Comprar para alquilar

Cita de Hache1989

Interesante, sitio y upeo. Estoy más o menos en la misma situación, me han comentado varias veces que lo mejor es comprar un piso y alquilarlo. Yo lo dudaba... pero ya no lo dudo tanto. Sobretodo es interesante el hecho de poder crear un flujo de caja neto mensual en el supuesto de que lo alquiles siempre...

Se pueden destinar 2 mensualidades a reparaciones/impuestos y ya. Ya tengo una buena cartera en fondos de inversión de renta variable y busco alternativas.

A ver lo que sale.

Pd: desde la barra del bar.

Cita de Paparoti

Buenas shurs,


Últimamente me ronda la idea de comprar vivienda con el único objetivo de poner en alquiler (y quizá sacar beneficio también de la venta en un futuro, pero no es este el principal objetivo).

Estoy hablando de apartamentos con la máxima rentabilidad para el alquiler, tipo estudio, 1 o 2 habitaciones, que por mi zona rondan los 50k totales (es más o menos lo que desembolsaría al contado, teniendo en cuenta gastos de compra etc.), y alta probabilidad de alquiler por 300-400 mensuales.
Decir que dispongo de unos "buenos" ingresos por mi trabajo y que tardaría 2-3 años en ahorrar de nuevo esa cantidad, que podría utilizar para repetir la operación y aumentar más aùn mis rentas, con un pensamiento a largo plazo...



He hecho todos los cálculos pertinentes, he visto bastantes apartamentos, con más o menos rentabilidad, y creo que fuera de los números, a la hora de la verdad lo que más me frena es la BARRERA PSICOLÓGICA de estar metiéndome en algo con riesgo o cierta incertidumbre. Al fin y al cabo es más tranquilo tener los billetes en el banco... (de hecho había por ahí un hilo de un shur que decía que no invertimos por miedo)



Por eso quería saber experiencias, recomendaciones, sobre todo si alguien se ha dedicado a largo plazo a esto, posibles imprevistos que no haya tenido en cuenta, etc.

Ya he visto el hilo "Inversión inmobiliaria: edición rentistas", muy bueno por cierto, pero quería ver si captaba alguna opinión más personal.



Saludos!

Cita de Paparoti

Buenas shurs,


Últimamente me ronda la idea de comprar vivienda con el único objetivo de poner en alquiler (y quizá sacar beneficio también de la venta en un futuro, pero no es este el principal objetivo).

Estoy hablando de apartamentos con la máxima rentabilidad para el alquiler, tipo estudio, 1 o 2 habitaciones, que por mi zona rondan los 50k totales (es más o menos lo que desembolsaría al contado, teniendo en cuenta gastos de compra etc.), y alta probabilidad de alquiler por 300-400 mensuales.
Decir que dispongo de unos "buenos" ingresos por mi trabajo y que tardaría 2-3 años en ahorrar de nuevo esa cantidad, que podría utilizar para repetir la operación y aumentar más aùn mis rentas, con un pensamiento a largo plazo...



He hecho todos los cálculos pertinentes, he visto bastantes apartamentos, con más o menos rentabilidad, y creo que fuera de los números, a la hora de la verdad lo que más me frena es la BARRERA PSICOLÓGICA de estar metiéndome en algo con riesgo o cierta incertidumbre. Al fin y al cabo es más tranquilo tener los billetes en el banco... (de hecho había por ahí un hilo de un shur que decía que no invertimos por miedo)



Por eso quería saber experiencias, recomendaciones, sobre todo si alguien se ha dedicado a largo plazo a esto, posibles imprevistos que no haya tenido en cuenta, etc.

Ya he visto el hilo "Inversión inmobiliaria: edición rentistas", muy bueno por cierto, pero quería ver si captaba alguna opinión más personal.



Saludos!

Cita de Blashete

Si ya tienes cartera de fondos y renta variable y quieres diversificar... adelante.

No obstante, el comprar para alquilar, es una inversión que depende de muchos factores. Te toca un inquilino hijo de puta y ya te ha jodido el negocio, por ejemplo.

Yo invierto todo en renta variable pero la inversión en inmuebles para alquilar, no la contemplo, pero es totalmente respetable quien lo hace, y ojalá todos tengan suerte.

Un saludo!

