Cómo calculáis la rentabilidad de un piso en alquiler
ForoCoches: Miembro
30-ene-2025 11:50
#1
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Buenas, Voy a comprar un piso para alquilar y me surgen algunas dudas, hablando con mi padre. Si yo no lo compro a tocateja, es decir, con una entrada, la rentabilidad se calcula sobre la entrada (al tener el inmueble valor liquidativo en un futuro) o se calcula sobre el total de la casa. He buscado pero cualquier blog o post calcula la rentabilidad sobre el total del inmueble, a lo que no le veo sentido porque yo no estoy entrando con el total. Ejemplo: piso de 300k con alquiler bruto de 20k, rentabilidad bruta aprox 7% piso de 300k al que entro con 80k, alquiler bruto de 20k, rentabilidad bruta de 25% Mi lógica es esa, que en patrimonio real el aumento es de 20k brutos gracias a esos 80k con los que he accedido a la inversión. soy novato en esto, pero por partir de una base sólida os pregunto. Un abrazo shurs. |
ForoCoches: Usuario
30-ene-2025 12:43
#2
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Buenas shur, Ostras, yo siempre lo calculo con el total.. independientemente de la entrada y eso. Lo que dices tiene cierta lógica, incluso si lo comparas con el tema de las acciones. Seguro que hay algun experto forocochero que te lo sabrá debatir mejor que yo. Te lo upeo |
*ba dum tsss*
30-ene-2025 18:43
#3
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Existen varias métricas a medir, aquí tienes una lista https://flujosdecaja.net/blog/formas...-inmobiliaria/ |
ForoCoches: Miembro
30-ene-2025 19:01
#4
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Al segundo ejemplo tendras que descontarle lo que pagas de hipoteca digo yo, no? Asi y todo: Piso de 300k, entrada de 0, alquiler de 20k, rentabilidad bruta de infinito% por lo que mas o menos, es como dices. |
ForoCoches: Miembro
30-ene-2025 19:35
#5
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En realidad la fórmula es la misma que comprándolo a tocateja. Beneficios anuales del alquiler / capital aportado. Lo que cambia es que cuando lo compras a tocateja, todo es beneficio (salvo IBI, seguros, reparaciones, etc...) mientras que cuando lo compras con un préstamo, los intereses del préstamo cuentan como gasto. Según tu ejemplo, si pones 80K encima de la mesa para comprar un piso de 300k, y lo alquilas a 20k/año (1666€/mes) y la hipoteca son, pongamos, 11400€/año (950€/mes), de los cuales (por simplificar, vamos a decir que al principio del préstamo el 60% son intereses y el 40% amortización) 570€ son intereses y 380€ es capital. Al año eso son 6840€ en intereses. Tus gastos totales al año son 6840€ (más comunidad, IBI, derramas, etc, pero esos los tendrías igual si lo compras a tocateja, Pero vamos a decir que son 0). Tu beneficio sería 20000 - 6840 = 13160. Dado que el capital aportado fueron 80k, 13160 / 80000 = 0,1645. Un 16.5%. Eso claro, si no existiesen los impuestos, ni el IBI, ni las reparaciones, ni los seguros de hogar, ni na de na. |
Ago 2004
30-ene-2025 19:40
#6
| En CYL desgrava el 60% todos los gastos de la vivienda alquilada (IBI, intereses hipoteca...). En el resto de España supongo que igual. |
Miembro Viril
30-ene-2025 19:46
#7
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Fácil. Lo alquilas y mientras tanto apunta ingresos y gastos. Luego te sale. El resto no es real He oído que ponen la desgravación al 100% veremos si fue real |
ForoCoches: Miembro
30-ene-2025 20:44
#8
| Me interesa,pero tiene unos requisitos,como poblacion menor a 3000 habitantes,a inquilinos menores de 36 años... |
ForoCoches: Miembro
30-ene-2025 20:49
#9
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Buenas,
