Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas
Olfateo y me voy
02-oct-2018 22:47
#61
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Donde vivo ahora si, es mi segundo piso, hipoteca fija a 30 años acabo de firmar hace apenas medio año, sin gastos de amortización, el objetivo es amortizar la hipoteca en cuota hasta que mis inquilinos (del primer piso) me paguen el 100% de la hipoteca. Llegado a ese punto, veré si sigo amortizado o el dinero ahorrado lo invierto, ya sea en otro piso o en bolsa que también me gusta mucho.
Acabo de volver a leer el comentario, y no estoy seguro si preguntas por el primer piso que tengo alquilado o que, el piso alquilado se pagó en cash en el que vivo yo tengo hipoteca. |
ForoCoches: Miembro
02-oct-2018 22:58
#63
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En el articulo comentas que lo mejor es comprar en cash, pero sinceramente creo que no es mala idea comprar con hipoteca, hay que hacer números. El piso me costó 48.000€ con gastos, supongamos que el banco me deja la mitad, 24.000€, eso con una hipoteca fija a 30 años te saldría una cuota de unos 100€ mensuales. Y como comento, estoy ganando netos 260€ por lo que pagaría la hipoteca sobradamente. Haciendo eso, con esos 48.000€ que invertí, podría haber comprado 2 pisos de 48.000€. Ganando 520€ "netos" (2x260€) con una hipoteca de 200€ (2x100€), es decir netos de verdad unos 320€. Además, este mes al cumplir un año le he subido el alquiler sino recuerdo mal un 2%, pero la hipoteca si fuera fija no subiría de importe por lo que a largo plazo, cada vez resultaría más fácil pagarla. |
En 1972, cuatro de los...
03-oct-2018 08:47
#67
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Mi idea inicial era pedir una hipoteca por el 50% del valor, pero llamé a mi banco ING y me dijeron que mínimo 60.000€ jaja, así que al final lo pagué todo en cash.
En el articulo comentas que lo mejor es comprar en cash, pero sinceramente creo que no es mala idea comprar con hipoteca, hay que hacer números. El piso me costó 48.000€ con gastos, supongamos que el banco me deja la mitad, 24.000€, eso con una hipoteca fija a 30 años te saldría una cuota de unos 100€ mensuales. Y como comento, estoy ganando netos 260€ por lo que pagaría la hipoteca sobradamente. Haciendo eso, con esos 48.000€ que invertí, podría haber comprado 2 pisos de 48.000€. Ganando 520€ "netos" (2x260€) con una hipoteca de 200€ (2x100€), es decir netos de verdad unos 320€. Además, este mes al cumplir un año le he subido el alquiler sino recuerdo mal un 2%, pero la hipoteca si fuera fija no subiría de importe por lo que a largo plazo, cada vez resultaría más fácil pagarla. Es una forma de verlo y yo también pienso que una hipoteca no es necesariamente mala. Vamos a poner un ejemplo con números redondos A) Piso de 75K al contado alquilado a 450€/mes. Rendimiento anual sobre el capital invertido: 7.2% (5400€ sobre 75000) B) Piso de 75K con hipoteca de 50K, más 10% de gastos, en total 82.5K. Capital invertido 25K, total de capital prestado por el banco 57500. Alquilado también a 450€/mes. Interés concedido por el banco: fijo a 2.5 (sería fijo 2 pero le incluimos los seguros que nos obliguen). Letra mensual 227.19€. Beneficio neto mensual 222.81€ (450 - 227.19) Rendimiento sobre el capital invertido: 10.69% (2673.72 sobre 25000) La opción B presenta una rentabilidad un 48% superior sobre el capital invertido que la opción A: 10.69% frente a 7.2% También tiene sus riesgos. Es lo que conlleva apalancarse |
ForoCoches: Miembro
04-oct-2018 10:27
#71
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Sin duda muy obvio es el típico que en seguida te dice "pero podemos bajar 3.000..." Sí, sí, 3.000 y 10.000 también... Otros también te lo ponen en el mismo anuncio: Precio negociable. Es a los de "precio negociable" a los que ya de entrada sabes que más les vas a poder apretar, pero por lo general también son los que están más pasados. Cuantos más sean a repartir en la venta del piso más podrás apretarles, porque alguien que solo vaya a pillar 15.000 de la venta, no pierde tanto en números absolutos si solo recibe 11.000. Herencias de 5-6 hermanos puede ser muy buena jugada.
Cito este parrafo, me acaba de ocurrir. Estoy mirando segunda vivienda, sin animo de comprar salvo que encuentre un chollo, pero mirando. He estado viendo un piso propiedad de 4 hermanos que han heredado y quieren vender. La de la inmobiliaria en menos de 10 minutos me ha dicho que sabe que esta un poco caro, que cree que se le pueden bajar 20k... Si en 10 minutos me baja 20.000€ es que me lo baja mucho más seguro  Ya veremos.
