Fondos vs piso [Ayuda]
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 08:57
#1
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Buenas. Me gusta mucho la metodología Bogleheads; basicamente meto religiosamente 300€ al mes en un MSCI global y pensaba hacerlo hasta el día de mi jubilación (o de mi muerte). Mi capacidad de ahorro es de 500€ al mes, excluyendo lo que meto en dicho fondo. Actualmente tengo 14k liquido, 11k en el fondo, 9k en acciones individuales y 1k en oro. El tema es que investigando la plataforma "prophero"; para el que no lo conozca, ofrecen lo siguiente: Compra de piso de 80 o 90k en zona de alta revalorización y como producto de inversión, ofreciéndote una rentabilidad anual de entre el 5 y el 6% sobre el precio de la vivienda, en su modalidad más premium que incluye renta garantizada en caso de impago. Para ello, me hipotecaría al 100% (sí funcivago). El problema principal es que piden unos 40k de cash en concepto de comisión, reforma, gastos notariales de compraventa, etc. No sé qué hacer, si salirme de todos los activos y meterme en esto, ya que el 5% de un producto apalancado de 80k me ofrece más rentabilidad de la que tengo ahora. Sin embargo, la comisión es alta pero también es bastante cómodo comprar el piso, poner la mano y ya. Ahora mismo no tengo cargas familiares ni proyectos a corto plazo que me vayan a endeudar o lo que sea y ando buscando la manera de conseguir el mayor patrimonio para cuando sí tenga cargas (que calculo será en unos 5 años). Por último, me encantan los fondos y no me termina de gustar el negocio inmobiliario, pero si todo saliese bien sí que veo que es mucho más rentable el piso que seguir acumulando capital en fondos, más que nada por el apalancamiento tan barato. También decir que haga o no haga la operación, el dinero que siga ahorrando va a seguir yendo a fondos indexados mientras tenga un fondo de emergencia decente. La pregunta vendría a ser si ahorro hasta los 40 o 45k, vendo todos mis activos y compro el piso: o bien parto el cash a 6k y el resto todo a fondos y me olvido del piso por ahora. Gracias! |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 12:25
#2
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Es un tema que se ha machacado bastante ya. Si buscas en el foro o en canales de Youtube tienes material para aburrir. Para mi gusto, el inmobiliario es un vehículo que no me resulta cómodo. Ojo, no digo que sea malo (conozco gente que lo tiene y sin problema) pero como yo lo veo, es un producto con liquidez 0, y que como bien dices requiere de un monto inicial importante por mucho que te apalanques. De hecho, el apalancamiento es casi imprescindible si quieres que "salgan los números". Salvo casos excepcionales, el punto fuerte del inmobiliario es la revalorización del propio bien. Comprar por 10 algo que en unos años valdrá 15. Lo que es la rentabilidad pura del alquiler, raramente te va a dar mas de un 7-8% y por el mismo precio prefiero trabajar con fondos que son mucho mas líquidos y flexibles. Otra cosa que hay que tener en cuenta es que el alquiler no te funcione como un reloj. Todo lo que no sea la rutina de cobrar cada mes (se me ha roto la caldera, hay una fuga en el lavabo, viene una derrama de la escalera, los inquilinos se van y tienes que buscar nuevos...) es un trabajo y una preocupación adicional. No digamos ya si tienes la suerte de dar con alguien que no te paga, destrozos en el piso, etc. Por último, tal como está la vivienda en este pais, yo me sentiría 0 cómodo a nivel legal. Lo mismo que han puesto los topes al alquiler, quien te dice que en 3 años no hay otro cambio de rumbo y donde la ley decía X ahora dice Y. Resumiendo, que como diversificación no lo veo mal, pero por preferencia, yo pondría a los fondos primero. De hecho yo tengo algunas participaciones en urbanitae. La finalidad del dinero no deja de ser el ladrillo, pero no es mi piso. |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 13:13
#3
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Es un tema que se ha machacado bastante ya. Si buscas en el foro o en canales de Youtube tienes material para aburrir. Para mi gusto, el inmobiliario es un vehículo que no me resulta cómodo.
