Dudas con usufructo de vivienda +impuestos +pasos a seguir

Cita de PELIrrojo.

Buenas shures.

Os comento el caso que se da en mi familia.

Tenemos un piso de unos 40m2 en una zona buena de Madrid. El piso es de mi abuela y está lleno de trastos. Había pensado en reformarlo (necesita una reforma integral) pero no quiero tenerlo en propiedad, puesto que ese piso será de mi padre y de mi tio (lo que es la propiedad). Tampoco quiero que le suponga ningún coste a mi abuela ni ninguna molestía, por lo que de todos los gastos derivados de esta actividad me haré yo cargo.

Había pensado en una cesión de usufructo vitaliceo por parte de mi abuela hacia mi, pagar yo la reforma, y darle algo a mi abuela en vida de lo que vaya sacando del alquiler ya que es su vivienda.

La inversión depende de la reforma (que aun no la he calculado) pero también en parte del régimen fiscal.

El valor del inmueble en el catastro son 58000€.

Mi abuela no sé como recibió el piso, pero creo que estaba a nombre de mi abuelo y el murió hace más de 25 años (no sé si esto importa algo a nivel fiscal), asi que he supuesto que no hay nada pendiente de pago.

Mi padre solo tiene un hermano el cual no tiene hijos, con lo cual el piso tarde o temprano (si no se vende durante estos años) acabaría siendo mio.

También desconozco como realizar el trámite de la donación del usufructo, no sé si puedo realizarlo yo mediante nota simple en el registro de la propiedad o si tengo que ir si o sí a una notaría. Por otra parte a la notaría debo acudir si o si, ya que es un requisito para pagar menos impuesto en la Comunidad de Madrid y me sale rentable hacerlo en principio. He leido en internet que para hacer la donación de usufructo se ha de hacer si o si mediante escritura pública, no se si esto quiere decir qeu se ha de hacer ante notario o que yo puedo realizar la gestión mediante nota simple en el registro de la propiedad para



De momento mis cálculos son los siguientes
a) Reforma (a determinar)
b) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (modelo 651) de la Comunidad de Madrid. 60€ si se hace ante notario
c) Notario del impuesto, usando calculadora de la OCU y suponiendo 30 hojas de escritura, 400€
d) ¿gastos de notaria por gestionar la donación del usufructo?
e) IRPF en la declaración de mi abuela por la donación de la vivienda. Esto es lo UNICO que no he encontrado en Internet nada sobre cuanto puede ascender, ni que decir tiene, que dicho importe lo asumiría yo.
f) IIVITNU en municipio de Madrid. Suponiendo que me cedan el usufructo vitaliceo -> valor del usufructo=70% del valor del bien -> 7082.22€ de IIVITNU ; Suponiendo usufructo a 5 años -> 10%valor del bien 1011.75€ impuesto. En este punto me surge una duda, si lo hago vitaliceo, tendría que volver a abonar estos 7000€ en un futuro? mi padre y mi tio cuando muriese mi abuela solo tendrían que abonar esta plusvalía sobre el 30% restante y ya está? Yo tendría qeu pagar algo más cuando falleciese mi abuela?

Hasta aqui tengo varias opciones:
1) Comprarle el piso a mi abuela. Imposible, no tengo ahorrado ni de lejos algo lo suficiente como para pagar un precio justo por él.
2) Hacerlo todo en negro. La verdad que no lo contemplaba como una opción, pero toda esta ingeniería fiscal que hay que hacer para que me meta el ayuntamiento un rejonazo de 7000€ por una tasa que a mi modo de ver y como se está pleiteando y han sacado sentencias, es inconstitucional y está mal planteada.
3) Hacer el usufructo vitaliceo. Pagar todo ese pastizal al ayuntamiento y hacer una reforma peor al piso, ya que no me llegan los ahorros para todo
4) Hacer usufructo temporal. Aqui la pega que le veo sería las dudas acerca del futuro si tendría que volver a pagar el impuesto cuando falleciese mi abuela así como lso gastos de gestoría e impuestos, poniendo en duda la rentabilidad del proyecto.


