0,87% de rentabilidad neta sobre 10M de patrimonio.
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 17:49
#1
Este es un caso real de un familiar que ha heredado y ha ido comprando en vida un patrimonio inmobiliario en Barcelona capital cercano a 10M de euros. Hemos visto sus cuentas y tiene una rentabilidad neta del 0,87%  Señor 65 años.A mí me parece lamentable, creo que le puede sacar un partido infinitamente mayor. Obviamente todo lo subcontrata, quiere el mínimo problema, tiene seguros que luego ni ejecuta, un descontrol en las cuentas de los suministros... por ejemplo, no sabe ni de donde le vienen algunos recibos, en fin. Pronto le va a tocar gestionar todo esto a través de una SL a otro familiar mucho más cercano y tiene ganas de hacer cambios. Para los que tenéis experiencia en inmobiliaria, por donde aconsejáis que empiece para incrementar ese mísero %? |
Editado: 03-oct-2024 17:52 -
by Amapolas
03-oct-2024 17:53
#2
|
Esa rentabilidad con ese patrimonio es de no importarte en absoluto. Habrá que ver qué tiene exactamente, ¿pisos? |
⭐ Cuenta Premium
03-oct-2024 17:54
#3
|
Pero ese 0,87% antes de inflación o después? es con riesgo o sin riesgo? Porque aunque es una rentabilidad ridícula, para acumular más y volverte loco, mejor tener algo seguro. |
La luz del alba
03-oct-2024 17:54
#4
| Sin más datos no te esperes que te hagan un estudio de mercado de tu caso. Puede hasta liquidar todo el patrimonio y emprender con ese dineral. Las posibilidades son infinitas. |
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 18:22
#5
|
Este es un caso real de un familiar que ha heredado y ha ido comprando en vida un patrimonio inmobiliario en Barcelona capital cercano a 10M de euros. Hemos visto sus cuentas y tiene una rentabilidad neta del 0,87%
Señor 65 años.A mí me parece lamentable, creo que le puede sacar un partido infinitamente mayor. Obviamente todo lo subcontrata, quiere el mínimo problema, tiene seguros que luego ni ejecuta, un descontrol en las cuentas de los suministros... por ejemplo, no sabe ni de donde le vienen algunos recibos, en fin. Pronto le va a tocar gestionar todo esto a través de una SL a otro familiar mucho más cercano y tiene ganas de hacer cambios. Para los que tenéis experiencia en inmobiliaria, por donde aconsejáis que empiece para incrementar ese mísero %? En al empresa donde estoy gestionamos casi 2 millones de patrimonio inmobiliario y la rentabilidad neta es cercana al 6%. Lo primero que haría, siempre y cuando el patrimonio este puesto en alquileres, es revisar todos los contratos porqué seguramente no habrá subido el alquiler desde hace años y dependiendo de los años es posible que algún contrato haya pasado los 5 años y que se pueda renovar a cifras de hoy en día que seguramente serán más elevadas. Luego el tema de los gastos es muy importante ya que al ser elevado el patrimonio supongo que tendrá muchas viviendas y muchas roturas, hay que ver todos los gastos y recortar donde no hace falta. En el caso en que no se quiera hacer cargo del mantenimiento vería de hablar con alguna inmobiliaria que se haga cargo de todo y suelen cobrar entre un 5 y un 10% de alquiler. Pero eso ya es cuestión de si quieres llevarlo tu o no. También puede contratar a un manitas que le vaya haciendo los arreglos seguro que será más barato que subcontratar. En cuanto a la empresa que lo mire ya que las empresas de que se dedican al alquiler suelen tener una ayuda fiscal de que el impuesto social es el 15% no el 25% (Por lo menos en Murcia donde estoy yo) siempre y cuando tengas una persona contratada. La empresa no factura sin IVA y al comprar la pierdes pero los beneficios fiscales son muy buenos. Por ejemplo al comprar obra nueva el IVA es del 4% no del 10%. La única desventaja es que los contratos pasan de ser 5 años como máximo a 7 ya que eres empresa. Para empezar debería que es lo más facil si subir ingresos o bajas gastos. IMPORTANTE: Nosotros ya no alquilamos sin un seguro de impago, por lo menos durante un año. Cuesta unos 300€ al año pero te da mucha seguridad. Cualquier cosa me preguntas que ya son años que estoy en ese mundillo. 
