Compra piso rentabilidad

Cita de yokozuna

Para empezar, hacer las cuentas. Veamos qué datos tenemos:-Valor del piso: 150.000 euros.
-Valor de pequeña reforma: 10.000 euros.
-Entrada:40.000 euros.


Como vemos, ya no cumples ni siquiera el requisito de tener al menos el 30% del valor del piso, excluida reforma, para poder comprar. Suponiendo que consigas una hipoteca al 80%, que siendo segunda o posterior vivienda y destinándose a alquiler se te complicará un poco. En resumen, para poder comprar ese piso deberías disponer de 45.000 euros para afrontar el 20% más gastos y 10.000 euros extras para afrontar la reforma. Total: 55.000 euros.


Vamos ahora a la rentabilidad, partiendo de que aportas lo del párrafo anterior, y con una hipoteca a 30 años al 2,15% fijo. Sin seguros ni demás historias.
-Cuota mensual 453 euros.
-Importe hipoteca 120.000 euros.
-Interés total hipoteca 43.000 euros.


Vamos a simplificar mucho y hacer el cálculo lineal, aunque la realidad es que el sistema francés de las hipotecas es un poco más perjudicial los primeros años. Si dividimos los 43.000 euros en 30 años, sale un interés promedio anual de 1433 euros.


-Ingresos brutos al año (óptimos), 800 x 12, 9600 euros.
-Gastos por intereses: 1433.
-Seguro alquiler: 800 euros.
-Seguro hogar: 300 euros.
-Comunidad: 500 euros.
-IBI: 400 euros.
-Total gastos: 3433 euros.
-Ingresos netos: 6167 euros.


Ahora veamos la rentabilidad neta relativa:


6167 * 100 / 55000 = 11,21 %. Es decir. Suponiendo que no salen gastos extra nunca (que es imposible porque siempre hay cosas que se rompen), y que la tienes alquilada todos y cada uno de los meses del año esa es la rentabilidad media que podrás conseguir al cabo de los 30 años.


Ahora bien, vamos a ver en qué forma se materializa la rentabilidad, todo de forma media y lineal en el periodo de 30 años. De la cuota de 453 euros mensuales, 119 euros se dedican al pago de intereses (de media en los 30 años, repito), y 333 a amortizar capital. Por lo tanto, de los ingresos netos de 6167 euros, 3996 euros se van a amortizar capital (es rendimiento, al fin y al cabo estás amortizando un capital pendiente) y 2171 euros entran limpios en tu cuenta. Aquí destacar que debido a que el sistema de amortización de la hipoteca es el tipo francés, en el que se pagan los intereses del capital pendiente, los cálculos que hemos hecho, que son medios en el periodo de 30 años, son muy ventajistas, puesto que los primeros años la rentabilidad será bastante más baja debido a que gran parte de la cuota se va a pagar intereses, pero se compensa porque los últimos años será más alta dado que los intereses bajarán bastante. Esto te afecta más o menos en función de cuánto tiempo tienes pensado mantener esta inversión: si lo piensas hacer a 5 años vista no será muy ventajosa, si te lo planteas como algo para toda la vida pues quizás pueda merecer la pena.


Por último no te olvides del IRPF, que según sea tu renta y otras desgravaciones que puedas hacer, será más o menos cantidad, pero siempre calculado sobre los 9600 euros que ingresas brutos. También podrías contar con la revalorización del inmueble a lo largo del tiempo, pero que es algo que tendrás que calcular tu en función de la vivienda que compres y como esperas que evolucione el mercado.


Como ves, poniéndolo todo de color de rosa la rentabilidad sale muy justita. A poco que tengas que hacer una reforma cada 10 años, que tengas periodos sin alquiler o impagos, que tengas que hacer reparaciones y comprar electrodomésticos nuevos, etc. las rentabilidades van a bajar bastante. En general, para inmuebles comprados con apalancamiento, se debería esperar un retorno de al menos el 15%, si no más.

Cita de Socarrón

Nunca he entendido por qué en los hilos de inversión inmobiliaria rara vez se tiene en cuenta la revalorización de la vivienda que puede ser de dos cifras muchos años.

Cita de darkblade60

Un piso para lo único que vale es para ahorrarte el alquiler si dónde quieres vivir es abusivo, si ya tienes piso, no te compliques la vida en este punto, todo a Bitcoin.

No existe peor inversión que un puto piso.

Cita de Ismapro

Eso es ,yo tengo 5 alquileres que me generan más de 5k fácil sin mover un dedo y estoy pensando meterlo todo al BTC en máximos .

Cita de darkblade60

estas a expensas de lo que dicte el gobierno.


Si españa quiebra, si hay algun problema gordo, suerte con vender las casas para pirarte.

Cuando empezaste a comprar casas para alquilar? que hubiera pasado si destinas ese dinero en ese momento a BTC?


No me contestes

Cita de RAE

Opino lo mismo que el comentario anterior. Demasiado caro el piso. Si haces las cuentas verás que la rentabilidad será muy baja.

