Dilema con piso para inversión

Cita de Moussambani

No digo que no te lo vayan a dar, pero una cosa es lo que te dice el director de la oficina y otra cosa es lo que luego le digan de riesgos o como se llame ese departamento. En mi banco por ejemplo calculan el ratio de endeudamiento por mi nómina, sin tener en cuenta un alquiler que nunca nos ha fallado y que jamás hemos tenido ni que anunciar, así que imagínate si será una zona con demanda, pero que nada, que eso no se tiene en cuenta.


Al OP, con esos números yo buscaría algo para vivir yo, y si más adelante el plan sale tal cual quieres, lo pones en alquiler o lo vendes. Pero eso de hipotecarte ahora hasta las cejas si a medio plazo tienes pensado volver a hipotecarte no tiene mucho sentido. Te quedas a cero de ahorros prácticamente y no sé de dónde vas a sacar el dinero para la entrada de la siguiente vivienda. En cualquier caso, y sin acritud, todos esos planes que haces parecen el cuento de la lechera.

Cita de Pakooo11

Los impuestos, IBIs y demás ante un beneficio tan pequeño prácticamente es deducible mucho de los gastos como han puesto por ahí encima y como me comentó un gestor, las bonificaciones eran pequeñas, domiciliar la nómina, ya la tengo domiciliada y se me aplicaba y alguna tontería más, hay otras que no aceptaba por 0,05 como el seguro de vida y tal.



No shur, te has equivocado... son 600€ mensuales porque un piso de estudiantes se alquila 10 meses al año (máximo), no 12, tranquilo que no soy subnormal

Si si, gran parte de tu vida por no decir que te puedes condenar tu vida entera en un mal movimiento, estamos de acuerdo. Eso es lo que yo busco, pero las buenas oportunidades casi ni se anuncian, o duran completos segundos. Negociar es lo que mejor se me da, pero es un campo nuevo para mí y no sé tener en cuenta todos los posibles gastos posibles futuros, me la pueden colar en alquileres que están más flojos en la zona, me ponen pisos sin ascensor a precio de miel en los labios.

El primer piso, el que yo había visto era un piso para reformar, con la intención de negociarle el precio bastante, invertir dinero y que se pudiera quedar muy adecentado por unos 60k, pero era un cuarto de ascensor e interior, así que el resultado final no era lo esperado.

Hay cosas que tener en cuenta hasta que, para hacer obra en un piso sin ascensor, te duele la cabeza para hacer un túnel para tirar escombros.

La zona que busco, y la que más manejo ya que mi hermana y yo hemos vivido y estudiado Derecho allí, es la facultad de Derecho, en Córdoba ciudad, pero luego me tira la zona centro, ya que aunque no vaya tan enfocada a estudiantes, a todo el mundo le gusta vivir en el centro.. y también tiene gancho, no sé, solo estoy tanteando.

Cita de Pakooo11

A lo primero es a lo que me refiero.

Cómo repercute en mi nómina que yo tenga un rendimiento de capital inmobiliario? Me sube el IRPF?

Lo habitual es hacerlo legal, con un contrato y que no ponga que sea mi vivienda habitual no?

Cuánto es el IBI? La comunidad y el agua si lo tengo en cuenta.

Respecto a la compra, el precio que te he puesto es ya con algunas cosas cambiadas y revisadas, ya sea muebles, tuberías o aparatos de aire acondicionado.

Los imprevistos materiales los puedo tener en cuenta, que se rompa una lavadora, el aire o que tenga que ir el fontanero. Lo que no puedo tener en cuenta es que NO me paguen mensualmente, o que me destrocen el piso.

Pero en un piso de tres habitaciones, con tres personas las tres te van a reventar el piso?

Cita de 4evah

Yo también soy programador desde hace unos 15 años y la verdad te recomendaría de dejar de lado la compra de la vivienda en esta etapa de tu vida. Vas a tener muchas oportunidades en tu vida y puede que alguna muy interesante sea fuera de tu ciudad/país o requiera parte del dinero que tienes ahorrado.

