Tope alquiler habitaciónal?
ForoCoches: Miembro
29-oct-2024 08:13
#1
| Hola, tengo un par de pisos vistos para alquilar por habitaciones, el caso es que quiero apalancarme, con una hipoteca de unos 450 euros en un inmueble de 130k, sacaría 250 por habitacion + gastos, que pensáis que puede suceder si nos ponen un tope de precios?? |
Forocochero premium
29-oct-2024 08:21
#2
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Yo lo veo más arriesgado que ir con todo a BTC a corto... Aparte, hipoteca no es apalancarte. Eso sería si tienes el cash y lo inmovilizas ahí. Tampoco veo claros tus números... Te refieres a que después de pagar los 450 de hipoteca te quedan 250 netos de beneficio por habitación?? O luego los restas? |
Miembro Viril
29-oct-2024 09:12
#3
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Si se pone tope a los precios, estando en esa sintonia quien dice que no se puede poner tope a una habitacion? Doy por hecho que tienes en cuenta los intereses, derramas, mantenimientos, ITP, seguros volatilidad por impago u oKupacion |
Editado: 29-oct-2024 09:34 -
ForoCoches: Miembro
29-oct-2024 09:48
#4
| Pues sí sacan esa ley (que es posible) te han jodido y encima estando apalancado. Otra cosa, sería si no tienes piso, para vivir. Haces la inversión y si te joden, dejas de alquilar y vives tú en el piso |
ForoCoches: Miembro
29-oct-2024 10:06
#5
| Dices 250 por habitación + gastos pero cuantas habitaciones? Si tienes 450 de hipoteca no es lo mismo si tiene dos habitaciones o tres. Tampoco has especificado si es una zona con mucha demanda de alquileres o si te vas a ver forzado a tenerlo dos o tres meses al año vacío. |
*ba dum tsss*
29-oct-2024 13:14
#7
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Tu calcula, en todo caso, cual es tu mínimo para quedarte a "cero" (vamos, que no tengas pérdidas ni ganancias, que solo la renta de pague el piso). Y con eso empieza a ver si te interesa (que te paguen un piso tampoco está mal.... ya vendrán tiempos "mejores", pero hay que ver como será la hipoteca... hombre 130k tampoco es algo que te pueda destrozar la vida). De todas formas tengo dudas de que se metan en guerra con el tema de ir por habitaciones: si ya 2 pisos "iguales" en la misma zona, pueden ser totalmente diferentes en reformas, por ejemplo.... tener un precio máximo puede hacer que uno sea rentable y otro no. Y que pasa con las habitaciones? Porque tienen un montón de características y puede hacer q una habitacion de mierda se cobre "carísima" y la buena "barata". Pero ya te digo, hay que ver a partir de cuánto te dan los números. Al menos el precio no es mucho pero por habitaciones siempre hay más historias, rotación, etc... .vamos que te rompen algo más la cabeza. |
Miembro Viril
29-oct-2024 14:26
#8
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Tu calcula, en todo caso, cual es tu mínimo para quedarte a "cero" (vamos, que no tengas pérdidas ni ganancias, que solo la renta de pague el piso). Y con eso empieza a ver si te interesa (que te paguen un piso tampoco está mal.... ya vendrán tiempos "mejores", pero hay que ver como será la hipoteca... hombre 130k tampoco es algo que te pueda destrozar la vida).
