Acabo de firmar una hipoteca al 112% pignorando activos + semitocho

Cita de LivingItUp

¿Y cuál era la jugada buena en tu opinión? Lo pregunto con total sinceridad porque la alternativa de vender el fondo no la veo.


Estoy suponiendo en todo momento un gran beneficio del MSCI, pero vamos a suponer que el shur entrase hace 10 años en el MSCI con 60k, y sin aportaciones extras, hoy tendría esos 192k. (Podemos discutir otros escenarios y beneficios)
Si los vendiese para pagar entrada + gastos de la casa se le iban ~30.000 euros en impuestos (130k de beneficio al 22% de media, tirando de números redondos). Es decir, para poner esos 150k tendría que vender todo el fondo.
Y vale, se ahorra la comisión, pero pierdes todos los impuestos.
El fondo se puede tirar 5 años dando el 0% y al shur le sigue compensando, porque en comisiones va a pagar 5500 al año, pero es que el año que viene hubiese tenido que pagar 30k en impuestos.
Y es que después de todo, el shur sigue sin haber perdido nada, sigue con sus 407 participaciones en el fondo ese (que el tiempo nos dirá cómo funciona), pero no ha usado su dinero, sigue usando dinero del banco.


Yo creo que su jugada le da muchísima flexibilidad sin haber vendido nada. Cuando tenga menos hipoteca, subroga con otro banco, se desbloque lo pignorado y habrá comprado una casa sin haber puesto un euro.

Cita de zonocotropo

Es mucho más flexible vender solo la parte de la entrada y después de tener la hipoteca, si tiene ganas, pignorar y reinvertir. Así la pignoración no le va vinculada a la hipoteca y puede deshacer la posición de forma mucho más fácil.

Ej:

Tienes 500k y necesitas 20k de entrada:
Pignorando directamente: tienes 500k y debes los 20k de la entrada (ademas de hipoteca, claro)
Pignorando después: PASO UNO: Tienes 480K y no debes nada. PASO DOS (pignoras los 20k). Tienes 500k y debes 20k

La única diferencia es algo de impuestos de los 20k, que serán un par de miles de euros como muchísimo. Y sigues con tus fondos pasivos, y sin estar atado al banco


P.D.: He visto hipotecas en MyInvestor al 2,5 fijo sin condiciones. Otra cosa es que haya que tener muchos huevos para ir con ellos en cosas serias

Cita de LivingItUp

La cosa es que en su caso es mucho más dinero, no acabo de verlo con tu ejemplo. En este caso la casa 470k, que con el 10% o 12% de impuestos se va a 530k. Si te dan el 80% de la hipoteca, te dan 376k, es decir, necesitas 94k + los gastos, unos 150k del bolsillo, ¿qué hubieses pignorado en su caso?

Cita de zonocotropo

Para contestarte voy a hacer un par de suposiciones en base a la info que ha dado el OP (por encima, que no me he leído todo el tochazo)
-Acaba de vender una casa, y por tanto esa pasta ya ha tributado, y por tanto la tiene disponible sin más impuestos.
-Si le han pignorado para el préstamo de la entrada (150k según tus cálculos, 200k según el op) sin margin call (cosa que dudo), no tiene menos de 300k o 400k en patrimonio, aunque diga que solo ha pignorado 200k (por cierto, solo ha puesto un trozo del contrato, faltan otras 17 páginas y media, si es al 100% ya si que no me creo lo de que no tenga margin call ni borracho).


Voy a ignorar el sablazo en comisiones que tiene ese fondo, y los posibles rendimientos que pueda tener, porque eso ya te lo han señalado.


Por tanto -> Tengo 400k en patrimonio -> Necesito 150k de entrada me quedan 250k de patrimonio (y una casa hipotecada al 80%).
Con los 250k, los pignoro de forma suficiente para obtener los 150k de la entrada y volver a meterlos en el mismo fondo (esto por ej el propio MyInvestor te lo permite con la opción del x2 en algunos fondos), de forma que quedan "bloqueados" 300k, y "libres" otros 100k
Resultado -> Sigues teniendo 400k invertidos, y sigues teniendo la entrada pagada y la hipoteca al 80%.


Si en lugar de una venta de casa, suponemos que fuesen fondos que han "crecido" en 10 años, podemos suponer también que se han "duplicado de valor" (al 7% promedio) y tenemos lo siguiente:
-venta de 150k de fondos -> Ganancia patrimonial de 75k -> impuestos aprox 22% -> 16500 -> Este caso obviamente es peor en el sentido de que tiene que hacer frente a más de 15k de impuestos, pero por otro lado no se tiene en cuenta ninguna deducción a la que podría tener derecho y bajar la factura fiscal, y supone una cantidad pequeña en comparación con toda la operación.

El resto de este caso va más o menos igual, le quedan 230 de patrimonio y puede pignorar y reinvertir lo que le queda, para volver a estar en un nivel de inversión de los 400k, aunque en este caso con menos margen "libre" debido a que no ha diferido impuestos de la parte de la entrada.


