Compra de Proindiviso con un 11% embargado por Hacienda...
ForoCoches: Miembro
21-jun-2024 18:27
#1
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Hola a todos, Estoy estudiando si meterme en una compra de un proindiviso con las siguientes características: - Se vende el 89% de la vivienda (herencia en propiedad de 8 hermanos ahora mismo) - El otro 11% pertenecía a hermano 9 que falleció con una deuda pendiente con hacienda de unos 80000 euros... Hacienda tiene embargado ahora ese 11% de la vivienda. Hasta donde sé estos son los hechos, cronológicamente: Los hijos de hermano 9 así como sus 8 hermanos han renunciado a la envenenada herencia, pues ese 11% del piso supone un valor abismalmente inferior a los 80k de deuda que conlleva dicha herencia. Según me dice la inmobiliaria, los hermanos copropietarios tuvieron un conato de negociación con Hacienda para - imagino - llegar a un acuerdo y hacerse con ese 11% del hermano deudor fallecido y poder vender el 100% de la propiedad. La resolución de esa renuncia a la herencia aún no ha salido pero debe correrles prisa y por eso venden el 89% a un precio atractivo. La inmobiliaria me lo pinta todo bastante optimista: yo compro el 89%, espero 1 año o año y medio (me dicen que incluso tengo usufructo aunque con el tema de poder alquilarlo tienen dudas...), sale la resolución, Hacienda saca su 11% a subasta pública y yo compro ese 11% a precio de ganga con competencia inexistente (quién va a estar interesado en querer comprar un 11% de un piso?) Mis dudas con este asunto son las siguientes: 1- Supongo que a los hermanos, además de correrles prisa, quizás teman que el piso acabe forzosamente saliendo a subasta pública al 100% y eso acarree comerse los 80k de deuda de su hermano. Puede Hacienda obligarles (con un 11% del piso) a la extinción del condominio para cobrar algo? 2- En caso de que SÍ a mi pregunta anterior: si yo comprase ese 89% estaría en la misma situación? Hacienda me puede obligar a que saquemos el 100% del piso a subasta acarreando los 80k de deuda? 3- Me está la inmobiliaria vendiendo la moto? Va a ser el proceso, efectivamente, como ellos dicen? O voy a acabar palmando esos 80k de una forma u otra en algún momento si quiero hacerme con el 100% del piso a futuro? *Desde la lógica y sentido común, Hacienda no podrá vender jamás a nadie ese 11% a 80k ni a la mitad siquiera. Y vería insultantemente coactivo que Hacienda obligue (bien a los hermano o a mí, que no tenemos culpa de nada) a sacar el 100% del inmueble a subasta con los 80k de cargas sólo para que el fisco pueda recuperar el 100% de su parte a costa de nosotros perder dinero malvendiendo... Por tanto, entendería lo que dice la inmobiliaria como el escenario más probable: subasta pública y así Hacienda rasca algo de esa deuda sin perjudicar a los inocentes copropietarios. Pero como la lógica suele brillar por su ausencia en este país, tanto en las leyes como en el fisco, ya no puedo dar nada por supuesto... Si alguien tiene alguna idea sobre el asunto se lo agradezco enormemente. Saludos! |
Editado: 22-jun-2024 12:00 -
ForoCoches: Usuario
21-jun-2024 22:26
#2
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Te podría dar mi opiinión pero como iba a ser desde la barra del bar y el tema me parece importante, me callo. No obstante, te digo que ojito porque yo ahí veo varias cosas que se podrían torcer |
ForoCoches: Miembro
22-jun-2024 11:55
#3
| Gracias por el comentario, shur. En realidad no espero un feedback conclusivo aquí. Como tú dices, el asunto no es sencillo y probablemente acabe necesitando asesoramiento profesional (que no podré tener hasta la semana que viene en días laborables). Pero bueno, mientras pasa el finde no me viene mal recabar algunas opiniones. |
ForoCoches: Miembro
22-jun-2024 11:57
#4
| Shur, si yo tuviera el 89% ahora mismo, y la subasta de hacienda fuera así de sencilla, no malvendería por tener que esperar un año. Pero para esto necesitas a un abogado. |
Forocoches: Miembro
22-jun-2024 11:59
#5
