Como calculais rentabilidad inversión inmobiliaria

Cita de ArthurC Clarke

yo utilizo calculadoras de las que hay por Internet como los bancos o esta :https://javilinares.com/calculadora/...idad-alquiler/

como ejemplo a mi me sale 12% bruto y 9% neto con mis detalles

Cita de Rutiger88

Si te sale baja rentabilidad será porque compras muy caro o el alquiler estimado es barato. Normalmente son 500€ de alquiler por cada 100.000€ y te sale fácilmente +10% rentabilidad como tu lo has explicado. PD: Seguros, IBI, comunidad.. puedes repercutírselo al inquilino

Cita de Tricki

yo sobretodo miro el precio actual del inmueble para calcular la rentabilidad


cuando me daban 180k de un piso y me pagaban 750 de alquiler me es rentable... si me pagan 280k por el piso y 800 de alquiler no me es rentable, me voy a un fondo y me evito rollos.


para la rentabilidad sobretodo... ingresos - tooodos los gastos (seguros, ibi, comunidad, reparaciones). Para bien deberías meter tambien un pellizco para mantenimiento (pintura, destrozos, que si la persiana, si la puerta).


Y la clave... si te apalancas o no. Si te apalancas mete los intereses como gasto. lo de apalancarse lo veo una manera de 'ahorrar' o ir haciendo patrimonio. Si no te apalancas, pues lo que te digo al ppio, mira a ver si podrias sacar mismo rendimiento sin tantos rollos.



Y bueno como todo, rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras en inmo tb hay ciclos.

Cita de ITFreelancer

La rentabilidad no me sale muy alta la verdad. Solo va subiendo a medida que pasan los anyos y baja la parte de interes que se pagaria de hipoteca y sube la de capital. Pero a saber si no tendria que hacer frente a derramas o reformas en todo ese tiempo.


En mis calculos solo merece la pena si te dan una buena hipoteca a muchos anyos y por un porcentaje alto. A menos que se encuentre un chollo a precio bajo como dices...

Cita de Rutiger88

Vale, ya entendí por que te salen las rentabilidades tan bajas. Las rentabilidades para inmuebles se calculan con intereses fijos, ya que vas a llevar la hipoteca a vencimiento y vas a pagar más al principio y menos al final, para facilitar el calculo de la rentabilidad se hace un promedio de todos los años. Ojo, repito, eso es si llevas la hipoteca a vencimiento, que seria lo habitual en estos casos, ya que si quieres calcular rentabilidades de alquiler es porque piensas llevarlo a largo plazo y no al corto plazo de comprar-vender más caro.

Ejemplo con números aleatorios: haces la simulación de la hipoteca de 100K al 3% TIN 30 años. Total de interés pagado durante los 30 años 30.000€. Primer año pagas 4K de intereses. Ultimo año pagas 500€ de intereses. Aquí para ser representativo tendrías que hacer el total de intereses dividido por la duración de la hipoteca: Intereses promediados = 30K/30años= 1K/año-->


Ahora si aplicas tu formula: (ingresos - gastos (seguros, ibi, irpf, intereses promediados hipoteca, etc)) / inversion inicial (entrada + gastos hipoteca)

Cita de ITFreelancer

Ah gracias Rutiger. Eso lo hace mas razonable. He hecho unos calculos y esto tiene mejor pinta. No es una locura pero apalancarse tiene sus ventajas (y sus riesgos)

Cita de Rototes

Espero que no te fíes mucho de los cálculos esos que te ha dicho... parte de la base de que una hipoteca de 30 años, 3% tin, de 100k, son 30000 euros de intereses.... así no se calculan ni los intereses


La rentabilidad es ingresos-gastos(impuestos+mantenimientos+oda la cuota)/entrada
Debería darte un 15% aprox

Cita de ITFreelancer

Toda la cuota? Sólo metía los intereses y aun así no llego al 15% ni de broma con ninguno de los pisos que veo de ejemplo.

Cita de ITFreelancer

Invierto en fondos y contento pero al cambiar de ciudad el casero me explica que el piso no dura dos dias anunciado. Que la gente le pide por favor que se lo alquile.

Visto esto he intentado ver si de verdad es tan rentable. Lo de hipotecarse a bajo coste es la mejor parte pero las rentabilidades que me salen no son gran cosa al empezar.


Calculo el cash on cash yield y se me queda en un 4 o 5% con los intereses altos de la hipoteca en los primeros anyos. Muchos anyos despues la rentabilidad pasa del 15% que esta muy bien pero seguramente haya tenido que reformar la cocina para entonces.


Puede ser tan alta la rentabilidad inmobiliaria con hipoteca o estoy haciendo algo mal? Que calculo usais?

Cita de Rototes

Espero que no te fíes mucho de los cálculos esos que te ha dicho... parte de la base de que una hipoteca de 30 años, 3% tin, de 100k, son 30000 euros de intereses.... así no se calculan ni los intereses


La rentabilidad es ingresos-gastos(impuestos+mantenimientos+oda la cuota)/entrada
Debería darte un 15% aprox

Cita de ITFreelancer

Toda la cuota? Sólo metía los intereses y aun así no llego al 15% ni de broma con ninguno de los pisos que veo de ejemplo.

Cita de Rutiger88

Lo estabas haciendo bien. Solo se meten intereses y otros gastos. Lo que amortizas de capital son retornos, aunque esos retornos se queden "bloqueados" en el piso que compras.

Cita de titanalvaro

Hay muchísimas calculadoras por internet y apps pero tendría en cuenta varias cosas, entre otras muchas:
1ª a nivel "rentabilidad" suele salir mejor hipotecarse que no hacerlo, por el efecto del apalancamiento.
2ª descuenta todos los gastos, si lo haces verás que la rentabilidad cae a lo bestia.
3ª para que una vivienda saque una rentabilidad del 10% (neto) el precio de compra tiene que ser muy muy bajo, incluso diría que pocas viviendas actuales de las grandes ciudades te vayan a dar buena rentabilidad teniendo en cuenta precio de compra y alquiler.

Una fórmula rápida que se suele usar (a grosso modo) para ver la rentabilidad es dividir el alquiler anual entre el precio de compra, esa es la rentabilidad aprox en bruto.