Bruta vs neta en alquiler: no es tan bonito como parece
ForoCoches: Usuario
12-feb-2026 16:28
#1
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Buenas, Tengo 1 piso alquilado desde hace un par de años y me he dado cuenta de que muchas veces hablamos de rentabilidad muy a la ligera. Entre gastos reales, periodos sin alquilar e IRPF, el neto cambia bastante respecto al típico cálculo rápido. ¿Cómo lo hacéis vosotros? – ¿Bruta y listo? – ¿Neta antes de impuestos? – ¿Incluís vacíos y mantenimiento real? – ¿Usáis TIR? Yo lo llevaba en Excel pero se me estaba complicando más de la cuenta. Me interesa ver cómo lo enfocáis los que lleváis más tiempo. |
*ba dum tsss*
12-feb-2026 19:25
#2
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Supongo que también hay que ver cuanto quieres "profesionalizar" el análisis. Yo tengo 1 alquilado desde hace casi 4 años. Está pagado y no tengo hipoteca. No he tenido periodos vacíos. Para calcular la cosa miro ingresos - gastos antes y después de impuestos (pq dependiendo de el salario que tengas, pues aquí se va la cosa). Así que por el lado de gastos tengo: comunidad, seguro alquiler, seguro del piso, IBI y un 10% de la cuota que aparto para reparaciones (o gastos q puedan estar relacionados con la comunidad. Es dinero que no cuento). Pues ingresos menos esos gastos = "mi rentabilidad". Luego ya lo que me aplique hacienda por la parte que tengo que tributar será lo que tenga que ser (pq tienes el 50% exento, luego le quitas los gastos deducibles y tal). Vamos, que a mi esto me sale un 6% "neto". En todo caso lo que también comparo es qué se podría hacer si no tuviera el dinero ahí. Ahora mismo con la subida fuerte q ha habido estos años está claro que "me compensa" tener alquilado porque ha tenido una revalorización fuerte + lo que ingreso con el alquiler. Y creo que eso no lo podría igualar por otro lado. Obviamente la revalorización así se ve de pascuas en ramos (a largo plazo tenderá a un 3% anual). Supongo que si lo haces con hipoteca, quieres llevarlo a tener 2-3 o más pisos lo mirarás de otra forma más correcta. |
ForoCoches: Flanders
12-feb-2026 20:08
#3
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El alquiler como tal suele tener unos ROA bastante mediocres, lo que pasa es que en España, al ser bastante fácil hipotecar (o más bien, bastante difícil obtener préstamo para otra cosa que no sea una vivienda) los ROE se disparan bastante. Y luego también depende mucho de los cuentos de la lechera que se haga uno con las revalorizaciones del activo, que al ser tan poco líquidos es difícil obtener estimaciones ajustadas, y con otras cosas como impagos, derramas, etc.. Y desde el punto de vista de cash flows, directamente son lamentables precisamente porque el apalancamiento es alto y se come mucho flujo de caja. Y luego mcha gente no tiene en cuenta el IRPF y luego vienen los sustos de liquidez en la declaración. Pero sí, para la barra de bar sin mirar un monton de costes ocultos o "grises", son inversiones de la hostia y así va el pais, que todo lo que no sea invertir en inmobiliario te miran como si fueses alienígena 
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Behind the musgo
12-feb-2026 21:07
#4
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No es solo el alquiler. Yo compré un piso en un pueblo a media hora de Madrid por autovía a poco más de cien mil euros y cuatro años después lo podría vender fácilmente por el doble.Hay que tener en cuenta lo que sube de valor el piso, que estos últimos años es muchísimo más de lo que puedes ganar con el alquiler. |
ForoCoches: Flanders
12-feb-2026 21:13
#5
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No es solo el alquiler.
Yo compré un piso en un pueblo a media hora de Madrid por autovía a poco más de cien mil euros y cuatro años después lo podría vender fácilmente por el doble.Hay que tener en cuenta lo que sube de valor el piso, que estos últimos años es muchísimo más de lo que puedes ganar con el alquiler. El oro en el mismo periodo ha tenido un 140%
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ForoCoches: Usuario
12-feb-2026 21:25
#6
| Hay que sumar el 4-5% de reantbilada del alquiler + el 10% que suben las casas ,que eso siempre se olvida ,y digo 10 nada más |
</cloud>
13-feb-2026 10:08
#7
| No merece nada la pena. No sé cómo funciona con empresas/autonomo. Pero si eres particular y tienes un piso, tributas como rendimiento capital inmobiliario, no es ni incremento patrimonial ni renta del ahorro. Ese rendimiento de capital inmobiliario se mete en la base imponible del ahorro, lo que conlleva que segun lo que ganes, hacienda se llevará entre entre un 30% y un 43% del neto que saques después de descontar deducciones. Díganos que después de deducciones se te queda un neto de 3500€, pues si tú ganas digamos que 40k al año vas a pagar 35,90% de esos 3500€. Hacienda se lleva 1256€ por no hacer nada y tu comerte todas las mierdas y riesgos del alquiler. Vamos una estafa en toda regla…. |
ForoCoches: Usuario
13-feb-2026 10:15
#8
| Para mí la mejor inversión,todos los meses cataplas ,un sueldecito pa casa |
ForoCoches: Miembro
13-feb-2026 10:17
#9
| Pero el banco no te va a prestar dinero a un interes bajo para que compres 200k de oro con tan solo 60k, para una casa si. |
ForoCoches: Miembro
13-feb-2026 10:19
#10