|
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 18:35
#6
|
Hola Shur,
En al empresa donde estoy gestionamos casi 2 millones de patrimonio inmobiliario y la rentabilidad neta es cercana al 6%. Lo primero que haría, siempre y cuando el patrimonio este puesto en alquileres, es revisar todos los contratos porqué seguramente no habrá subido el alquiler desde hace años y dependiendo de los años es posible que algún contrato haya pasado los 5 años y que se pueda renovar a cifras de hoy en día que seguramente serán más elevadas. Luego el tema de los gastos es muy importante ya que al ser elevado el patrimonio supongo que tendrá muchas viviendas y muchas roturas, hay que ver todos los gastos y recortar donde no hace falta. En el caso en que no se quiera hacer cargo del mantenimiento vería de hablar con alguna inmobiliaria que se haga cargo de todo y suelen cobrar entre un 5 y un 10% de alquiler. Pero eso ya es cuestión de si quieres llevarlo tu o no. También puede contratar a un manitas que le vaya haciendo los arreglos seguro que será más barato que subcontratar. En cuanto a la empresa que lo mire ya que las empresas de que se dedican al alquiler suelen tener una ayuda fiscal de que el impuesto social es el 15% no el 25% (Por lo menos en Murcia donde estoy yo) siempre y cuando tengas una persona contratada. La empresa no factura sin IVA y al comprar la pierdes pero los beneficios fiscales son muy buenos. Por ejemplo al comprar obra nueva el IVA es del 4% no del 10%. La única desventaja es que los contratos pasan de ser 5 años como máximo a 7 ya que eres empresa. Para empezar debería que es lo más facil si subir ingresos o bajas gastos. IMPORTANTE: Nosotros ya no alquilamos sin un seguro de impago, por lo menos durante un año. Cuesta unos 300€ al año pero te da mucha seguridad. Cualquier cosa me preguntas que ya son años que estoy en ese mundillo. Todo es alquiler de pisos y locales, con algunos precios ridículos a día de hoy. Ejemplo, piso 3 habitaciones, 90m2, recién reformado, zona Sant Gervasi, 800 euros al mes... Los seguros de alquiler los paga, pero anécdota curiosa, cuando un inquilino no le ha pagado ha preferido "mediar" con él antes de ejecutar la cláusula del seguro y si no lo haces en el primer mes de impago deja de ser válida, le ha pasado eso por ejemplo... También es verdad que en Cataluña nos tocan los cojones con el límite del alquiler para alquileres de larga duración y más sanciones si eres gran tenedor, unos hijos de puta. Quiero proponer hacer cambios pero no controlo la normativa inmobiliaria, me tengo que formar. Lo que es de cajón es que lo que hay que hacer primero es un control financiero exhaustivo de lo que entra y lo que sale y calcular las rentabilidades individuales aproximadas de cada propriedad. Cómo haces para llegar a un 6% neto? Me parecería un sueño ahpra mismo... |
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 18:37
#7
| Es anualizado por lo que saca neto vs lo que vale el patrimonio. Alquileres básicamente. |
ForoCoches: Miembro
03-oct-2024 20:05
#8
|
Estáis seguro que ese cañculo del 0,87% esta bien?, porque es el equivalente a sacar 87mil euros al año. Me estás diciendonque por ejemplo tiene 10 casas de un millón y solo saca al año 8700 netos por cada una? |
ForoCoches: Miembro
03-oct-2024 20:32
#10
| Y ese 0,87 lo habeis calculado manualmente o como? Porque o esta cobrando ridículamente poco por los alquileres o hay algun intermediario quedandose los beneficios |
*ba dum tsss*
03-oct-2024 20:39
#11
| Es su patrimonio y se lo folla como quiere. Igual no tiene hijos o alguien a quien quiera dejarlo y simplemente vive la vida. A mi me pillan 10M con 65 años y no sé si miraría el interés de la cuenta corriente. En todo caso, obviamente desde el punto de vista inversor es una pena, pero si ya meterse en temas de dinero de otros es "jodido", con esas cantidades... |
ForoCoches: Miembro
03-oct-2024 21:36
#12
|
Hola Shur,
