Ejemplo sobre una inversión inmobiliaria.Piso para alquiler de 200000 euros
ForoCoches: Miembro
20-abr-2025 22:42
#1
| Se pide una hipoteca de 140000 euros .Cuota de la hipoteca sobre los 560 Euros y alquilarlo al mes sobre los 800 euros .Como lo veis ? |
Let's Ride
20-abr-2025 22:50
#2
| Falta información. Ibi? Seguro? Gastos comunidad? Gastos fijos? Reforma a corto plazo? |
ForoCoches: Miembro
20-abr-2025 23:01
#3
| Cierto .Pongo los gastos aprox : Ibi :400 eur.Seguro me imagino sobre los 200 euros .Comunidad 50 y reformas a corto plazo no habría que hacer , esta para entrar a vivir |
ForoCoches: Usuario
20-abr-2025 23:14
#4
| Todo lo que sea que no te cueste un euro ,adelante ,el % está más o menos en el 4,sumando si se revaloriza el piso ,puede ser un 7-8% |
ForoCoches: Miembro
20-abr-2025 23:47
#6
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De cuanto es la entrada? Alquiler mensual: 800€ IBI: -33,33€ Seguro de hogar: -16,67€ Comunidad : -50€. Basura: la paga el inquilino? Hipoteca: - 560€ Cash flow de 140€/mes Me parece un cashflow bajo por un piso de 200.000€ donde te pedirán una entrada de mínimo 60.000€. 1. De cuanto es la entrada? para mi es clave a la hora de calcular la rentabilidad. 2. Hipoteca fija? tasa de interes? a cuantos años? |
ForoCoches: Miembro
20-abr-2025 23:56
#8
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Ingresos = 800 * 12 = 9600. Gastos que vas a tener = (560+50) *12 +200 + 400 =7920 Beneficios brutos =. 1680 eur /anuales. Peeero, tienes que declararlo en el IRPF, donde pondrás los ingresos brutos y como desgravable se considerarán las tasas, impuestos, intereses hipotecarios... pero no el capital amortizado. Además hay deducciones según zonas tensionadas, edad de inquilinos.... El resultante va a tu IRPF, por lo que si está en un tramo alto, se te va a ir un buen pico. P.ej si te quedaran que los gastos deducibles son 1800 (50 intereses /mes + 50 comunidad + seguro e IBI), serían 7800 euros, que en una zona de alquiler normal (50% reducción) tendrías que añadir 3900 eur a tu base del IRPF. Si tu base está ya en el 37%, le tendrías que dar además a hacienda unos 1443 euros. 1680 - 1443 = 237 eur/año de beneficio neto. Los intereses al principio serán mucho mayores, por lo que será mucho más desgravable y tendrás más rentabilidad, pero a medida que avance la hipoteca te irán bajando. Son cálculos rápidos, pero con un excel, tu situación personal y los datos de la hipoteca, seguro que lo sacas bien y te haces a la idea. Básicamente con esos ingresos de alquiler lo único que vas a conseguir es que te paguen la hipoteca, pero no vas a sacar mucha más pasta. |
ForoCoches: Usuario
21-abr-2025 00:01
#9
| Mucho riesgo para tan poco beneficio, cashflow positivo pero cuando esté pagado estará para hacer de nuevo. |
ForoCoches: Miembro
21-abr-2025 00:06
#10
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De entrada, 800€ por un piso de 200.000€ no me parece un buen negocio. Esos 200.000€ son ya con impuestos?
De cuanto es la entrada? Alquiler mensual: 800€ IBI: -33,33€ Seguro de hogar: -16,67€ Comunidad : -50€. Basura: la paga el inquilino? Hipoteca: - 560€ Cash flow de 140€/mes Me parece un cashflow bajo por un piso de 200.000€ donde te pedirán una entrada de mínimo 60.000€. 1. De cuanto es la entrada? para mi es clave a la hora de calcular la rentabilidad. 2. Hipoteca fija? tasa de interes? a cuantos años? |
ForoCoches: Miembro
21-abr-2025 00:33
#11
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¿Aquí contáis los 560 euros de cuota como pérdidas? ¿En serio? Esos 560 euros, tras quitarle los intereses del banco, son ahorro que van al piso que estás pagando. No olvidemos que el piso cuenta como patrimonio que estás adquiriendo, que puede bajar con el tiempo de valor, o subir. Ganancias, las mismas pero unos 150 euros más (menos intereses al banco) En cualquier caso, 60.000 que tienes que poner de primeras. Vamos a sumar gastos tirando por lo bajo. Gastos entre cosas de la hipoteca, impuestos y tal, pongo 15.000. Comunidad con suerte unos 600 euros al año. De ibi ni idea, pongamos 200 euros. Seguro, pongamos 200 euros (me estoy quedando corto, ya). Además alguna cosa habrá que hacerle al piso antes de empezar a alquilar. 1000 euros tirando por lo bajo. 77.000 euros de inversión el primer año. 9600 euros cobrarías. Quitemos intereses. A un préstamo de 140.000 euros al 2 con algo va a ser cerca de 3000 euros. Se te queda en 6600 De una inversión de 77000 euros el primer año le sacas 6600, un 8.8% de beneficio, seguramente menos ya que todo esto es siendo optimista ya que los gastos pueden ser mayores. ¿Y el segundo año? Mantendrás la inversión inicial de 77K, más ibi, seguro y comunidad (1000 euros mínimo), más lo destinado de la hipoteca a pagar la casa (unos 3700 euros). La inversión sube a 81700 euros, redondeo a 82000 que he tirado a la baja, y a saber si luego tienes algún gasto más. El porcentaje de lo que ganas el segundo año se reduce porque aunque ganes algo más, la inversión ha aumentado también. Y estoy tirando por números optimistas. Que los gastos seguramente sean bastante mayores. |
ForoCoches: Usuario
21-abr-2025 00:47
#12
| Así sin mirar mucho los números salvo que tu intención sea más de cara a preservar patrimonio al largo plazo o a centrarte en la revalorización del propio activo, desde luego no es la típica inversión donde se busca más bien el alquiler. Normalmente se buscan pisos de 50-120k máximo para 400 euros hacia delante. Eso para buscar altas rentabilidades, pero como digo, si buscas otra cosa ya se podría mirar |
Hola
21-abr-2025 00:47
#13
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pues como inversion lo veo un disparate, meter 200k para alquilar en 800 , ya no te digo nada si te sale un impago o un inkiocupa te cagas no sera mejor buscar uno de 100 que puedas alquilar por 500-550? y si te va bien buscar otro? |
- Rᴏᴀᴅsᴛᴇʀ Sᴘᴏʀᴛ Cʟᴜʙ -
21-abr-2025 00:57
#14
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¿Aquí contáis los 560 euros de cuota como pérdidas? ¿En serio?
