Alquilar mi piso o vender?

1 / 2

Encuesta del tema

Vender

36,71%

Alquilar

63,29%

Votantes: 79. Tú no puedes votar en esta encuesta

vilker

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 13:14

Buenas shurs.

Llevo tiempo planteándome esta duda. Queríamos comprar una casa grande a las afueras de la ciudad en un plazo de unos 2 años, pero tengo que decidir que hacer con mi vivienda actual libre de cargas, si vender por unos 180k o alquilarla por unos 1000€/mes.

En el caso de vender podría acceder a una casa más cara, si alquilo podría tener unos ingresos extras para ir pagando la hipoteca.

Hasta hace poco tenía claro que quería conservar mi piso y alquilarlo (también porque está en el mismo bloque que mis padres y nunca se sabe), así que estoy ahorrando para una entrada, pero me he puesto a hacer números y de esos hipotéticos 1000€ mes que recibiría de alquiler, después de pagar IBI, comunidad, seguros, cualquier contratiempo y tributar... se me quedaría neto en 500€ o menos, con lo cual ya no sé si me sale a cuenta meterme en semejante berenjenal y el riesgo a que me lo okupen o destrocen.

Vosotros que opináis shurs? Que rentabilidad neta os queda a los que alquiláis?

ElTolili

ForoCoches: Usuario

28-jun-2024 14:12

Recuerda que al alquilar puedes deducirte IBI, seguros, comunidad y amortización en tu declaración de la renta, y que solo tributas por el 40% de los ingresos que recibas del alquiler. Recuerda contratar un buen seguro de impago y listo.

También recuerda que al alquilar puedes deducirte los interese de la hipoteca, así que yo hipotecaria el piso actual y compraría la casa don el dinero que te de el banco, deduciéndote los intereses del préstamo en tu declaración de la renta

ShackTar

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 15:00

no estoy puesto en los números de los que hablas, pero me parece muy exagerado decir que de los 1000, te quedas en 500 netos tras todo lo que comentas.

Dicho esto, yo soy de la opinión de conservar patrimonio siempre que sea posible (más si además hay potenciales vínculos familiares), pero no hay una respuesta correcta a priori. A posteriori todos somos los mejores inversores claro.

Saludos,

Newsted23

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 16:10

Cita de ElTolili

Como es esto??? me falta esa información, por que yo ando en un caso parecido, pero ya tengo alquilado el piso encima a una chica joven, menor de 30

Si me dices algo más al respecto de las deducciones, te lo agradezco

supertonto

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 16:20

Shur, los pisos y las cocheras no se venden
Como buen langosto se alquilan y cada mes a hacer el egipcio

vilker

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 16:35

Cita de ElTolili

Sobre lo primero, ya he tenido en cuenta eso.Primero he restado lo que pago de IBI, seguros, comunidad y demás imprevistos que pueda suponer el alquiler y después sobre lo que me queda le resto la tributación y me queda eso más o menos (500€).

La segunda parte no te he entendido con eso de hipotecar el piso actual, si yo el piso lo tengo pagado ya, eso de hipotecar mi piso es otra forma de financiación en la que pagas muchos más intereses que con un préstamo hipotecario. La hipoteca sería sobre la nueva casa y ahí supongo que no me puedo deducir no?

Cita de supertonto

Shur, los pisos y las cocheras no se venden
Como buen langosto se alquilan y cada mes a hacer el egipcio

Yo lo tenía claro, pero ahora haciendo números, no sé si sale tan a cuenta. A largo plazo seguro que sí porque el piso se irá revalorizando, pero si quiero solicitar una hipoteca pongamos de 300k que ya es una burrada, tendría que comparar la cantidad de intereses que pagaría con lo que me queda neto del alquiler.

Editado: 28-jun-2024 16:42 -

REUSENC

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 16:47

Alquila, a mi me gusta acumular patrimonio, además tener rentas siempre está bien.

Dackel080

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 17:04

Me parece muy exagerado que de 1000€ te quedes con menos de 500€

Creo que dependerá de las ganas que tengas de irte a una casa mucho mejor.

Si la zona es buena y tienes a tus padres cerca yo alquilaría. Si tienes ganas de dar un salto bueno de vivienda te va a tocar vender

Cita de ElTolili

Para los nuevos contratos es el 50% ahora

Sueco

ForoCoches: Usuario

28-jun-2024 18:13

En primer lugar. Estás seguro de que generarás 1.000e al mes?

Las cosas luego no son tan sencillas.

Yo vendería o no, según la necesidad.