En resumen, mi familia tiene un piso pequeño usado de trastero en una zona de madrid que podría ser rentabilizado y la inversión amortizada en pocos años, ya que invirtiendo poco, tendría la rentabilidad de un piso (descontando la parte que le daría a mi abuela)

@Fabeiro te cito que he leído en otro hilo que eres abogado fiscalista, espero que no te moleste.

Por otra parte, duplicare este post en el general.

Cita de PELIrrojo.

Buenas shures.

Os comento el caso que se da en mi familia.

Tenemos un piso de unos 40m2 en una zona buena de Madrid. El piso es de mi abuela y está lleno de trastos. Había pensado en reformarlo (necesita una reforma integral) pero no quiero tenerlo en propiedad, puesto que ese piso será de mi padre y de mi tio (lo que es la propiedad). Tampoco quiero que le suponga ningún coste a mi abuela ni ninguna molestía, por lo que de todos los gastos derivados de esta actividad me haré yo cargo.

Había pensado en una cesión de usufructo vitaliceo por parte de mi abuela hacia mi, pagar yo la reforma, y darle algo a mi abuela en vida de lo que vaya sacando del alquiler ya que es su vivienda.

La inversión depende de la reforma (que aun no la he calculado) pero también en parte del régimen fiscal.

El valor del inmueble en el catastro son 58000€.

Mi abuela no sé como recibió el piso, pero creo que estaba a nombre de mi abuelo y el murió hace más de 25 años (no sé si esto importa algo a nivel fiscal), asi que he supuesto que no hay nada pendiente de pago.

Mi padre solo tiene un hermano el cual no tiene hijos, con lo cual el piso tarde o temprano (si no se vende durante estos años) acabaría siendo mio.

También desconozco como realizar el trámite de la donación del usufructo, no sé si puedo realizarlo yo mediante nota simple en el registro de la propiedad o si tengo que ir si o sí a una notaría. Por otra parte a la notaría debo acudir si o si, ya que es un requisito para pagar menos impuesto en la Comunidad de Madrid y me sale rentable hacerlo en principio. He leido en internet que para hacer la donación de usufructo se ha de hacer si o si mediante escritura pública, no se si esto quiere decir qeu se ha de hacer ante notario o que yo puedo realizar la gestión mediante nota simple en el registro de la propiedad para



De momento mis cálculos son los siguientes
a) Reforma (a determinar)
b) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (modelo 651) de la Comunidad de Madrid. 60€ si se hace ante notario
c) Notario del impuesto, usando calculadora de la OCU y suponiendo 30 hojas de escritura, 400€
d) ¿gastos de notaria por gestionar la donación del usufructo?
e) IRPF en la declaración de mi abuela por la donación de la vivienda. Esto es lo UNICO que no he encontrado en Internet nada sobre cuanto puede ascender, ni que decir tiene, que dicho importe lo asumiría yo.
f) IIVITNU en municipio de Madrid. Suponiendo que me cedan el usufructo vitaliceo -> valor del usufructo=70% del valor del bien -> 7082.22€ de IIVITNU ; Suponiendo usufructo a 5 años -> 10%valor del bien 1011.75€ impuesto. En este punto me surge una duda, si lo hago vitaliceo, tendría que volver a abonar estos 7000€ en un futuro? mi padre y mi tio cuando muriese mi abuela solo tendrían que abonar esta plusvalía sobre el 30% restante y ya está? Yo tendría qeu pagar algo más cuando falleciese mi abuela?

Hasta aqui tengo varias opciones:
1) Comprarle el piso a mi abuela. Imposible, no tengo ahorrado ni de lejos algo lo suficiente como para pagar un precio justo por él.
2) Hacerlo todo en negro. La verdad que no lo contemplaba como una opción, pero toda esta ingeniería fiscal que hay que hacer para que me meta el ayuntamiento un rejonazo de 7000€ por una tasa que a mi modo de ver y como se está pleiteando y han sacado sentencias, es inconstitucional y está mal planteada.
3) Hacer el usufructo vitaliceo. Pagar todo ese pastizal al ayuntamiento y hacer una reforma peor al piso, ya que no me llegan los ahorros para todo
4) Hacer usufructo temporal. Aqui la pega que le veo sería las dudas acerca del futuro si tendría que volver a pagar el impuesto cuando falleciese mi abuela así como lso gastos de gestoría e impuestos, poniendo en duda la rentabilidad del proyecto.