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Forero
04-oct-2018 11:37
#72
| Te lo has currado muchísimo, la verdad que me ha llamado la atención esto de las SOCIMIS, voy a informarme un poco más. |
Olfateo y me voy
04-oct-2018 14:10
#73
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Buenas,
Cito este parrafo, me acaba de ocurrir. Estoy mirando segunda vivienda, sin animo de comprar salvo que encuentre un chollo, pero mirando. He estado viendo un piso propiedad de 4 hermanos que han heredado y quieren vender. La de la inmobiliaria en menos de 10 minutos me ha dicho que sabe que esta un poco caro, que cree que se le pueden bajar 20k... Si en 10 minutos me baja 20.000€ es que me lo baja mucho más seguro Ya veremos. |
ForoColchones: Jefe
18-oct-2018 23:00
#76
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Coincido con lo que dice que los pisos que dan más rentabilidad son los estudios / pequeños. En mi ciudad hay como una barrera psicológica de unos 600€-700€, el piso ya puede hacer 1000m2 que no subirá de 700€. Por lo que puedes ver pisos de 50m2 por 400€ y de 100m2 por 600€.
Yo tengo un estudio "tipo loft", es decir es un único espacio y con terraza. Al ser pequeño, es el más barato de mi ciudad, unido a que tiene terraza y está al centro creo que es lo que hace que cuando lo ponga en idealista, el primer día tenga 20 llamadas, el segundo tenga 10 visitas, y el tercer día ya tenga a un inquilino dentro. El piso tiene 2 años y 7 meses.  De momento he "amortizado" el 16,45% del precio de compra. Me está dando neto sobre los 250€ mensuales. En el siguiente gráfico se puede ver que cada mes gano dinero.  Esos 250€ pueden parece pocos, pero hay que tener en cuanta que la inversión inicial fue poca lo que permitió pagar el piso en cash. Lo bueno es que esos inquilinos me están pagando el 75% de la hipoteca del piso donde vivo. De tu caso, por curiosidad, ¿qué significan los gastos de 200 y pico euros mensuales? ¿pago de la hipoteca? ¿no lo has pagado en cash? Un saludo |
ForoCoches: Miembro
18-oct-2018 23:31
#77
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Gastos fijos: Gastos de comunidad: 316€ IBI: 115€ Seguro de hogar. 143€ Basura: 128€ Mantenimiento: 278€ (se jodió el termo) Suministros (gastos que al final de mes me reembolsan los inquilinos) Electricidad:721€ Agua: 185€ ADSL: 456€ Edito: eso son gastos anuales |
Editado: 18-oct-2018 23:41 -
ForoCoches: Miembro
19-oct-2018 11:10
#78
| Ostiás,pero la basura tendrán que pagarla los inquilinos,no? |
ForoCoches: Miembro
19-oct-2018 12:47
#79
| En este caso no. En otro piso que tenemos si que la pagan. Supongo que hay que negociarlo. |
ForoCoches: Usuario
19-oct-2018 13:40
#80
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Muy buen hilo, Hilo guardado para el futuro, Cuando sea millonario os lo comento 
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ForoColchones: Jefe
20-oct-2018 08:54
#81
| Y la electricidad, agua y adsl, ¿no la pagan los inquilinos? ¿la metes como gasto? |
ForoCoches: Miembro
20-oct-2018 08:57
#82
| La meto como gasto en mi Excel pero en verdad al final de mes los inquilinos me lo pagan conjuntamente con el alquiler |
Olfateo y me voy
02-nov-2018 00:37
#86
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Tambien me parece muy interesante esa opción. Alguna recomendación de una buena empresa? cuanta rentabilidad anual puede arrojar? Cada cuanto reparten dividendos? He leido que entre 2-3 meses. Cito al op @elsabueso a ver si nos puede arrojar un poco luz 😅
¿cuánta rentabilidad? pues depende por supuesto, pero yo esperaría que hubiera caídas en el mercado para comprarlas. España está abocada a irse para abajo. |
ForoCoches: Miembro
02-nov-2018 05:18
#87
| No, no, si yo invertir en empresas españolas como que no atrae mucho ahora mismo. Habia pensado en Vanguard o Alexandria, de las que salen en el video. Si superasen el 7% anual serian muy buena eleccion. Has tenido buena experiencia con estas inversiones? |
Olfateo y me voy
02-nov-2018 11:56
#89
| Estoy esperando a bajadas para comprar Alexandria por primera vez |
