Consejo financiero: mantener pisos en alquiler, o vender

Cita de bala666

Si tienes ahorros, yo liquidaría el préstamo personal, e iría ahorrando la cuota de 500 que dejarías de pagara para cancelar los préstamos de las reformas.

Las hipotecas las dejaría, la verdad.

Cita de Kingseok

Primero felicitarte la verdad el apalancamiento y el riesgo que has asumido no es para todos los estómagos pero si los alquileres se mantienen es una forma genial de aumentar el patrimonio.

En cuanto a que hacer, la bola de cristal no la tiene nadie, depende de la exposición que quieras seguir teniendo al real state.

Yo he invertido siempre en bolsa sin apalancamiento ya que mi aversion a la deuda siempre ha sido bastante alta.

Si quieres mitigar riesgos y consideras que el valor actual del mercado es alto, no es mala idea vender y aligerar los creditos que tienes.

Por otro lado tambien es verdad que si funciona y te esta yendo bien para que tocarlo? Cuando acabes de pagar los creditos habras multiplicado varias veces tu capital inicial.

Y una pregunta para terminar, con ese salario como has conseguido tantisimos prestamos hipotecarios? Usas los que ya tienes como aval?

Cita de bala666

Si tienes ahorros, yo liquidaría el préstamo personal, e iría ahorrando la cuota de 500 que dejarías de pagara para cancelar los préstamos de las reformas.

Las hipotecas las dejaría, la verdad.

Cita de happyclub

Buenas shurs, os expongo mi situación para ver si me dais vuestra opinión.
Mientras estuve en el extranjero, fui comprando viviendas en mi ciudad (ciudad de 150-250 mil habitantes), para así evitar gastármelo. Era joven y mi familia es muy humilde así que partí de 0 y creo que es la mejor opción que hice.
Mi mujer trabaja a media jornada para así cuidar a los niños, así que los ingresos que entran en casa de ambos viene a ser unos 3.500€ de nóminas en total.

Deudas personales y de coches (todas en torno al 4%):

• 2 coches y moto en total 500€/mes
• préstamo personal 30.000€ (otros 500€/mes), este préstamo fue de una reforma integral que hicimos en nuestra vivienda habitual.

Además pedí préstamos para reformar pisos que compré:

• 10.000€ (300€/mes, hasta 2028), 4%
• 16.000€ (360€/mes, hasta 2029), 4%
• 20.000€ (390€/mes, hasta 2030, este al 6,5%)

Viviendas (todas en la misma ciudad):

• Vivienda 1 (habitual): hipoteca de 800€ (pendiente unos 25 años.. 210k)
• Vivienda 2: valor mercado 165k, hipoteca 60k (cuota 300€), ingreso neto de alquiler 640€.
• Vivienda 3: valor mercado 175k, hipoteca 75k (cuota 340€), ingreso neto 800€.
• Vivienda 4: valor mercado 125k, hipoteca 45k (cuota 550€), ingreso neto 435€.
• Vivienda 5: valor mercado 175k, hipoteca 75k (cuota 340€), ingreso neto 800€.

Hipotecas en torno al 2% excepto la vivienda 4 que está al 4% y a un plazo más corto. Todas llevan más de 5 años alquiladas de forma continua, y si alguien se ha ido siempre de ha ocupado rápido.


Duda principal:
Por primera vez me estoy planteando vender alguno. Los precios han subido mucho y me da que puede venir una bajada… Si vendo podría cancelar financiaciones y dormir más tranquilos también sin tanto dolor de cabeza


¿Qué haríais vosotros?
¿Mantener las viviendas y aguantar deuda, o vender ahora que los precios están altos?

Cita de happyclub

Gracias, el riesgo del apalancamiento siempre está ahí rebotando en la cabeza, y como están los precios de las viviendas subiendo tanto.. (he puesto un valor de mercado a la baja.. yo creo que podría vender fácilmente por más), por eso me planteo ir liberando riesgo recogiendo beneficio.

Sobre cómo he conseguido los préstamos. Ten en cuenta que los 4 primeros los pedí teniendo yo un segundo trabajo (freelance) y mi mujer estaba a jornada completa... (luego me di cuenta que no merece la pena sacrificar la vida de 8am a 10pm de L-S por ganar 1.500€ más.. viviendo en una ciudad mediana). Entonces era una situación más fácil, los dos primeros nos lo dieron sin problema.. y para el 3º y el 4º los pedimos a la vez en dos bancos diferentes.. y firmamos las dos compras a la vez para que no nos saltase en cirbe.. porque sabíamos que a partir de la 3º hipoteca ya se complicaría mucho... El 5º pues es la vivienda 4, costó mucho trabajo y sólo encontré un banco de 8 en los que pregunté que me lo diera, y como inversión a un tipo alto y un plazo corto.. De hecho es el único en el que el "cashflow" es negativo.