En resumen, mi familia tiene un piso pequeño usado de trastero en una zona de madrid que podría ser rentabilizado y la inversión amortizada en pocos años, ya que invirtiendo poco, tendría la rentabilidad de un piso (descontando la parte que le daría a mi abuela)

@Fabeiro te cito que he leído en otro hilo que eres abogado fiscalista, espero que no te moleste.

Por otra parte, duplicare este post en el general.

Cita de Miguelitro

Reformalo y alquilalo dinero en mano. Yau.

Cita de titanalvaro

Con todo lo que hay que mirar y lo que te vas a gastar y no quieres invertir 100 pavos en un asesor?.

Cita de Especulator

Has probado de hablar con tu padre y con tu tio? Igual tienes una solución más fácil que todo este lio.... Igual te dejan que hagas la reforma sin cambiar de nombre ni nada y que alquiles el inmueble sin tener que hacer nada más, y en un futuro ya lo comprarás o ya se verá.
Por otro lado, sabes lo que es un usufructo?

Cita de leoper

mucho supones....
se puede vender, ( por ejemplo porque tu abuela necesite atenciones especiales ) tu tio se puede juntar con alguna mujer con hijos, tu padre y su hermano pueden discutir antes o durante la herencia....

mil supuestos

Si quieres disponer de ese piso y tener libertad....compraselo a interes cero a tu abuela y le pagas como puedas y asunto arreglado, lo que inviertas en el piso y lo que obtengas es tuyo..

que pagas impuestos?, pues si, pero que tambien pagaría tu padre impuesto de sucesiones y luego tú
creo que merece la pena

Cita de Fabeiro

Hola shur,

Te comento:

1) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Asumiendo la postura mas conservadora posible, la base imponible es el valor real del inmueble multiplicado por 70% (sería el caso si tuvieras 20 anhos o menos, si tienes mas edad, ese porcentaje se reduce). El valor catastral nos da igual, el calculo se hace sobre el valor real de mercado.

Puedes obtener un valor real de mercado vinculante para la Hacienda autonómica en esta página (solo tienes que introducir la referencia catastral):

https://gestiona.madrid.org/siva_int...STADO_MENU=2_1

Dado que dices que son 40m2 en el centro de Madrid, asumiré un valor de mercado de 4,400 Euros/m2, o lo que es lo mismo, 176.000 Euros en total. Así que la base imponible quedaría en 123.200 Euros.

Entonces, la cuota íntegra del impuesto quedaría asi:

Por los primeros 119.947 Euros --» 15.628,56 Euros
Por los siguientes 3.253 Euros --» 608,31 Euros
Total: 16.236,87 Euros

La cuota líquida (lo que te sale a pagar), tras aplicar la bonificación por parentesco (99% por descendientes), quedaría en 162,36 Euros. No me he puesto a mirar si te aplicaría alguna otra reducción en base, pero bueno, 162 Euros así como cálculo conservador no está mal.

Como bien dices, para aplicar la citada reducción del 99% de la cuota íntegra es necesario que la transmisión se realice ante notario. De todas formas, al estar transmitiendo tu abuela por donación un derecho real sobre un inmueble es necesario sí o sí que se haga mediante escritura pública (art 633 Código Civil), y la escritura pública solo puede ser ante notario.

El impuesto lo puedes liquidar tú, pasa del notario. Solo pagarías los gastos de la escritura pública.


2) Honorarios del notario/registrador

Aquí estoy un poco pez, pero diría que sobre 200-400 Euros. Consúltalo con alguna notaría antes de hacer nada, pero tampoco son muy altos para lo que vas a recibir a cambio.


3) IIVTNU

La donación de derechos de usufructo sobre terrenos urbanos está sujeta y no exenta de IIVTNU. Lo primero que tienes que ver es cuanto es el valor catastral del terreno. Debería aparecerte en el recibo del IBI. En tu caso asumiré que es un 20%.

El valor catastral de la vivienda dices que es de 58.000 Euros, por lo que el suelo sería unos 11.600 Euros. Ahora bien, como lo que te están transmitiendo el usufructo, asumiendo de nuevo que el valor del mismo es el 70% del valor de la vivienda, el valor del suelo sujeto a IIVTNU sería 8.120 Euros.

