Me hipoteco, vendo mi piso o lo alquilo?
Old School
09-mar-2025 19:22
#1
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Buenas,Os expongo mi situación. A punto de terminar de pagar el crédito hipotecario que pedí hace 17 años para comprar mi primera vivienda habitual, en la que vivimos ahora. Cuando compré la vivienda tenía novia pero no teniamos niños. Ahora tenemos niños y creemos que esta vivienda se nos va a quedar pequeña cuando crezcan. Ahora están construyendo por la zona (no queremos cambiar de barrio) y creemos que puede ser una buena oportunidad para comprar un piso nuevo, ya entre los dos para que mi pareja también pueda tener un patrimonio. Mirando lo que puede costar un piso en la zona y lo que tendríamos que pedir de hipoteca tendría que ser un 90% mas o menos... Ahora, es la cuestión, si yo vendiera mi piso(lo compré en 2008 y creo que perdería dinero si miro cuanto pagué por el y la obra que tuve que hacer), me podrían dar un 40-45% de lo que cuesta la nueva casa... Con eso y con los ahorros que tengo yo podría pagar mi parte sin hipotecarme y mi pareja si que debería de pedir una hipoteca para su parte... Otra opción sería no venderlo y meternos los dos en una nueva hipoteca... Y otra opción sería no venderlo, ponerlo en alquiler y sacar algo de dinero por el alquiler... No dependería del alquiler para pagar la hipoteca pero si que me ayudaría a pagarla... En mi zona se alquila fácil los pisos, pero no es un piso que me vayan a dar mucho... A parte que me da pena que me lo "destrocen" ya que lo he cuidado mucho durante todos estos años. Necesito opiniones de lo que haríais en mi caso... Un saludo! |
ForoCoches: Miembro
09-mar-2025 19:39
#3
| Totalmente de acuerdo, y en inmobiliario los impuestos de transacción son una ineficiencia (vía robo) brutal, evítalos a toda costa... no es buena idea. |
Old School
09-mar-2025 20:02
#4
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Y la opción de alquilar el piso actual? No paro de escuchar gente desquiciada por los alquileres... Que no dan rentabilidad, preocupaciones... |
ForoCoches: Miembro
09-mar-2025 20:44
#7
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Lo que yo haría: Nuevo piso al 50% comprado entre los dos, con hipoteca al máximo que os den, siempre que os lo podáis permitir (tope de endeudamiento 35% de ingresos netos). Y tu piso es tuyo, lo alquilas con seguro de impago, y ahorra lo poco que saques. Nunca sabes cómo irán las cosas. |
ForoCoches: Usuario
10-mar-2025 00:51
#8
| Me cuesta creer que con el alquiler de tú piso no puedas pagar el 50% de la cuota de hipoteca del nuevo, pues tú mujer pagaría el otro 50%. Este tipo de cálculos funcionan bien cuando en la pareja hay una clara separación de bienes. |
ForoCoches: Miembro
10-mar-2025 01:08
#9
| Da números reales, precio de compra del piso actual, el alquiler que se suele pagar en tu zona, precio de compra del nuevo... Ya que en porcentajes nos podemos hacer una idea general, pero no es lo mismo el 40% de 300 mil euros que el 40% de 2 millones. |
ForoCoches: Miembro
10-mar-2025 02:03
#10
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Buenas,Os expongo mi situación.
A punto de terminar de pagar el crédito hipotecario que pedí hace 17 años para comprar mi primera vivienda habitual, en la que vivimos ahora. Cuando compré la vivienda tenía novia pero no teniamos niños. Ahora tenemos niños y creemos que esta vivienda se nos va a quedar pequeña cuando crezcan. Ahora están construyendo por la zona (no queremos cambiar de barrio) y creemos que puede ser una buena oportunidad para comprar un piso nuevo, ya entre los dos para que mi pareja también pueda tener un patrimonio. Mirando lo que puede costar un piso en la zona y lo que tendríamos que pedir de hipoteca tendría que ser un 90% mas o menos... Ahora, es la cuestión, si yo vendiera mi piso(lo compré en 2008 y creo que perdería dinero si miro cuanto pagué por el y la obra que tuve que hacer), me podrían dar un 40-45% de lo que cuesta la nueva casa... Con eso y con los ahorros que tengo yo podría pagar mi parte sin hipotecarme y mi pareja si que debería de pedir una hipoteca para su parte... Otra opción sería no venderlo y meternos los dos en una nueva hipoteca... Y otra opción sería no venderlo, ponerlo en alquiler y sacar algo de dinero por el alquiler... No dependería del alquiler para pagar la hipoteca pero si que me ayudaría a pagarla... En mi zona se alquila fácil los pisos, pero no es un piso que me vayan a dar mucho... A parte que me da pena que me lo "destrocen" ya que lo he cuidado mucho durante todos estos años. Necesito opiniones de lo que haríais en mi caso... Un saludo! Si tenéis unos ingresos conjuntos que os permitan asumir la hipoteca y, dependiendo de la edad, ahorrad para el 10% que os falta para mejorar condiciones, y ahorraros las turbulencias trumpianas y putinescas y esperad una situación más estable para emprender un proyecto en mejores condiciones y, repito, sin descapitalizarte en lo particular. |
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10-mar-2025 12:20
#11
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Al final alquilar... o es un piso comprado muy bien de precio con posibilidades de revalorizacion para que te de buena rentabilidad... o es que alquilas un piso comprado sin dinero (hipoteca), y obtienes rentabilidad de ese dinero que no es tuyo. Para sacarle un 3% de rentabilidad... lo vendes e inviertes en algo o a un deposito al 3% |
Old School
10-mar-2025 12:30
#13
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Mi opinión: nunca te descapitalices y más aún si fuera únicamente de tu propiedad... la vida da muchas vueltas y nunca sabes dònde ni cómo acabarás...
