Contrato de alquiler en condiciones (para el propietario)
Dador de Vida
24-mar-2026 09:19
#1
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Hola shurs! Se que a muchos les parecerá mal, pero hay que proteger las inversiones, y esta es una forma más… el caso es que un inmueble alquilado vence el contrato (5 años) dentro de un mes, y el contrato que había firmado era el típico de idealista… quiero que firmen un contrato que me sea beneficioso como propietario, y añadir cláusulas adicionales que me protejan… el caso es que lo comenté en una gestoría, y me dicen que no se puede… lo cual no entiendo… pues si se trata de un contrato privado entre dos partes debería “valer” cualquier cosa siempre y cuando no pongas cláusulas contrarias a la ley, ¿no?… no voy a meter una cláusula de derecho de pernada, pero si cláusulas del tipo: renuncia expresa a la ocupación, rescisión automática del contrato y obligación de abandonar la vivienda en 15 días en caso de impago… no se, una serie de puntos que si el inquilino acepta firmarlo (y si no la puerta sabe dónde está) el pueda vivir en el inmueble tranquilamente mientras pague, pero si deja de hacerlo yo pueda recuperarlo lo más rápido posible. La gestoría me dice que no se puede añadir nada contrario a la ley de arrendamientos urbanos… y esto parcialmente de acuerdo, en lo relativo al alquiler en si mismo, pero si luego añado cláusulas adicionales entiendo que deberían servir, pues como decía, es un contrato privado entre dos partes: cosas que quiero añadir, por ejemplo: que se prohíbe realquilar habitaciones, camas…o que vaya gente a ducharse o cocinar (sucede en la zona)… que deben cumplir las normas de la comunidad y si no existen (tengo pendiente preguntar al administrador) se podría dar por rescindido el contrato si hay 3 quejas de vecinos, deben hacerse responsables de los daños a terceros y es obligatorio que tengan un seguro (son pisos paco con problemas, y les e abajo ya se ha quejado varias veces por humedades)… en fin, todas las cláusulas que me protejan. Se que en FC seré malo malísimo por hacer esto, pero yo he estado más de 15 años de alquiler y ni se me ocurría dejar de pagar, ni asumía que ese bien era mío, era una transacción: Yo pagaba del 1 al 5 todos os meses y el propietario me cedía es uso y disfrute de la vivienda. Sin más. He tirado de IAs pero no termina de entenderme y generarme modelos en condiciones. Saludos a todos los Shur inversores |
by Amapolas
24-mar-2026 09:46
#2
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Siempre tienes que tener en cuenta el artículo 1255 del Código Civil, es el que rige todo el ordenamiento jurídico: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. En tu caso si la cláusula no contraviene la LAU ni su interpretación jurisdiccional es legal, y casi todo lo que propones ya es implícito, salvo paridas como lo de denegarle el uso legítimo que quiera darle, si su amigo quiere ir a ducharse y le deja el inquilino que es el que tiene el uso evidentemente no puedes impedirlo, sería una cláusula nula. Otras cosas como "renuncia a la ocupación" es tan absurdo como firmar una "renuncia a asesinar". Te recomiendo que te la leas la LAU y des un curso de derecho civil básico para entender los conceptos. |
ForoCoches: Miembro
24-mar-2026 10:00
#3
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Siempre tienes que tener en cuenta el artículo 1255 del Código Civil, es el que rige todo el ordenamiento jurídico:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. En tu caso si la cláusula no contraviene la LAU ni su interpretación jurisdiccional es legal, y casi todo lo que propones ya es implícito, salvo paridas como lo de denegarle el uso legítimo que quiera darle, si su amigo quiere ir a ducharse y le deja el inquilino que es el que tiene el uso evidentemente no puedes impedirlo, sería una cláusula nula. Otras cosas como "renuncia a la ocupación" es tan absurdo como firmar una "renuncia a asesinar". Te recomiendo que te la leas la LAU y des un curso de derecho civil básico para entender los conceptos. P.d: el mejor seguro anti impagos que puedes hacer es: 1. Seguro proteccion 2. Seleccionar al inquilino 3. Tantear pedirle varias mensualidades por anticipado (para ver su capacidad de pago) aunque luego recules. Pero la numero 2 para mi es la mas importante. Llevo alquilando pisos desde hace 13 años, y practicamente toda mi cartera de inversiones es inmuebles (hasta hace poco que empece por aqui). Mis inquilinos: funcionarios temporales (sept a mayo) por dos cosas muy importantes: 1. Pagan 2. Meten muy pocas cosas en casa, ropa la justa, y se suelen ir de jueves o viernes a lunes a su hogar principal. Basicamente tentó profesores temporales y empleados de sanidad. Tambien tengo algun piso con policías/guardias. Solo compro/compré inmuebles cerca de colegios, administraciones publicas, hospitales. Asi te aseguras el "casi" mejor contrato posible |
ForoCoches: Usuario
24-mar-2026 11:04
#4
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Pretendes poner en un contrato que se prohibe invitar a gente a ducharse o cocinar en casa?? Me parto. Si es un piso en zona con alta demanda, pide un mes de fianza, dos de garantía y un año de aval bancario. Es totalmente legal y ya filtras a gente que pueda pensar en realquilar su váter. Si está en mala zona lo tienes más difícil. |
ForoCoches: Usuario
24-mar-2026 11:06
#5
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Casi se me va el café por la nariz con el "renuncia a asesinar" pero es que es 100% lo que te comenta este compañero.