Ojo, no digo que sea malo (conozco gente que lo tiene y sin problema) pero como yo lo veo, es un producto con liquidez 0, y que como bien dices requiere de un monto inicial importante por mucho que te apalanques. De hecho, el apalancamiento es casi imprescindible si quieres que "salgan los números". Salvo casos excepcionales, el punto fuerte del inmobiliario es la revalorización del propio bien. Comprar por 10 algo que en unos años valdrá 15. Lo que es la rentabilidad pura del alquiler, raramente te va a dar mas de un 7-8% y por el mismo precio prefiero trabajar con fondos que son mucho mas líquidos y flexibles. Otra cosa que hay que tener en cuenta es que el alquiler no te funcione como un reloj. Todo lo que no sea la rutina de cobrar cada mes (se me ha roto la caldera, hay una fuga en el lavabo, viene una derrama de la escalera, los inquilinos se van y tienes que buscar nuevos...) es un trabajo y una preocupación adicional. No digamos ya si tienes la suerte de dar con alguien que no te paga, destrozos en el piso, etc. Por último, tal como está la vivienda en este pais, yo me sentiría 0 cómodo a nivel legal. Lo mismo que han puesto los topes al alquiler, quien te dice que en 3 años no hay otro cambio de rumbo y donde la ley decía X ahora dice Y. Resumiendo, que como diversificación no lo veo mal, pero por preferencia, yo pondría a los fondos primero. De hecho yo tengo algunas participaciones en urbanitae. La finalidad del dinero no deja de ser el ladrillo, pero no es mi piso. Estoy completamente de acuerdo contigo. El problema es que en fondos es imposible apalancarme al 2% con 80mil euros. Si pudiese lo haría sin pensarlo para meterlos en fondos, pero no puedo. De ahí mi duda con el tema inmobiliario. |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 13:13
#4
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Sigue en la bolsa anda. Intenta diversificar un poco mas en fondos, y tienes demasiado % en acciones. Obligatorio un fondo de renta variable, otro small caps, y otro dividindero para dar soporte. Juegas con el factor edad, que eres joven y esa da muuuuuucha ventaja. |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 13:21
#5
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Combinar bolsa con inmobiliaria es lo ideal en mi opinión. De Prophero ni idea prima vez que lo veo, todo es cuestión de echar números. |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 18:04
#6
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Un saludo y gracias igualmente |
Patriota del fitness
05-jul-2025 19:01
#7
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Con el MSCI World y una "dividendero" como dices no se estaría invirtiendo dos veces en lo mismo? El de los dividendos ¿De acumulación o de distribución? |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 19:02
#8
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Que estas poniendo el piso como si fuese un bien raiz cuando no lo es. Lo de alta revalorizacion y eso es lo que te va a decir la gente. Todos inflan el precio al que vendieron su piso un 10 o 15% para quedar de muy listos, luego la realidad va por dentro, el precio era claramente inferior. Y la gestora logicamente tambien te lo va a poner muy bonito. Por 80 o 90k tienes zulos, lo siento mucho. Por ese precio ya ni en Soria. El piso es 10% de iva, 10 % cuando lo vendas, seguro del hogar e IBI todos los años, seguro de la propia hipoteca aunque sea opcional, las comisiones de la gestora (porque una cosa es la comision de suscripcion del servicio que te estan ofreciendo y otra la de mantenimiento), retencion de los alquileres del 21%, comunidad e impuestos locales, posibles derramas, y amueblarlo. Otra cosa es la reforma, que la veo muy barata a no ser que sea un piso muy pequeño o tenga poco desgaste. Ya solo obrar y amueblar 1 cocina y 2 baños son 30k, no digamos insonorizar y aclimatar que te vas a 50 o 60k, por eso digo que no sea una reforma low cost porque te acabaras dejando la diferencia en pocos años; y si tiene ya unos años añade derramas serias de la.comunidad. Ademas si coges hipoteca los intereses. Y nadie te garantiza que con la venta recuperes la inversion, excepto aqui en forocoches que veras a varios vendiendo pisos por el 30 o 40% de lo que lo compraron. Por eso digo lo de los fondos y quedate con la cabeza tanquila. Hace 25 años te habria dado otro consejo claro esta. |
Editado: 05-jul-2025 21:10 -
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 19:21
#9
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https://global.morningstar.com/es/in...00PTCU/cartera Mejor de distribucion. No hace falta acumulacion porque siempre hay que hacer aportaciones periodicas |
Editado: 05-jul-2025 21:07 -
Inversor y asesor
05-jul-2025 19:22
#10
| mi consejo siendo joven es que te olvides de los activos que te dan cashflow, ya sea inmobiliario, dividendos etc. Lo que deberías buscar es optimizar tu cartera a l/p y luego en unos años, si quieres rentas, diversificarla de cara a estos activos |
ForoCoches: Miembro
05-jul-2025 20:37
#12
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Hoy día (a mí modo de ver claro está) invertir en vivienda es una mala inversión por lo ya comentado arriba de los quebraderos de cabeza y porque no me cuadran los precios de venta con la de los alquileres y el esfuerzo económico que tienen que hacer para pagarte el alquiler. Solo metería en inmobiliario en chollos estilo gente conocida que quiera vender su vivienda rápido y por bastante debajo del precio de mercado. |
ForoCoches: Miembro
06-jul-2025 09:14
#13
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40k de comisión por un activo cuyo valor es 80-90k??? Shur, haz las cuentas... Si pagas el 50% del valor de la propiedad ya no estás practicamente apalancado. Normalmente se da un 10% del valor de la propiedad lo que hace que tu apalancamiento sea de 1 a 10. Si das un 50% tu apalancamiento es de 1 a 2. Mucho menos. Otra cosa más, en general cuando te venden "alta revalorización" significa cashflow negativo ya que son zonas donde los alquileres aún están baratos por la escasez de población estable sin embargo te venden el piso a precio de oro debido a una supuesta revalorización |
Editado: 06-jul-2025 09:37 -