Esos 560 euros, tras quitarle los intereses del banco, son ahorro que van al piso que estás pagando. No olvidemos que el piso cuenta como patrimonio que estás adquiriendo, que puede bajar con el tiempo de valor, o subir. Ganancias, las mismas pero unos 150 euros más (menos intereses al banco) En cualquier caso, 60.000 que tienes que poner de primeras. Vamos a sumar gastos tirando por lo bajo. Gastos entre cosas de la hipoteca, impuestos y tal, pongo 15.000. Comunidad con suerte unos 600 euros al año. De ibi ni idea, pongamos 200 euros. Seguro, pongamos 200 euros (me estoy quedando corto, ya). Además alguna cosa habrá que hacerle al piso antes de empezar a alquilar. 1000 euros tirando por lo bajo. 77.000 euros de inversión el primer año. 9600 euros cobrarías. Quitemos intereses. A un préstamo de 140.000 euros al 2 con algo va a ser cerca de 3000 euros. Se te queda en 6600 De una inversión de 77000 euros el primer año le sacas 6600, un 8.8% de beneficio, seguramente menos ya que todo esto es siendo optimista ya que los gastos pueden ser mayores. ¿Y el segundo año? Mantendrás la inversión inicial de 77K, más ibi, seguro y comunidad (1000 euros mínimo), más lo destinado de la hipoteca a pagar la casa (unos 3700 euros). La inversión sube a 81700 euros, redondeo a 82000 que he tirado a la baja, y a saber si luego tienes algún gasto más. El porcentaje de lo que ganas el segundo año se reduce porque aunque ganes algo más, la inversión ha aumentado también. Y estoy tirando por números optimistas. Que los gastos seguramente sean bastante mayores. |
ForoCoches: Miembro
21-abr-2025 07:04
#15
| He tenido en mis manos hace una semana una con números similares al OP, salvo con una expectativa de alquiler de 900€. Conclusión tras realizar excel minucioso de varios escenarios: Renta fija / Depósitos / Bonos EEUU. |
Mr.Mcmahon
21-abr-2025 08:38
#17
| el Impuesto de la plusvalía hace inviable la vivienda como instrumento de inversión , cuando quieras venderlo el estado te masacra con un 50% de beneficios por la venta de vivienda . Por no hablar de follones e imprevistos como derramas, okupas , controles del precio de alquiler , etc. |
ForoCoches: Miembro
21-abr-2025 08:39
#18
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Ingresos = 800 * 12 = 9600.
Gastos que vas a tener = (560+50) *12 +200 + 400 =7920 Beneficios brutos =. 1680 eur /anuales. Peeero, tienes que declararlo en el IRPF, donde pondrás los ingresos brutos y como desgravable se considerarán las tasas, impuestos, intereses hipotecarios... pero no el capital amortizado. Además hay deducciones según zonas tensionadas, edad de inquilinos.... El resultante va a tu IRPF, por lo que si está en un tramo alto, se te va a ir un buen pico. P.ej si te quedaran que los gastos deducibles son 1800 (50 intereses /mes + 50 comunidad + seguro e IBI), serían 7800 euros, que en una zona de alquiler normal (50% reducción) tendrías que añadir 3900 eur a tu base del IRPF. Si tu base está ya en el 37%, le tendrías que dar además a hacienda unos 1443 euros. 1680 - 1443 = 237 eur/año de beneficio neto. Los intereses al principio serán mucho mayores, por lo que será mucho más desgravable y tendrás más rentabilidad, pero a medida que avance la hipoteca te irán bajando. Son cálculos rápidos, pero con un excel, tu situación personal y los datos de la hipoteca, seguro que lo sacas bien y te haces a la idea. Básicamente con esos ingresos de alquiler lo único que vas a conseguir es que te paguen la hipoteca, pero no vas a sacar mucha más pasta. |