En al empresa donde estoy gestionamos casi 2 millones de patrimonio inmobiliario y la rentabilidad neta es cercana al 6%. Lo primero que haría, siempre y cuando el patrimonio este puesto en alquileres, es revisar todos los contratos porqué seguramente no habrá subido el alquiler desde hace años y dependiendo de los años es posible que algún contrato haya pasado los 5 años y que se pueda renovar a cifras de hoy en día que seguramente serán más elevadas. Luego el tema de los gastos es muy importante ya que al ser elevado el patrimonio supongo que tendrá muchas viviendas y muchas roturas, hay que ver todos los gastos y recortar donde no hace falta. En el caso en que no se quiera hacer cargo del mantenimiento vería de hablar con alguna inmobiliaria que se haga cargo de todo y suelen cobrar entre un 5 y un 10% de alquiler. Pero eso ya es cuestión de si quieres llevarlo tu o no. También puede contratar a un manitas que le vaya haciendo los arreglos seguro que será más barato que subcontratar. En cuanto a la empresa que lo mire ya que las empresas de que se dedican al alquiler suelen tener una ayuda fiscal de que el impuesto social es el 15% no el 25% (Por lo menos en Murcia donde estoy yo) siempre y cuando tengas una persona contratada. La empresa no factura sin IVA y al comprar la pierdes pero los beneficios fiscales son muy buenos. Por ejemplo al comprar obra nueva el IVA es del 4% no del 10%. La única desventaja es que los contratos pasan de ser 5 años como máximo a 7 ya que eres empresa. Para empezar debería que es lo más facil si subir ingresos o bajas gastos. IMPORTANTE: Nosotros ya no alquilamos sin un seguro de impago, por lo menos durante un año. Cuesta unos 300€ al año pero te da mucha seguridad. Cualquier cosa me preguntas que ya son años que estoy en ese mundillo. |
Miembro Viril
03-oct-2024 21:39
#13
| Lo primero llamar a desokupa. Si no tiene rentabilidad no hay explicación |
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 21:47
#15
|
Se calcula fácil, lo que le queda neto al mes x12 dividido por el total del patrimonio x100. |
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 21:50
#16
|
Con un patrimonio de 10M de euros yo no muevo ni un dedo Viajar por el mundo y cuidarme físicamente ( deporte a diario y buena comida ) seria mi trabajo. Quizás me indexaría, NADA MAS |
ForoCoches: Miembro
03-oct-2024 22:01
#17
| Para ganar esa mierda mejor lo pone al Amundi Index Solutions - Amundi Index MSCI World AE-D que reparte un 1,2% en dividendos y se olvida completamente de todo. |
ForoCoches: Usuario
03-oct-2024 22:05
#18
|
Hola Shur,
En al empresa donde estoy gestionamos casi 2 millones de patrimonio inmobiliario y la rentabilidad neta es cercana al 6%. Lo primero que haría, siempre y cuando el patrimonio este puesto en alquileres, es revisar todos los contratos porqué seguramente no habrá subido el alquiler desde hace años y dependiendo de los años es posible que algún contrato haya pasado los 5 años y que se pueda renovar a cifras de hoy en día que seguramente serán más elevadas. Luego el tema de los gastos es muy importante ya que al ser elevado el patrimonio supongo que tendrá muchas viviendas y muchas roturas, hay que ver todos los gastos y recortar donde no hace falta. En el caso en que no se quiera hacer cargo del mantenimiento vería de hablar con alguna inmobiliaria que se haga cargo de todo y suelen cobrar entre un 5 y un 10% de alquiler. Pero eso ya es cuestión de si quieres llevarlo tu o no. También puede contratar a un manitas que le vaya haciendo los arreglos seguro que será más barato que subcontratar. En cuanto a la empresa que lo mire ya que las empresas de que se dedican al alquiler suelen tener una ayuda fiscal de que el impuesto social es el 15% no el 25% (Por lo menos en Murcia donde estoy yo) siempre y cuando tengas una persona contratada. La empresa no factura sin IVA y al comprar la pierdes pero los beneficios fiscales son muy buenos. Por ejemplo al comprar obra nueva el IVA es del 4% no del 10%. La única desventaja es que los contratos pasan de ser 5 años como máximo a 7 ya que eres empresa. Para empezar debería que es lo más facil si subir ingresos o bajas gastos. IMPORTANTE: Nosotros ya no alquilamos sin un seguro de impago, por lo menos durante un año. Cuesta unos 300€ al año pero te da mucha seguridad. Cualquier cosa me preguntas que ya son años que estoy en ese mundillo. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 00:41
#19
| Y no valdría letras del tesoro? Cualquiera con total seguridad ya te daría un 2-3% |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 01:46