Si ahora comparas los 16500 de impuestos (que, repito, en el caso del OP al venir de una venta reciente, no tendría que tributar), con el sablazo que son los fondos en los que se ha metido (en torno al 1,5%), en pocos años has compensado la diferencia de impuestos. Y además no estas pillado en ese fondo concreto y puedes deshacer posición si por lo que sea deja de cuadrarte

Cita de zonocotropo

Para contestarte voy a hacer un par de suposiciones en base a la info que ha dado el OP (por encima, que no me he leído todo el tochazo)
-Acaba de vender una casa, y por tanto esa pasta ya ha tributado, y por tanto la tiene disponible sin más impuestos.
-Si le han pignorado para el préstamo de la entrada (150k según tus cálculos, 200k según el op) sin margin call (cosa que dudo), no tiene menos de 300k o 400k en patrimonio, aunque diga que solo ha pignorado 200k (por cierto, solo ha puesto un trozo del contrato, faltan otras 17 páginas y media, si es al 100% ya si que no me creo lo de que no tenga margin call ni borracho).


Voy a ignorar el sablazo en comisiones que tiene ese fondo, y los posibles rendimientos que pueda tener, porque eso ya te lo han señalado.


Por tanto -> Tengo 400k en patrimonio -> Necesito 150k de entrada me quedan 250k de patrimonio (y una casa hipotecada al 80%).
Con los 250k, los pignoro de forma suficiente para obtener los 150k de la entrada y volver a meterlos en el mismo fondo (esto por ej el propio MyInvestor te lo permite con la opción del x2 en algunos fondos), de forma que quedan "bloqueados" 300k, y "libres" otros 100k
Resultado -> Sigues teniendo 400k invertidos, y sigues teniendo la entrada pagada y la hipoteca al 80%.


Si en lugar de una venta de casa, suponemos que fuesen fondos que han "crecido" en 10 años, podemos suponer también que se han "duplicado de valor" (al 7% promedio) y tenemos lo siguiente:
-venta de 150k de fondos -> Ganancia patrimonial de 75k -> impuestos aprox 22% -> 16500 -> Este caso obviamente es peor en el sentido de que tiene que hacer frente a más de 15k de impuestos, pero por otro lado no se tiene en cuenta ninguna deducción a la que podría tener derecho y bajar la factura fiscal, y supone una cantidad pequeña en comparación con toda la operación.

El resto de este caso va más o menos igual, le quedan 230 de patrimonio y puede pignorar y reinvertir lo que le queda, para volver a estar en un nivel de inversión de los 400k, aunque en este caso con menos margen "libre" debido a que no ha diferido impuestos de la parte de la entrada.


Si ahora comparas los 16500 de impuestos (que, repito, en el caso del OP al venir de una venta reciente, no tendría que tributar), con el sablazo que son los fondos en los que se ha metido (en torno al 1,5%), en pocos años has compensado la diferencia de impuestos. Y además no estas pillado en ese fondo concreto y puedes deshacer posición si por lo que sea deja de cuadrarte

Cita de Martí09

Edito:

Hola shur,

esto no es el general.
Aquí hay gente que intenta aportar y ayudar a los demás.
Es una falta de respeto comentar que no te has leído el OP, "tochazo", "no me lo creo ni borracho"...a un shur que invierte un tiempo en postear un desnudo financiero que interesa a mucha gente. Y que además lleva tiempo aportando a esta comunidad.
Te creo en que no te hayas leído el OP, porque lo que dices no tiene ningún sentido. No cuadran ni tus números, ni la fiscalidad, ni las condiciones de pignoración que comentas...nada.
A ignorados.

Hola, shur. Gracias por aportar.
La pasta de la venta ha tributado solamente una parte, el impuesto de plusvalía. No he pagado IRPF porque me he acogido a reinversión en vivienda habitual. Por anticipado. Sí, aunque no ponga la pasta y la compre totalmente mediante hipoteca, se puede dentro de los 2 años de margen.
Me han pignorado el 20% + gastos + impuestos. Y para ello, me han pedido aportar €192k (en el momento de la firma son 407 participaciones)
No tengo margin call. He escrito un post de desnudo financiero para aportar (como aporto en otros hilos del foro). ¿Para qué iba a mentir? ¿Me curro todo el proceso y suelto esa mentira?
Tengo más de €400k en patrimonio. Bastante más.
En la pignoración de fondos en My Investor pagas un 3,3% TAE y tienes que aportar el doble de lo que necesitas para conseguir ese TAE. Y el plazo máximo de devolución es de 20 años. Mi hipoteca es a 30.
La venta de fondos (parcial) no tributa al 22%, tributa 0 o casi 0 con el truco del doble fondo monetario. Pero no sé que tiene que ver aquí.
No entiendo tus números, sorry. Seguro que me dejo algo.