Hipoteca para terreno + construccion
ForoCoches: Miembro
19-dic-2018 14:14
#1
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Buscando casa he encontrado un proyecto que nos encaja pero según me ha explicado el comercial primero tengo que comprar el suelo y una vez en mi propiedad se pide un préstamo autopromotor y se va pagando según avance la obra (certificaciones) Mis preguntas son -si se puede hacer todo con el mismo préstamo hipotecario -si sale mucho más caro que una hipoteca de toda la vida - riesgos de este tipo de modalidad de compra de vivienda * Nuestra situación económica es buena, los dos funcionarios entrando en casa 3400 euros en total. Lo que pasa es que adquirimos plaza recientemente y tenemos poco efectivo. |
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19-dic-2018 20:15
#2
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Hola, -si se puede hacer todo con el mismo préstamo hipotecario: por norma general no. Los bancos no dan financiacion para comprar suelo. Para ellos no tiene valor. Si dejas de pagar se quedan con un solar sin nada. El valor lo aporta una vez se termina la construcción. -si sale mucho más caro que una hipoteca de toda la vida:esta pregunta es un poco ambigua. ¿Cual es la hipoteca de toda la vida? Esto no deja de ser una hipoteca habitual pero el banco "te va soltando la pasta" a medida que el constructor va haciendo la casa, siempre con una certificacion de obra hecha por el arquitecto/aparejador o a lo mejor de un encargado por el banco (que te cobrará por ello tambien). - riesgos de este tipo de modalidad de compra de vivienda: si es un llave en mano con precio cerrado no habra tantas como si haces tu de autopromotor. Lo mejor es que no te den opciones ni de cambiar una coma al proyecto. ASi no habra variaciones en el presupuesto. Suele pasar que con los "ya que estamos, vamos a poner esto o aquello...." y al final el presupuesto se desvia 20-30-40.000€ y al final el dinero se acaba y el banco no suelta mas. Otro riesgo es que el comercial , constructor, etc te deje tirado. He estado interesado en casos similares al que comentas pero no termino de decidirme por la cantidad de variables. Nuestras situaciones económicas son muy parecidas. |
Editado: 19-dic-2018 20:21 -
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20-dic-2018 08:30
#3
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Diegocompoatela responde correctamente a tus dudas pero añadiria que hay muchos elementos que se debe tener en cuenta en este tipo de autopromociones. Además en la financiación es algo más complicado de estudiar ya que no hay información general puesto que cada caso es diferente y se debe analizar por parte del banco de forma especifica. Yo trabajo en el sector de la construcción , si necesitas alguna cosa o consultar envía un privado sin problema intentaré ayudarte en tus dudas. |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 09:32
#4
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No entiendo muy bien lo que planteas, ¿has visto un terreno en el que hay un proyecto? ¿el de la inmobiliaria te ha enseñado un terreno y te ha dado un proyecto de ejemplo? ¿Es suelo urbano, urbanizable, etc? Si me das más datos te puedo comentar alguna cosilla. Así a vuelapluma si te ahorras el promotor deberías de ahorrarte un 20% aproximadamente, que es el margen de beneficio mínimo que busca cualquier promotor que se precie. |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 11:59
#5
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Si no tenéis ahorro olvidaos. Mínimo calculad un 40% de la inversión como entrada+gastos. Y eso pillandoos los dedos. Haced hucha primero. Si conseguís hipoteca autopromotor del 100% por favor escríbeme y me dices el banco. |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 16:21
#6
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No entiendo muy bien lo que planteas,
¿has visto un terreno en el que hay un proyecto? ¿el de la inmobiliaria te ha enseñado un terreno y te ha dado un proyecto de ejemplo? ¿Es suelo urbano, urbanizable, etc? Si me das más datos te puedo comentar alguna cosilla. Así a vuelapluma si te ahorras el promotor deberías de ahorrarte un 20% aproximadamente, que es el margen de beneficio mínimo que busca cualquier promotor que se precie. Del suelo no te sé decir pero son varias parcelas en una zona de chalets. Promotora hay y ya ha hecho más proyectos. |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 16:24
#7
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Hola,
-si se puede hacer todo con el mismo préstamo hipotecario: por norma general no. Los bancos no dan financiacion para comprar suelo. Para ellos no tiene valor. Si dejas de pagar se quedan con un solar sin nada. El valor lo aporta una vez se termina la construcción. -si sale mucho más caro que una hipoteca de toda la vida:esta pregunta es un poco ambigua. ¿Cual es la hipoteca de toda la vida? Esto no deja de ser una hipoteca habitual pero el banco "te va soltando la pasta" a medida que el constructor va haciendo la casa, siempre con una certificacion de obra hecha por el arquitecto/aparejador o a lo mejor de un encargado por el banco (que te cobrará por ello tambien). - riesgos de este tipo de modalidad de compra de vivienda: si es un llave en mano con precio cerrado no habra tantas como si haces tu de autopromotor. Lo mejor es que no te den opciones ni de cambiar una coma al proyecto. ASi no habra variaciones en el presupuesto. Suele pasar que con los "ya que estamos, vamos a poner esto o aquello...." y al final el presupuesto se desvia 20-30-40.000€ y al final el dinero se acaba y el banco no suelta mas. Otro riesgo es que el comercial , constructor, etc te deje tirado. He estado interesado en casos similares al que comentas pero no termino de decidirme por la cantidad de variables. Nuestras situaciones económicas son muy parecidas. Si en el precio que me han dado es el final y no tengo que soltar para certificaciones y demás historias.. |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 17:31