Si tenéis unos ingresos conjuntos que os permitan asumir la hipoteca y, dependiendo de la edad, ahorrad para el 10% que os falta para mejorar condiciones, y ahorraros las turbulencias trumpianas y putinescas y esperad una situación más estable para emprender un proyecto en mejores condiciones y, repito, sin descapitalizarte en lo particular. |
Old School
10-mar-2025 12:32
#14
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Al final alquilar... o es un piso comprado muy bien de precio con posibilidades de revalorizacion para que te de buena rentabilidad... o es que alquilas un piso comprado sin dinero (hipoteca), y obtienes rentabilidad de ese dinero que no es tuyo.
Para sacarle un 3% de rentabilidad... lo vendes e inviertes en algo o a un deposito al 3% No se que rentabilidad le puedo sacar al alquiler del piso... |
Forocochero premium
10-mar-2025 12:36
#15
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Yo no alquilaría jamás OP. Aunque tengas inquilino "perfecto", seguro impago etc. Son dolores de cabeza. Vende y mira la hipoteca myinvestor que te dejan pignorar fondos para dar hipoteca en mejores condiciones. Fondos me refiero a unos indexados. Creo que la pasta que recojas te va a dar mucho mejor rendimiento que un alquiler medio durante 20 años. Al cual luego tendrías que sumar incremento patrimonial + plusvalía de muchos años. Ahora seguramente ambos sean 0 por la fecha de compra que has puesto. Igual vendes por menos de lo que te costó..... 
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10-mar-2025 12:41
#16
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O puedo vender este piso y comprar un piso para disfrutarlo, no? quiero decir... este piso no lo disfrutaría ya que estariamos hablando de un piso a excasos 200 metros de las nuevas construcciones, por lo que tendría un piso cerrado a cal y canto sin ningun movimiento y con sus gastos...
No se que rentabilidad le puedo sacar al alquiler del piso... Claro. rentabilidad... cuanto te costo, ejemplo... 200k cuanto te pagarian de alquier... 600x12= 7200, le restas los gastos (comunidad, ibi, seguro, mantenimiento...), por ejemplo 1500 7200-1500= 5700 despues de gastos te quedan al año, de ahi le restas lo que tendras q pagar a hacienda en la renta... un 20%? pues te quedan como 4700 limpios netos. y sacas el tanto por ciento... 4700/200.000 x100 = 2.28%de rentabilidad neta para eso vendes el piso y lo pones en un plazo fijo al 3% y te evitas de rollos con eso ya decides si alquilas o vendes. Une tambien si quieres estar lidiando con inquilinos, etc y si no vendes, pagas el otro y fiesta |
Old School
10-mar-2025 12:57
#17
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Yo no alquilaría jamás OP.
Aunque tengas inquilino "perfecto", seguro impago etc. Son dolores de cabeza. Vende y mira la hipoteca myinvestor que te dejan pignorar fondos para dar hipoteca en mejores condiciones. Fondos me refiero a unos indexados. Creo que la pasta que recojas te va a dar mucho mejor rendimiento que un alquiler medio durante 20 años. Al cual luego tendrías que sumar incremento patrimonial + plusvalía de muchos años. Ahora seguramente ambos sean 0 por la fecha de compra que has puesto. Igual vendes por menos de lo que te costó..... |
Old School
10-mar-2025 13:04
#18
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Claro.
