Dudas Operación Inmobiliaria + Alquiler #TemaSerio
ForoCoches: Usuario
18-abr-2025 13:25
#1
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RESÚMEN: Situación: Usuario va a quedarse con su padre la casa familiar en un pueblo de Valencia. Es una finca con planta baja (para el padre) y dos pisos diáfanos de 100 m² cada uno, más buhardilla. Quiere reformar ambos: uno como vivienda habitual y el otro para alquilar (450–500 €/mes). Dudas:
Mi padre y yo vamos a quedarnos la casa familiar de mis abuelos, en el interior de Vlc un pueblo de <5K habitantes. Es una finca con planta baja para entrar a vivir, que se queda mi padre para retirarse allí (68 años), y 2 pisos de 100m2 cada uno + buhardilla y terraza interior el 2°. Ambos con acceso independiente a la planta baja. El tema es que están diafános, es decir necesito hacer toda la distribución, reforma intehral y los acabados. Por otro lado, lo positivo es que el techo, la fachada y ventanas exteriores están "nuevos" de la última reforma que hicieron mis abuelos hace unos 15 años. La idea es quedarme yo uno como vivienda habitual, y el otro, si llego con la financiación, reformarlo también con calidades más bajas y alquilarlo (unos 450/500€ calculo). Mi duda es como plantear la operación financiera:
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Editado: 26-abr-2025 17:42 -
*AutοBаn Spаm/Flood/Troǁ*
19-abr-2025 00:04
#3
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¿Quieres vivir pared con pared con un inquilino? Imagina que deja de pagarte o te sale marrullero... Con respecto a la operación que propones mejor sería que buscaras asesoramiento de alguien experto en inmo porque no es la típica operación de compraventa a la cual llegaríamos cualquier hijo de vecino. |
ForoCoches: Usuario
19-abr-2025 19:00
#4
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¿Quieres vivir pared con pared con un inquilino? Imagina que deja de pagarte o te sale marrullero...
Con respecto a la operación que propones mejor sería que buscaras asesoramiento de alguien experto en inmo porque no es la típica operación de compraventa a la cual llegaríamos cualquier hijo de vecino. Eso no me preocupa, me preocupa como conseguir financiación para poder reformar los 2 pisos. Con una tasación de 90K toda la finca, poco puedo hacer de entrada. A qué profesional acudirías? Asesor financiero? Broker hipotecario? Abogado fiscalista? Gracias Shur 
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ForoCoches: Usuario
23-abr-2025 21:12
#7
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hey shur! te puedo dar una opinión/visión personal y a ver si te sirve; podrías optar por hacerlo poco a poco empezando por el que vas a alquilar; primero te va a tocar apretarle la negociación al banco, ve a varios y juega un poco con ellos, pideles documentos que puedas llevar a otras entidades y crear competencia, el objetivo es conseguir 60/70k avalando con la finca que dices estar tasada en 90k, con ese primer prestamo haces la reforma del piso que vas a alquilar y ya cuando este terminado lo vuelves a tasar todo de nuevo (con la reforma nueva aumentara el valor) y te vas de nuevo a los bancos, lo mismo que hiciste meses atrás para la primera reforma te toca hacerlo ahora, con el apoyo del contrato de arrendamiento (cuanto mas largo mejor) y datos de tu inquilino para que vea que tienes la cuota del prestamo 1 cubierta con ese alquiler y con la tasación nueva revalorizada, y ahi le pides otros 60-70k y te metes en el segundo piso.. es un poco a "groso modo", pero si analizas bien lo que te digo y lo "profesionalizas" creo que puedes tener la operación cubierta sin problemas; evita la división horizontal hasta que lo tengas todo terminado y bien cubierto porque cuando la hagas tienes los impuestos del inmueble anterior pero x3 espero que te sirva al menos para ver otro punto de vista saludos y suerte shur, sin miedo! |
ForoCoches: Usuario
23-abr-2025 23:48
#8
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hey shur! te puedo dar una opinión/visión personal y a ver si te sirve; podrías optar por hacerlo poco a poco empezando por el que vas a alquilar; primero te va a tocar apretarle la negociación al banco, ve a varios y juega un poco con ellos, pideles documentos que puedas llevar a otras entidades y crear competencia, el objetivo es conseguir 60/70k avalando con la finca que dices estar tasada en 90k, con ese primer prestamo haces la reforma del piso que vas a alquilar y ya cuando este terminado lo vuelves a tasar todo de nuevo (con la reforma nueva aumentara el valor) y te vas de nuevo a los bancos, lo mismo que hiciste meses atrás para la primera reforma te toca hacerlo ahora, con el apoyo del contrato de arrendamiento (cuanto mas largo mejor) y datos de tu inquilino para que vea que tienes la cuota del prestamo 1 cubierta con ese alquiler y con la tasación nueva revalorizada, y ahi le pides otros 60-70k y te metes en el segundo piso..