#20
|
Claro, pero para eso tendrías que vender las propriedades y lo único bueno que ha hecho es que nunca ha vendido nada y las propriedades en Barcelona no han parado de subir en los últimos 30 años, salvo la bajada de la crisis del 2008, que tampoco se notó tanto en Barcelona capital. Si vendes, pasas a depender de ese 3% de los bonos o lo que sea, pero dejas de ganar el incremento del valor del patrimonio. Vender no es una opción. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 01:46
#21
| Le ha pasado una vez recientemente. Tampoco lleva tanto tiempo utilizando estos seguros. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 01:49
#22
|
Tiene 100.000 euros divididos en 2 cuentas de banco que no ha tocado en los últimos 10 años. He hecho el cálculo de lo que habría ganado si los huebiera indexado al sp500 estos últimos 10 años y me he mareado. |
ForoCoches: Miembro
04-oct-2024 08:57
#23
|
Lástima me da la gente que entiende el dinero como un fin, no como un medio. Quizá con unos 100.000€ limpios anuales y 65 años, piensa que le es suficiente para vivir tranquilamente y no quiere estrés por ganar 400, que no le cambiaría la vida nada excepto subir el nivel de stress por tener que dedicarle más tiempo a gestionar el negocio y granjearse odios y enemigos. Evidentemente, él ya ha llegado donde quería. |
ForoCoches: Miembro
04-oct-2024 09:09
#24
|
Muchas gracias por el mensaje.
Todo es alquiler de pisos y locales, con algunos precios ridículos a día de hoy. Ejemplo, piso 3 habitaciones, 90m2, recién reformado, zona Sant Gervasi, 800 euros al mes... Los seguros de alquiler los paga, pero anécdota curiosa, cuando un inquilino no le ha pagado ha preferido "mediar" con él antes de ejecutar la cláusula del seguro y si no lo haces en el primer mes de impago deja de ser válida, le ha pasado eso por ejemplo... También es verdad que en Cataluña nos tocan los cojones con el límite del alquiler para alquileres de larga duración y más sanciones si eres gran tenedor, unos hijos de puta. Quiero proponer hacer cambios pero no controlo la normativa inmobiliaria, me tengo que formar. Lo que es de cajón es que lo que hay que hacer primero es un control financiero exhaustivo de lo que entra y lo que sale y calcular las rentabilidades individuales aproximadas de cada propriedad. Cómo haces para llegar a un 6% neto? Me parecería un sueño ahpra mismo... Lo mismo deberían reducir impuestos a los grandes tenedores, ya que dan trabajo a gestorías y multioficios de mantenimiento, mientras los particulares se lo hacen ellos. O incluso que no paguen nada, como una ONG, que al fin y al cabo le dan un techo para vivir a la gente. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 09:22
#25
|
Muchas gracias por el mensaje.
Todo es alquiler de pisos y locales, con algunos precios ridículos a día de hoy. Ejemplo, piso 3 habitaciones, 90m2, recién reformado, zona Sant Gervasi, 800 euros al mes... Los seguros de alquiler los paga, pero anécdota curiosa, cuando un inquilino no le ha pagado ha preferido "mediar" con él antes de ejecutar la cláusula del seguro y si no lo haces en el primer mes de impago deja de ser válida, le ha pasado eso por ejemplo... También es verdad que en Cataluña nos tocan los cojones con el límite del alquiler para alquileres de larga duración y más sanciones si eres gran tenedor, unos hijos de puta. Quiero proponer hacer cambios pero no controlo la normativa inmobiliaria, me tengo que formar. Lo que es de cajón es que lo que hay que hacer primero es un control financiero exhaustivo de lo que entra y lo que sale y calcular las rentabilidades individuales aproximadas de cada propriedad. Cómo haces para llegar a un 6% neto? Me parecería un sueño ahpra mismo... Los primero de todo es controlar los gastos que al final es lo más importante, al final si es de alquiler los ingresos llegan solos. Una vez controlado los gastos hay muchas maneras de subir los ingresos. Nosotros tenemos bastantes pisos a estudiantes que son 11 meses y el año siguiente se puede subir el precio sin tener limites de nada. Ahora por ejemplo hemos reformado una casa muy grande para hacer estudios con zonas compartidas y algún piso de 3 habitaciones pequeñito. Hay muchas maneras de