PD: Y esto va para todos. Hacer números. Es decir, mirar cuanto le vais a sacar mensualmente siendo alquilado todos los meses del año al precio que vosotros considerais. Después restarle todos los gastos derivados de la casa (impuestos varios, seguros, posibles arreglos, hipoteca, etc). El dinero que se os quede limpio, sacarlo en %. Mínimo tendría que ser superior a un 4% o 6% para que fuera interesante asumir los posibles riesgos.

Después barajar la opcion un escenario en el que no se alquile mensualmente, o en el que tengáis algún problema extra. Un escenario que puede ser muy posible que ocurra y que debéis de tener presente.

Cita de Pablo Type R

Alquilar puede dar tantos quebraderos de cabeza que a mí no me compensa...

¿Has pensado en comprarte unas cuantas plazas de garage por ese dinero?

Cita de Opinatron.com

Yo me plantee lo mismo hace poco, sobretodo pensando en una posible crisis futura, y escribí un artículo sobre ello para iniciar un debate en los comentarios.

Aquí lo tienes -- https://opinatron.com/crisis-inmobiliaria/

Los comentarios del artículo son bastante interesantes e igual te hacen cambiar de opinión, espero que te ayude!

Cita de Paparoti

Sí, los números están más que repasados. He dejado escapar algunas oportunidades (o no tanto) en las que, teniendo en cuenta todos los gastos tanto de compra, gastos anuales etc, tendría un rendimiento neto del 8-9-10%.



Yo voy más por el tema de, una vez que esos números salen "bien", ¿qué gato encerrado puede haber? Muchos gastos son predecibles con gran exactitud, pero por ejemplo hay más incertidumbre en otros, como que no se pueda alquilar durante un tiempo, que te toque un inquilino cabrón, gastos extra... ¿a partir de qué rentabilidad neta sobre el papel merece la pena asumir estos riesgos?

Cita de Blashete

Nadie te podrá decir una cifra exacta en la que si llegas, tomar la decisión, pero yo no tomaría la decisión si no fuera a tener en el peor de los casos, un 10% de rentabilidad. Puede parecer dificil, pero... es que estmaos hablando de asumir un riesgo. Puede ser que no te ocurra nada, pero puede ser que si. Ya no tanto por que te toque un inquilino cabrón, que puede ser, si no por que te resulte dificil alquilar, y te toque alquilar a mas bajo precio del que tu considerabas, que tengas problemas en la casa inesperados y que tengas que asumir.

Por eso, si hablamos de que un 6-8% no es difícil de conseguir en renta variable a largo plazo, para meterme en lios como es la compra de una vivienda, su alquiler, etc, que no solo te va a suponer gastos, si no que vas a perder mucho tiempo, sobre todo al principio, en ese caso, mínimo quiero conseguir el doble de rentabilidad en el peor de los casos.

Quizás otro es menos conservador, pero conociendo la renta variable, yo no me metería en una vivienda con el fin de alquilarla.

Tambien depende del lugar y del precio de la vivienda. Es como si me dices que has encontrado en el centro de madrid un chollo. Sabiendo el precio de los alquileres en madrid, y siendo en el centro, si has conseguido un buen precio, quizás si que te merece la pena.

Ya ves que dependen de muchos factores, y por eso mismo, si haces los números, los resultados tienen que ser atractivos para emprender en esa inversión.

Cita de tonialfa164

Tendéis a generalizar y no es bueno.

Yo compro, reformo y vendo, pero antes de la venta alquilo y así vendo un "negocio". La rentabilidad no se haya en función de lo que te cueste la compra (reforma si la hubiera) y lo que tu alquiles, eso serviría como bruto, pero no vale. Hay que ir al neto, en el neto debes meter una provisión de gastos (reparaciones por desgaste, rotura...)

Comprar y alquilar es sencillo, es una regla de tres, quizás no sea lo que mas rentabilidad de, pero si lo que te la garantiza, dependiendo de donde, claro.

Yo por ejemplo solo trabajo la zona centro de Madrid, la inversión es alta, pero el reporte es alto también. Mi última compra ha sido un piso pequeño, última planta, 18m2 de planta, al ser ultima planta he roto techo y he hecho doble altura, sacando 33m2 útiles. Me costo 90.000€, me he gastado 12.000€ en reformarlo, más 6.000€ de impuestos, en total han sido 108.000€. Lo voy a alquilar en 800€, dándome un bruto de un 8.8%. Quitando Comunidad e IBI, y haciendo una provisión de gastos de 1.000€ anuales (ni de coña llego a esos importes) tengo un neto de 7.3%. Una rentabilidad neta cojonuda para no tener que hacer gran cosa.