rentabilidad... cuanto te costo, ejemplo... 200k cuanto te pagarian de alquier... 600x12= 7200, le restas los gastos (comunidad, ibi, seguro, mantenimiento...), por ejemplo 1500 7200-1500= 5700 despues de gastos te quedan al año, de ahi le restas lo que tendras q pagar a hacienda en la renta... un 20%? pues te quedan como 4700 limpios netos. y sacas el tanto por ciento... 4700/200.000 x100 = 2.28%de rentabilidad neta para eso vendes el piso y lo pones en un plazo fijo al 3% y te evitas de rollos con eso ya decides si alquilas o vendes. Une tambien si quieres estar lidiando con inquilinos, etc y si no vendes, pagas el otro y fiesta Eso es lo que no se, por cuanto podría alquilar ese piso al mes... no tengo una referencia cercana, en la localidad no he visto nada en alquiler en ninguna web de alquileres... Uno de mis vecinos vive de alquiler... podría sacar información sobre el coste, pero tampoco quiero preguntar nada de momento... porque preguntas y ya todo el mundo da por hecho de que lo vas a hacer, en 2 dias tengo gente mirando el piso jeje Gastos anuales sin mantenimiento, he calculado unos 1100-1200€... ostras... hacienda es 20% por alquiler, ee? vaya torta te dan... |
ForoCoches: Miembro
10-mar-2025 13:19
#19
| Al vender primera vivienda para comprar otra no hay bonificaciones en algunos impuestos? Algo he oído, pero ni idea |
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10-mar-2025 13:28
#20
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El piso me costó 150k y realicé una obra de 30k... mas o menos...
Eso es lo que no se, por cuanto podría alquilar ese piso al mes... no tengo una referencia cercana, en la localidad no he visto nada en alquiler en ninguna web de alquileres... Uno de mis vecinos vive de alquiler... podría sacar información sobre el coste, pero tampoco quiero preguntar nada de momento... porque preguntas y ya todo el mundo da por hecho de que lo vas a hacer, en 2 dias tengo gente mirando el piso jeje Gastos anuales sin mantenimiento, he calculado unos 1100-1200€... ostras... hacienda es 20% por alquiler, ee? vaya torta te dan... lo de hacienda dependera de los gastos que puedas meter y de que otros ingresos tengas, al final sube la base hay mucha demanda de alquiler en toda España...investiga aunq sea en barrios cercanos, y piensa q tb es ciclico... experiencia mia... mismo piso entre 400 y 650, otro entre 650 o 950 en un rango de pocos años, sube baja sube baja en gastos añade un seguro de impago de alqiuler |
Old School
10-mar-2025 13:33
#22
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lo de hacienda dependera de los gastos que puedas meter y de que otros ingresos tengas, al final sube la base
hay mucha demanda de alquiler en toda España...investiga aunq sea en barrios cercanos, y piensa q tb es ciclico... experiencia mia... mismo piso entre 400 y 650, otro entre 650 o 950 en un rango de pocos años, sube baja sube baja en gastos añade un seguro de impago de alqiuler El seguro por impago cuanto coste suele tener anualmente? Gracias por la información... Estoy viendo cosas que no habría visto nunca. |
ForoCoches: Miembro
10-mar-2025 13:54
#23
| Si, reinversión por vivienda habitual en los 2 años. Pero el IVA que has pagado entre el 6-10% al comprar la primera y el que vas a pagar al comprar la segunda te lo envainas igualmente. |
Forocochero premium
10-mar-2025 14:03
#24
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Perder dinero es un concepto "variable" Shur.... Es decir, por ejemplo, compra en 2008, has pasado al menos 5/6 años pagando 0€ en cada letra. Eso es mucha pasta. Tema reforma. Has hecho la que has querido, a tu gusto, la has amortizado y disfrutado. Si es algo +- atemporal, con calidades buenas estará bien conservado, pues seguramente alguien lo valore y el estado se puede considerar como "para entrar a vivir".... Esto con comillas. Objetivamente el estado de un piso es 3/4 categorías. Nuevo Seminuevo - reforma con 5 años aprox. Usado - lo que dije del tuyo. Puede ser necesario actualizar algo mas allá de pintar y hacer el suelo, que es algo "barato" sobre 10k depende m2. Para reformar - En el momento que tengas que hacer suelos, ventanas, picar baños y cocina, instalación eléctrica y fontanería ya es así. Ojo, no hace falta que sea un piso de 50 años para eso. Hay algunos con mucho menos, 30, que están casi para tirar abajo.....  Así que lo de crecer niños..... Yo estaba en tu misma situación en 2019. Después de perseguir la operación, lo cuadré en 2022. Ahí hubo una ventana justo después de Ucrania. Yo firmé la compra en julio. Si puedes comprar sin obligación de vender, pues es la situación ideal. Luego ya decides si te interesa alquilar, o prefieres vender. Ya te digo que desde la óptica de alguien que ha sido casero casi 20 años, y en una situación mucho mejor que esta, solo veo REDFLAGS. Siendo tu, cogería la hipoteca al 80% entre vosotros 2, y tu dinero calentito. Como bien has dicho, el piso no te lo van a cuidar. Eso es un inquilino de cada 1000......  Te van a llamar en finde porque se ha roto la lavadora..... Porque han metido una manta que mojada pesa 10kg en una lavadora de 6......  Por ejemplo. Y así todos. Se van a pensar que eres su madre en vez de su casero.....