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Salvo que sea un inmueble de la ostia me parece a mi que muy poca gente pujaría por el 11% de una propiedad donde hay 8 propietarios más en el resto, en el 89%, pero en esas situaciones ha pasado de todo y todo es posible. Lo mejor que puedes hacer es buscar que te asesore alguien con suficiente experiencia y una cosa clara: no te fíes de las inmobiliarias. |
ForoCoches: Flanders
22-jun-2024 13:03
#6
Sin tener ni puta idea, en un proindiviso "normal" se subastaría la vivienda entera y lo que se saca se reparte entre las partes. No veo por qué con hacienda no iba a ser igual y van a ser tan gilipollas de dejar que pongas tu el precio  Lo que sí que tengo clarisimo es que la inmobiliaria te miente en algo (no sé en qué, pero te miente, como todas, seguro) Si lo que te venden está tirado de precio, me lo pensaría. Si estás pagando con muy poco descuento sobre lo que puede valer ese 89% del piso, huye y no mires atrás |
ForoCoches: Miembro
22-jun-2024 13:09
#7
| Hacienda puede obligarte a sacar el piso a subasta y de lo que se gane en la subasta quedarse con el 11% y tú con el 89%. Obviamente te interesaría negociar para comprarle ese 11% a hacienda y que no haya ninguna subasta, la duda está en por qué no lo hacen los hermanos y prefieren vender con rebaja. ¿De cuánto sería la rebaja que te hacen? |
ForoCoches: Usuario
22-jun-2024 13:11
#8
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Gracias por el comentario, shur. En realidad no espero un feedback conclusivo aquí. Como tú dices, el asunto no es sencillo y probablemente acabe necesitando asesoramiento profesional (que no podré tener hasta la semana que viene en días laborables). Pero bueno, mientras pasa el finde no me viene mal recabar algunas opiniones.
Primero, hacienda puede requerir que se venda... o no... Conozco un caso de un ayuntamiento de un pueblo que tenía el 5% y ahí se ha pegado años por sus cojones, pidiendo la totalidad de la deuda al que tenía el 95% o dejándolo morir sin prisa alguna... Hay muchos factores que juegan ahí y lo más probable es que intente venderte el 11% por la deuda. Como vas a decir que no, lo que se hace es obligar a que se venda todo en un juicio y a cada uno os dan vuestra parte, creo que tienes derecho de tanteo sobre el 11% pero al precio que diga hacienda. Creo que si se vende, tú puedes comprar la propiedad al completo al precio que se ha vendido pero tienes que disponer del liquido para comprarla y que luego te devuelvan un 89%. Desde luego, lo de la inmobiliaria me parece de coña. En un año vas y te la regalan... claro, claro y una vez que ellos se hayan llevado su comisión, les pides responsabilidades... Busca un experto y que te lo aclare todo que van a ser los mejores euros gastados de tu vida He puesto en google "cuanto pagan las empresas que compran proindivisos" y hablan de un 30-40% llegando a veces hasta un 60%... Supongo que por eso los herederos han buscado una inmobiliaria en lugar de una empresa que les quite el muerto de encima |
Editado: 22-jun-2024 15:00 -
ForoCoches: Miembro
22-jun-2024 13:23
#9
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Hay inversión similares con menos riesgo. Esa inversión merece la pena con tanta incertidumbre? El mar está lleno de peces, busca otra cosa. O que lo solucionen los hermanos y luego se la compras. |
ForoCoches: Usuario
22-jun-2024 13:25
#10
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Muy interesante, estaría bien que una vez recibas el asesoramiento lo compartas. Mi opinión desde la barra del bar es que lo de la inmobiliaria cojea por algún lado |
ForoCoches: Miembro
22-jun-2024 16:03
#11
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Hacienda puede obligarte a sacar el piso a subasta y de lo que se gane en la subasta quedarse con el 11% y tú con el 89%. Obviamente te interesaría negociar para comprarle ese 11% a hacienda y que no haya ninguna subasta, la duda está en por qué no lo hacen los hermanos y prefieren vender con rebaja. ¿De cuánto sería la rebaja que te hacen?