Al empezar a invertir tan joven, yo tiraría de fondos indexados para aprovechar las ventajas de los intereses compuestos. Invierte un 10/20% de tu dinero cada mes en un fondo que siga el mercado (yo lo hago con Indexa) y verás como tu dinero crece sin perder liquidez.


Yo he hecho tanto una inversión inmobiliaria (a los 30) y también invierto en fondo indexados.
Si pudiera volver atrás no volvería a hacer la inversión inmobilaria, require tiempo, hay imprevistos (desahucios, cambios de inquilinos, mantenimiento) y no te deja liquidez. Ademas en los últimos 4 años me han dado mejor resultados los fondos indexados respeto el piso.


Si inviertes el 20% de tu sueldo al mes durante 30años vas a llegar tranquilamente al million de euros (considerando que como programador tu sueldo va a triplicar cuando tendrás mas experiencia). Y lo mejor te todo es que vas a tener el dinero disponible cuando lo necesites.

Cita de Subastas

Mirando en idealista la zona que comentas y un piso de 3 hab, 80m2, exterior y ascensor, ronda los 550/580 euros el alquiler tradicional y por habitaciones 225/240 euros.

Si al piso que comentas de 84k le aplicas estos numeros ya estarias en rentabilidades del 8% bruto.

Me piro a jugar al forniteeee

Cita de 4evah

Yo también soy programador desde hace unos 15 años y la verdad te recomendaría de dejar de lado la compra de la vivienda en esta etapa de tu vida. Vas a tener muchas oportunidades en tu vida y puede que alguna muy interesante sea fuera de tu ciudad/país o requiera parte del dinero que tienes ahorrado.

Al empezar a invertir tan joven, yo tiraría de fondos indexados para aprovechar las ventajas de los intereses compuestos. Invierte un 10/20% de tu dinero cada mes en un fondo que siga el mercado (yo lo hago con Indexa) y verás como tu dinero crece sin perder liquidez.


Yo he hecho tanto una inversión inmobiliaria (a los 30) y también invierto en fondo indexados.
Si pudiera volver atrás no volvería a hacer la inversión inmobilaria, require tiempo, hay imprevistos (desahucios, cambios de inquilinos, mantenimiento) y no te deja liquidez. Ademas en los últimos 4 años me han dado mejor resultados los fondos indexados respeto el piso.


Si inviertes el 20% de tu sueldo al mes durante 30años vas a llegar tranquilamente al million de euros (considerando que como programador tu sueldo va a triplicar cuando tendrás mas experiencia). Y lo mejor te todo es que vas a tener el dinero disponible cuando lo necesites.

Cita de XuFLa

Me has dado la vida y abierto más los ojos. Soy programador de hace unos 6 años y también pensaba en hacer alguna inversión inmobiliaria. Llevo dos años en indexa y ojalá hubiera conocido más joven los fondos indexados.


De momento vivo de alquiler hasta tener claro donde plantar el huevo, no me supone un enorme esfuerzo pagar 300€ al mes y poder aportar más al fondo.

Cita de Pakooo11

Es un piso de 3 habitaciones, exterior y con ascensor, con 69 m2.

Pero vamos ya te digo yo que año tras año, sé de gente que vive ahí que por esa zona es complicado que se paguen más de 180€ por habitación, salvo piso muy grande, o piso reformado muy actualmente.

Con un piso de 3 habitaciones de 84k, por 225€ imposible, por 200€ imposible también. Por 180€ si está en muy buenas condiciones o muy buena ubicación es factible, y los hay por 84k.

La idea sería uno de 60-65k, que puedas alquilar por unos 500€ mes, aunque sea por habitaciones.

Las cuentas que tu sales no son así jaja, si no todo el mundo estaría metido en ellas. A 225€ por habitación un piso de 3 habitaciones, en el que pagas una letra de menos de 300€ y recibes un alquiler de 675/10 meses anuales, es una locura, lo haría todo el mundo.

Hazme caso que es bastante menor el alquiler de la habitación.

Cita de Subastas

Tu conoces la zona mejor que yo y si dices que son esos precios, pues chinpun, pero idealista dice otra cosa.


Para asegurarte puedes poner un anuncio ficticio en 225€ y ver cuanta gente está interesada.