Donde está la gracia? En vender. La gente se conforma con un 4.5%/5.5%, y yo tengo 2 puntos para jugar con el precio. Lo tengo prácticamente vendido, y sin haberlo terminado en 170.000€. La persona que lo compre tendrá su 5% neto, y yo habiendo puesto 112.000€ habré generado 58.000€. Si me dices algún sitio donde con SEGURIDAD invertir 100.000€ y me reporte el 50% cierro el chiringuito y me cambio de negocio

Hay que comprar en grandes ciudades, donde a ciencia cierta no va a cambiar el precio de un año para otro. Donde la crisis no llega, y donde todo el mundo quiere comprar.

Tengo miles de opciones al año de comprar en Vallecas, Carabanchel, Usera... con rentabilidades del 10%, pero son zonas cambiantes, y lo mismo que hoy tienes un 10, mañana tienes un 15 o un 4, y es ese riesgo el que no me anima a jugar.

Invertir en vivienda es lo mas sencillo que hay, y se aprende rapidamente. A poco que le dediques algo de tiempo se puede hacer mucho dinero.

Cita de tonialfa164

Tendéis a generalizar y no es bueno.

Yo compro, reformo y vendo, pero antes de la venta alquilo y así vendo un "negocio". La rentabilidad no se haya en función de lo que te cueste la compra (reforma si la hubiera) y lo que tu alquiles, eso serviría como bruto, pero no vale. Hay que ir al neto, en el neto debes meter una provisión de gastos (reparaciones por desgaste, rotura...)

Comprar y alquilar es sencillo, es una regla de tres, quizás no sea lo que mas rentabilidad de, pero si lo que te la garantiza, dependiendo de donde, claro.

Yo por ejemplo solo trabajo la zona centro de Madrid, la inversión es alta, pero el reporte es alto también. Mi última compra ha sido un piso pequeño, última planta, 18m2 de planta, al ser ultima planta he roto techo y he hecho doble altura, sacando 33m2 útiles. Me costo 90.000€, me he gastado 12.000€ en reformarlo, más 6.000€ de impuestos, en total han sido 108.000€. Lo voy a alquilar en 800€, dándome un bruto de un 8.8%. Quitando Comunidad e IBI, y haciendo una provisión de gastos de 1.000€ anuales (ni de coña llego a esos importes) tengo un neto de 7.3%. Una rentabilidad neta cojonuda para no tener que hacer gran cosa.

Donde está la gracia? En vender. La gente se conforma con un 4.5%/5.5%, y yo tengo 2 puntos para jugar con el precio. Lo tengo prácticamente vendido, y sin haberlo terminado en 170.000€. La persona que lo compre tendrá su 5% neto, y yo habiendo puesto 112.000€ habré generado 58.000€. Si me dices algún sitio donde con SEGURIDAD invertir 100.000€ y me reporte el 50% cierro el chiringuito y me cambio de negocio

Hay que comprar en grandes ciudades, donde a ciencia cierta no va a cambiar el precio de un año para otro. Donde la crisis no llega, y donde todo el mundo quiere comprar.

Tengo miles de opciones al año de comprar en Vallecas, Carabanchel, Usera... con rentabilidades del 10%, pero son zonas cambiantes, y lo mismo que hoy tienes un 10, mañana tienes un 15 o un 4, y es ese riesgo el que no me anima a jugar.

Invertir en vivienda es lo mas sencillo que hay, y se aprende rapidamente. A poco que le dediques algo de tiempo se puede hacer mucho dinero.

Cita de Atechao

Disculpa mi ignorancia, ¿pero en renta variable no existe el riesgo?, es que tal y como se lo dices parece que los fondos son chachis y los alquileres caca.

Creo que le deberías asesorar mejor, porque si invierte en según qué fondos, no obtendrá esa rentabilidad o incluso perderá.

Cita de tonialfa164

Tendéis a generalizar y no es bueno.

Yo compro, reformo y vendo, pero antes de la venta alquilo y así vendo un "negocio". La rentabilidad no se haya en función de lo que te cueste la compra (reforma si la hubiera) y lo que tu alquiles, eso serviría como bruto, pero no vale. Hay que ir al neto, en el neto debes meter una provisión de gastos (reparaciones por desgaste, rotura...)