Sin tener ni puta idea, en un proindiviso "normal" se subastaría la vivienda entera y lo que se saca se reparte entre las partes. No veo por qué con hacienda no iba a ser igual y van a ser tan gilipollas de dejar que pongas tu el precio
Lo que sí que tengo clarisimo es que la inmobiliaria te miente en algo (no sé en qué, pero te miente, como todas, seguro) Si lo que te venden está tirado de precio, me lo pensaría. Si estás pagando con muy poco descuento sobre lo que puede valer ese 89% del piso, huye y no mires atrás Está bastante por debajo de precio de mercado. Digamos un 30% |
ForoCoches: Miembro
22-jun-2024 16:04
#12
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shur, te respondo (sabiendo que es desde la barra del bar y que mi opinión no vale).
Primero, hacienda puede requerir que se venda... o no... Conozco un caso de un ayuntamiento de un pueblo que tenía el 5% y ahí se ha pegado años por sus cojones, pidiendo la totalidad de la deuda al que tenía el 95% o dejándolo morir sin prisa alguna... Hay muchos factores que juegan ahí y lo más probable es que intente venderte el 11% por la deuda. Como vas a decir que no, lo que se hace es obligar a que se venda todo en un juicio y a cada uno os dan vuestra parte, creo que tienes derecho de tanteo sobre el 11% pero al precio que diga hacienda. Creo que si se vende, tú puedes comprar la propiedad al completo al precio que se ha vendido pero tienes que disponer del liquido para comprarla y que luego te devuelvan un 89%. Desde luego, lo de la inmobiliaria me parece de coña. En un año vas y te la regalan... claro, claro y una vez que ellos se hayan llevado su comisión, les pides responsabilidades... Busca un experto y que te lo aclare todo que van a ser los mejores euros gastados de tu vida He puesto en google "cuanto pagan las empresas que compran proindivisos" y hablan de un 30-40% llegando a veces hasta un 60%... Supongo que por eso los herederos han buscado una inmobiliaria en lugar de una empresa que les quite el muerto de encima Y hombre, lo de comprar yo el 100% en subasta (aun teniendo ya el 89%) no es mala... Sería lo más retorcido que he hecho en mi vida pero oye, igual puede salir bien: - Si hay poca competencia, me lo adjudico por un precio irrisorio. - Si hay mucha competencia, mi 89% lo vendo a un precio mayor de lo que me costó |
ForoCoches: Usuario
22-jun-2024 18:31
#13
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No solo tienes que ponerte de acuerdo con 8 hermanos, sino que encima con los hijos de uno de ellos. Que además, está embargada está última parte a hacienda. Ya tiene que ser las hostia el negocio. Sin fisuras. |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2024 01:59
#14
| Quizá, o quizá te quieran colar un puro de cojones. Se me ocurren mil formas mejores de aumentar liquidez sin tener que malvender un porcentaje de un piso parcialmente embargado |
ForoCoches: Usuario
23-jun-2024 10:07
#15
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Amigo OP, yo por desgracia tengo un piso en propiedad con otros 2 hermanos en una gran ciudad de España, el piso ronda los 350k€
Sabes cuantas veces he podido disfrutar de el en 10 años? 0 veces. Llevo 2 años ya desde la primera denuncia para forzar la división de la cosa común. Espero que pronto haya resolucion. Con todo esto quiero decirte... que no te metas en esos follones ni de broma. Y si quieres meterte, compra mi parte  sobre qué % te daban por tu parte? |
ForoCoches: Usuario
23-jun-2024 10:39
#16
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Lo que el juez va a hacer es subastar el bien y ahí te darán la parte proporcional |
ForoCoches: Usuario
23-jun-2024 11:13
#17
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O sea que vas a hacer lo que el OP estaba preguntando? pero con eso, el que lo compre, comprará un proindiviso del piso. No me queda nada claro. Los jueces creo que solo tienen la opción de subastar si no hay acuerdo... Si puedes detallar un poco, te lo agradecería |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2024 11:33
#18
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Si, seria inmobiliaria.