Si dependerás ese dinero del alquiler para pagar vivir cómodo con la nueva hipoteca puedes estar, "jodido" si tienes algún problema con el inquilino.

Alquilar un piso no siempre es inmediato.

Yo me tiré un año para alquilar un piso, en uno de los mejores barrios de una capital de CCAA. Entre los que marean, los que no cuajan, los que no te cuajan. Y en paralelo pagando mi alquiler donde vivo. Por mi situación economica me lo puedo permitir, pero si necesitase el dinero del alquiler (hipotético dinero esperado) para vivir, habría estado jodido.

Ojo. Que si te lo puedes permitir, mantén la casa. Pero haría unas cuentas más realistas.

Editado: 28-jun-2024 18:16 -

105TDI

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 18:15

#10

A la larga siempre es mejor conservar las viviendas, por lo que alquiler.

Sueco

ForoCoches: Usuario

28-jun-2024 18:15

#11

Cita de Dackel080

Cuando ha cambiado esto?

Bernoulli

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 18:49

#12

Sobre el papel es mejor alquilar, piensa que probablemente el valor de tu casa dentro de 5 años, por decir algo, será como mínimo similar al actual, y además le habrás sacado lo que sea de la renta, por lo que sería mejor alquilarlo 5 años y después venderlo. Con ese razonamiento lo puedes ir estirando y no venderlo.

En la práctica, si tienes inquilinos que te dan problemas, averías, etc. Pues puede que no te compense.

Por otra parte, alquilar una vivienda amortizada es un mal negocio, la rentabilidad es muy baja, lo suyo es tenerla hipotecada. Como te han dicho, si te la vas a quedar, hipotécala, deduce la parte de intereses y usa el excedente de dinero en el mejor de los casos para otra inversión, en el peor para ti nueva casa.

asustadisimo

by Amapolas

28-jun-2024 18:55

#13

Vende, y todo a un fondo indexado.

El fondo no te llama un lunes de madrugada porque se le ha roto la lavadora.

Y como tengas un problema de verdad como un inquilino moroso profesional, date por jodido pero bien, por mucho seguro que tengas.

Tendría inmuebles alquilados sólo por pagar menos impuestos.

ElTolili

ForoCoches: Usuario

28-jun-2024 20:38

#14

Cita de Newsted23

Aquí te lo explica:

https://www.fotocasa.es/fotocasa-lif...nda-alquilada/

A grosso modo, tu pagas estos gastos y luego al declarar las ganancias por alquiler en la declaración de la renta la Agencia Tributara te devuelve (te deduce) los importes pertenecientes a:

1. Gastos de reparación y conservación de la vivienda
2. Impuestos y tasas
3. Suministros de la vivienda y gastos de comunidad
4. Intereses de la hipoteca
5. Gastos de formalización del contrato de alquiler
6. Primas de seguros de hogar e impago de alquiler
7. Amortización de bienes inmuebles

fadameiga

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 20:43

#15

Alquilar un piso en España.El mundo está lleno de valientes.

Newsted23

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 21:01

#16

Cita de ElTolili

Muchísimas gracias Shur

Me viene genial para ir lo preparando para el año que viene

ElTolili

ForoCoches: Usuario

28-jun-2024 21:42

#17

Cita de vilker

La segunda parte no te he entendido con eso de hipotecar el piso actual, si yo el piso lo tengo pagado ya, eso de hipotecar mi piso es otra forma de financiación en la que pagas muchos más intereses que con un préstamo hipotecario. La hipoteca sería sobre la nueva casa y ahí supongo que no me puedo deducir no?

Si tu te hipotecas para comprar una casa y pones la casa como colateral, es una hipoteca al uso, pagas intereses y punto.

Si vas a un banco y les comentas que quieres hipotecar un piso que ya tienes pagado para conseguir liquidez para comprar otra casa, algún banco te ofrecerá un tipo fijo alto, tipo 5% o así, pero te da igual, pues te deducirás los intereses en la declaración de la renta al ser una hipoteca sobre un inmueble que se alquila, de modo que la hipoteca te sale "gratis".

Antes de hacer este movimiento habla con algún asesor.

Dackel080

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 22:01

#18

Cita de Sueco

Cuando ha cambiado esto?

Este año si no recuerdo mal. Lo hablamos hace poco en otro hilo

https://www.idealista.com/news/inmob...de-alquiler-en

RTJ85

*****

28-jun-2024 22:12

#19

Para dormir tranquilo, mejor vender y reinvertir en vivienda habitual más un colchón.

Bernoulli

ForoCoches: Miembro

28-jun-2024 22:52

#20

Cita de ElTolili

Hombre, igual no te da que el tipo sea alto.