Cita de Pakooo11

Buenas shurs, os voy a comentar una situación que llevamos un tiempo dando vueltas mi familia y yo.

Tengo 26 años, y cobro algo más de 1300€ netos en 14 pagas, no llego a 1600€ netos en 12 pagas, soy programador y tengo un salario "decente" para tener poquita experiencia.

El caso es que de siempre me ha atraído el tema inmobiliario y llevo un tiempo viendo pisos a modo de inversión. Mi pareja está opositando, y está cerca pero aún no se lo ha sacado, y en el caso de que lo saque, hasta bajarnos a Andalucía a hacernos nuestra casa nos queda bastante tiempo, y en el caso de que abandone aspirará a un trabajo de 1100-1200€ tope, por aquí por Andalucía.

La cosa viene cuando hago cuentas de meterme en un piso para invertir y me salen demasiado fáciles.

La hipótesis más fácil:

Vivienda de 75.000€, se queda en unos 84.000€, con los gastos de notaría e impuestos más las comisiones de la inmobiliaria.

Aporto 15.000€ y pido 70.000€, a 30 años (en la primera hipótesis), a un interés del 3% fijo con bonificaciones (sin calentarme mucho la cabeza, la hipoteca que me da mi banco).

Este piso es alquilable por mínimo unos 450€ mes (por la parte más corta), prácticamente 10 meses al año, de comunidad tiene 40€ en los que se incluye agua, la luz va por separado.

Estamos hablando de que pido 70.000€ y acabo pagando unos 90.000€. Esto me genera una letra durante 30 años de unos 250€, en un alquiler mensual mínimo de 450€ por la parte más corta. Le sumo, unos 100€ al mes de gastos hipotéticos todos los meses, de que haya problemas anuales, y que haya meses en los que no está alquilado.

Es decir, un gasto de 350€/mes, para un alquiler de 450€/mes. En un año, he pagado la letra del piso, y he obtenido unos 1200€ de beneficios. En 10 años, he sacado entre 10-12000€ además de pagar la letra. En 20 años ya he obtenido además de pagar la letra, pagar los intereses, y en 30 años pagar lo aportado. Finalmente, tras 30 años, la vivienda no me ha costado nada.

¿Qué es lo que me estoy comiendo? Esas cuentas están hechas siendo no muy optimistas, y sin calentarme la cabeza en buscar una hipoteca, solo he sido optimista en tenerlo todo el año alquilado. Pero vamos, es un piso barato y cerca de una Universidad, no sería descabellado que esté siempre alquilado.

Los problemas que me ponen mi familia:

No soy tan joven como creo para hipotecarme como inversión en algo a 30 años, sin yo tener casa propia.

El trabajo, pese a ser programador y en teoría tener un futuro tranquilo y acabar con un salario decente puede que no ocurra, y que esté en el paro, o en condiciones peores a las imaginadas.

Tener un préstamo a 30 años, implica que dentro de 5-6 años cuando quieras hacerte tu casa te presten entre y poco o nada al tener ya un préstamo.

Que compres el piso, lo pongas a 30 años y por circunstancias deje de estar bien comunicado, situado o enfocado a algo y deje de ser alquilable.

El tema es que yo ahora mismo vivo con mis padres, trabajo en remoto, no tengo que ir a la oficina y tengo un coche de unos 15-16k, que cojo solo para ir al gym, al deporte o a los viajes que haga, y me da pena tenerlo tirado en la calle porque en la cochera hay otro, y el dinero del coche más lo que yo tenga ahorrado y demás, quiero invertirlo en algo que me genere.

Y yo, solo me iría de alquiler en principio si mi pareja se sacase la plaza, que me tendría que ir de Andalucía, pues a donde tuviese la plaza, y poquito a poco bajarnos para abajo, pero eso puede pasar bastante tiempo. .. así que aunque lo veo una decisión arriesgada, me parece una buena decisión.

A la hora del futuro alquiler que tenga que pagar hasta que consigamos meternos en una vivienda en el lugar donde queremos vivir, mi letra del piso de inversión, la voy a pagar con el alquiler, así que no me perturba tener que pagar letra de piso de inversión + alquiler de vivir con mi pareja.