Lo que grava el IIVTNU es el incremento de valor, así que siendo conservadores y asumiendo que tu abuela fue propietaria durante más de 20 anhos, el porcentaje de incremento total sería del 60% (3% anual por 20 anhos). La base imponible, por tanto, sería de 4.872 Euros.

La cuota sale a 1.412,88 Euros (la base imponible multiplicada por el tipo de gravamen que es del 29% en Madrid).

Cuando tu padre y tu tío hereden la nuda propiedad, tendran que volver a calcularlo en funcion del valor de tu usufructo en ese momento. Es decir, si ahora tienes 20 anhos o menos el valor del usufructo es del 70% del valor del inmueble. Si tu abuela muere dentro de 10 anhos, tendras como minimo 30 anhos, con lo que el valor de tu usufructo en dicho momento se habra reducido al 60%, por lo que tu padre y tu tío pagarán por el 40% restante.

Cuando tu abuela fallezca, a ti no te afecta en nada. Cuando tu padre fallezca, consolidarás su parte de nuda propiedad con tu usufructo, manteniendo tu tío su parte de nuda propiedad (o tus primos, si heredan de tu tío), y tributarás en IIVTNU por la parte de la nuda propiedad que heredes.

Ojo que si el valor de mercado del inmueble es inferior al valor de adquisición de tu abuela, no habrá IIVTNU que pagar ya que no habrá habido una "revalorización" del terreno. Tambien hay un par de recursos que está examinando el Tribunal Supremo que de prosperar harian que la factura por IIVTNU se redujera entre un 20-35%.


4) IRPF de tu abuela

Ella tendrá que incluir en su base imponible del IRPF la ganancia patrimonial derivada de la donación (aunque no reciba nada, puesto que te lo está donando, Hacienda considera que es como si lo hubiera vendido por su valor de mercado). Una vez más, volvemos al valor estimado en el punto 1) de 123.200 Euros (usamos el mismo método de valoración del usufructo vitalicio).

La ganancia patrimonial será la diferencia entre el precio de mercado (123.200 Euros) y el precio de adquisición (en principio, 70% del precio pagado). Si tu abuela adquirió el inmueble por herencia, entonces sería el 70% del valor declarado en su modelo de ISD (valor declarado a efectos del impuesto sobre sucesiones). Ojo, mirate bien este tema de como adquirió tu abuela la propiedad, porque según el Codigo Civil, en principio el cónyuge supérstite no "hereda" del cónyuge fallecido, sino que solo se le asigna el usufructo, y la propiedad (nuda propiedad) pasa a manos de los hijos (tu padre en este caso). Otra cosa hubiera sido que tu abuelo hubiera legado el bien a tu abuela, o que la hubiera instituido heredera en su testamento. Revísalo y busca la declaración del ISD presentada en su momento.

Si tu abuela efectivamente heredó, lo más probable es que el valor declarado a efectos de su ISD sea bastante alto. Aquí, el cálculo depende básicamente de precio de adquisición para determinar la plusvalía. Después la multiplicas por los siguientes tramos:

Los primeros 9000 Euros tributan al 19%
Los siguientes 41.000 Euros tributan al 21%
Los restantes tributan al 23%

Asumiendo que la ganancia patrimonial en total sería de 50.000 Euros, la cuota a pagar sería de 10.380 Euros. Es un buen pico, así que básicamente este es el problema de las donaciones. Importante que compruebes el valor de adquisición, si el piso no se ha revalorizado mucho desde que tu abuela lo adquirió, probablemente la tributación en IRPF sea pequenha.


EN RESUMEN

Desde un punto de vista conservador, la factura fiscal te saldría por aprox. 12.000 Euros.

Las alternativas que propones:

1. Comprarle el piso a tu abuela: Si acordais que el precio sea "de mercado", los numeros seguiran siendo los mismos con la diferencia de que os ahorraréis los 160 de ISD. Si el precio lo pactáis en algo muy bajo, siempre tienes el riesgo que Hacienda venga y te lo recalifique al precio de mercado como si fuera una donación encubierta (vamos, que acabarías pagando lo mismo que si te donara el inmueble más la correspondiente sanción).