P.d: el mejor seguro anti impagos que puedes hacer es: 1. Seguro proteccion 2. Seleccionar al inquilino 3. Tantear pedirle varias mensualidades por anticipado (para ver su capacidad de pago) aunque luego recules. Pero la numero 2 para mi es la mas importante. Llevo alquilando pisos desde hace 13 años, y practicamente toda mi cartera de inversiones es inmuebles (hasta hace poco que empece por aqui). Mis inquilinos: funcionarios temporales (sept a mayo) por dos cosas muy importantes: 1. Pagan 2. Meten muy pocas cosas en casa, ropa la justa, y se suelen ir de jueves o viernes a lunes a su hogar principal. Basicamente tentó profesores temporales y empleados de sanidad. Tambien tengo algun piso con policías/guardias. Solo compro/compré inmuebles cerca de colegios, administraciones publicas, hospitales. Asi te aseguras el "casi" mejor contrato posible |
Dador de Vida
24-mar-2026 11:51
#6
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Siempre tienes que tener en cuenta el artículo 1255 del Código Civil, es el que rige todo el ordenamiento jurídico:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. En tu caso si la cláusula no contraviene la LAU ni su interpretación jurisdiccional es legal, y casi todo lo que propones ya es implícito, salvo paridas como lo de denegarle el uso legítimo que quiera darle, si su amigo quiere ir a ducharse y le deja el inquilino que es el que tiene el uso evidentemente no puedes impedirlo, sería una cláusula nula. Otras cosas como "renuncia a la ocupación" es tan absurdo como firmar una "renuncia a asesinar". Te recomiendo que te la leas la LAU y des un curso de derecho civil básico para entender los conceptos. Entiendo que una cláusula de “reunión a ocupar la vivienda” puede sonar absurda, pero si la firma… y luego lo hace… no está incumpliendo un contrato privado? No tiene validez alguna? En cualquier caso… hace mal ponerla? En cualquier caso mi principal duda es si puedo mezclar en un contrato de alquiler cláusulas ajenas a la LAU. Casi se me va el café por la nariz con el "renuncia a asesinar" pero es que es 100% lo que te comenta este compañero.
P.d: el mejor seguro anti impagos que puedes hacer es: 1. Seguro proteccion 2. Seleccionar al inquilino 3. Tantear pedirle varias mensualidades por anticipado (para ver su capacidad de pago) aunque luego recules. Pero la numero 2 para mi es la mas importante. Llevo alquilando pisos desde hace 13 años, y practicamente toda mi cartera de inversiones es inmuebles (hasta hace poco que empece por aqui). Mis inquilinos: funcionarios temporales (sept a mayo) por dos cosas muy importantes: 1. Pagan 2. Meten muy pocas cosas en casa, ropa la justa, y se suelen ir de jueves o viernes a lunes a su hogar principal. Basicamente tentó profesores temporales y empleados de sanidad. Tambien tengo algun piso con policías/guardias. Solo compro/compré inmuebles cerca de colegios, administraciones publicas, hospitales. Asi te aseguras el "casi" mejor contrato posible Para nuevas inversiones si tengo en cuenta esos criterios. Pretendes poner en un contrato que se prohibe invitar a gente a ducharse o cocinar en casa?? Me parto.