es un poco a "groso modo", pero si analizas bien lo que te digo y lo "profesionalizas" creo que puedes tener la operación cubierta sin problemas; evita la división horizontal hasta que lo tengas todo terminado y bien cubierto porque cuando la hagas tienes los impuestos del inmueble anterior pero x3 espero que te sirva al menos para ver otro punto de vista saludos y suerte shur, sin miedo! Tengo experiencia negociando con bancos de mi primera hipoteca y lo veo factible. Lo que no me acaba de cuadrar, quizás por timing (yo me quiero ir a vivir allí cuando vengan hijos) es lo de reformar primero el piso destinado a alquilar, puesto que puede que yo lo necesite antes para mi. Mientras tanto, haría alquiler vacacional con mi actual chalet para ir rentabilizando la 1° propiedad. También podría hacer un contrato de alquiler ficticio a mi padre (el banco no sabe si estará viviendo en la planta baja o en el 1° o 2°) y luego volver a tasar cuando tenga la primera reforma no? Y a parte me lo podría desgravar no? Con tasación de 90K creo que unos 70K si que me darían hipotecando la finca, pero según m3 dijo la Dtora me va a salir interés más caro que si hago CV normal o autopromotor. Y si hiciera hipoteca autopromotor (con su proyecto y varias tasaciones según avance la obra etc) para la reforma de los 2 pisos, como lo ves? Factible? Gracias por tu opinión. El viernes voy al banco y al notario para ir avanzando todo. |
Editado: 23-abr-2025 23:50 -
ForoCoches: Usuario
24-abr-2025 01:17
#9
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si te digo la verdad ambas ideas me parecen buenas, lo del contrato con tu padre es a mi parecer una muy buena opción y el tema autopromotor pues también podria ser rentable, pero hay que "echar mas números"..escojas el camino que escojas, antes te aconsejo mirar como optimizar el tema impuestos, por lo que dices de "degravar".. hay mucho juego ahí según tu perfil fiscal; tienes confianza en la operación y cierta experiencia en tema bancos no creo que tengas problemas pero también te aconsejo siempre una visión profesional, busca un experto en estas operaciones o una empresa que se dedique a operaciones similares y paga la típica consultoría, si haces esto para cada proceso (banco, reforma, alquiler, impuestos) lo tendrás todo optimizado.. que puede que tu seas un experto, no lo dudo, pero siempre hay consejos o puntos de vista que se nos escapan, y otros lo tendrán! paga por consejos que te ahorrarán dinero y problemas, todo tiene trucos shur! suerte y espero pronto ver el resultado |
ForoCoches: Usuario
26-abr-2025 09:47
#10
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si te digo la verdad ambas ideas me parecen buenas, lo del contrato con tu padre es a mi parecer una muy buena opción y el tema autopromotor pues también podria ser rentable, pero hay que "echar mas números"..escojas el camino que escojas, antes te aconsejo mirar como optimizar el tema impuestos, por lo que dices de "degravar".. hay mucho juego ahí según tu perfil fiscal;
tienes confianza en la operación y cierta experiencia en tema bancos no creo que tengas problemas pero también te aconsejo siempre una visión profesional, busca un experto en estas operaciones o una empresa que se dedique a operaciones similares y paga la típica consultoría, si haces esto para cada proceso (banco, reforma, alquiler, impuestos) lo tendrás todo optimizado.. que puede que tu seas un experto, no lo dudo, pero siempre hay consejos o puntos de vista que se nos escapan, y otros lo tendrán! paga por consejos que te ahorrarán dinero y problemas, todo tiene trucos shur! suerte y espero pronto ver el resultado No soy experto jajaja. Simplemente tengo experiencia en gestión de hipotecas, pero no en este caso mío que es bastante complejo. Con qué profesionales debería contactar? Abogado fiscalista? Asesor financiero o inmobiliario? Ayer estuve en el banco y en la notaría. El notario me dijo, que existe el derecho de uso y habitación, en caso de no querer hacer la división horizontal, así mi padre se puede acoger a alguna figura legal. CONCLUSIÓN: - Compro con Hipoteca normal a mi nombre, me dan un 90% de Tasación sin problema por perfil y porque va a ser VH, es decir 81K - Le hago un contrato de alquiler a mi padre para la planta baja, así que vaya "pagándome legalmente" parte del dinero de la casa. - Empiezo reforma pagándola del dinero de mi padre (algo en efectivo y algo en transferencias con contrato privado entre las partes + el del alquiler que hacemos). - En unos años, cuando tenga la reforma de mi piso hecha, vuelvo a tasar y hago Cash Out Refinance, es decir, pido nueva hipoteca (o ampliación de la actual para reformar el otro piso.) Creo que esto puede ser una buena jugada. La verdad que es ilusionante...pero difícil de cojones hilarlo todo bien. Gracias |
ForoCoches: Flanders
26-abr-2025 17:48
#12
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Gracias por responder Shur.
No soy experto jajaja. Simplemente tengo experiencia en gestión de hipotecas, pero no en este caso mío que es bastante complejo. Con qué profesionales debería contactar? Abogado fiscalista? Asesor financiero o inmobiliario? Ayer estuve en el banco y en la notaría. El notario me dijo, que existe el derecho de uso y habitación, en caso de no querer hacer la división horizontal, así mi padre se puede acoger a alguna figura legal. CONCLUSIÓN: - Compro con Hipoteca normal a mi nombre, me dan un 90% de Tasación sin problema por perfil y porque va a ser VH, es decir 81K - Le hago un contrato de alquiler a mi padre para la planta baja, así que vaya "pagándome legalmente" parte del dinero de la casa. - Empiezo reforma pagándola del dinero de mi padre (algo en efectivo y algo en transferencias con contrato privado entre las partes + el del alquiler que hacemos). - En unos años, cuando tenga la reforma de mi piso hecha, vuelvo a tasar y hago Cash Out Refinance, es decir, pido nueva hipoteca (o ampliación de la actual para reformar el otro piso.) Creo que esto puede ser una buena jugada. La verdad que es ilusionante...pero difícil de cojones hilarlo todo bien. Gracias El papel lo aguanta todo. Hasta que luego el banco no le apetece ampliarte la hipoteca o cualquier otra cosa |
ForoCoches: Usuario
26-abr-2025 17:51
#13
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Si no me amplían la hipoteca pues ajo y agua... Ya reformaré cuando pueda. |