2. Hacerlo en negro está jodido porque vas a tener que hacer todo esto en escritura pública y va a quedar constancia. Si no lo haces en escritura pública no tendrás ningún derecho sobre el inmueble, estarás lo que se denomina "en precario" (vamos, que el legítimo propietario te podría echar en cualquier momento).

3. Hacer usufructo vitalicio: Ya lo hemos comentado.

4. Hacer usufructo temporal: Te ahorrarás la parte proporcional derivada del menor valor del derecho que te estaría donando tu abuela. A efectos prácticos, ir encadenando usufructos temporales hasta que fallezca tu abuela podría ser una buena idea si tu fueras su heredero directo porque

i) probablemente, dependiendo de su edad, tu abuela fallecerá en 10/20 anhos. Si goza de buena salud y esperas que viva muchos más anhos, la diferencia entre hacer un usufructo vitalicio o encadenar usufructos temporales sería que irías pagando los impuestos en cómodos plazos sin intereses.

ii) al fallecer, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del inmueble (lo que se llama la plusvalía del muerto) está exenta. Por lo que si estás disfrutando de un usufructo de 10 anhos y en el anho 7 fallece tu abuela, habra pagado IRPF por el 20% de la ganancia patrimonial, pero el 80% restante (que ahora tu recibirías en herencia) estaría exento.

Ahora bien, si tu padre es el heredero, no te serviría de nada (sería como si tu abuela viviera por otros 30 anhos). Y tienes la complicación de que tu tío tambien es heredero... solo tendrías la mitad de la propiedad, lo cual no te da el derecho de disfrute absoluto.

4. MI RECOMENDACIÓN: Alquiler puro y duro durante 20 anhos (o los que quieras): Le pagas una renta anual a tu abuela y ella tributará por IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (la renta puede ser ficticia, es decir, por contrato estableces que la renta serán los impuestos que ella tenga que pagar). Ella como minimo va a tributar en su IRPF anual por un 2% del valor catastral (porque cuando arriendas una vivienda a un familiar la renta mínima que te imputas como arrendador es esa), por lo que su base imponible sería de 1160 Euros (58.000 x 2%), se aplicará una reducción del 60% por arrendamiento para vivienda, y su base liquidable será de 696 Euros, multiplicado por el tipo marginal (pongamosle un 30% si tiene rentas inferiores a 35000 euros anuales), serían unos 208,8 Euros anuales. Multiplicado por 20 anhos, 4176 Euros en total de coste para ti.

No llevaría IVA, pero sí habría que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). La base imponible es la cantidad total de renta del contrato, que en el caso puesto como ejemplo seria de 23200 Euros (1160 de renta anual x 20 anhos). La cuota tributaria se calcula como 0.024040 euros por cada 6,01 euros de renta, lo que nos daría una cuota a pagar de 92 euros aprox.

En esta opción pagarias un total aproximado de 4300 Euros (por 20 anhos de tener la casa para tu disfrute único). Te ahorras los notarios, y si tu abuela se muere antes, no hay forma de que tu tio o tu padre te puedan echar ya que los nuevos propietarios se subrogan en la posición de arrendadores. El efecto es muy parecido al usufructo ya que tienes derecho a usar y disfrutar del inmueble durante ese periodo de tiempo a cambio de la renta. Si quieres, puedes subarrendar el piso y sacarte un alquiler, solo hay que establecer una clausula en el contrato de alquiler con tu abuela en la que te permita subarrendar.

El problema: que aun habria algun riesgo (si bien en mi opinión limitado) de que 1) Hacienda considere este arrendamiento como una donacion encubierta de usufructo limitado (probablemente ganarias en via de recurso ya que un arrendamiento tiene muchas diferencias con un usufructo a nivel juridico), y 2) de que si tu tio o tu padre se ponen en contra tuya una vez ha fallecido tu abuela, te podrían demandar alegando que el arrendamiento por 20 anhos es un fraude de ley realizado con el objetivo de perturbar su derecho de propiedad.

Habria que tener cuidado con como se redacta el contrato para evitarte otro tipo de problemas (por ejemplo, te marchas al 3r anho y tu tio te exige el pago de las 17 anualidades restantes).