Pero estás mezclando. Si no llegamos un acuerdo en la vista previa, por ejemplo: Se vende todo el piso a un tercero o uno de los hermanos compra el resto de partes ENTONCES es cuando se llega al juicio, ahi el juez decide el valor del inmueble por las diferentes tasaciones, catastro, etc y se hace lo de la API. Pero si se llega a este punto se vende el piso completamente. por qué :ahora hacienda tiene una deuda de 100 que considera que puede recuperar. el piso se tiene que vender por 1100 para que ella lo recupere si fuera subasta normal y el piso se vende por 100 hacienda recupera unos 10 los 90 que faltan los ha perdido para siempre por qué el deudor está finado, toca dar explicaciones sobre los 90 que nunca se recuperaran ahora mismo la deuda de 100 es recuperable nadie da explicaciones, con 90 para siempre toca dar explicaciones Moraleja:todo el que piensa que es fácil no pagar a hacienda no piensa ni en su familia ni a largo plazo |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2024 14:38
#19
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Por más vueltas que le doy, llego a las siguientes conclusiones: Hacienda puede querer cobrar sus 80k con mayor o menor coacción. Pero lo que está claro es que nadie va a pagar 80k por el 11% del piso que tiene un valor de mercado inferior a 20k. Obviamente, yo mismo tampoco. Entonces, qué puede hacer Hacienda en este caso con el propietario del otro 89%? 1- Sacar a subasta su 11% tal como me han dicho desde la inmobiliaria (el escenario más optimista - país de la piruleta. Aun así, no está exento de lógica, proporcionalidad y defiende el derecho a la propiedad sin coacciones para el ciudadano/propietario inocente) 2- Negociar y acordar pagar algo a medio camino entre 20k y 80k que beneficie y/o perjudique a las 2 partes por igual. El propietario palma algo de pasta pero por fin ve levantada la nota de embargo sobre el inmueble y Hacienda palma parte de la deuda pero maximiza su 11% de propiedad vendiéndolo por encima de precio de mercado. 3- Salir a subasta pública con el 100% del piso para extinguir el condominio Pero el precio de mercado del piso es 180k. Si sale a subasta con los 80k de deuda pendiente se planta en 260k. Nadie jamás va a pujar por él... Entonces a partir de este punto se me ocurren 3 escenarios. No sé, por ley, cuál de los 3 es el correcto: Escenario A: Hacienda no es razonable pero tampoco puede coaccionar al copropietario inocente del 89% exigiéndole un precio de salida irrisorio. Sin embargo, al mismo tiempo, se empeña en no renunciar a un céntimo. Así que, como hemos dicho antes, el piso sale a subasta por 260k y nadie puja. Y así pasan los años hasta 2050 cuando, por efecto de la inflación, el precio de mercado ya ha alcanzado los 260k y acaba vendiéndose. Escenario B: Hacienda no es razonable y además puede coaccionar al copropietario inocente del 89%. El piso sale a subasta por 112k y con una carga de 68k. (Supongamos que aquí Hacienda resta 12k del valor de la deuda porque por ese precio de salida espera recibir mínimo 12k por su 11% de propiedad). Total 180k. El piso se acaba adjudicando a ese valor de mercado. Hacienda obtiene 68+12, la deuda completa. Éxito rotundo para el fisco. El propietario del 89% recibe 100k por su parte cuyo valor de mercado deberían ser 160k, robando indirectamente al propietario inocente 60k por el camino. Escenario C: Hacienda es razonable y además no puede coaccionar al copropietario inocente del 89%. El piso sale a subasta por 180k pero ya sin cargas, pues se espera recuperar lo que se pueda de la deuda pendiente con la venta de ese 11%. No sería justo cargar al otro copropietario con la deuda al vender el 100% del inmueble. "Ojalá alguien puje por 800k y recuperemos los 80k!" - piensan desde el fisco. El inmueble se vende a 180k. Hacienda amortiza 20k (1/3 de la deuda) dando por perdidos los otros 40k. El copropietario inocente del 89% obtiene lo que es justo por su propiedad. El escenario A me parece el colmo de la miseria (todos pierden), el B me parece una canallada que roza la expropiación (pero no me extrañaría en un país como España) y el C es el país de la piruleta (pero a nivel de derechos de propiedad y proporcionalidad me parece intachable). Qué puede suceder? |