No sé que me estoy comiendo, pero esas cuentas me salen en pisos entre 70-90, variando el alquiler entre 400-600, respectivamente, y sin ponerme a buscar hipotecas decentes.

Incluso está la opción de ponerlo a la mitad de años, y tener una letra ajustada al alquiler, lo que no generaría beneficio mensual, pero si lo costearía, y que me liberaría de la carga en la mitad de tiempo.

En fin, no lo sabemos pero algo nos dice que no estamos atendiendo a algún grave problema.

Perdón por el tocho shurs, espero alguna opinión.

Cita de Pakooo11

Solo me plantearía los fondos indexados como inversión, pero como a todo, me da la sensación de que llego tarde y desinformado. He leído todo lo que puedo, pero realmente también parece que tiene algo de peligro... mientras que lo otro al fin y al cabo salgan las cuentas mal o peor, estás pagando un techo.

Yo no vivo de alquiler, vivo con mis padres y en ese caso podría aportar al fondo un 30% mensual sin problema... pero eso anualmente qué rendimiento real tiene?

Cita de 4evah

Creo que no lo tienes bien planteado el tema del riesgo.Meterte en una hipoteca ahora te va:

- Atar economicamente durante 30 años
- Vas a perder liquidez
- Vas a perder un 10% de tu riqueza en el momento de la compra
- Estas comprando en un mal momento ya que el mercado es muy caro al momento


Una inversión en un fondo indexado te puede dar una rentabilidad de un ~8% cada año y tienes el dinero a la hora que lo necesitas.


Aqui puedes ver los resultados de las carteras de Indexa desde el 2015
Aqui puedes simular cuanto ganarias gracias a los intereses compuestos invertiendo este dinero durante 30 años


He hecho una simulación con la información que me has pasado para que te hagas una idea:

Inversión inicial 15000€ (tu entrada por el piso)
Aportación mensual de 450€/mes (tu hipoteca)
Duración 30 años
Rendimiento esperado 8% (esto es el rendimiento de Indexa desde el 2015, el S&P 500 tiene un rendimiento historico del 10,5%)


Después de 30años habrás invertido un total de 177000 euros y un beneficio de 575000 euros





El mayor riesgo de un fondo indexado es que dependiendo de como vaya el mercado, puede haber mal momentos para sacar el dinero. Cuando empezó el tema del Covid mis fondos han perdido un 22% en una semana, a finales de años pero estaban recuperados y con ganancias. Para esto siempre es mejor tener un fondo de emergencias, para que no tengas que depender de tus inversiones

Cita de 4evah

Puedes mirarlo en su pagina web sin registrarte. Te hacen 10 preguntas para entender que perfil de inversor tienes y te hacen una predicción con caso positivo, esperado y negativo. Cuanto mas larga es la
inversión cuanto menos probable el caso negativo.

Al final la regla de oro es siempre la misma, diversifica tus inversiones!

Cita de 4evah

Puedes mirarlo en su pagina web sin registrarte. Te hacen 10 preguntas para entender que perfil de inversor tienes y te hacen una predicción con caso positivo, esperado y negativo. Cuanto mas larga es la
inversión cuanto menos probable el caso negativo.

Al final la regla de oro es siempre la misma, diversifica tus inversiones!

Cita de Pakooo11

La simulación no es real shur.

Lo que yo quiero hacer es alquilar un inmueble de 70k por 450€/mes.

Si pongo 15 y pido 55, los intereses son de 55k que serán alrededor de 15k en 30 años.

Una aportación de 15k, y una hipoteca de 450€/mes es una vivienda de casi 200k, a tales cantidades no iría a invertir sin tener casa habitual, o sin tener mucho dinero.

Mi suposición era inversión inicial de unos 15k y una letra de 250-275€ mes durante 30 años, a qué equivaldría eso en fondos indexados con indexa, en el peor de los casos, en un escenario ni negativo ni positivo, y en un escenario positivo.

Podrías mostrármelo?

Cita de Aalto

No soy ningún experto, pero creo que invertir en inmuebles no es la mejor opción en tu situación.


Rondando los 30 la vida puede cambiar mucho (y lo suele hacer). Yo invertiría en algo que te permita ajustar las aportaciones y vender de una manera fácil si llegado el momento te hiciese falta el dinero. En mi caso tiré por indexados + acciones.