#8
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El quid de la cuestion está en que tengas la pasta para el terreno. Sin el terreno a tu nombre el banco no suele financiar en el 99% de los casos (a no ser que tengas un perfil solventísimo o patrimonio). Yo he visitado recientemente 2 entidades bancarias con el mismo objetivo. En mi caso estoy estudiando hipotecar una vivienda que tengo libre de cargas para pagar el terreno pero ya te digo que no termino de verlo claro. El problema puede estar en que el banco me cierre el grifo y me quede con la casa sin terminar. Para certificaciones claro que tendras que soltar. El constructor va haciendo la casa. El arquitecto firma la certificacion y con eso el banco te da la pasta para que vayas pagando. Esto es asi. Tal como te dicen por ahi arriba, es complicado meterse en algo así sin tener al menos el 40% del total. Creo que sé cual es el solar, pero te lo digo por privado. Saludos, |
Editado: 20-dic-2018 17:48 -
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 21:34
#9
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Yo te puedo contar como la hice yo, aunque fue hace unos años Compre una parcela, pidiendo aprox el 50% del coste de la parcela, lo otro lo puso el banco. Dentro de ese mismo prestamo "autopromotor" esta tasado el proyecto que vas a hacer de casa con un dinero preasignado. Cuando vas ejecutando la obra, por ejemplo cada 5% o 10% pides una certificacion, va el tasador del banco, verifica lo que se ha hecho y te pagan ese % de avance. Cuando se acaba la casa, se tasa de nuevo y se hace un nuevo prestamo hipotecario por el total del dinero prestado cancelando el autopromotor, con las condiciones habituales de mercado. Contras -Necesitas bastante cash ahorrado, tanto para la parcela como para las certificaciones. -Si estas de alquiler, pues vas a estar pagando donde vives ahora y la nueva casa, asi que al final de la obra pagas una pasta al mes ya que cuanto mas vas pidinedo por certificaciones , mas va subiendo la cuota del prestamo autopromotor. -Hay bastantes costes de tasaciones, notorios , comisiones etc -Da mucho trabajo, buscar constructor, arquitecto, elegir materiales ect etc A favor -Te haces la casa a tu gusto, no la que quiso hacer el promotor. -Te ahorras un buen dinero, date cuenta que todos los costes de antes los paga el promotor y te los iba a traspasar a ti mas el beneficio industrial que quier ameter |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 22:49
#10
| yo creo que minimo un 25-30% te puedes ahorrar que en un chalet es mucho dinero... |
ForoCoches: Usuario
20-dic-2018 23:07
#11
| Prácticamente todas las entidades te piden como mínimo que tengas el suelo pagado (no vale financiado en otra entidad p ej con un préstamo personal). El único caso que conozco de entidad que no pedía el suelo libre de cargas es Caja Rural de asturias (por ende y a sensu contrario.. en esa entidad jamás metería mis ahorros) |
ForoCoches: Miembro
20-dic-2018 23:28
#12
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Yo te puedo contar como la hice yo, aunque fue hace unos años
Compre una parcela, pidiendo aprox el 50% del coste de la parcela, lo otro lo puso el banco. Dentro de ese mismo prestamo "autopromotor" esta tasado el proyecto que vas a hacer de casa con un dinero preasignado. Cuando vas ejecutando la obra, por ejemplo cada 5% o 10% pides una certificacion, va el tasador del banco, verifica lo que se ha hecho y te pagan ese % de avance. Cuando se acaba la casa, se tasa de nuevo y se hace un nuevo prestamo hipotecario por el total del dinero prestado cancelando el autopromotor, con las condiciones habituales de mercado. Contras -Necesitas bastante cash ahorrado, tanto para la parcela como para las certificaciones. -Si estas de alquiler, pues vas a estar pagando donde vives ahora y la nueva casa, asi que al final de la obra pagas una pasta al mes ya que cuanto mas vas pidinedo por certificaciones , mas va subiendo la cuota del prestamo autopromotor. -Hay bastantes costes de tasaciones, notorios , comisiones etc -Da mucho trabajo, buscar constructor, arquitecto, elegir materiales ect etc A favor -Te haces la casa a tu gusto, no la que quiso hacer el promotor. -Te ahorras un buen dinero, date cuenta que todos los costes de antes los paga el promotor y te los iba a traspasar a ti mas el beneficio industrial que quier ameter Aún así creo que este sistema no es para nosotros según estoy viendo porque cash.. el justo. |
ForoCoches: Miembro
21-dic-2018 13:00
#13
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Si hay una promotora no te ahorras nada, que no te lien con los pagos a plazos, la nomenclatura y otros cuentos en la inmobiliaria. La única forma de ahorrar es si el promotor de la vivienda eres tú o si participas en una coperativa. Siendo promotor tú te ahorras un 20-25%, en cooperativa menos porque los gestores (buenos) no son baratos. Edito que se me olvidaba, te van a meter tambien el pico de la inmobiliaria. Para chalets lo suyo es comprar el terreno a poder ser sin intermediario y luego promover tú. Si no tienes prisa y estudias el tema hasta puedes encargarte tú de ir contratando a los gremios y ahorrarte el beneficio industrial de un constructor. |
Editado: 21-dic-2018 13:05 -