Comprar para alquilar

Cita de Adamkiewicz

Buenas, pregunto aqui que es más serio que el general.Qué opinión tenéis al respecto? Crees que la situación política es demasiado tensa como para plantearlo o todo es ruido y no se va hacer nada? (Al fin al cabo, todos los países están igual)


Me ha surgido la oportunidad de comprar en zona universitaria para alquilar. Puedo pagar la hipoteca incluso si no lo alquilara, pero me da vértigo.


Yo pienso que antes de todo este boom inmobiliario, había estudiantes que necesitaban piso en el q alojarse.


Que opináis?

Cita de juicioso

Si el precio no es malo compra ya.


Los estudiantes rompen cosillas pero pagan siempre. Contrato con aval de los padres o al menos como responsables solidarios.Acaba el curso y adiós. No okupas.
Eso sí, julio y agosto no cobras.


Creo que compensa.
Además el piso probablemente multiplique su precio por 2 en 20 años. Previsión pesimista.

Cita de Bilhm

Rentable es, siempre y cuando se haga bien. Para ello excel, excel y más excel y no comprar por impulsos. También entender cuales son los riesgos y tenerlos muy en cuenta (porque sí, los riesgos son bastante altos). Pero si te sale bien, como inversión es mucho más rentable que el indexado promedio, siempre y cuando se haga con apalancamiento

Si dices que está en zona universitaria yo no se lo alquilaría a estudiantes, si acaso a personal docente, de investigación, etc. En definitiva, gente con nomina. Pero ya es mi opinión

Cita de Adamkiewicz

Gracias a los dos. El precio de compra no es buenísimo pero no precisa de reforma y:
Precio hipoteca al año < (ingresos-impuestos-gastos)


Lo que me preocupa es el tema político, las cuentas sobre el papel salen. Sería muy apalancado y tengo mucha capacidad de endeudamiento (si funcionario, si suelto alto)

Cita de el_menda

Explica eso de que es más rentable que un indexado, porque dudo que te dé un 5% neto el alquiler como si te puede dar un fondo del sp500

Cita de Bilhm

Es que lo estás calculando mal. Para calcular la rentabilidad estoy teniendo en cuenta el capital aportado respecto a lo que se obtiene, por eso menciono que tiene sentido si la inversión es apalancada.


Lo pongo con números para que se entienda mejor, es un mero ejemplo. Si un piso vale 100k y tengo que poner un 10%, 10k de impuestos, notarios y demás, si el piso tenga un 2% de revalorización anual, el valor del inmueble se incrementa en 2k, que es un 20% de tu inversión inicial.
Aparte de eso, las cuotas de la hipoteca "se pagan solas" siempre y cuando el alquiler te las compense y además te genera un cierto cashflow que puedes usarlo para indexados, para ahorrar para la entrada para otros pisos o para lo que te venga a ti bien. Si el cashflow positivo fuesen por ejempo 50 euros al mes, estarías obteniendo 600 euros anualmente. 2000 de revalorización + 600 de cashflow es un 26% de la inversión inicial. A largo plazo puede compensar mucho.

Cita de Bilhm

Si los números salen pues por qué no? pro estás considerando que los ingresos superan a los gastos si lo alquilas por habitaciones o si alquilas el piso entero? Lo digo porquepor habitaciones la tasa de rotación suele ser más alta. Además, si lo alquilas a estudiantes posiblemente tengas el piso dos meses vacío durante verano, por lo que pasarías a cobrar menos y esos dos meses tendrás que pagar la cuota de la hipoteca igualmente.

Por curiosidad, no hace falta que des demasiados detalles pero qué tal ves la revalorización de dicha zona? Osea, es una universidad de una ciudad/pueblo que nadie sabe ubicar en el mapa o es más ciudad mediana/grande?

Cita de adamkiewicz

buenas, pregunto aqui que es más serio que el general.qué opinión tenéis al respecto? Crees que la situación política es demasiado tensa como para plantearlo o todo es ruido y no se va hacer nada? (al fin al cabo, todos los países están igual)


me ha surgido la oportunidad de comprar en zona universitaria para alquilar. Puedo pagar la hipoteca incluso si no lo alquilara, pero me da vértigo.


Yo pienso que antes de todo este boom inmobiliario, había estudiantes que necesitaban piso en el q alojarse.