Si es un piso en zona con alta demanda, pide un mes de fianza, dos de garantía y un año de aval bancario. Es totalmente legal y ya filtras a gente que pueda pensar en realquilar su váter. Si está en mala zona lo tienes más difícil. Han habido casos de hacer casas de baño en el bloque. Casas donde había un trasiego constante de personas iban a asearse y donde estaban confinando 7/24 para dar comidas… imagina lo contento que estaban los vecinos. No hay forma de limitar el uso de la vivienda a la unidad familiar que la alquila y que en caso de detectar uso indebido se considere incumplido el contrato? [ |
Pim Pam Pole
24-mar-2026 12:03
#7
| Hoy en dia creo que no puedes ni poner que "mascotas no". Lo cual .e parece bien, pero tu en la entrevista lo preguntas y ahi ya decides no alquilarlo y ya está |
by Amapolas
24-mar-2026 12:10
#8
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Gracias por el feedback muy constructivo. Efectivamente el derecho civil no es mi especialidad y cualquier formación al respecto me vendría bien.
Entiendo que una cláusula de “reunión a ocupar la vivienda” puede sonar absurda, pero si la firma… y luego lo hace… no está incumpliendo un contrato privado? No tiene validez alguna? En cualquier caso… hace mal ponerla? En cualquier caso mi principal duda es si puedo mezclar en un contrato de alquiler cláusulas ajenas a la LAU. En general no puedes limitar el uso legítimo de la vivienda, igual que en casa puede venir tu amigo a ducharse es ilógico que prohibas tal cosa, además de que no tienes forma de controlarlo, mucho menos de que sea un motivo válido para resolver el contrato. Al final estás cediendo el uso de la vivienda por el dinero que te pagan. |
Dador de Vida
24-mar-2026 12:14
#9
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Lo firme o no, si luego lo hace el resultado es el mismo evidentemente. Piensa en la reducción al absurdo de que una persona firmase un "no mataré ", y luego va y mata a alguien, ¿cambia en algo la firma?
En general no puedes limitar el uso legítimo de la vivienda, igual que en casa puede venir tu amigo a ducharse es ilógico que prohibas tal cosa, además de que no tienes forma de controlarlo, mucho menos de que sea un motivo válido para resolver el contrato. Al final estás cediendo el uso de la vivienda por el dinero que te pagan. |
ForoCoches: Miembro
24-mar-2026 12:14
#10
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Como te han dicho lo mejor que puedes hacer es contratar un seguro de alquiler, al menos la agencia ya te filtra la gente. Si quieres ahorrarte lo del seguro, pues tendrás que seleccionar un buen perfil de inquilino, los mejores son los funcionarios, después trabajadores de la privada con antigüedad en la empresa y nóminas altas. Y cuando pidas documentación, no pidas sólo la nómina ya que algunos lo falsean, pide la vida laboral que viene un código para comprobar su autenticidad. Yo acabo de alquiler un piso, lo alquilé el mismo día que puse el anuncio, me contactaron más de 20 personas la misma mañana, al final se lo alquilé a un ingeniero con sueldo forocochero |
by Amapolas
24-mar-2026 12:20
#11
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Cómo evitas entonces que pueda suceder algo similar a lo que ya ha sucedido en ese mismo bloque? Lo contaba más arriba, como el agua se paga de forma comunitaria en un piso hicieron una casa de baños, con consecuencias: vecinos cabreados, filtraciones y humedades en la casa de abajo…
Pero en todo caso te va a costar más el collar que el perro, si tienes ese perfil de inquilinos y es un bloque de mierda al final son problemas por una cosa u otra. Porque imagina que tienes a esos inquilinos precisamente montando un parque acuático en el salón y dicen que no se van y que no te pagan ningún perjuicio, seguramente sean insolventes, te vas a comer lo que haya que pagar y el procedimiento para echarlos. Lo mejor un seguro que cubra esas cosas, incluyelo en la cuota del alquiñer y ya. Es el riesgo de los pisos baratos, que todo son problemas al final. No esperes inquilinos exquisitos en costumbres y ética. |