De todas formas tengo dudas de que se metan en guerra con el tema de ir por habitaciones: si ya 2 pisos "iguales" en la misma zona, pueden ser totalmente diferentes en reformas, por ejemplo.... tener un precio máximo puede hacer que uno sea rentable y otro no. Y que pasa con las habitaciones? Porque tienen un montón de características y puede hacer q una habitacion de mierda se cobre "carísima" y la buena "barata". Pero ya te digo, hay que ver a partir de cuánto te dan los números. Al menos el precio no es mucho pero por habitaciones siempre hay más historias, rotación, etc... .vamos que te rompen algo más la cabeza. Vamos el mismo relato. Te digo esto pensando en voz alta en un segundo, imagínate tú si quieren entrar ellos a ponerlo en una mesa y con sus mentes no la mía. Otra cosa. Te tengo un profundo respeto quiero que lo sepas, pero tu comentario de 130k no sé qué has querido decir. Ese capital puede ser la inversión del trabajo de toda una generación que lo está invirtiendo otra. No me parece algo baldadí Te conozco se que lo vas a aclarar. Saludos |
*ba dum tsss*
29-oct-2024 15:20
#9
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Otra cosa. Te tengo un profundo respeto quiero que lo sepas, pero tu comentario de 130k no sé qué has querido decir. Ese capital puede ser la inversión del trabajo de toda una generación que lo está invirtiendo otra. No me parece algo baldadí
Te conozco se que lo vas a aclarar. Saludos Yo mismo tengo un piso en alquiler y me costó menos, pero tuve oportunidad de meterme en compras para alquilar de 200k y pico mil, que los números me daban... pero sí que me daban respeto. Incluso en el caso de que te vaya mal y tuvieras que pedir ayuda a un famiiiar, no es lo mismo pedir para una cuota de 450€/mes que de 800€/mes, por ejemplo. Si hasta incluso "malvendiendo" por pura necesidad, y si aún te quedara algo de deuda, sería una cantidad baja. |
Miembro Viril
29-oct-2024 16:06
#10
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El shur quiere comprar com hipoteca. A lo que me refiero con esto es que si puede afrontar la entrada + gastos y "se puede alquilar" es un precio de compra que en el peor de los casos se puede pagar cómodamente alquilando el inmueble, aunque sea para todo el año, y que te va a cubrir la cuotas de la hipoteca. Y que, parto de la premisa (espero que correctamente) de que la persona que quiere hacer la compra tiene un trabajo, unos ahorros, etc (básicamente porque sino no le darían la hipoteca).
Yo mismo tengo un piso en alquiler y me costó menos, pero tuve oportunidad de meterme en compras para alquilar de 200k y pico mil, que los números me daban... pero sí que me daban respeto. Incluso en el caso de que te vaya mal y tuvieras que pedir ayuda a un famiiiar, no es lo mismo pedir para una cuota de 450€/mes que de 800€/mes, por ejemplo. Si hasta incluso "malvendiendo" por pura necesidad, y si aún te quedara algo de deuda, sería una cantidad baja. Bueno estamos parecido. A partir de aqui ya no es una alusion es para el OP Ya sabemos que es un doble filo, puede que el inmueble se revalorice y al mismo tiempo te deje dinero, pero tambien sabemos que puede haya impagos y que no se revalorice. Si veo dificil no se revalorice ciertamente pero claro no tenemos la bola. Luego lo de los gastos en impuestos (ITP) este para mi es mortal de necesidad no es lo mismo heredar porque así te vino y estar por ello exento a comprar/invertir y pagar un 10%, ya de entrada comienzas pensando cuando recupero, mal comienzo. Más, seguridad juridica, estas al pairo te sale más barato contratar a una empresa como desokupa que un abogado y asumir el tiemoo que esten alli y lo qu ele hagan a tu piso. Seguridad juridica tambien es que invietas como han invertido muchos, y nada más invetir y firmar te cambian la ley, a tragar sapos. Seguridad juridica es que te la tienes que proporcionar tú, seguro impago que no e sbarato si quiers uno de verdad que responda desde el promer día y no te vengan con la negociación previa y asuma todos los gastos de abogado y juridicos hasta el lanzamiento y los impagos, no solo hasta la cobertura del seguro. MAntenimiento, derramas, seguros, CCVV, gestoria el que lo tenga más profesionalizado puede llegar a tener gastos de Inmobiliarias o limpieza Impuestos corrientes IBI, y eso sí, si es vivienda completa creo es el 19% (o tramo que te toque) del 40% de la renta y aqui no hay iva peeeero tu vete a por habitaciones y tenemos..