es que la familia que se quedaba no me daba muy buena sensación. Llevan 2 años sin pagar el piso (la vdd que la hipoteca que tienen es desproporcionada para lo que vale ahora el piso) que es de unos 800€ y el alquiler que les iba a meter era de 550€. La verdad que no me daba muy buena espina. Familia del este con hijos y gente que no ha pagado al banco en dos años, me daba mala espina.
Como funcionan estos seguros? Gracias por la respuesta, una cosa más a valorar https://www.arag.es/productos/defens...dica/alquiler/ Por un alquiler de 550 €/mes pagarías al año 298 € y te cubres la espalda, es la auténtica salud. Te dejo una captura de la simulación: http://prntscr.com/omundc |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2019 10:07
#29
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Si interesa ya abriré un hilo en el subforo de inversiones, pero básicamente sería partir de un capital de 170.000 € y comprar 2 inmuebles de 70-80.000 € para alquilar por 550€/mes cubierto con un seguro de impagos. Ahora mismo ya tengo algún inmueble alquilado con este seguro de impagos y todo bien, de momento. |
ForoCoches: Miembro
01-ago-2019 10:22
#30
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Mira shur, yo utilizo el seguro de impagos de la compañía ARAG
https://www.arag.es/productos/defens...dica/alquiler/ Por un alquiler de 550 €/mes pagarías al año 298 € y te cubres la espalda, es la auténtica salud. Te dejo una captura de la simulación: http://prntscr.com/omundc |