Cita de PELIrrojo.

Lo primero de todo shur, muchas gracias por el tiempo dedicado a la respuesta, si cualquier día necesitas algo espero poder ayudarte, quizás sea el mensaje que más útil me ha sido en todo forocoches. Espero que tu andada por Qatar te esté siendo fructifera. De nuevo, GRACIAS. También agradecerte que hayas hecho los cálculos de forma conservadora para poder ver lo máximo que voy a pagar.

Cita de PELIrrojo.

A) Impuesto de sucesiones.
Aquí cometí yo un error. Te dije que el valor catastral eran 58000€, pero no, los 58000€ son los euros que me daba el link que pusiste -> https://gestiona.madrid.org/siva_int...STADO_MENU=2_1
El valor catastral aún no he podido consultarlo, porque necesito el dnie y mi abuela tiene vitalicio el antiguo, asi que me tocará rebuscar entre sus facturas del IBI. Gracias por esta orientación shur. Por otra parte, creo que el cálculo de este impuesto lo hice bien. No obstante, me parece una buen rango que el impuesto estará entre 60-160€. Gracias de nuevo.
B)Honorarios registrador/notario.

Cita de PELIrrojo.

C)IIVTNU.
Aquí creo que metí yo la pezuña. En la web del Ayuntamiento de Madrid donde puedes calcular la autoliquidación dice 'VALOR CATASTRAL DEL SUELO' y yo ahí puse los 58000€ del valor que me daba la web de la Comunidad de Madrid.
Primera duda. El valor catastral y el que me da la Comunidad de Madrid, suelen coincidir? Por que en caso afirmativo, tu cálculo como aproximación estaría bien (ya que es lo que me interesa a mi, hacer números gordos para ver más o menos por cuanto me sale todo). Es decir, un 70% porque aplicando la regla del 89 del usufructo vitalicio, recibiría el 70% del bien. En caso que dichos 58000€ no suelan coincidir con el catastro, que forma tendría de aproximar el valor del suelo para poder calcular este impuesto?
Por otra parte, mencionar que mi tio de momento no tiene hijos pero aún así fiscalmente creo que me sale más rentable hacer la nuda propiedad durante los años justos para rentabilizar el pago de impuestos y de la reforma y que mi abuela sacase algún dinerillo, con eso me conformaría, aunque la relación con mi familia se torciese en un futuro(cosa que me extrañaría, la verdad) y no renovase el usufructo.
La suposición de que mi abuela es la propietaria desde hace más de 20 años es correcta.

Cita de PELIrrojo.

d) IRPF.
La suposición del valor de mercado es esa, quizás 140000 sea el valor más correcto.

Cita de PELIrrojo.

Con esto que me dices, la solución que me das es subarrendar. Que además de los problemas que tu aportas, veo el problema de como justifico a Hacienda que no le pago todo el alquiler a mi abuela.

Supongamos que subarriendo el piso por 500€, 250€ para mi y 250€ para Hacienda, no tendría problemas con Hacienda con eso?

Gracias por tus respuestas shur.

Un saludo

Cita de Fabeiro

Nada shur, es un placer echarte un cable. Únicamente ten en cuenta que todo lo que te pongo por aquí es mi estricta opinión personal como fiscalista, en algunos casos Hacienda podría tener un criterio diferente al mío.




En tal caso el importe a pagar sería alrededor de los 60 euros que comentabas. Ten en cuenta que los valores de mercado que te dice esa web son vinculantes para la Hacienda autonómica, así que por mucho que el valor real del inmueble sea mayor (en plan tasado por perito independiente y tal), si antes de liquidar el impuesto haces una captura de pantalla o te descargas el documento, ya te has cubierto las espaldas.





El valor que te da la web que te puse como referencia te da el valor de mercado calculado por la Hacienda autonómica madrilenha (no el Ayuntamiento de Madrid, son entidades administrativas diferentes, Hacienda depende de la Comunidad de Madrid). Este valor se calcula en base al valor catastral, por lo que obviamente siempre va a ser mayor que el valor catastral. Dado que dices que los 58.000 euros es el valor "de mercado", el valor catastral debería ser inferior (y por tanto, el impuesto a pagar sería inferior a la cantidad que te calculé). De todas formas revísalo bien, porque sinceramente se me hace muy raro que un piso en el centro de Madrid de 40m2 tenga un valor de mercado tan bajo.