Leí un comentario por aquí que decía que para esto de los pisos: “Excel, Excel y más Excel”.

Desde mi punto de vista, es crucial tener todos los números claros antes de lanzarse. Además el proceso de montar tú mismo tu calculadora en Excel es muy formativo.

Cita de Ibair26

Sin hacer los calculos al detalle veo una rentabilidad ridícula. 2000€ de beneficio al año para tus 40k puestos en el mejor de los casos. Te da mas una cuenta remunerada al 1%.

Los inmuebles solo tienen sentido si te apalancas al maximo y buscas pisos mas rentables.

Cita de yokozuna

Para empezar, hacer las cuentas. Veamos qué datos tenemos:-Valor del piso: 150.000 euros.
-Valor de pequeña reforma: 10.000 euros.
-Entrada:40.000 euros.


Como vemos, ya no cumples ni siquiera el requisito de tener al menos el 30% del valor del piso, excluida reforma, para poder comprar. Suponiendo que consigas una hipoteca al 80%, que siendo segunda o posterior vivienda y destinándose a alquiler se te complicará un poco. En resumen, para poder comprar ese piso deberías disponer de 45.000 euros para afrontar el 20% más gastos y 10.000 euros extras para afrontar la reforma. Total: 55.000 euros.


Vamos ahora a la rentabilidad, partiendo de que aportas lo del párrafo anterior, y con una hipoteca a 30 años al 2,15% fijo. Sin seguros ni demás historias.
-Cuota mensual 453 euros.
-Importe hipoteca 120.000 euros.
-Interés total hipoteca 43.000 euros.


Vamos a simplificar mucho y hacer el cálculo lineal, aunque la realidad es que el sistema francés de las hipotecas es un poco más perjudicial los primeros años. Si dividimos los 43.000 euros en 30 años, sale un interés promedio anual de 1433 euros.


-Ingresos brutos al año (óptimos), 800 x 12, 9600 euros.
-Gastos por intereses: 1433.
-Seguro alquiler: 800 euros.
-Seguro hogar: 300 euros.
-Comunidad: 500 euros.
-IBI: 400 euros.
-Total gastos: 3433 euros.
-Ingresos netos: 6167 euros.


Ahora veamos la rentabilidad neta relativa:


6167 * 100 / 55000 = 11,21 %. Es decir. Suponiendo que no salen gastos extra nunca (que es imposible porque siempre hay cosas que se rompen), y que la tienes alquilada todos y cada uno de los meses del año esa es la rentabilidad media que podrás conseguir al cabo de los 30 años.


Ahora bien, vamos a ver en qué forma se materializa la rentabilidad, todo de forma media y lineal en el periodo de 30 años. De la cuota de 453 euros mensuales, 119 euros se dedican al pago de intereses (de media en los 30 años, repito), y 333 a amortizar capital. Por lo tanto, de los ingresos netos de 6167 euros, 3996 euros se van a amortizar capital (es rendimiento, al fin y al cabo estás amortizando un capital pendiente) y 2171 euros entran limpios en tu cuenta. Aquí destacar que debido a que el sistema de amortización de la hipoteca es el tipo francés, en el que se pagan los intereses del capital pendiente, los cálculos que hemos hecho, que son medios en el periodo de 30 años, son muy ventajistas, puesto que los primeros años la rentabilidad será bastante más baja debido a que gran parte de la cuota se va a pagar intereses, pero se compensa porque los últimos años será más alta dado que los intereses bajarán bastante. Esto te afecta más o menos en función de cuánto tiempo tienes pensado mantener esta inversión: si lo piensas hacer a 5 años vista no será muy ventajosa, si te lo planteas como algo para toda la vida pues quizás pueda merecer la pena.


Por último no te olvides del IRPF, que según sea tu renta y otras desgravaciones que puedas hacer, será más o menos cantidad, pero siempre calculado sobre los 9600 euros que ingresas brutos. También podrías contar con la revalorización del inmueble a lo largo del tiempo, pero que es algo que tendrás que calcular tu en función de la vivienda que compres y como esperas que evolucione el mercado.


Como ves, poniéndolo todo de color de rosa la rentabilidad sale muy justita. A poco que tengas que hacer una reforma cada 10 años, que tengas periodos sin alquiler o impagos, que tengas que hacer reparaciones y comprar electrodomésticos nuevos, etc. las rentabilidades van a bajar bastante. En general, para inmuebles comprados con apalancamiento, se debería esperar un retorno de al menos el 15%, si no más.

Cita de enriqueR1

Hola Shurs .

Estoy pensando en comprar un piso como inversión en alguna ciudad cercana y bien comunicada a Madrid. Guadalajara o Toledo por ejemplo.

Los que he visto están en torno a 150K para hacerle una pequeña reforma .
Viendo los alquileres de la zona , están sobre 800€.

Yo daría 40k de entrada, y la hipoteca se me queda sobre 500€ + comunidad + seguro alquiler .

Teniendo esos datos lo veis buena opción como inversión? O mejor meto todo a indexados ?
Ya tengo otra casa alquilada en Toledo con hipoteca.

Gracias