Busco CONSEJOS para comprar PISO destinado a ALQUILER
ForoCoches: Miembro
03-nov-2023 12:22
#31
| Según el gestor creo recordar que puedo deducirme un % de los gastos de suministros que están a mi nombre y por contrato les incluyo hasta X€ como maximo. |
ForoCoches: Miembro
04-nov-2023 10:42
#32
|
El 2025 sera un año negro para España
Yo que tú no compraría nada a menos que encuentres chollo Está todo my subido de precio, la burbuja es inmensa....y tiene que estallar si o si, antes ó después. Mi consejo es que tengas paciencia y esperas a la ostia que este país se va a dar en breve 2025 |
ForoCoches: Miembro
04-nov-2023 11:04
#33
|
Buenas, actualmente dispongo de unos 70k ahorrados distribuidos en varios depósitos a plazo fijo alrededor del 4% donde la mayoría tienen plazos de vencimiento en unos meses.
Tengo 27 años, unos ingresos de alrededor de 2.300€ (2 años de paro máximo dado el peor de los casos) y unos gastos bastante reducidos dado que vivo con mis padres, por lo que digamos que ahorro por lo menos 1.500€ al mes. Mi padre es jubilado y tiene una situación económica decente, por lo que no requiere de mi apoyo y dado el caso podría apoyarme más bien yo en él. Desde hace años soy aficionado a revisar el mercado inmobiliario de mi zona. Vivo en una ciudad de menos de 150.000 habitantes donde el principal reclamo de alquiler sería para estudiantes o familias, pues no hay mucho turismo como para que sea un alquiler vacacional. En los últimos meses me he encontrado con algunos pisos de alrededor de 120 - 150m2, 4 o 5 habitaciones, por precios de entre 120.000€ y 200.000€. El alquiler de habitaciones por la zona está entre los 200-250€, en su mayoría. He visto concretamente un piso de 5 habitaciones y 2 baños (160m2) que parece prácticamente nuevo por 200.000€, a lo que hay que sumar unos 20.000€ de impuestos por lo que se va a los 220.000€. Viendo pisos de alquiler por la zona los hay pocos tan atractivos y están entre los 1.000 - 1.200€ de alquiler, pero doy por hecho que en estos precios es muy complicado encontrar inquilinos solventes. Hago hincapié en el buen estado de la vivienda, por lo que seguramente se pueda estirar fácilmente a los 300€. De poderlo alquilar a 250€ por habitación se ingresarían alrededor de 1.250€ - gastos - comunidad - los meses de verano, por lo que quizás alrededor de 10.000€ anuales, haciendo una suposición de alquilar todas las habitaciones durante todo el período lectivo. De alquilarlo a una familia por alrededor de 1.100€ pues sería bastante más. Los que tenéis pisos de alquiler, ¿Qué consejo me daríais para iniciarme?, ¿Los consideráis una inversión rentable hoy por hoy? ¿Sabéis la TAE a los que suelen dar las hipotecas ahora (3-4% imagino)? ¿Veis una locura que me meta en estos líos? Al final es un tema que da pánico para que el nunca ha estado metido en esto. Al final lo que me gustaría es poder dar prácticamente todo mi ahorro de entrada y cubrir la totalidad, o prácticamente la totalidad, de los gastos de la hipoteca mediante el alquiler, pero me abruma pensar en meterme en hipotecas a 15-20 años, aunque de salir bien me plantaría con unos buenos ingresos pasivos el día de mañana. Mi primer piso que compre no fue para vivir yo sino para alquilar, me costó 45.500€ en 2016 (todos los precios que te iré poniendo son antes de impuestos, hay que sumar gastos de notario, los impuestos que dependen de cada comunidad, etc) y lo alquilé por 350€. Este piso lo compré al contado. Mi segundo piso lo compre y otra vez no fue para vivir yo sino para alquilar, en 2018 por 105.000€ y lo alquilaba por 500€, actualmente lo tengo alquilado por 714€. Lo compré con hipoteca. Mi tercer piso, comprado al contado por 75.000€ lo tengo alquilado por 469€, si el inquilino se fuera lo podría alquilar perfectamente por 550€ o incluso por 600€. Mi cuarto piso, comprado el años pasado con hipoteca por 73.500€ alquilado por 537€ Mi quinto piso, si todo va bien firmo la compra venta en dos semanas, por 69.000€ espero poder alquilarlo por 540€. Comprado al contado. ¿Donde vivo actualmente? estuve viviendo de alquilar hasta que el inquilino del primer piso hace poco se fue y me fui a vivir yo. Resumiendo: - En 7 años me he comprado 5 pisos, por el precio te puedo decir que son en ciudad de 100.000 habitantes y son estudios, son pisos pequeños que cuando los saco en alquiler por tamaño y precio son los más baratos de mi ciudad y se alquilan en un par de días. - He comprado tanto al contado como con hipoteca, la rentabilidad si compras con hipoteca es mucho más alta, pero lógicamente hay más riesgo porque el banco querrá cobrar independientemente de si tu inquilino te está pagando o no el alquiler. En tu caso, a mi lo que me echa para atrás son esos pisos de 200.000€, es mucha pasta como