Pues lo que te interesa mirar cuanto antes para salir de dudas es la declaración del ISD que hizo tu abuela cuando "heredó" el inmueble, o el documento que acredite la adquisición si obtuvo la propiedad por otros medios. Si lo heredó, es posible que en la escritura pública aparezca el modelo 650 del ISD adjunto al final.

Al final el grueso de la tributación va a estar aquí, porque aparte el valor de 58000 de la web de la Comunidad de Madrid la AEAT (que es la agencia estatal que gestiona el IRPF) podría considerar que no le vincula, así que a priori la ganancia patrimonial sería alta.



Es que a efectos fiscales no tienes que justificar nada a Hacienda. Ponle:

1) Firmas un contrato de alquiler con tu abuela en el que le pagues 250 euros mensuales. Anualmente ella va a recibir 3000 Euros. Esta cantidad tributará como rendimientos del capital inmobiliario (y de la misma tu abuela como propietaria podrá deducir ciertos gastos como la amortización del inmueble), por lo que tendrá una reducción del 60% por destinar el inmueble a alquiler de vivienda. La base imponible será, por tanto, de 1200 Euros. Esta cantidad tendrá que tributar a su tipo marginal (he asumido que tu abuela no gana más de 35k anuales, así que tributaría al 30%). La cuota a pagar por tu abuela, en concepto de este alquiler que recibe de ti, sería de 360 Euros.

Resultado: Tu abuela recibe 3000 Euros anuales de ti y paga 360 Euros en impuestos, lo que le deja una renta neta de 2640 Euros.
Importante: El contrato entre tu abuela y tú debería especificar que el inmueble solo se podrá destinar única y exclusivamente a vivienda. De lo contrario es posible que la AEAT cuestione la aplicación de la reducción del 60%.

2) El contrato con tu abuela te permite subarrendar y lo subarriendas a un tercero que te paga 500 euros mensuales, lo que son 6000 Euros anuales. Ahí tu tributarás como rendimientos del capital mobiliario, pero solo por tu beneficio (6000 euros - 3000 euros que le pagas a tu abuela), según el art. 25.4(c) de la Ley de IRPF. Dado que tú como subarrendador tributarás por la obtención de rendimientos del capital mobiliario (no inmobiliario), no te podrás dar la reducción del 60% que le es aplicable a tu abuela. Así que tributarás por 3000 Euros, multiplicado por tu tipo marginal. Si asumimos que tu tipo marginal es 30%, pagarías a Hacienda 600 Euros y te quedaría un neto de 2400 Euros anuales.

Resultado: Tú ganas 2400 Euros y tu abuela gana 2640 Euros netos anuales.

3) Si eres tú el que gestiona el subarriendo (es decir, el que se encarga de buscar a los inquilinos y quien mantiene las relaciones con ellos y les soluciona los problemas, prepara los contratos, etc), entonces no veo ningún problema de que tengas que justificar nada a Hacienda, ya que hay una razón clarísima que justifica que tú te quedes la mitad del alquiler (sería como la remuneración por tus funciones de gestión del alquiler con terceros).

De todas formas, en caso de que sea tu abuela o lo subcontrates con una gestoría tampoco veo gran problema, ya que lo único que te podría decir Hacienda es que, como no estás haciendo nada, los 3000 euros que recibes serían una donación de tu abuela hacia ti, lo cual tributaría poquísimo por la reducción del 99% que comentábamos antes. Tu abuela tendría que integrarse los 6000 euros en su IRPF, y tributaría unos 720 Euros anuales (en vez de 320 + 700 euros que tributais entre los dos de forma conjunta). En este caso tú ganarías 3000 Euros aprox. y tu abuela ganaría 2280 Euros anuales.