Editado: 23-jun-2024 14:41 -
ForoCoches: Usuario
23-jun-2024 17:46
#20
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1- hacienda solo va a sacar a subasta el 11% propiedad del deudor. Independientemenete de la deuda previa del deudor CON LA AEAT, la subasta va a salir con una valoración de mercado acorde con ese 11% que se va a subastar. Recaudaran lo que se pueda, y si no da con la subasta de ese 11% se procederá a seguir embargando bienes del deudor hasta que se salde la deuda. 2- Cercionate MUY MUY MUCHO de que no existan cargas previas al embargo de la AEAT. Porque de existir te las comerías tu. 3-Comprar cualquier bien a través de una subasta en el 99% de los casos NO ES UN Chollo, al revés, suele ser una mierda gorda y quebraderos de cabeza. |
ForoCoches: Miembro
24-jun-2024 12:12
#21
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1- hacienda solo va a sacar a subasta el 11% propiedad del deudor. Independientemenete de la deuda previa del deudor CON LA AEAT, la subasta va a salir con una valoración de mercado acorde con ese 11% que se va a subastar. Recaudaran lo que se pueda, y si no da con la subasta de ese 11% se procederá a seguir embargando bienes del deudor hasta que se salde la deuda.
2- Cercionate MUY MUY MUCHO de que no existan cargas previas al embargo de la AEAT. Porque de existir te las comerías tu. 3-Comprar cualquier bien a través de una subasta en el 99% de los casos NO ES UN Chollo, al revés, suele ser una mierda gorda y quebraderos de cabeza. Por cierto, el deudor ya ha fallecido... 2- Por la nota simple, no aparece nada más... |
ForoCoches: Usuario
24-jun-2024 12:59
#22
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1- Sabes a ciencia cierta que Hacienda sólo va a sacar el 11% pase lo que pase? No cabe posibilidad de que quiera extinguir el condominio si trata de que se le compre su 11% a un precio a medio camino (escenario 2 que yo decía) y no haya acuerdo?
Por cierto, el deudor ya ha fallecido... 2- Por la nota simple, no aparece nada más... Existen deudas que no se inscriben en el registro de la propiedad, como el IBI y la comunidad de propietarios... Si existieran te puedes comer la cantidad pendiente de los ejercicios no prescritos. |
ForoCoches: Miembro
24-jun-2024 14:37
#23
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Hacienda solo puede ir contra el deudor, los demás no tienen culpa de nada. Y si con la venta de ese 11% nose recauda la suficiente para cubrir la deuda, se procederá a embargar y subastar otros bienes de su propiedad, y si no alcanza se declarará la deuda como incobrable.
Existen deudas que no se inscriben en el registro de la propiedad, como el IBI y la comunidad de propietarios... Si existieran te puedes comer la cantidad pendiente de los ejercicios no prescritos. Incluso si Hacienda declarara esa deuda como incobrable tal como dices, se podría levantar en algún momento la nota de embargo en el registro? Lo del IBI y la comunidad me preocupa menos (aunque lo tengo presente). |
ForoCoches: Usuario
24-jun-2024 14:51
#24
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Gracias por tu aportación. En este caso, en la nota simple aparece la anotación de embargo de Hacienda de los 80k...