-> IVA y sin descuento. No recomiendo hacer el pirata, en la casa vivirá una persona, esta tiene necesidades (medico) así que la administracion va a saber quien vive en tu casa y luego vienen los lloros por no decir que alguien sin contrato es más dificil de tirar. La disyuntiva, es más fácil tirar con contrato por ir a lo civil peeeero seguramente tendras más rotación así que... menoe benefico de lo pensado y mayor desgaste de la vivienda. Lo normal es que lo tengas que poner tu todo y ya te vas a gasttos de mobiliario y si eres gustoso decoracion o buscar el efecto wow que este no puede ir sin alo de diseño. Experiencia personal, el que más puso más perdió. Así que es posible no tener perdidas y recuperar tu dinero gastado por la inflación, y tú quedar muy absorvido por esta inversion o puede no tengas muchos problemas ni tiempo que dedicarle así como ningun gasto extra siempre claro, gastos no te libras. Tambien puedes decir son cuatro días y para eso all in MSCI que tampoco es garantía pero bueno, o repartir la inversion en varias cestas esto. Esto ultimo parece lo mas razonable Luego la situacion personal y fiscal es que es determinante. No es lo mismo comprar un piso teniendo tres que no teniendo o decir de vivir uno mismo de alquiler o en tu piso. Esto ultimo me parece que es lo que hace cualquier persona que tiene varios pisos en renta para poder deducirse como gasto el alquiler en contraposicion de la rentabilidad pero claro, si no se tiene ni un techo donde vivir pues no me gusco un piso de 1000€ si gano 1000€ por poner un ejemplo que se pueda entender que no hay forma de progresar. Tampoco tu entorno va a entender que quieras vivir de alquiler o tu pareja si te dice que quiere vivir en un chalet en propiedad... A mi desde luego no me apetece hoy ni pensarlo, tendría que venirme la inversion a mi |
Editado: 29-oct-2024 16:26 -
ForoCoches: Miembro
29-oct-2024 17:27
#11
| La idea es que tengo localizado 1 par de pisos es los que hay demanda habitacional, por trabajo o por estudios , en tradicional se podría alquilar en 650 mínimo, si lo hago por habitaciones que son 5 a 250 son 1250 en bruto, la comunidad la pagarían los inquilinos ya que es calefacción central y agua caliente y es un gasto aparte, yo daría una entrada de 30k + gastos de itp y se me quedaría una cuota mensual de hipoteca de 450 euros al mes, es decir 2 habitaciones aproximadamente para la hipoteca |
ForoCoches: Miembro
29-oct-2024 18:07
#12
| Por cierto cada año ahorramos unos 20k osea que en 5-6 podría tener un colchón por si tengo que amortizar y quitarme la hipoteca de encima, este sería mi 4 piso, 3 libres de cargas |
Miembro Viril
29-oct-2024 18:12
#13
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La idea es que tengo localizado 1 par de pisos es los que hay demanda habitacional, por trabajo o por estudios , en tradicional se podría alquilar en 650 mínimo, si lo hago por habitaciones que son 5 a 250 son 1250 en bruto, la comunidad la pagarían los inquilinos ya que es calefacción central y agua caliente y es un gasto aparte, yo daría una entrada de 30k + gastos de itp y se me quedaría una cuota mensual de hipoteca de 450 euros al mes, es decir 2 habitaciones aproximadamente para la hipoteca
Para que el modelo sea valido ha de ser rentable y exportable. Deberias poder repetir la operacion, si te da beneficios solo obtendras más beneficios. La idea de apalancarse es poder llegar donde no llegas sin ello. Tienes más volatilidad pero mayor rentabilidad al final. Entonces aqui entra el otro trabajo que tienes que aprender, negociar los prestamos. Si tu idea es amortizar mas vale lo ahorres y lo compres |
Editado: 29-oct-2024 18:15 -
ForoCoches: Miembro
29-oct-2024 19:00
#14
| Los precios del alquiler los he consultado con las inmobiliarias de la zona , siendo conservador, los de las habitaciones igual pero , ten en cuenta que son 5, anulando el salón.Mi idea no es hacer uno, pero por algo hay que empezar y más con las dudas que genera la legislación futura |
Miembro Viril
29-oct-2024 19:02
#15
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Los precios del alquiler los he consultado con las inmobiliarias de la zona , siendo conservador, los de las habitaciones igual pero , ten en cuenta que son 5, anulando el salón.Mi idea no es hacer uno, pero por algo hay que empezar y más con las dudas que genera la legislación futura
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