Por otro lado, ya te digo que los dos riesgos que te comenté anteriormente (que Hacienda interprete que es una donación de usufructo encubierta, y que tu padre/tío te demanden alegando fraude) en mi opinión son bastante limitados. En relación al primero, si como te digo tú haces todas las funciones de gestión del arrendamiento (y cuentas con pruebas tales como emails, etc) y el contrato de arrendamiento con tu abuela está bien redactado, veo muy difícil que pudieran llegar a inspeccionarte desde la Comunidad de Madrid (ten en cuenta que quien te va a fiscalizar es la AEAT, ya que tanto tú como tu abuela estaréis declarando vuestros rendimientos en el IRPF, y la comunicación entre AEAT y Comunidad de Madrid tampoco es tan fluída). Y en relación al segundo, es simplemente redactar un buen contrato y hablarlo con tu padre y tu tío para que no te pongan trabas, si tenéis buena relación no debería pasar nada.


PD. Como aclaración adicional, en ningún caso recomiendo que, como te dicen por ahí arriba, alquiles el piso a un desconocido y recibas el alquiler en negro (en efectivo), ya que cuando hacemos la declaración del IRPF todos tenemos que indicar nuestro domicilio y si éste es de nuestra propiedad, o lo estamos alquilando, etc. Si este inquilino presenta su declaración del IRPF diciendo que está viviendo en tú piso de alquiler, la AEAT va a comprobar inmediatamente si tú estás declarando alguna renta como alquiler de vivienda. Y en caso de que no lo hagas, inspección, liquidación y sanción al cante. Es decir, que dependerías de las acciones de un desconocido.

Cita de PELIrrojo.

De nuevo shur, muchas gracias por responderme, eres de lo mejor que he encontrado en forocoches.

Te voy a exponer las lagunas que veo a lo que tu planteas.

1) La ley de Arrendamientos Urbanos ( https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 ) expone en su articulo 8 que el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. De aquí deduzco que lo que tu propones para bordear esto es que la diferencia que me quedo de alquiler me la done mi abuela en concepto de las gestiones realizadas por alquilarle el piso. Mi duda es, Hacienda no puede computar mi gestión del piso como un negocio, trabajo y por tanto interpretar que estoy defraudando? O mientras tributemos le da igual? Es decir, para Hacienda, si el precio del alquiler son 500€, yo no podría obtener ninguna renta ya que el inquilino me debería pagar como mucho 500€, y a su vez esos 500€ se los debería pagar a mi abuela, no obteniendo renta de dicho alquiler teniendo encima que tributar por esos 500€ que me pagaría el inquilino y a su vez yo a mi abuela. Si mi abuela me lo dona, ellos podrían interpretar que es un trabajo y por tanto interpretarian que podría estar defraudando? Recomiendas, dejar por escrito en el contrato entre ella y yo alguna claúsula que por haber pagado yo la reforma y por haber realizado las gestiones con los inquilinos, ella me dona el 50% de la renta de su alquiler?



2) Me explico con un ejemplo para que se entienda mejor. Supongamos un alquiler de un piso de dos habitaciones que me cuesta 500€ al mes en el que se permite subarrendamiento. Si subarriendo el piso por 600€ estaría incumpliendo la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que la subarriendo por más de lo que me cuesta, y al tributar a Hacienda esos 600€ y mi casero 500€, no le debería saltar una alarma como que no estoy cumpliendo la Ley de Arrendamientos Urbanos? O ellos solo tienen potestad sancionadora en materia tributaria? Yo entiendo, que a ellos mientras MÁS tribute mejor, puesto que más dinero va a sus arcas, además que creo que solo pueden sancionar en materia tributaria

(...)

5)En la Ley de Arrendamientos, también dice que el Subarrendamiento no puede ser total, solo parcial, con lo que volvería a estar incumpliendo esta ley.


Y con estos 5 puntos creo que he hecho un análisis de los riesgos que veo y de paso te planteo las dudas que tengo.

Gracias. Un saludo shur!!




pero 12000€ por la DONACIÓN de usufructo de un piso que vale 130000 me parece una salvajada, prácticamente usura.

Cita de PELIrrojo.

3) Para solventar el tema de la donación en usufructo encubierta, me recomiendas reducir el número de años de, por ejemplo 20 años que propones a 5 para reducir riesgos?

4) La relación con mi padre y con mi tio es estupenda y como ya te digo, me da pena que haya un piso en la familia y por el que podríamos sacar dinero y ahora mismo soy el único de la familia que podría invertir en él y rentabilizarlo algo.