Voy a comprar un piso para alquilar y me surgen algunas dudas, hablando con mi padre. Si yo no lo compro a tocateja, es decir, con una entrada, la rentabilidad se calcula sobre la entrada (al tener el inmueble valor liquidativo en un futuro) o se calcula sobre el total de la casa. He buscado pero cualquier blog o post calcula la rentabilidad sobre el total del inmueble, a lo que no le veo sentido porque yo no estoy entrando con el total. Ejemplo: piso de 300k con alquiler bruto de 20k, rentabilidad bruta aprox 7% piso de 300k al que entro con 80k, alquiler bruto de 20k, rentabilidad bruta de 25% Mi lógica es esa, que en patrimonio real el aumento es de 20k brutos gracias a esos 80k con los que he accedido a la inversión. soy novato en esto, pero por partir de una base sólida os pregunto. Un abrazo shurs. Si no tiene hipoteca: (Alquiler - Gastos) / Precio pagado total Si tiene hipoteca: (Alquiler - Gastos - Intereses de la hipoteca) / Entrada Para que te hagas una idea, en mi caso estoy sin hipoteca estoy entre 5% y 7% netos, con hipoteca estoy entre 10% y 14% netos. |
ForoCoches: Miembro
30-ene-2025 20:52
#10
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las gallinas que entran por las que salen puedes invertir con tu dinero o invertir con deuda a costa de libertad y tranquilidad lo más importante para tomar la decisión es cuánto de estable sea tu situación |
Miembro Viril
30-ene-2025 20:54
#11
No he tenido tiempo de leerlo  https://www.salitel.com/novedades-de...cios_Regulados Realmente no sé si es esta la noticia que quiero nombrar. Es una ley que estaba dentro del decreto ómnibus o que han obligado a ponerla. El famoso último capítulo del desgobierno por situarnos He oído que se puede subir el alquiler un 10% no como antes 3%. O ha subido un 10% en el año.  https://www.elmundo.es/economia/vivi...11a8b459a.html |
Editado: 30-ene-2025 21:01 -
ForoCoches: Usuario
30-ene-2025 21:00
#12
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Yo lo calcularía sobre la inversión que lleves hecha en cada momento. Y tendría en cuenta todos los costes asociados. Vamos, en tu ejemplo, lo haría con los 80k, pero según lo vayas pagando y pagues IBI, seguro... lo iría sumando a los 80k o lo descontaría del beneficio, según corresponda. |
ForoCoches: Miembro
14-feb-2025 12:42
#14
| sí evidentemente, hay mil gastos más que no pongo para no alargar el post |
ForoCoches: Miembro
14-feb-2025 12:44
#15
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En realidad la fórmula es la misma que comprándolo a tocateja. Beneficios anuales del alquiler / capital aportado.
Lo que cambia es que cuando lo compras a tocateja, todo es beneficio (salvo IBI, seguros, reparaciones, etc...) mientras que cuando lo compras con un préstamo, los intereses del préstamo cuentan como gasto. Según tu ejemplo, si pones 80K encima de la mesa para comprar un piso de 300k, y lo alquilas a 20k/año (1666€/mes) y la hipoteca son, pongamos, 11400€/año (950€/mes), de los cuales (por simplificar, vamos a decir que al principio del préstamo el 60% son intereses y el 40% amortización) 570€ son intereses y 380€ es capital. Al año eso son 6840€ en intereses. Tus gastos totales al año son 6840€ (más comunidad, IBI, derramas, etc, pero esos los tendrías igual si lo compras a tocateja, Pero vamos a decir que son 0). Tu beneficio sería 20000 - 6840 = 13160. Dado que el capital aportado fueron 80k, 13160 / 80000 = 0,1645. Un 16.5%. Eso claro, si no existiesen los impuestos, ni el IBI, ni las reparaciones, ni los seguros de hogar, ni na de na. |
Toquero
14-feb-2025 15:56
#16
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Roce en mi caso me parece lo mas objetivo. Capital invertido versus beneficio - gasto. Si te da dos cifras la rentabilidad adelante |