Incluso si Hacienda declarara esa deuda como incobrable tal como dices, se podría levantar en algún momento la nota de embargo en el registro? Lo del IBI y la comunidad me preocupa menos (aunque lo tengo presente). |
ForoCoches: Miembro
24-jun-2024 15:05
#25
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Hola a todos,
Estoy estudiando si meterme en una compra de un proindiviso con las siguientes características: - Se vende el 89% de la vivienda (herencia en propiedad de 8 hermanos ahora mismo) - El otro 11% pertenecía a hermano 9 que falleció con una deuda pendiente con hacienda de unos 80000 euros... Hacienda tiene embargado ahora ese 11% de la vivienda. Hasta donde sé estos son los hechos, cronológicamente: Los hijos de hermano 9 así como sus 8 hermanos han renunciado a la envenenada herencia, pues ese 11% del piso supone un valor abismalmente inferior a los 80k de deuda que conlleva dicha herencia. Según me dice la inmobiliaria, los hermanos copropietarios tuvieron un conato de negociación con Hacienda para - imagino - llegar a un acuerdo y hacerse con ese 11% del hermano deudor fallecido y poder vender el 100% de la propiedad. La resolución de esa renuncia a la herencia aún no ha salido pero debe correrles prisa y por eso venden el 89% a un precio atractivo. La inmobiliaria me lo pinta todo bastante optimista: yo compro el 89%, espero 1 año o año y medio (me dicen que incluso tengo usufructo aunque con el tema de poder alquilarlo tienen dudas...), sale la resolución, Hacienda saca su 11% a subasta pública y yo compro ese 11% a precio de ganga con competencia inexistente (quién va a estar interesado en querer comprar un 11% de un piso?) Mis dudas con este asunto son las siguientes: 1- Supongo que a los hermanos, además de correrles prisa, quizás teman que el piso acabe forzosamente saliendo a subasta pública al 100% y eso acarree comerse los 80k de deuda de su hermano. Puede Hacienda obligarles (con un 11% del piso) a la extinción del condominio para cobrar algo? 2- En caso de que SÍ a mi pregunta anterior: si yo comprase ese 89% estaría en la misma situación? Hacienda me puede obligar a que saquemos el 100% del piso a subasta acarreando los 80k de deuda? 3- Me está la inmobiliaria vendiendo la moto? Va a ser el proceso, efectivamente, como ellos dicen? O voy a acabar palmando esos 80k de una forma u otra en algún momento si quiero hacerme con el 100% del piso a futuro? *Desde la lógica y sentido común, Hacienda no podrá vender jamás a nadie ese 11% a 80k ni a la mitad siquiera. Y vería insultantemente coactivo que Hacienda obligue (bien a los hermano o a mí, que no tenemos culpa de nada) a sacar el 100% del inmueble a subasta con los 80k de cargas sólo para que el fisco pueda recuperar el 100% de su parte a costa de nosotros perder dinero malvendiendo... Por tanto, entendería lo que dice la inmobiliaria como el escenario más probable: subasta pública y así Hacienda rasca algo de esa deuda sin perjudicar a los inocentes copropietarios. Pero como la lógica suele brillar por su ausencia en este país, tanto en las leyes como en el fisco, ya no puedo dar nada por supuesto... Si alguien tiene alguna idea sobre el asunto se lo agradezco enormemente. Saludos! Espera a que hacienda saque a subasta su 11% sin comprar la otra parte. Si los hermanos la han vendido a otra persona, le levantas el 11% (el otro pensara que nadie lo querra e ira a la baja) y le sacas algo. Si para entonces nadie ha comprado el 89%, negocias con los hermanos habiendo hecho una inversion minima y dandoles a entender que te la pela palmar lo que te costo el 11%. |
ForoCoches: Miembro
24-jun-2024 17:35
#26
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Juega tus cartas dentro de 1 ano.
Espera a que hacienda saque a subasta su 11% sin comprar la otra parte. Si los hermanos la han vendido a otra persona, le levantas el 11% (el otro pensara que nadie lo querra e ira a la baja) y le sacas algo. Si para entonces nadie ha comprado el 89%, negocias con los hermanos habiendo hecho una inversion minima y dandoles a entender que te la pela palmar lo que te costo el 11%. Entiendo que entonces das por hecho (porque conoces la ley o algún caso cercano) que Hacienda sacará a subasta pública su 11% sin obligar al copropietario a la disolución del condominio? |
forococheando
25-jun-2024 07:45
#27
| Sencillo, primero negocio con hacienda si llego acuerdo, entonces negocio con los vendedores, con ambos acuerdos prenegociados vamos a notario y en el mismo acto compro ambas partes. Si no que se coma el marrón otro. |
ForoCoches: Usuario
25-jun-2024 10:00
#28
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No sé. Debemos vivir en países distintos... |
forococheando
25-jun-2024 12:59
#29
| Pues no, estamos en España y sí, hay modos de negociar y como en toda negociación te puedes mover entre el Si, el No y espacios intermedios. |