Tú pagas impuestos sobre el beneficio, si aumentas tus gastos, disminuye tu beneficio, por lo que ganas menos antes y después de impuestos.

ElTolili

ForoCoches: Usuario

29-jun-2024 00:01

#21

Cita de Bernoulli

Hombre, igual no te da que el tipo sea alto.

Tú pagas impuestos sobre el beneficio, si aumentas tus gastos, disminuye tu beneficio, por lo que ganas menos antes y después de impuestos.

Hagamos un escenario contando solo los intereses de la hipoteca:

Escenario 1: Intereses de la hipoteca de 5.000 €/año (tipo de interés mayor)

1. Ingresos del alquiler: 12.000 €/año
2. Intereses de la hipoteca: 5.000 €/año
3. Beneficio neto antes de impuestos: 12.000 - 5.000 = 7.000 €
4. Reducción del 50% de los beneficios: 7.000 * 50% = 3.500 €
5. Beneficio sujeto a impuestos: 7.000 - 3.500 = 3.500 €

Cálculo de impuestos:

- Si asumimos un tipo impositivo, por ejemplo, del 20%, los impuestos serían: 3.500 * 20% = 700 €
- Beneficio neto tras impuestos: 7.000 - 700 = 6.300 €

Total ganado:

- Beneficio neto: 6.300 €
- Intereses devueltos: 5.000 €
- Total final: 6.300 + 5.000 = 11.300 €

Escenario 2: Intereses de la hipoteca de 2.000 €/año (tipo de interés menor)

1. Ingresos del alquiler: 12.000 €/año
2. Intereses de la hipoteca: 2.000 €/año
3. Beneficio neto antes de impuestos: 12.000 - 2.000 = 10.000 €
4. Reducción del 50% de los beneficios: 10.000 * 50% = 5.000 €
5. Beneficio sujeto a impuestos: 10.000 - 5.000 = 5.000 €

Cálculo de impuestos:

- Si asumimos un tipo impositivo, por ejemplo, del 20%, los impuestos serían: 5.000 * 20% = 1.000 €
- Beneficio neto tras impuestos: 10.000 - 1.000 = 9.000 €

Total ganado:

- Beneficio neto: 9.000 €
- Intereses devueltos: 2.000 €
- Total final: 9.000 + 2.000 = 11.000 €

Comparación y conclusión

- Escenario 1 (intereses de 5.000 €/año): Total final de 11.300 €
- Escenario 2 (intereses de 2.000 €/año): Total final de 11.000 €

El escenario con intereses más altos (5.000 €) resulta en un beneficio total ligeramente mayor.

Editado: 29-jun-2024 00:11 -

vilker

ForoCoches: Miembro

29-jun-2024 00:08

#22

Cita de ElTolili

Cita de Dackel080

Para hacer el cálculo suponiendo que el inquilino paga 1000€ al mes, de ahí descuento IBI + comunidad + seguro de la casa/impago +
gastos de gestión, reparaciones, etc. He calculado unos 200€ de gastos deducibles. Me quedarían 800€ de beneficio neto mensual, luego de eso hay que restar el 40% o 50% como dices tú, vamos que quedan entre 400 y 500€ netos al mes. No sé donde ves lo de que es exagerado si tú mismo dices que el impuesto es del 50%

vilker

ForoCoches: Miembro

29-jun-2024 00:31

#23

Cita de ElTolili

Esto no lo entiendo... lo que importa es el beneficio neto, de qué me sirve que haya devuelto más dinero al banco si ese dinero no es para mi, es para el banco, no?Lo que importa es lo que me queda en el bolsillo al final de año ya sea para pagar hipoteca o lo que yo quiera:
Escenario 1: 6300€
Escenario 2: 9000€

Además no tiene sentido que cuanto más alto sea el interés, más beneficio obtenga xD. Por mucho que me deduzca más, si ese dinero extra va para pagárselo al banco, no me sirve.

Editado: 29-jun-2024 00:33 -

ElTolili

ForoCoches: Usuario

29-jun-2024 00:33

#24

Cita de vilker

de qué me sirve que haya devuelto más dinero al banco si ese dinero no es para mi, es para el banco, no?

Eso es la parte de intereses que pagas al banco, que luego la Agencia Tributaria te permite deducir (te lo devuelven) en tu declaración de la renta.Cuanto más intereses pagas, más te devuelven fuera de los "beneficios"

desoyk

ForoCoches: Usuario

29-jun-2024 00:41

#25

Cita de vilker

Esto es mucho jaleo no?