para primera inversión, yo empezaría con algo más pequeños y más barato. Segundo problema que yo veo, que si ahora te endeudas mucho con una hipoteca para piso para alquilar puede que te comas tu capacidad de endeudamiento, yo tengo 2 pisos con hipoteca, el banco te va a prestar tantas hipotecas como quieras siempre y cuando puedas pagarlas, si tu primera hipoteca es de por ejemplo 1.200€ al mes, puede ser que cuando vayas a pedido una segunda hipoteca no te la conceda y si esa segunda hipoteca es para comprar un piso para vivir tu te encuentras que no puedas comprar tu propia vivienda. En mi caso todo lo compro con mi pareja, y la suma de las 2 hipotecas estan a 600€ que es bastante por debajo del 30% de los ingresos por salario, sin contar los inquilinos. Para calcular ese 30% de endeudamiento, no todos los bancos tienen en cuenta los ingresos por alquiler, y los que si que lo hacen solo tienen en cuenta un 50%. Yo no compraría un piso para alquilar de un valor tan alto como primer piso para alquilar. Empezaría con algo más modesto y sobre todo que no comprometa mi capacidad para hipotecarme para mi futura vivienda (donde vaya a vivir) |
Editado: 04-nov-2023 11:09 -
ForoCoches: Miembro
04-nov-2023 17:10
#34
|
Invertí en vivienda con todo super analizado y números positivos y el primer año perdidas, si yo ahora vendo la vivienda por el mismo precio pierdo 20k.
Para empezar a ser rentable tendría que mantener alquilado 5 años, a partir de ahí ganaría 7k si lo vendo. En cuanto al beneficio del alquiler mensual, te lo comes con la hipoteca, la comunidad y la parte que amortizas para no regalar ni 1 € hacienda. Si es verdad que se paga solo y quizás solo el primer año tengas que poner cash para tema reformas, averías, derramas, etc. Si tuviera la opción de nuevo no invertiría en vivienda. |
ForoCoches: Miembro
05-nov-2023 03:02
#35
|
Buenas yo hago lo que tú te planteas, te cuento un poco:
Mi primer piso que compre no fue para vivir yo sino para alquilar, me costó 45.500€ en 2016 (todos los precios que te iré poniendo son antes de impuestos, hay que sumar gastos de notario, los impuestos que dependen de cada comunidad, etc) y lo alquilé por 350€. Este piso lo compré al contado. Mi segundo piso lo compre y otra vez no fue para vivir yo sino para alquilar, en 2018 por 105.000€ y lo alquilaba por 500€, actualmente lo tengo alquilado por 714€. Lo compré con hipoteca. Mi tercer piso, comprado al contado por 75.000€ lo tengo alquilado por 469€, si el inquilino se fuera lo podría alquilar perfectamente por 550€ o incluso por 600€. Mi cuarto piso, comprado el años pasado con hipoteca por 73.500€ alquilado por 537€ Mi quinto piso, si todo va bien firmo la compra venta en dos semanas, por 69.000€ espero poder alquilarlo por 540€. Comprado al contado. ¿Donde vivo actualmente? estuve viviendo de alquilar hasta que el inquilino del primer piso hace poco se fue y me fui a vivir yo. Resumiendo: - En 7 años me he comprado 5 pisos, por el precio te puedo decir que son en ciudad de 100.000 habitantes y son estudios, son pisos pequeños que cuando los saco en alquiler por tamaño y precio son los más baratos de mi ciudad y se alquilan en un par de días. - He comprado tanto al contado como con hipoteca, la rentabilidad si compras con hipoteca es mucho más alta, pero lógicamente hay más riesgo porque el banco querrá cobrar independientemente de si tu inquilino te está pagando o no el alquiler. En tu caso, a mi lo que me echa para atrás son esos pisos de 200.000€, es mucha pasta como para primera inversión, yo empezaría con algo más pequeños y más barato. Segundo problema que yo veo, que si ahora te endeudas mucho con una hipoteca para piso para alquilar puede que te comas tu capacidad de endeudamiento, yo tengo 2 pisos con hipoteca, el banco te va a prestar tantas hipotecas como quieras siempre y cuando puedas pagarlas, si tu primera hipoteca es de por ejemplo 1.200€ al mes, puede ser que cuando vayas a pedido una segunda hipoteca no te la conceda y si esa segunda hipoteca es para comprar un piso para vivir tu te encuentras que no puedas comprar tu propia vivienda. En mi caso todo lo compro con mi pareja, y la suma de las 2 hipotecas estan a 600€ que es bastante por debajo del 30% de los ingresos por salario, sin contar los inquilinos. Para calcular ese 30% de endeudamiento, no todos los bancos tienen en cuenta los ingresos por alquiler, y los que si que lo hacen solo tienen en cuenta un 50%. Yo no compraría un piso para alquilar de un valor tan alto como primer piso para alquilar. Empezaría con algo más modesto y sobre todo que no comprometa mi capacidad para hipotecarme para mi futura vivienda (donde vaya a vivir) |
|||/
05-nov-2023 17:04
#36
|
Buenas yo hago lo que tú te planteas, te cuento un poco:
