Inversión inmobiliaria y cashflow

Cita de pepevic

Partiendo de que no soy partidario de la inversión inmobiliaria, dejo mi punto de vista:

• Una inversión de este tipo puede tener sentido si estas adquiriendo un bien por debajo del precio de mercado, que al cabo de unos años sufra una revalorización. Dejando esto de lado, la rentabilidad que te da el alquiler puro y duro la mayoría de ocasiones no suele ser nada del otro jueves y a mi parecer es un producto poco cómodo. Eso de las rentas pasivas está muy bien si todo va rodado, pero si no la faena es tuya... rotación de inquilinos, ahora se rompe la caldera, ahora hay una derrama en la fachada, etc. Por no hablar de que te toque un inquilino problemático, y ya no digamos un moroso.
• Siguiendo con lo anterior, entiendo que compras con financiación por lo que la entrada es pequeña. Apalancarse en la deuda es una forma de potenciar la rentabilidad de la inversión. Si la compra es a toca teja, los números serían peores.
• Dices que vives en el extranjero. Entiendo que la compra sería por tanto también en el extranjero. Si vives por ejemplo en holanda y compras un piso para alquilar en españa, la tributación la vas a hacer aqui, y como no residente vas a pagar un 24% de los ingresos (sin poder deducir nada). Por ejemplo, si alquilas por 1000€/mes, 240€ se van a ir directos a hacienda. Una puñalada vamos.
• Lo que dices del cashflow, es un indicador mas de la inversión, pero no el único. A priori se busca un CF positivo para hacer el efecto bola de nieve, pero podría ser por ejemplo que tengas una hipoteca muy corta, con una alta cuota y eso deteriora tu CF, a costa de que en menos tiempo pagarás la deuda.

Cita de REUSENC

Cash flow negativo

La gracia es justamente el Cash flow que te permite vivir de rentas.

Yo tengo un piso alquilado por 750€ con una hipoteca de 300€ y unos gastos de 100€. Mis inquilinos me pagan el piso y me sobra 350€ para mi.

Además tener cash flow positivo te permite escalar.

Huye de esa inversión

Cita de Bilhm

Ya pero tuviste cash flow positivo desde el principio? Porque si tienes una hipoteca de 300 y un alquiler de 750 o bien compraste el piso hace bastante tiempo o te metiste en una reforma buena. Desde la ignorancia eh, soy totalmente novato en este mundillo.

Y sí, no me planteaba esa inversión para nada. Simplemente pregunto información de cara a otras inversiones

Cita de REUSENC

Cash flow positivo desde el primer día, pero si que es verdad que hace algunos años y la entrada era elevada. Al inicio el Cash flow era más bajo.

El más reciente con hipoteca es alquiler de 560€ con hipoteca de 305€ y con uno gastos de unos 90€. Con una entrada bajita.


Para mi, es esencial tener cash flow positivo desde el primer día. Aunque sea bajo porque como bien dices el alquiler irá subiendo y la hipoteca si la haces fija no, pero invertir en un piso que d'entrada te está dando un cashflow de - 300€ ni de coña.

Cita de Darkness

En España invertir ahora para alquilar es una locura.

Ya puedes hacer una buena criba sino te puedes comer una buena inkiocupacion.

Compra en cualquier otro país.

Cita de Bilhm

Vivo en el extranjero y planteo comprar en el extranjero

Cita de Sueco

Solo contemplaría entrar en una inversión inmobiliaria con cashflow negativo, si se tratase de una propiedad en la cual tenga intención de vivir. Es decir, alquilar para en un futuro vivir en ella. Y mientras tanto, amortizar hasta tener cashflow positivo.

De lo contrario no le veo sentido.

Edit: si tienes cashflow negativo. Se explica porque la gente en Alemania vive de alquiler y no compra.

Cita de Macarrona

Si quieres diversificar a inmobiliario, REITs o crowdfunding inmobiliario.

Vas a estar mas diversificado y con menos quebraderos de cabeza que con un piso.

Cita de Ribero

@REUSENC , no te han afectado los topes del alquiler?

Cita de Macarrona

Si quieres diversificar a inmobiliario, REITs o crowdfunding inmobiliario.

Vas a estar mas diversificado y con menos quebraderos de cabeza que con un piso.

Cita de JaviJmnz

De que empresa es el agente inmobiliario? Para no ir

Cita de Manu

Yo hice lo mismo hace unos años y desde entonces esta alquilado en Madrid. La rentabilidad del alquiler ha ido al alza, aunque yo he preferido no subir al inquilino nada en 4 años que lleva ya en el inmueble, lo cual me ha valido para dar una mayor garantia al inquilino respecto al precio y a mi respecto al pago.

La rentabilidad despues de impuestos y gastos ronda el 4,5%, por lo que como veras si lo hubiera metido en un fondo indexado al msci world hubiera triplicado al menos esa rentabilidad en estos 4 años, asi que la relacion rentabilidad-riesgo del alquiler depende mucho del inquilino y del ciclo bursatil, pero en estos 4 años que ha ido bien bolsa y alquiler, es preferible bajo mi punto de vista la bolsa, aunque yo no haya tenido ningun problema con el inquilino.
En mi caso la capitalizacion vino de una herencia, pq no creo que me metiera en la inversion inmobiliaria directa si tuviera que pedir un prestamo para ello. Es decir, si tienes cash y un buen inquilino actualmente puede ser una buena opcion la inversion inmobiliaria viendo el nivel de los indices bursatiles. De lo contrario, mejor fondo indexado.

¿Te has planteado el crowdfunding inmobiliario como alternativa?

Cita de miqqido

En Alemania es caro comprar comparado con lo que sacas por alquilar. En Italia, en cambio, el alquiler es muy alto comparado con el precio de compra. Entonces pensarás: invierte en Italia! El cashflow es muy positivo y en Alemania un truño.

Pues no, no es así. No todo es el alquiler, también está la revalorización. Siguiendo con el ejemplo de Alemania e Italia, en los últimos 8 años la revalorización ha sido de un 48.8% y un 8.3% respectivamente. Mirando eso ya escuece menos el menor alquiler.

Hay mejores oportunidades y peores. Mayor riesgo y menor riesgo. Pero en general la gente no es gilipollas.

Cita de miqqido

En Alemania es caro comprar comparado con lo que sacas por alquilar. En Italia, en cambio, el alquiler es muy alto comparado con el precio de compra. Entonces pensarás: invierte en Italia! El cashflow es muy positivo y en Alemania un truño.

Pues no, no es así. No todo es el alquiler, también está la revalorización. Siguiendo con el ejemplo de Alemania e Italia, en los últimos 8 años la revalorización ha sido de un 48.8% y un 8.3% respectivamente. Mirando eso ya escuece menos el menor alquiler.

Hay mejores oportunidades y peores. Mayor riesgo y menor riesgo. Pero en general la gente no es gilipollas.