Que opináis?

Cita de Adamkiewicz

Es ciudad mediana-grande.
La idea sería estudiantes, piso completo


Gracias a todos por las respuestas.


La cosa es que la bolsa/indexados por H o por B no lo llevo demasiado bien. Y me interesa tener un bien en esta zona en unos años, pero claro, siempre da vértigo.

Cita de zonocotropo

Por esa regla de 3, compra el QQQ3 en 2014 y luego hablas de rentabilidad de indexados...

Cita de Adamkiewicz

Buenas, pregunto aqui que es más serio que el general.Qué opinión tenéis al respecto? Crees que la situación política es demasiado tensa como para plantearlo o todo es ruido y no se va hacer nada? (Al fin al cabo, todos los países están igual)


Me ha surgido la oportunidad de comprar en zona universitaria para alquilar. Puedo pagar la hipoteca incluso si no lo alquilara, pero me da vértigo.


Yo pienso que antes de todo este boom inmobiliario, había estudiantes que necesitaban piso en el q alojarse.


Que opináis?

Cita de HyperDreams

Yo pensaba en vender, imaginate.


Compra un piso de al menos 3 habitaciones y las alquilas, ese tipo de alquiler no va por ley de arrendamientos urbanos y en caso de lios creo que lo tienes mas fácil para sacarlos. Yo me lo estoy meditando como plan B antes de vender.

Cita de Adamkiewicz

Buenas, pregunto aqui que es más serio que el general.Qué opinión tenéis al respecto? Crees que la situación política es demasiado tensa como para plantearlo o todo es ruido y no se va hacer nada? (Al fin al cabo, todos los países están igual)


Me ha surgido la oportunidad de comprar en zona universitaria para alquilar. Puedo pagar la hipoteca incluso si no lo alquilara, pero me da vértigo.


Yo pienso que antes de todo este boom inmobiliario, había estudiantes que necesitaban piso en el q alojarse.


Que opináis?

Cita de Bilhm

Ahí tienes razón shur. Un fondo indexado que tienda a crecer si está apalancado va a dar rentabilidades enormes. No me he informado sobre el apalancamiento en indexados pero en inversión inmobiliaria se pueden conseguir tipos de interés bastante aceptables, cómo es para el QQQ3?

Cita de Sparwasser

El MSCI World te está dando históricamente un anualizado del 7,5%, el SP500 si no me equivoco se va a un 9,5%. Y no te llama diciendo que el termo se ha estropeado o que un grifo gotea.

Tú mismo.

Cita de depuniet

Pero no tiene reducción en desgravación de la renta. Cuando llega el día pues se pasa por caja. A mí me gusta esta opción para no tenerlo todo en el mismo sitio. La volatilidad es difícil de comparar y más si no tienes experiencia en inmobiliario

Cita de Sparwasser

Allá cada cuál, yo solo alquilaría algo que herede o porque cambiara mi vivienda por una más grande, pero no compraría para alquilar habiendo productos mucho más rentables y con muchos menos dolores de cabeza.

Cita de zonocotropo

Para ti es transparente. Tu compras y ellos piden los préstamos (en realidad son derivados, que compran a crédito dejando en garantía las acciones, y se renuevan cada día)

Cita de Bilhm

Sobre tu ejemplo, no sé cuanto ha dado el Nasdaq apalancado desde 2014 pero siguiendo tu lógica, si hubieses comprado un piso en el centro de Madrid o Barcelona en 2014, su valor se hubiese duplicado como mínimo y el alquiler lo podrías haber multiplicado por 2 o hasta 2,5. Teniendo en cuenta el apalancamiento, que el piso se multiplique por 2 hace que tu inversión se haga un x20. Y el aumentar tanto el alquiler hace que tengas un cashflow de la hostia que se sume a la rentabilidad.

Cita de zonocotropo

Me imagino que en tu ejemplo has supuesto que la hipoteca y todos los gastos los cubres con el alquiler sin ningún problema de morosos, y con bastante trabajo de papeleos, buscar inquilinos, etc (que no creo que ninguno te dure los 10 años seguidos, pero bueno)



En 2014 el QQQ3 cotizaba a 5 euros.


Hoy vale 240.


Ya me dirás si un x48 sin ningún trabajo te parece bien o no...