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Pues estas calculando como el culo. supongamos que alquilas por 500€ tu piso, con una comunidad de 45€, un seguro de 250€, un ibi+basuras de 450€ 6000€ brutos de ingreso - 1240 gastos = 4760€ netos directos a tu mano. ahora supongamos que lo alquilas permanente (no estacional como airbnb o lo que sea) y que cobras 40k anuales como tu ejemplo. solo sumas a ese bruto lo siguiente : €2,380 (50% de €4,760) acabas llevándote 3880€ limpios para ti y todo esto obvia el hecho de que el piso se revaloriza año a año (aunque sea 1 o 2% si no es capital de provincia o zona demandada) |
ExViruTypeR
13-feb-2026 10:44
#11
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Tengo vivienda rural para vacacional, y la verdad que porque está sin hipoteca (aunque aún no hemos amortizado la reforma), pero entre gastos de limpieza, mantenimiento, etc... si no fuese vacacional no merecería la pena ni de lejos, me saldría mejor dejarla vacía. Así con 1 fin de semana ocupada ya cubre gastos y da algo de beneficio. En Semana Santa, Verano y Navidades si que da muy buenos retornos. El alquiler de larga duración yo creo que solo compensa en pisos muy baratos de zonas bien comunicadas cercanas a capitales, ahí los precios medios de alquiler son altos en comparación a la hipoteca media. |
SI! el de la foto soy yo
13-feb-2026 10:52
#12
| 5,8 % neto se me queda a mi |
Editado: 14-feb-2026 17:46 -
ForoCoches: Flanders
13-feb-2026 11:30
#13
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Por otra parte lo que dices no es cierto del todo. Usas una cuenta de margen y pones el propio oro que compras como colateral. Los tipos no son tan buenos como una hipoteca, pero tampoco son imposibles
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ForoCoches: Flanders
13-feb-2026 11:36
#14
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Pues estas calculando como el culo.
supongamos que alquilas por 500€ tu piso, con una comunidad de 45€, un seguro de 250€, un ibi+basuras de 450€ 6000€ brutos de ingreso - 1240 gastos = 4760€ netos directos a tu mano. ahora supongamos que lo alquilas permanente (no estacional como airbnb o lo que sea) y que cobras 40k anuales como tu ejemplo. solo sumas a ese bruto lo siguiente : €2,380 (50% de €4,760) acabas llevándote 3880€ limpios para ti y todo esto obvia el hecho de que el piso se revaloriza año a año (aunque sea 1 o 2% si no es capital de provincia o zona demandada) Y todo eso para un beneficio neto de menos del 3%
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ForoCoches: Miembro
13-feb-2026 11:46
#15
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El inmobiliario vs el stock market es un debate puramente ideologico la verdad, tener 10M para invertir convierte el inmobiliario poco atractivo y el stock market muy atractivo. Si tienes 1M el inmobiliario es lo mas razonable al menos en España invertir en ladrillo, por mucho o poco que nos guste. |
Siempre Due Diligence
13-feb-2026 11:49
#16
| El oro a la larga es mejor activo y da menos dolores de cabeza, pero tienes que aguantarlo a largo plazo y hacer mucho DCA para aguantar caídas del 30-40%. Un piso salvo en burbuja, normalmente lo compras y algo se te revaloriza al año siguiente a menos que te pongan un centro de menas enfrente. Es algo más predecible y menos volátil. |
ForoCoches: Miembro
13-feb-2026 12:16
#17
| Desde luego yo no he mostrado un análisis exhaustivo, pero si por ejemplo llevas 5 o 10 años con la vivienda en alquiler,¿que pintan los gastos de notaría, puestos de compra etc?con respecto a los costes ocultos, si son susceptibles de deducción, pues los quitas del bruto anual de ingresos y ajustas |
ForoCoches: Flanders
13-feb-2026 12:20
#18
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Desde luego yo no he mostrado un análisis exhaustivo, pero si por ejemplo llevas 5 o 10 años con la vivienda en alquiler,¿que pintan los gastos de notaría, puestos de compra etc?con respecto a los costes ocultos, si son susceptibles de deducción, pues los quitas del bruto anual de ingresos y ajustas
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No me huvico muy vien aki
13-feb-2026 16:22
#19
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Pues estas calculando como el culo.
supongamos que alquilas por 500€ tu piso, con una comunidad de 45€, un seguro de 250€, un ibi+basuras de 450€ 6000€ brutos de ingreso - 1240 gastos = 4760€ netos directos a tu mano. ahora supongamos que lo alquilas permanente (no estacional como airbnb o lo que sea) y que cobras 40k anuales como tu ejemplo. solo sumas a ese bruto lo siguiente : €2,380 (50% de €4,760) acabas llevándote 3880€ limpios para ti y todo esto obvia el hecho de que el piso se revaloriza año a año (aunque sea 1 o 2% si no es capital de provincia o zona demandada) A todos los que hacéis estas cuentas se os olvida que ese mismo dinero del piso podría estar en un fondo monetario o en bonos/letras con mucho menos riesgo que el alquiler. Por ejemplo, ya que no hablas de hipoteca, con la que habría que seguir restando costes de ser así, si tienes un piso de 150k comprado podrías tener 3750€ de intereses si lo metieras a un bono del estado al año. Luego de después de hacer todas las cuentas, deberías restarle esos 3750€ y ese sería el dinero que estás ganando por asumir el riesgo de tener tanto capital en un activo iliquido con una probabilidad muchísimo más alta de que te lo okupen que de que te hagan una quita de deuda. Vamos, que en la mayoría de los casos no compensa. |