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Forocochero premium
10-mar-2025 14:11
#25
Tricki te has comido una galleta.....  En serio Shur. Plusvalía municipal pagas si declaras beneficio. Luego aparte depende si lo has tenido muchos años. No hay escapatoria que no sea vender por debajo del precio de compra. El incremento patrimonial es de nuestro amigos de la AEAT, y eso, creo que son 3 años tope que quedas exento y no pagas nada si reinviertes los beneficios en otra "nueva" vivienda habitual. También puedes escaquearte del modo anterior, declaras venta por menos pasta, e incluso en vez de declarar ganancias, declaras perdidas....  Pero no pienses que te van a devolver 2 duros extras. Simplemente te quedas la pasta y no te aplican un 20% o lo que toque.....
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10-mar-2025 14:42
#26
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600 ya se paga casi en cualquier sitio... miratelo bien un seguro de impago d alquileres de un alquiler de unos 600 pues te puede ir en unos 330-400 al año aqiu seguro q aprendes  ojo que luego hay q contrastar bien la info, que metemos gazapos todos pero a grandes rasgos, aprendes
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10-mar-2025 14:45
#27
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Tricki te has comido una galleta.....
En serio Shur. Plusvalía municipal pagas si declaras beneficio. Luego aparte depende si lo has tenido muchos años. No hay escapatoria que no sea vender por debajo del precio de compra. El incremento patrimonial es de nuestro amigos de la AEAT, y eso, creo que son 3 años tope que quedas exento y no pagas nada si reinviertes los beneficios en otra "nueva" vivienda habitual. También puedes escaquearte del modo anterior, declaras venta por menos pasta, e incluso en vez de declarar ganancias, declaras perdidas.... Pero no pienses que te van a devolver 2 duros extras. Simplemente te quedas la pasta y no te aplican un 20% o lo que toque..... Galletón sí toda la razón, es la plusvalia de hacienda, aunque en algun ayto tb hay alguna bonificacion maja, seria mirarlo.y sobretodo eso... a ser posible por debajo de... q justos esos impuestos que no pagues serán los que se gastan en putis nuestros politivos, q el resto va a carreteras hospitales colegios... |
Old School
10-mar-2025 14:53
#28
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Perder dinero es un concepto "variable" Shur....
Es decir, por ejemplo, compra en 2008, has pasado al menos 5/6 años pagando 0€ en cada letra. Eso es mucha pasta. Tema reforma. Has hecho la que has querido, a tu gusto, la has amortizado y disfrutado. Si es algo +- atemporal, con calidades buenas estará bien conservado, pues seguramente alguien lo valore y el estado se puede considerar como "para entrar a vivir".... Esto con comillas. Objetivamente el estado de un piso es 3/4 categorías. Nuevo Seminuevo - reforma con 5 años aprox. Usado - lo que dije del tuyo. Puede ser necesario actualizar algo mas allá de pintar y hacer el suelo, que es algo "barato" sobre 10k depende m2. Para reformar - En el momento que tengas que hacer suelos, ventanas, picar baños y cocina, instalación eléctrica y fontanería ya es así. Ojo, no hace falta que sea un piso de 50 años para eso. Hay algunos con mucho menos, 30, que están casi para tirar abajo..... Así que lo de crecer niños..... Yo estaba en tu misma situación en 2019. Después de perseguir la operación, lo cuadré en 2022. Ahí hubo una ventana justo después de Ucrania. Yo firmé la compra en julio. Si puedes comprar sin obligación de vender, pues es la situación ideal. Luego ya decides si te interesa alquilar, o prefieres vender. Ya te digo que desde la óptica de alguien que ha sido casero casi 20 años, y en una situación mucho mejor que esta, solo veo REDFLAGS. Siendo tu, cogería la hipoteca al 80% entre vosotros 2, y tu dinero calentito. Como bien has dicho, el piso no te lo van a cuidar. Eso es un inquilino de cada 1000...... Te van a llamar en finde porque se ha roto la lavadora..... Porque han metido una manta que mojada pesa 10kg en una lavadora de 6...... Por ejemplo. Y así todos. Se van a pensar que eres su madre en vez de su casero..... Lo que estoy seguro es de que si tengo que comprar un piso tiene que ser olvidandome del que tengo, en el sentido de que no quiero depender de hacer algo contando con el piso actual... Eso si, conseguir otro 10% (ahora tenemos un 10%) no es tan sencillo para llegar al 80%, aunque no es imposible... pero luego entra el factor edad, teniendo casi 45 años... cuanto mas esperemos, mas nos puede costar pedir una hipoteca... |