ir subiendo los ingresos y ver si hacer alguna que otra inversión. Lo de mediar con el inquilino es siempre la mejor opción, a nosotros no ha pasado alguna vez de tener un inquilino de eso que dan mucho por culo y al final la mejor opción es mediar, que luego los juicios siendo gran tenedor son difíciles. Dile a un juez que tu tienes 30 casas y uno no puede pagar la suya, al final la razón te la tienen que dar pero van a tardar mucho tiempo. El 6% neto lo hemos obtenido solo los dos últimos años, antes era menos sobre un 3-4%. Básicamente es gracias a la subida de alquileres que empezamos todo el 2017 y justo en 2022 cumplieron los 5 años y pudimos subir mucho los precios (siempre dentro de lo que marca el mercado para la zona, tampoco queremos abusar) y al tener los gastos controlados y los pisos realmente casi nuevos se ha disparado la rentabilidad. Este años y los próximo a tanto no creo que llegaremos nos quedaremos entre un 4 y un 5 % que al final algún arreglo a los pisos cada 7-8 años hay que hacerlo aunque sea pintura y alguna que otra cosa. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 09:29
#26
|
Pues la verdad es que por ahora no lo hemos tenido que usar nunca. Solo estamos teniendo un problema con una persona pero al tener el contrato desde 2018 no tenía ese seguro. Es una señora de 64 años que perdió el trabajo en le covid y desde esa fecha ha ido con problemas, la hemos ayudado mucho con rebajas en el alquiler, esperar casi varios meses que nos pudiera pagar la deuda, aplazamiento de parte de la deuda, sin subirle el alquiler desde esa fecha. Al finalizarle el contrato este diciembre, nos dijo que no se podía ir porqué al no tener trabajo nadie le alquilaba, le dimos una prorroga de 6 meses máximo y luego tenía que irse pero nada allí sigue y ahora sin pagar desde el mes de febrero. Al final hemos intentado mediar incluso diciéndole que le perdonamos la deuda para que deje el piso pero nada. Ahora nos tendremos que ir a juicio y a ver lo que tardamos. A veces a ser demasiado bueno uno se crea problemas el solo. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 09:35
#27
|
Los impuestos no lo descontamos, al haber hecho inversión grandes los primeros años teníamos perdidas y ahora básicamente estamos recuperando de esa perdida sin pagar IS. Lógicamente luego a nivel contable en el resultado se le descuentan las amortizaciones que llevan el coste de la casa y los gastos de impuestos que ocasionaron y eso hace que el beneficio contable sea menor. Pero ese 6% es del flujo del ejercicio. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 11:10
#28
|
Pues la verdad es que por ahora no lo hemos tenido que usar nunca.
Solo estamos teniendo un problema con una persona pero al tener el contrato desde 2018 no tenía ese seguro. Es una señora de 64 años que perdió el trabajo en le covid y desde esa fecha ha ido con problemas, la hemos ayudado mucho con rebajas en el alquiler, esperar casi varios meses que nos pudiera pagar la deuda, aplazamiento de parte de la deuda, sin subirle el alquiler desde esa fecha. Al finalizarle el contrato este diciembre, nos dijo que no se podía ir porqué al no tener trabajo nadie le alquilaba, le dimos una prorroga de 6 meses máximo y luego tenía que irse pero nada allí sigue y ahora sin pagar desde el mes de febrero. Al final hemos intentado mediar incluso diciéndole que le perdonamos la deuda para que deje el piso pero nada. Ahora nos tendremos que ir a juicio y a ver lo que tardamos. A veces a ser demasiado bueno uno se crea problemas el solo. si se declara vulnerable no la echais, el problema es que de esto se deberia hacer cargo el gobierno |
Perro Sanchez y su Perro
04-oct-2024 11:34
#29
|
hay un descontrol y una dejadez total. no se la puede pelar mas. tenéis que profesionalizar la gestión vosotros. ir caso por caso , tomar decisiones y ejecutarlas. |
ForoCoches: Usuario
04-oct-2024 11:39
#30
|
A nosotros nos hace daño pero tampoco nos deja en la arruina ya que tenemos muchas más, pero le haces eso a un particular que depende de ese dinero para gastos de la vivienda y algún que su gasto y lo hundes. Lo peor de todo es que sabemos que está trabajando de negro, pero poco se le puede hacer. A ver que pasa ahora con el abogado. |