Mi primer piso que compre no fue para vivir yo sino para alquilar, me costó 45.500€ en 2016 (todos los precios que te iré poniendo son antes de impuestos, hay que sumar gastos de notario, los impuestos que dependen de cada comunidad, etc) y lo alquilé por 350€. Este piso lo compré al contado. Mi segundo piso lo compre y otra vez no fue para vivir yo sino para alquilar, en 2018 por 105.000€ y lo alquilaba por 500€, actualmente lo tengo alquilado por 714€. Lo compré con hipoteca. Mi tercer piso, comprado al contado por 75.000€ lo tengo alquilado por 469€, si el inquilino se fuera lo podría alquilar perfectamente por 550€ o incluso por 600€. Mi cuarto piso, comprado el años pasado con hipoteca por 73.500€ alquilado por 537€ Mi quinto piso, si todo va bien firmo la compra venta en dos semanas, por 69.000€ espero poder alquilarlo por 540€. Comprado al contado. ¿Donde vivo actualmente? estuve viviendo de alquilar hasta que el inquilino del primer piso hace poco se fue y me fui a vivir yo. Resumiendo: - En 7 años me he comprado 5 pisos, por el precio te puedo decir que son en ciudad de 100.000 habitantes y son estudios, son pisos pequeños que cuando los saco en alquiler por tamaño y precio son los más baratos de mi ciudad y se alquilan en un par de días. - He comprado tanto al contado como con hipoteca, la rentabilidad si compras con hipoteca es mucho más alta, pero lógicamente hay más riesgo porque el banco querrá cobrar independientemente de si tu inquilino te está pagando o no el alquiler. En tu caso, a mi lo que me echa para atrás son esos pisos de 200.000€, es mucha pasta como para primera inversión, yo empezaría con algo más pequeños y más barato. Segundo problema que yo veo, que si ahora te endeudas mucho con una hipoteca para piso para alquilar puede que te comas tu capacidad de endeudamiento, yo tengo 2 pisos con hipoteca, el banco te va a prestar tantas hipotecas como quieras siempre y cuando puedas pagarlas, si tu primera hipoteca es de por ejemplo 1.200€ al mes, puede ser que cuando vayas a pedido una segunda hipoteca no te la conceda y si esa segunda hipoteca es para comprar un piso para vivir tu te encuentras que no puedas comprar tu propia vivienda. En mi caso todo lo compro con mi pareja, y la suma de las 2 hipotecas estan a 600€ que es bastante por debajo del 30% de los ingresos por salario, sin contar los inquilinos. Para calcular ese 30% de endeudamiento, no todos los bancos tienen en cuenta los ingresos por alquiler, y los que si que lo hacen solo tienen en cuenta un 50%. Yo no compraría un piso para alquilar de un valor tan alto como primer piso para alquilar. Empezaría con algo más modesto y sobre todo que no comprometa mi capacidad para hipotecarme para mi futura vivienda (donde vaya a vivir) Mi idea ahora es buscar algo en torno a 50-75k con la idea de buscar una rentabilidad en torno a un 8-9 %. No tengo prisa asi que a ver si hay suerte. |
ForoCoches: Miembro
06-nov-2023 10:39
#37
|
Yo no daría todo el ahorro de entrada, si lo vas alquilar por habitaciones y lo haces bien, hacienda cada año te va al clujir vivo. Necesitas poder deducir gastos de manera legal. Porque de entrada yo opino que siempre todo legal y todo declarado.
Yo siendo consciente de los riesgos previamente, me apalancaría al máximo y usaria esos interesas anuales para que me desgraven en la renta anual. Ten en cuenta que tu contrato de alquiler de habitaciones será por lo civil y no siempre podrás deducirtelo como larga duración. Yo acabo de meterme en una operación de una compra de 115k, 239m2, un doble piso en el centro de mi ciudad, el cual la mitad voy a destinar a alquiler tradiconal y la otra mitad al alquiler de habitaciones. Voy alquilar 4 habitaciones, 1 con baño propio, y otras 3 con baño compartido. Con ING he conseguido el 90% de financiación, espero montar hilo si me da el tiempo con fotos del antes, del después y contar mi experiencia. Veo que en internet hay mucho cursito del tema inmobiliairio y para mi todos los que he podido leer la parte pública antes de comprar los veo a kilómetros del mundo real y del ciudadano medio de a pie. Porque para comprar cosas rentables de verdad necesitas muchos contactos locales buenos y para conseguir una buena financión una relación con el banco buena, con unos ingresos anuales decentes. Yo cuando he comprado algo bueno es porque era una mierda previa, con una reforma infumable donde la mayoría de gente no le apetece pasar por ese mes y medio metiendo pasta sin saber cuanto te va a costar la fiesta en realidad. He de decir que tengo experiencia en reformas, y desde pequeño he estado en este mundo inmobiliario. En otro hueco puedo también comentar en el hilo todas las cagadas que he tenido en esta operación, porque uno cree que sabe pero con cada cosa que haces aprenes más. |