Los préstamos personales casi siempre han sido preconcedidos. Lo que he ido haciendo es cambiar la nómina y los ingresos de alquiler de un banco a otro.. normalmente cuando en un banco metes la nómina, y metes más de 3.000€ (brutos) de alquiler todos los meses.. a los 3-4 meses tengo preconcedidos.

Cita de HectorMann

Cada ciudad es un mundo pero eso de que los precios puedan desplomarse... en 2008 había una burbuja de crédito (le daban hasta al más tonto) y se hacían viviendas como churros. Ahora no pasa ninguna de las 2 cosas... y por encima se construye poco (no quita que en algunos sitios los precios mareen). Con hipotecas sobre el 2%, la verdad es que casi podemos decir que es dinero gratis, yo eso no lo soltaba.

Obviamente esos ingresos que tienes te dan mucha seguridad, no sé cuanto de seguro es el trabajo de tu mujer y el tuyo. De todas formas, si yo tuviera que ir a asegurar la situación, el piso 4 tiene la peor hipoteca y el peor ingreso por lo que pones. Por tanto si lo fulminas te puedes cargar todos los préstamos para la reforma y te sobra algo de dinero, que decides tú el motivo. Más que nada porque todos los ingresos de la vivienda van encima de tu sueldo y llega un momento te que van a calzar el tramo máximo. Entonces igual salir de esa parte y mover algo de dinero (y lo que te ahorras) en productos que vayan a la base del ahorro (sea por rendimientos de capital mobilario como depositos o dividiendo, o bien por la parte de acciones y fondos) puede ser bastante interesante.

Cita de REUSENC

Madre mía que barbaridad de préstamos, lo he sumado bien? Hay como 4.000€ al mes en préstamos?

Llegas a final de mes cómodamente o vas justo? De eso dependería mi decisión.

Yo lo que si que haría desde hoy mismo, siempre y cuando tengas un colchón de seguridad, es amortizar lo antes posible los préstamos personales.

Yo si la situación es cómoda no vendería.

Cita de dratia

Sin ser experto, a bote pronto me sale que tienes unos ingresos entre alquileres y nómina = 6.175€Tus gastos hipotecarios= 4.380€
Te quedan al mes limpios = 1.795€ para vivir 2 personas.
A esto que te queda, empieza a descontar: comida, luz, gas, problemas con tanta vivienda que puedan surgir, arreglos, seguros de morosidad, seguros personales, Ibi, internet, gas, ocio para 2...


no sé...

Cita de Kuskoff

Puedes vender la casa 4, es la que menos rentabilidad te da y que tiene el interés el más alto (4%)


Te quedará unos 80.000 euros – plusvalía supongo unos 70-75k.


Liquidas todos los prestamos personales para las obras de los pisos que son 46000. Te quedan unos 30.000.


Con estos 30.0000 liquidas el préstamo personal de la renovación de tu casa habitual.


Y ya te encuentras con 1550 euros mas al mes, para invertir en RV, RF o disfrutar de la vida.

Cita de happyclub

Gracias, el riesgo del apalancamiento siempre está ahí rebotando en la cabeza, y como están los precios de las viviendas subiendo tanto.. (he puesto un valor de mercado a la baja.. yo creo que podría vender fácilmente por más), por eso me planteo ir liberando riesgo recogiendo beneficio.

Sobre cómo he conseguido los préstamos. Ten en cuenta que los 4 primeros los pedí teniendo yo un segundo trabajo (freelance) y mi mujer estaba a jornada completa... (luego me di cuenta que no merece la pena sacrificar la vida de 8am a 10pm de L-S por ganar 1.500€ más.. viviendo en una ciudad mediana). Entonces era una situación más fácil, los dos primeros nos lo dieron sin problema.. y para el 3º y el 4º los pedimos a la vez en dos bancos diferentes.. y firmamos las dos compras a la vez para que no nos saltase en cirbe.. porque sabíamos que a partir de la 3º hipoteca ya se complicaría mucho... El 5º pues es la vivienda 4, costó mucho trabajo y sólo encontré un banco de 8 en los que pregunté que me lo diera, y como inversión a un tipo alto y un plazo corto.. De hecho es el único en el que el "cashflow" es negativo.

Los préstamos personales casi siempre han sido preconcedidos. Lo que he ido haciendo es cambiar la nómina y los ingresos de alquiler de un banco a otro.. normalmente cuando en un banco metes la nómina, y metes más de 3.000€ (brutos) de alquiler todos los meses.. a los 3-4 meses tengo preconcedidos.

Cita de Kuskoff

Puedes vender la casa 4, es la que menos rentabilidad te da y que tiene el interés el más alto (4%)


Te quedará unos 80.000 euros – plusvalía supongo unos 70-75k.


Liquidas todos los prestamos personales para las obras de los pisos que son 46000. Te quedan unos 30.000.


Con estos 30.0000 liquidas el préstamo personal de la renovación de tu casa habitual.


Y ya te encuentras con 1550 euros mas al mes, para invertir en RV, RF o disfrutar de la vida.