Invertir local
ForoCoches: Miembro
12-jun-2019 19:55
#1
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Buenas, se me ha dado la "oportunidad" de adquirir un local en Madrid capital (52m2) con las siguientes condiciones. -precio 90000e más impuestos (100,000aprox) - zona que sin ser del todo el centro tiene bastante movimiento - lo compraría con negocio funcionando el cual paga 650e al mes de alquiler y le quedan aún 4 años de contrato (el negocio les va bastante bien) - lo compraría en principio sin pedir dinero al banco tirando de ahorros -por características se podría convertir en vivienda en un futuro, Gran ventanal y ventanas interiores a patio interior grande En principio nunca me había planteado adquirir un local, pero creo que las circunstancias son buenas, el tema que no quiero pedir dinero al banco, por que se me irían los ahorros de golpe, eso si empezaría a rentar desde el primer mes a parte de mi sueldo en torno a 2k netos bastante seguros, con casa pagada, había planteado pedir una pequeña hipoteca a variable para amortizar en poco tiempo, A ver los consejos que me dais y os iré contestando, si falta algún dato decidme |
ForoCoches: Miembro
13-jun-2019 07:33
#7
| Yo me arriesgaría, también pediría un pequeña hipoteca para no descapitalizarme totalmente. |
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13-jun-2019 08:12
#8
| Con los intereses por los suelos y el euribor a 0 yo pediría hipoteca |
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13-jun-2019 09:00
#9
| Y porqué los inquilinos actuales no compran? Y porqué se vende si se le está sacando ese rendimiento? Seria conveniente antes de nada saber un poco más, de las circunstáncias reales, no es lo mismo adquirir un local vacio que con inquilino... |
ForoCoches: Miembro
13-jun-2019 09:20
#10
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Qué gastos tiene al mes? Pide las escrituras y mira qué porcentaje de participación tiene en la comunidad y si está excluido expresamente de los pagos del mantenimiento del portal, te ahorrarás mucho dinero a la larga. Parece una buena idea, aunque si te digo la verdad prefiero gastarme 100k en una cartera de dividendos estable de en torno al 5,5% de rentabilidad y ganarás lo mismo y no tendrás quebraderos de cabeza. Te quitas de mantenimiento, cuotas de comunidad, llamadas del inquilino con averías, fugas de agua, humedades y problemas de licencia o ruidos |
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13-jun-2019 21:46
#11
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ForoCoches: Miembro
13-jun-2019 21:48
#12
| El dueño se quiere hacer una casa en su tierra de toda la vida (sierra de Málaga) es conocido, la verdad que lo de los actuales inquilinos no lo he pensado a fondo, puede que no les concedan hipoteca pero antes de dar cualquier paso me informaré, gracias! |
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13-jun-2019 21:50
#13
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Qué gastos tiene al mes?
Pide las escrituras y mira qué porcentaje de participación tiene en la comunidad y si está excluido expresamente de los pagos del mantenimiento del portal, te ahorrarás mucho dinero a la larga. Parece una buena idea, aunque si te digo la verdad prefiero gastarme 100k en una cartera de dividendos estable de en torno al 5,5% de rentabilidad y ganarás lo mismo y no tendrás quebraderos de cabeza. Te quitas de mantenimiento, cuotas de comunidad, llamadas del inquilino con averías, fugas de agua, humedades y problemas de licencia o ruidos La verdad que también me he planteado este tiempo hacerme con una cartera que rentara en dividendos, pero lo del local me ha venido como de la nada. Muchas gracias |
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13-jun-2019 21:53
#14
 7.8% bruto anual. |
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14-jun-2019 10:03
#15
| Me parece un plus muy importante , yo ando buscando este tipo de inversion, un local en madrid en zona mas o menos centrica, y que sea factible su conversion a vivienda por si la explotacion de la zona baja |
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14-jun-2019 10:06
#16
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la rentabilidad que obtienes si no hay nada raro, esta rondando el 8 que esta genial, y ademas con un retorno desde el primer dia, y si la zona es buena en Madrid poco se va a devaluar. a falta de mas datos es una buena oportunidad |