Una hipoteca así es un apalancamiento muy alto para una rentabilidad baja. Además, desde mi punto de vista estás asumiendo muchos riesgos durante los 30 años que dure la hipoteca.


Si el mercado inmobiliario pinchase, te verías con un activo sobrepreciado, y te costaría deshacerte de él sin perder dinero.


A eso hay que sumar todas las incertidumbres de arrendar un piso: periodos entre inquilinos, impagos, desperfectos, mantenimientos del piso, derramas de la comunidad...


En resumen, creo que para que un alquiler positive cash flow funcione tendrías que tener más margen entre renta y la letra de la hipoteca, o los imprevistos se van a comer tu rentabilidad y tú vas a asumir un riesgo durante 30 años para nada.


Y acabo con lo que he empezado: con casi 30 no te ates a algo hasta casi los 60, que la vida da muchas vueltas. Busca algo más flexible, que opciones hay de sobra.

Cita de Pakooo11

Lo del mercado inmobiliario llevas razón, lo de las incertidumbres llevas razón también, y muchos imprevistos y descuadres que son imposibles de preveer ahora mismo, como también es verdad que el dinero es retirable a diferencia de una hipoteca.

Ahora bien, no deja de ser una inversión inicial de unos 15k, que hipotecado el inmueble 30 años te queda una letra muy pequeña, estamos hablando de letras rondando los 200€ al mes. Esto que quiere decir, que en el peor de los casos de que te tires 10 años sin alquilarlo, habrás pagado 24k, por algo que es tuyo y que se "mantiene" en su valor.

Pero la cosa es que yo no veo el riesgo durante 30 años para nada tío, no lo veo. Veo que dentro de malas circunstancias, es decir, que el rendimiento anual que saque por el inmueble sea exactamente proporcional a lo que tengo que pagar de letra por él, cuando pasen 30 años tengo un inmueble de 70k, que me ha costado 15k, sin entrar a ver el lucro cesante de haber invertido esa letra de 200€ en algún otro sitio, pero es que aquí no la estoy invirtiendo, aquí la aportación mensual que hago la recibo.

Cita de Almluce82

Réstale declaración de la renta, averías, derramas y posibles impagos….. por qué hazme caso que no querrás alquilarlo en B, a la pega te sale más caro!!!.

Resumiendo, lo comido por lo servido, aunque algún año palmaras pasta.

Cita de REUSENC

Todos estos anti invertir en alquileres que han salido estas últimas horas.. Han invertido alguna vez en alquileres?

Me da que mucha gente habla por hablar...

Que otra inversión te permite invertir apalancado y además te da un Cash Flow mensual?

Cita de Pakooo11

Con una inversión inicial de 15k, y aportando todos los meses 300€ durante 20 años, lo que gano son 20k, una rentabilidad anual del 1,9% según el cuestionario.

Cita de 4evah

Esto es porque tienes un perfil de inversión muy bajo y te pone una cartera muy conservadora (muy poco mercado variable).

El mercado variable tiene una rentabilidad mucho más alta que esto.


Te recomiendo esta lectura, puede ayudarte a darte un poco mas de claridad sobre como invertir de forma eficaz en el mercado accionario.





https://www.amazon.es/Smarter-Invest...dp/0273785370/

Cita de Circus55

30 años....inversionaza, el mas rico del cementerio.

Comprar piso/casa para alquilar es una mala inversion, eso solo funciona si la casa ya es tuya o es heredada.

Cita de Pakooo11

Y qué inversión te va a dar dinero a corto plazo?

Ni los mismos fondos indexados.

Cita de 4evah

Mi resultados en 5 años:

Fondos indexados: 7.4% anual
Inversión inmobiliaria: 4.3% anual


Tu me dirás 🤷*️

Cita de Pakooo11

A través de Indexa también, con lo que ellos te proponen?

Cita de 4evah

Si, cartera de riesgo 9/10 que luego cambié a 10/10.
Quiero mantener mi cartera en el mercado variable sin nada de bonds, tengo otras inversiones para diversificar.

Este es el desempeño real contra el proyectado