No sé igual es mejor vender ahora y que quede una hipoteca pequeña y así puedo seguir ahorrando para cuando termine de pagar la hipoteca ya sí comprar algo con intención de alquilarlo?

Estoy valorando a ver cual es la mejor opción, por una parte creo que lo mejor es deber mucho dinero al banco porque estoy generando dinero con un dinero prestado al final y el valor de las casas sube más rápido que la capacidad de ahorro. Pero por otra parte veo que igual me estoy complicando la vida y jugándomela en vez de ir a lo fácil.

Para hacer el cálculo suponiendo que el inquilino paga 1000€ al mes, de ahí descuento IBI + comunidad + seguro de la casa/impago +
gastos de gestión, reparaciones, etc. He calculado unos 200€ de gastos deducibles. Me quedarían 800€ de beneficio neto mensual, luego de eso hay que restar el 40% o 50% como dices tú, vamos que quedan entre 400 y 500€ netos al mes. No sé donde ves lo de que es exagerado si tú mismo dices que el impuesto es del 50%

Hola, lo estás calculando mal.

Efectivamente, si ganas 1000 al mes, de ahi le descuentas IBI, comunidad, etc. y te quedan 800 antes de impuestos como tu dices. Ahora, los impuestos que pagas, no son sobre 800 euros, dependerá de lo que ganas al año con tus otros ingresos (salario por ejemplo) y se añade a la base imponible general. Además no te cobran impuestos sobre esos 800 euros, sino sobre el 50% de 800, que es a lo que se referia el otro shur.

Es decir, por ponerte un ejemplo, si tu salario es de 30 000 euros al año, y con alquiler has sacado 800 netos al mes, es decir 9600 al año, tu base imponible general pasaría de 30000 a 39600. Sin embargo, la ventaja del alquiler, es que no te cuenta para impuestos esos 9600 al año, sino el 50%, es decir, te cobran impuestos como si hubieses ganado 34800. El IRPF para esa cantidad es entorno a 18%:

En resumen, de esos 800 euros, te cobran un 18% de impuestos, lo que te dejaria en 656 euros al mes.

Esa es la ventaja del alquiler, no te cobran impuestos por todo tu neto, sino por el 50% de ese neto. De hecho, hay condiciones especiales del tipo alquiler a jovenes, mercado tensionado y cosas así que te llegan a deducir hasta el 90% de impuestos.

Que alguien me corrija si me equivoco.

Editado: 29-jun-2024 00:51 -

vilker

ForoCoches: Miembro

29-jun-2024 00:48

#26

Cita de desoyk

Hola, lo estás calculando mal.

Efectivamente, si ganas 1000 al mes, de ahi le descuentas IBI, comunidad, etc. y te quedan 800 antes de impuestos como tu dices. Ahora, los impuestos que pagas, no son sobre 800 euros, dependerá de lo que ganas al año con tus otros ingresos (salario por ejemplo) y se añade a la base imponible general. Además no te cobran impuestos sobre esos 800 euros, sino sobre el 50% de 800, que es a lo que se referia el otro shur.

Es decir, por ponerte un ejemplo, si tu salario es de 30 000 euros al año, y con alquiler has sacado 800 netos al mes, es decir 9600 al año, tu base imponible de ahorro pasaría de 30000 a 39600. Sin embargo, la ventaja del alquiler, es que no te cuenta para impuestos esos 9600 al año, sino el 50%, es decir, te cobran impuestos como si hubieses ganado 34800. El IRPF para esa cantidad es entorno a 18%:

En resumen, de esos 800 euros, te cobran un 18% de impuestos, lo que te dejaria en 656 euros al mes.

Esa es la ventaja del alquiler, no te cobran impuestos por todo tu neto, sino por el 50% de ese neto. De hecho, hay condiciones especiales del tipo alquiler a jovenes, mercado tensionado y cosas así que te llegan a deducir hasta el 90% de impuestos.

Que alguien me corrija si me equivoco.

Ah ok ok, si es así entonces ya es otra cosa, es que le pregunté a la IA de Google y no me estaba restando ese 50%, ya me parecía demasiado sangrante jeje. De hecho si cobro 800€, tributaría sobre 400, el 18%, me saldría 728€ netos.
Entonces igual sí me merece la pena y además si hago lo de hipotecar mi piso también para desgravar algo, pero esto ya tengo que estudiarlo bien con números.

Editado: 29-jun-2024 00:50 -

desoyk

ForoCoches: Usuario

29-jun-2024 00:56

#27

Cita de vilker

Si, exacto. Está claro que alquilar trae sus comeduras de cabeza y hay muchos gastos asociados a IBI, derramas, comunidad, reparaciones, etc. Pero la ventaja que tienes es que los impuestos no te los cobran sobre total de neto antes de impuestos, sino sobre el 50% de esa cantidad o incluso menos si se da alguna casuística más de las que comentaba.

