¿Cómo veis comprar un par de pisos por unos 120-140k y alquilarlos sobre 450€?

Cita de Hello

Lo de los pisos es lo mismo que cualquier otro negocio. Si no tienes ni idea de negocios y no sabes donde te metes, lo más probable es que acabes palmando pasta y contribuyendo a la deriva de este negocio en particular, donde se mete tantísima gente sin tener ni idea de nada pensando que son "viviendas" cuando en realidad son "pasivos" hiper regulados en un mercado complicadísimo donde hay grandes tiburones y el pez pequeño raramente pilla nada que no sea hueso.
Yo no me metería en ningún negocio del que desconozco las cosas básicas y que está en el punto de mira social y político.
El problema del negocio de la vivienda es que es muy fácil de entender y eso confunde al inversor. Entender un negocio no es suficiente para montar uno y que te vaya bien.

Cita de ZHIVA

sobre 70k tendríamos unos hipotéticos mas menos 5k brutos, mas seg de vida, vivienda, impagos, Ibi, cuota comunidad y demás impuestos ... a parte la incertidumbre de que dejen de pagar o salga alguna avería en la vivienda o derrama,.... que te quedarían en torno a los 3,5k....., yo con ese aproximado que tienes ahorrado me quedaría por este subforo e iría mirando el hilo de cuentas remuneradas y depósitos a plazo fijo para ir viendo las mejores opciones que haya en el momento Lo que si te diría, es investigar sobre la opción de fondos indexados a largo plazo de cara a una ayuda a la jubilación

Cita de Macarrona

si hay tanto piso que se vende por 70k habrá que ver las calidades, como están los pisos (en cuanto a las cosas que cuestan bastante pasta arreglar) y sobre todo que demanda de alquiler hay (y a que perfil de inquilino puedes aspirar).

Cita de Señor Gol

Pues solo interesaría si puedes apalancarte al 100% con una hipoteca que sea inferior a la cuota que te paga el inquilino. Para tener el inmueble gratis a los 30;años, más la revalorización.
Si tienes que poner dinero tuyo es una pésima inversión.

Cita de EugimF

Bueno de 70k no hay muchos, de hecho lo normal son 85-95k un piso de 90m2 y 2-3 habitaciones.

Cita de Hello

Lo de los pisos es lo mismo que cualquier otro negocio. Si no tienes ni idea de negocios y no sabes donde te metes, lo más probable es que acabes palmando pasta y contribuyendo a la deriva de este negocio en particular, donde se mete tantísima gente sin tener ni idea de nada pensando que son "viviendas" cuando en realidad son "pasivos" hiper regulados en un mercado complicadísimo donde hay grandes tiburones y el pez pequeño raramente pilla nada que no sea hueso.
Yo no me metería en ningún negocio del que desconozco las cosas básicas y que está en el punto de mira social y político.
El problema del negocio de la vivienda es que es muy fácil de entender y eso confunde al inversor. Entender un negocio no es suficiente para montar uno y que te vaya bien.

Cita de EugimF

Hola, estoy planteándome comprar uno o dos pisos que ronden los 60-70k cada uno, y ponerlos en alquiler sobre los 400-450€. Sería en mi pueblo, de más de 40k habitantes, yo no resido allí, pero mi hermano y mis padres si. Hay bastantes pisos céntricos por unos 80-90k y de vez en cuando sale alguno por unos 65-70k negociando algo.

Tengo para pagarlos de una, pero mi idea es pillar hipoteca de la mitad o 40-50k más o menos y poner otros 35-20k depende de las condiciones, etc.


El tema es que no he comprado una casa nunca, no se como se hace realmente o las implicaciones que hay que tener, a nivel de gastos, impuestos, etc, etc. Así como después el tema del alquiler o alquiler vacacional. Estos pisos son interesantes si son el el centro del pueblo, ya que siempre hay mucha demanda de alquiler en esas zonas. Los pisos realmente suelen superar los 90k pero de vez en cuando, como os digo, hay algo interesante y sin reforma, simplemente adecentar.


Me dais algunos consejos respecto a esto? Por supuesto primero sería empezar con uno e ir viendo.

Cita de PoLLin46

Sin hacer las cuentas, huele que con eso que indicas en neto no llegas ni al 3% de rentabilidad neta.

Vamos, una cuenta remunerada sin riesgo, sin que te den porculo, sin descapitalizarte, sin que no me pegan, que si se ha roto el frigo, que si no va el calentador, que si busca un inquilino que esté se va...

Cita de Vandon

Si te puedes hipotecar por alrededor del 80% yo creo que los números suelen salir y mejor que cualquier inversion en bolsa, habría que buscar un 15-20% de retorno total a la inversión eso sí solo con apalancamiento. Si es sin financiación lo mejor para mí sería all in en bolsa, un 8% sobre tu capital en 10 años sería algo importante.

Cita de Bilhm

El apalancamiento + la revalorización... Una cuenta remunerada no te da eso.

Al OP: Por lo que describes, no sería 450 al mes, si no 900 (450 por piso, entiendo). ten en cuenta también los gastos en los que tendrías que incurrir (comunidad, seguro de impago, etc), si lo administrarías tú o una gestoría, etc. Mírate una calculadora de hipotecas y te ves cuanto pagarías de hipoteca al mes y con eso sacas el cashflow que tendrías.


Para calcular la rentabilidad sobre el inmueble ten en cuenta:
- El valor del inmueble
- Los ingresos totales que te genera
- Los gastos (aquí incluye todo menos la parte que pagues al banco que vaya destinada a amortizar la hipoteca, ya que eso se considera ahorro).
Rentabilidad=ValorInmueble/(IngresosTotales-Gastos)


Para calcular la rentabilidad sobre el capital invertido (la entrada que pagas):
Rentabilidad=Capital_inicial/(IngresosTotales-Gastos).


Si apenas das entrada porque el banco te da una cantidad significativa del valor de inmueble te darás cuenta que tendrás menos cashflow a final de mes ya que pagarás más hipoteca pero mayor rentabilidad sobre el capital aportado

Cita de staike

Sinceramente, el alquiler de vivienda es un negocio que suele traer de cabeza, si te va a dar dolores de cabeza que sea a costa de un beneficio que tenga sentido, si vas a alquilarlo por 400€, ten en cuenta que vas a tener que pagar comunidad ( mínimo 50€ al mes ), Ibi, seguro del hogar, cualquier derrama ( y te aseguro que si son pisos viejos que necesitan reforma, el edificio también tendrá derramas y necesitará de reformas ). A la mínima que necesites pagarle algo al inquilino pierdes varios meses de ingresos.

Soy más fan de alquilar un piso más caro pero que te reporte más beneficio mensual y centralizar tu inversión en una sola en lugar de 2 separas. Algunos diran que con 2 pisos estás diversificando, la realidad es que estás duplicando tus posibilidades de molestias, derramas, impagos...

Sea como sea, ánimo!

Cita de Bilhm

Entiendo que dices un 15-20% sobre el capital aportado y no sobre el valor del inmueble, cierto?

Cita de PoLLin46

No te lo da, pero si quieres invertir sin riesgo para mi no compensa, por que tener casas en alquiler es un coñazo 365 días al año.


No me gusta el inmobiliario para invertir, creo que tiene por norma general baja rentabilidad con respecto a la bolsa mismamente, con más riesgo, descapitalizacion.. Y sobre todo en España que la protección del propietario es nula.