ForoCoches: Miembro
15-jun-2019 17:28
#17
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La zona es en francos Rodríguez, donde la verdad ahora mismo no hay ni un local disponible y tiene muchísimo tránsito de gente, y tampoco llega a ser tetuan que aunque tuviese más tránsito, sufre de mayor multiculturalidad que para una futura vivienda podría ser peor. |
ForoCoches: Miembro
15-jun-2019 22:04
#18
| Yo lo compraba, pero sin descapitalizarme del todo, 50-50 por ejemplo |
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15-jun-2019 22:20
#19
| No pinta nada mal y como te dicen yo sacaría algo de financiación, además creo que los intereses de la misma son gasto deducible. |
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17-jun-2019 09:31
#20
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A ver si alguien sabe si el trámite para la compra de un local y no explotarlo yo se puede hacer con hipoteca o va a tener que ser un préstamo personal |
ForoCoches: Miembro
17-jun-2019 09:35
#21
| Hipoteca del 50% no debes tener ningún problema, siempre que esté legal e inscrito correctamente en el registro de la propiedad. Saca la nota simple y le echas un vistazo. |
ForoCoches: Miembro
26-jun-2019 18:56
#22
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Buenas, gracias a todos por las respuestas, en principio el lunes señalizo la compra, he hablado con los actuales "inquilinos" y todo cordial, el negocio comprobado in situ funciona bien, cosa que me ha decidid bastante en lanzarme a la compraa Tengo hasta el lunes por así decirlo para solventar flecos, ya que de locales se poco si algún shur me puede decir que pedir, mirar, comprobar, solicitar etc etc antes de que no halla vuelta atrás se lo agradecería. Al final para no descapitalizarme financiaría una parte pequeña de la compra, pero con intención de amortizarla en dos años a lo sumo según vaya viendo todo. Gracias!! |
Miembrazo
26-jun-2019 19:08
#23
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Me parece muy buena inversión. El IBI de 300 cerca del centro, creo que es tirar por lo bajo y más cuando en Madrid ha subido hace nada, pero bueno con esa comunidad y el precio que tiene, negociaba y lo cerraba. |
ForoCoches: Miembro
27-jun-2019 00:19
#24
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Bueno es céntrico pero no es el centro centro, está en la zona de bravo Murillo, que la verdad tiene un tránsito de gente espectacular, y si el ibi es algo más, está en 420 euros, la verdad que ya salvo algun imprevisto la idea está cerrada. |
ForoCoches: Miembro
30-jun-2019 11:43
#25
| Como te dije arriba me parece una buena inversión, esa rentabilidad en inmobiliaria es difícil, tal es así que sino lo compras tú dime donde está 🤣 |
ForoCoches: Miembro
08-jul-2019 13:56
#26
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Hay una cosa que se os pasa a todos. Y es que las rentas de alquiler van a la rama de las rentas del trabajo, es decir que vas a tener que pagar de irpf a final de año un total del 30% como mínimo, no creo que llegue a tocar la parte alta del tramo que llegaría al 37%, ya que tienes como comentas un sueldo de 2k al mes. 650 euros... quítale gastos de comunidad y unos 25 euros de media de ibi mensuales, se queda en menos de 600 euros... mas derramas que vayan viniendo o gastos inesperados, pongamos que se queda en 575 de media mensuales... a esos 575 quítale ese 30% de irp y se queda en unos 400 euros... 400 euros mensuales limpios te quedan, es decir, una rentabilidad del 4%, tardarás 25 años en amortizarlo. Aún así, lo que debes de fijarte mas bien a futuro es en la seguridad de alquiler, la calle en la que esté, lo mas importante de todo. Si el negocio va mal, otro entrará y le irá bien siempre y cuando la calle sea buena y comercial. Si es así, es una buena inversión aunque se tarden 25 años en amortizarla, ya que en el caso de que por ejemplo te quedes sin trabajo pasarás a cobrar íntegros esos 650 (quitando gastos claro), ya que no pagarás irpf. Si el local es bueno, es un seguro de vida a largo plazo, un plan de pensiones, ya que locales buenos hoy día directamente no hay, da igual lo que ofrezcas, no se venden, ni se venderán. |