Además, como bien dices, los intereses de la hipoteca son un gasto más como el IBI, comunidad y reparaciones.

Por eso, si te lo montas bien, con una hipoteca sobre la casa, deduciéndote los intereses como gasto, y luego aplicándote muy pocos impuestos al beneficio por condiciones de zona tensionada, jovenes, etc, te puede salir mucho mejor la rentabilidad.

De hecho, entiendo que con eso juegan "los inversores" que se dedican a comprar vivienda para alquilarla.

Chenterges

ForoCoches: Miembro

29-jun-2024 02:23

#28

Cita de ElTolili

Hacienda no te devuelve nada. Pagas menos impuestos de los intereses. Pero de cada 1000 eur mas q pagues de intereses solo te deduces el 20% o tipo que dejas de pagar, pero no te devuelve esos impuestos.Entiendo igual q el otro shur. Lo q importa es dl neto.
Cuantos mas intereses mas reduces el % extra q pagas a hacienda, pero tb te come mas beneficios.
Creo que no esta bien calculado esa ultima parte.
6300 vs 9000

Chenterges

ForoCoches: Miembro

29-jun-2024 03:59

#29

Cita de ElTolili

Hagamos un escenario contando solo los intereses de la hipoteca:

Escenario 1: Intereses de la hipoteca de 5.000 €/año (tipo de interés mayor)

1. Ingresos del alquiler: 12.000 €/año
2. Intereses de la hipoteca: 5.000 €/año
3. Beneficio neto antes de impuestos: 12.000 - 5.000 = 7.000 €
4. Reducción del 50% de los beneficios: 7.000 * 50% = 3.500 €
5. Beneficio sujeto a impuestos: 7.000 - 3.500 = 3.500 €

Cálculo de impuestos:

- Si asumimos un tipo impositivo, por ejemplo, del 20%, los impuestos serían: 3.500 * 20% = 700 €
- Beneficio neto tras impuestos: 7.000 - 700 = 6.300 €

Total ganado:

- Beneficio neto: 6.300 €
- Intereses devueltos: 5.000 €
- Total final: 6.300 + 5.000 = 11.300 €

Escenario 2: Intereses de la hipoteca de 2.000 €/año (tipo de interés menor)

1. Ingresos del alquiler: 12.000 €/año
2. Intereses de la hipoteca: 2.000 €/año
3. Beneficio neto antes de impuestos: 12.000 - 2.000 = 10.000 €
4. Reducción del 50% de los beneficios: 10.000 * 50% = 5.000 €
5. Beneficio sujeto a impuestos: 10.000 - 5.000 = 5.000 €

Cálculo de impuestos:

- Si asumimos un tipo impositivo, por ejemplo, del 20%, los impuestos serían: 5.000 * 20% = 1.000 €
- Beneficio neto tras impuestos: 10.000 - 1.000 = 9.000 €

Total ganado:

- Beneficio neto: 9.000 €
- Intereses devueltos: 2.000 €
- Total final: 9.000 + 2.000 = 11.000 €

Comparación y conclusión

- Escenario 1 (intereses de 5.000 €/año): Total final de 11.300 €
- Escenario 2 (intereses de 2.000 €/año): Total final de 11.000 €

El escenario con intereses más altos (5.000 €) resulta en un beneficio total ligeramente mayor.

Creo que deberias editar eso para no llevar a error.
Cuentas como beneficio neto una reducción de pérdidas que te da la reduccion del irpf. Y ademas la cuentas 2 veces y una de ellas sobre el total del importe a deducir en vez del % reducido que es lo poco que te beneficia.
Si tienes una reduccion de 2000 eur en la declaracion, no ganas 2000 eur sino que te baja el importe a declarar 2000 eur (te reduces el % de esos 2000 eur, pero no los 2k)

Creo que deberias darle una vuelta al concepto que está bien, pero la ejecución final esa, no.
No se si me explico o me pierdo yo algo.

Ulalioli

ForoCoches: Usuario

29-jun-2024 04:44

#30

Cita de ElTolili

Por qué sumas al beneficio los intereses pagados si son realmente un gasto?

1 / 2

← A InverForo

Alquilar mi piso o vender?

Encuesta del tema

Trending

Foros relacionados

General

Electrónica / Informática

Videojuegos

Empleo / Emprendimiento

Oposiciones

Viajes

Basket

InverForo

Criptomonedas