Comprar y alquilar es sencillo, es una regla de tres, quizás no sea lo que mas rentabilidad de, pero si lo que te la garantiza, dependiendo de donde, claro.

Yo por ejemplo solo trabajo la zona centro de Madrid, la inversión es alta, pero el reporte es alto también. Mi última compra ha sido un piso pequeño, última planta, 18m2 de planta, al ser ultima planta he roto techo y he hecho doble altura, sacando 33m2 útiles. Me costo 90.000€, me he gastado 12.000€ en reformarlo, más 6.000€ de impuestos, en total han sido 108.000€. Lo voy a alquilar en 800€, dándome un bruto de un 8.8%. Quitando Comunidad e IBI, y haciendo una provisión de gastos de 1.000€ anuales (ni de coña llego a esos importes) tengo un neto de 7.3%. Una rentabilidad neta cojonuda para no tener que hacer gran cosa.

Donde está la gracia? En vender. La gente se conforma con un 4.5%/5.5%, y yo tengo 2 puntos para jugar con el precio. Lo tengo prácticamente vendido, y sin haberlo terminado en 170.000€. La persona que lo compre tendrá su 5% neto, y yo habiendo puesto 112.000€ habré generado 58.000€. Si me dices algún sitio donde con SEGURIDAD invertir 100.000€ y me reporte el 50% cierro el chiringuito y me cambio de negocio

Hay que comprar en grandes ciudades, donde a ciencia cierta no va a cambiar el precio de un año para otro. Donde la crisis no llega, y donde todo el mundo quiere comprar.

Tengo miles de opciones al año de comprar en Vallecas, Carabanchel, Usera... con rentabilidades del 10%, pero son zonas cambiantes, y lo mismo que hoy tienes un 10, mañana tienes un 15 o un 4, y es ese riesgo el que no me anima a jugar.

Invertir en vivienda es lo mas sencillo que hay, y se aprende rapidamente. A poco que le dediques algo de tiempo se puede hacer mucho dinero.

Cita de tonialfa164

Cuanto peor esté una vivienda mejor. Yo voy a reformar seguro, me da igual gastarme 5.000€ que 10.000€, pero no todo el mundo se atreve o tiene los conocimientos para ello y por tanto se retrasa la venta del inmueble.

También es importante llevar el dinero en la mano, no se baja igual el precio pidiendo financiación, que pagando mañana por la mañana si fuera necesario.

La vivienda de mi ejemplo era de 1860, a 50m de Tirso de Molina.

Cita de tonialfa164

En mi escrito hay dos maneras de invertir, quedarte solo con el alquiler y un 5% o ir mas allá. Ir mas allá es lo que hago yo, así que centrándonos en la otra manera, tener un 5% de rentabilidad con bajo riesgo está muy bien. Y digo con bajo riesgo porque ahora existen formulas que te garantizan la tranquilidad, como es un seguro de impagos.

Y ojo, estoy de acuerdo contigo en que hay otras inversiones mucho mejores, pero mejores y que pueda hacer cualquiera? Ahí yo creo que no.

Cita de Paparoti

Sí, los números están más que repasados. He dejado escapar algunas oportunidades (o no tanto) en las que, teniendo en cuenta todos los gastos tanto de compra, gastos anuales etc, tendría un rendimiento neto del 8-9-10%.



Yo voy más por el tema de, una vez que esos números salen "bien", ¿qué gato encerrado puede haber? Muchos gastos son predecibles con gran exactitud, pero por ejemplo hay más incertidumbre en otros, como que no se pueda alquilar durante un tiempo, que te toque un inquilino cabrón, gastos extra... ¿a partir de qué rentabilidad neta sobre el papel merece la pena asumir estos riesgos?

Cita de galansito

lo que esta a la venta por 50.000 y te reporta mas de un 6% algo raro ahi ahí.

o tienes informacion privilegiada o es un chollo...

alquilar por 300 son quebraderos de cabeza. siempre sale algo, pintar, cambiar suelos etc. al final te sale lo comido por lo servido y ah no tengas impagos sino estas bien jodido.

Cita de elsabueso

300, hostia, pocos me parecen. En mi ciudad puedes comprar pisos por 60k y alquilarlos por 450 casi sin despeinarte.

Entre impuestos, y demás... te quedas con un 6% neto sin problemas. Alquilar mínimo es por 450, menos tienes que irte a municipios de lejos.

Cita de galansito

el que alquila por 450 y no compra por 60k....

algo falla ahi.